באיזו עיר התשואה הגבוהה ביותר מהשכרת דירה ואיזה סוג נכס מניב את התשואה הנמוכה ביותר? על השאלות הללו משיבה בדיקה מיוחדת שנערכה עבור ynet ו"ממון", אשר בחנה את התשואה הממוצעת מהשכרת דירה בישראל ברבעון הרביעי של 2023. על פי הבדיקה, שנערכה על ידי שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלי חברת אס.קיי (S.K) שמאות מקרקעין, ברבעון האחרון של השנה שחלפה עמדה התשואה הממוצעת מהשכרת דירה בארץ על 2.6%, זאת לעומת שיעור של 2.5% ברבעון המקביל אשתקד.
נציין כי בכתבה זו אין הכוונה להציג המלצות להשקעה בדירה אלא לשרטט את הממצאים כפי שהשתקפו מניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לרבעון הרביעי של 2023, שביצעה חברת אס.קיי. לפי נתוני הלמ"ס האחרונים, המחיר הממוצע של דירה ברבעון האחרון של 2023 עמד על כ-2.153 מיליון שקל – עלייה של כ-3.7% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2022. שכר הדירה הממוצע עמד בתקופה זו על סכום חודשי של 4,586 שקל – עלייה כ-6.5% בהשוואה לרבעון הרביעי בשנה שקדמה לה.
כאשר בוחנים את התשואה על דירות קטנות בנות 1-2 חדרים, רואים כי התשואה הממוצעת עמדה ברבעון הרביעי על 2.9%, ירידה קלה לעומת 3% בתקופה המקבילה. בקרב דירות בנות 2.5-3 חדרים התשואה עמדה על 3% - ללא שינוי בהשוואה לרבעון הרביעי ב-2022. ואילו בקרב דירות 3.5-4 חדרים התשואה טיפסה ועמדה על 2.8% לעומת 2.7% אשתקד.
אז מה התשואה הכללית משכירות ב-18 הערים הגדולות בישראל? כפי שניתן לראות בטבלה, מהבדיקה עולה כי בעיר באר שבע התשואות הממוצעות משכירות הן הגבוהות ביותר, ועומדות בממוצע על 3%. בקרב הדירות הקטנות בנות 1-2 חדרים התשואה יכולה להגיע ל-4.6% ובקרב דירות 2.5-3 חדרים התשואה מגיעה ל-3.7%. בכלל, ממצאי הבדיקה מעלים כי את התשואות הגבוהות ביותר ניתן למצוא בדירות הקטנות יותר. כך למשל בפתח תקווה התשואה על דירות בנות 1-2 חדרים מגיעה ל-3.2%, בחולון היא מגיעה ל-3.1% וברחובות ל-4%.
אחרי באר ניצבות שאר הערים חולון (2.7%); אשדוד ואשקלון (2.5%); ראשון לציון וחיפה (2.4%); חדרה וכפר סבא (2.3%); פתח תקווה, רחובות ורמת גן (2.2%); בית שמש, בני ברק, בת ים, הרצליה ותל אביב (2.1%); ירושלים (2%); ונתניה (1.9%).
"רוב המשקיעים מחכים לעליית ערך הנכס"
כהן מסביר את הממצאים: "באופן מסורתי, ערי הפריפריה מובילות את התשואות על שכירות בזכות השילוב של מחירי דירות נמוכים יותר מאשר המחירים בערי המרכז. בבאר שבע נוספה למשוואה העובדה שמדובר בעיר סטודנטיאלית עם ביקושים לשכירות מצד סטודנטים".
השמאי שמוליק כהןצילום: דובי שמחיבתל אביב ובהרצליה, למרות שמחירי הדירות בהן גבוהים, הביקושים לשכירות קשיחים בשל המיקום המרכזי. בהרצליה, למשל, יש ביקוש רב למגורים קבועים בשכירות מצד משפחות עם ילדים. במקרה של ירושלים ונתניה, מחירי הדירות גבוהים, אך בשל המיקום הפחות מרכזי ובשל הקהלים השונים, מחירי השכירות נמוכים מאלה שנגבים מערי מרכז הארץ. תשואות גבוהות בערי המרכז כמו חולון או רחובות ניתן לקבל בעיקר בעת רכישת דירות קטנות וישנות ששווין נמוך יחסית והן ממקומות במיקום מרכזי.
