בית המשפט המחוזי בחיפה דחה לאחרונה עתירה שהגישה יזמית שמקדמת תמ"א 38 בעיר, והותיר את מספר יחידות הדיור בפרויקט על 15 בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית במקום 17. החברה טענה שהדבר פוגע בכדאיות של המיזם, אבל השופטת תמר נאות פרי קבעה שההחלטה מבוססת על שיקולי צפיפות לגיטימיים.
חברת "יוזמה אלונים" מבצעת מאז 2017 פרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש בחיפה. העתירה הוגשה נגד ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בחיפה וכנגד הוועדה המקומית בעיר. היזמית ביקשה ב-2021 היתר בנייה להקמת מבנה בן 17 יחידות דיור בשש קומות, במקום המבנה הקיים שבו שמונה דירות בשלוש קומות. על הבקשה חל מסמך מדיניות מ-2016 שעודכן ב-2020.
1 צפייה בגלריה
קונים דירות על הנייר עם מועד אכלוס רחוקקונים דירות על הנייר עם מועד אכלוס רחוק
אילוסטרציה
(צילום: shutterstock)
הוועדה המקומית דחתה את הבקשה מאחר שלא עמדה בתנאי מסמך המדיניות מ-2020 לעניין הצפיפות, שמתיר 15 יחידות דיור בלבד. היזמית הגישה ערר על ההחלטה וטענה שיש נסיבות המצדיקות סטייה ממסמך 2020. לשיטתה יש להחיל על הפרויקט את מסמך 2016 ולהתיר לה תוספת שטח ויחידות דיור.
ב-2023 קיבלה הוועדה המחוזית את הבקשה בעניין תוספת שטח, אך דחתה את הבקשה להוסיף יחידות דיור. היא ציינה שבאיזון בין השיקולים התכנוניים לבין השיקול הכלכלי, ידם של הראשונים על העליונה.
בעתירה שהגישה לבית המשפט טענה היזמית כי הפרויקט החל עוד בתקופה שחל מסמך 2016 שקבע כי ניתן לאשר 20 יחידות דיור במגרש הנדון. היא הוסיפה שעל פי מסמך 2020, התמריצים אחידים ואינם בפרופורציה למספר יחידות הדיור הקיימות, וכך נוצרת אפליה בין מגרשים ומבנים סמוכים בעלי מספר יחידות דיור שונה, על אף הימצאותם באותו מתחם תכנוני. כך למשל, מבנה "קטן" עשוי לקבל תוספת של 10 יחידות דיור ומבנה "גדול" תוספת של שש יחידות בלבד. לטענתה, מדובר בהפליה פסולה.
היזמית הוסיפה שההחלטה לאשר שטחים נוספים אך לא לאשר יחידות נוספות, בלתי ניתנת ליישום מבחינה כלכלית. זאת מאחר שלא ניתן לחלק את שטחי הבנייה שאושרו בין 15 יחידות דיור בלבד, ללא יצירת דירות גדולות מאוד (כ-200 מ"ר בממוצע), אך יחידות כאלו אינן כדאיות מבחינה כלכלית.
עו"ד אנוש וקסמןעו"ד אנוש וקסמןצילום: אנוש וקסמן
הוועדה המחוזית טענה מנגד שאין מקום להתערב בהחלטתה המקצועית, לאחר ששקלה בכובד ראש את כל השיקולים והנתונים התכנוניים שהוצגו בפניה.
ואכן, השופטת נאות פרי דחתה את הטענה שמסמך המדיניות כולל הפליה לא ראויה בין פרויקטים שונים. היא ציינה שטענת העותרת "שובת לב" מבחינה חשבונאית אך המדיניות לגבי מספר מקסימלי אחיד של יחידות דיור היא סבירה ולגיטימית.
בפסק הדין צוין שהוועדה הגיעה לאיזון ראוי ומידתי בין האינטרס הציבורי שבשמירה על כושר נשיאת התשתיות באזור לבין האינטרס הכלכלי הפרטי של העותרת. בנוסף, לא נמצאה סתירה פנימית בהחלטה לאשר לעותרת תוספת שטח מבלי לאשר לה תוספת יחידות דיור. "אין חובה כי כל תוספת שטח תתורגם לתוספת מקבילה של יחידות דיור נפרדות", נכתב.
השופטת הבהירה כי הוועדה המקומית המליצה לקבוע שבמבנים באזור יאושרו 13 יחידות דיור לדונם ואילו לעותרת אושרו 15 יחידות דיור. היא סיכמה שהשיקול הכלכלי של העותרת אינו חזות הכל ויש לבחון כל בקשה לגופה. העותרים חויבו בהוצאות בסך 10,000 שקל.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן • הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין • ב"כ העותרת: עו"ד גובראן ג'ובראן • ב"כ העותרים הדיירים: עו"ד שמעון חסון • ב"כ הוועדה המקומית: עו"ד שי וינברגר • ב"כ הוועדה המחוזית: עו"ד סוזן משלב-מוקלד – פמ"ח (אזרחי) • עו"ד אנוש וקסמן עוסק בתמ"א 38 • הכותב לא ייצג בתיק • בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין • ynet הוא שותף באתר פסקדין