"התשואה מחושבת לפי מחיר הדירה ביחס למחירי השכירות, אולם משקיע צריך לקחת בחשבון גם את נושא הביקושים לדירות בשכירות באותה עיר", מבהיר כהן. לדבריו, "בדירה להשקעה שבה קיים קושי במציאת שוכר במשך מספר חודשים, התשואה מהשקעה יורדת – והיא אף עלולה להגיע לכדי הפסד. למרות זאת, לצד התשואה משכירות יש לקחת בחשבון גם את התשואה העתידית מעליית ערך הדירה".
כהן מוסיף כי "כיום אנחנו רואים שיש בשוק פעילות רבה של משקיעים, שרואים לנגד עיניהם את נושא התשואה מעליית ערך. הם מנצלים את הנחות המכירה המוקדמת ואת הטבות המימון שהקבלנים מספקים בימים אלה כדי לנטרל את השפעת הריבית הגבוהה, קונים דירות על הנייר עם מועד מסירה רחוק ודוחים את נטילת המשכנתא, כאשר חלקם מתכננים למכור את הדירות ממש סמוך לאכלוס, כשהפרויקט יהיה מוכן".
מחפשים בעיקר דירות על הנייר
מארק זאבי, מייסד חברת השיווק הדיגיטלי במבי (BMBY), מחזק את הדברים: "המשקיעים בשוק הדירות החדשות מחפשים כיום בעיקר את התשואה מעליית הערך של הדירות, ופחות את התשואה משכירות. מנתוני מערכת DREAMS אנחנו רואים שמאז פרוץ המלחמה יש התעניינות הולכת וגוברת בפרויקטים הנמצאים בשלבי המכירה הראשונים. כלומר, משקיעים רוכשים היום דירות שהם יקבלו רק בעוד 4 או 5 שנים. הרבה משקיעים מוצאים עניין דווקא באזור הדרום, ואנו רואים עסקאות שנחתמות על ידי משקיעים בערים כמו שדרות, אופקים ונתיבות".
מארק זאבי צילום: מיכה בריקמןלדבריו, "השיקול של המשקיעים הוא שבשלב המכירה הראשונית היזמים מציעים דירות במחירים נמוכים בכ-7% ממחיר המחירון לתקופה קצרה, הנחה זאת, בשילוב הטבות מימון האפשרות לשלם הון עצמי נמוך בשיעור של עד 20% ממחיר הדירה בעת הרכישה, והצפי לעליית מחירים אחרי המלחמה, מביאים לצפייה של המשקיעים לקבל תשואה שבין 70% ל-100% על ההון העצמי שהשקיעו בדירה (כ-20% תשואה שנתית על ההון העצמי)".
אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלי קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, מציין כי "השילוב של הלוואות קבלן ומכירת דירות ללא הצמדה למדד תשומות הבנייה, הפכו היום את השוק של דירות על הנייר לכר פורה לפעילות משקיעים, והם מחפשים הזדמנויות דווקא בשוק הדירות החדשות. ניתן לראות זאת בנתוני הלמ"ס לגבי חודש דצמבר, לפיהם עסקאות יד ראשונה היוו כמחצית מכלל העסקאות, ואילו ירידה משמעותית חלה בהיקף העסקאות של דירות יד שנייה".
אוהד אסרף: "השילוב של הלוואות קבלן ומכירת דירות ללא הצמדה למדד תשומות הבנייה, הפכו את השוק של דירות על הנייר לכר פורה לפעילות משקיעים, והם מחפשים הזדמנויות בשוק הדירות החדשות"
אסרף מוסיף כי "המשקיעים רואים מספר גורמים שישפיעו על עליית מחירים עתידית: ירידה הדרגתית של ריבית המשכנתאות, שתחזיר רוכשים לשוק ותעודד ביקושים; ירידה בהיצע הדירות העתידי, כתוצאה מהירידה בהתחלות בבנייה והמחסור בעובדים מקצועיים, שתוביל לעליות מחירים אחרי המלחמה, כפי שראינו בשוק הנדל"ן בעקבות משברים קודמים".
