בחודשים האחרונים היקפי העסקאות בנדל"ן שוברים שיאים. נתוני מכירת הדירות החדשות והיקפי המשכנתאות שהבנקים מאשרים מעידים על הביקוש המשמעותי מצד כלל טיפוסי הרוכשים, ומספר הדירות שנותרו למכירה רק הולך ויורד. בתקופה שכזו נראה לפעמים שאין סחורה זמינה, שאין דירות זולות או לפחות במחירים סבירים. מצב כזה מוביל לא פעם לתחושת מחסור, שסופה עליית מחירים בשל הסתערות רוכשים. "ידיעות הנדל"ן" יצא למסע מדרום לצפון ובחן אלו שכונות חדשות נמצאות היום בשלב שיווק ובנייה, באלו רמות מחיר וגם מה צפויים לכלול המתחמים הללו. בכל שכונה תמצאו מחירים ממוצעים, שסופקו לנו על ידי לוי יצחק, עורך מחירון הדירות (מדובר במחירים ממוצעים בשכונה, כולל דירות שוק חופשי ומחיר למשתכן על בסיס עסקאות עבר שבוצעו). הבדיקה העלתה שיש לא מעט בנייה בישראל, עם מגוון רב מאוד של מחירים, ומי שמחפש היום דירה שווה, שיכיר גם את מה שנמצא במקומות אחרים או רחוקים מסביבתו המוכרת. נדגיש כי הכתבה היא בדיקה מדגמית בלבד, שיכולה להעניק מושג על ההיצע. והוא קיים גם בבנייה כיום וגם בשכונות שעתידות לצאת לשיווק בעתיד הקרוב. נקודה מעניינת נוספת שעלתה מהבדיקה היא שאחרי שנים של התמכרות למודל הקניון השכונתי ומיעוט במסחר רחוב – המציאות משתנה, ובשכונות רבות עירוב השימושים הוא כבר לא רק סיסמה. במקביל הוספנו כמה טיפים, שיסייעו למי שמחפש דירה בשכונה חדשה לעשות את זה נכון.
קריית גת - כרמי גת
מיקום ונגישות: כרמי גת ממוקמת צפונית לעיר קריית גת ולכביש 35 ומערבית לכביש 6. כיום יש בעיר תחנת רכבת ובעתיד מתוכננת תחנה נוספת בשכונה.
היצע: השכונה כוללת 7,500 יח"ד בבנייה רווייה וצמודת קרקע (היקף צמודי הקרקע הוא כ־10%). כעת נמצא בתכנון רובע כרמי גת צפון, עם עוד 6,000 יח"ד. במקביל בשכונה גם כ־1,300 יח"ד במסלול מחיר למשתכן. שטח דירה ממוצע כ־100 מ"ר.
בנייה בפועל: למעלה מ־6,400 היתרים נמסרו ליזמים, לרבים מהם כבר היתרי אכלוס. השכונה מחולקת לחמישה מתחמים ובימים אלה בונים את המתחם האחרון בקצב מואץ. חלק ניכר מהשכונה מאוכלס, אך יש עוד לא מעט יח"ד לשיווק. אכלוס מלא צפוי בעוד כשנתיים.
עוד משהו: לא מעט שכונות גדולות עומדות בפני התניות שונות בתב"ע, שגורמות לעיכובים בבנייה או בפיתוח. בעיריית קריית גת מספרים על הדרך שמצאו להתמודד עם הנושא: "את ההתניות בתב"ע פתרנו על ידי צעדי מנע. לפני מספר שנים הפסיקו למשך שנה את מתן היתרי הבנייה עד להתקדמות משמעותית בהקמת שני מחלפים לחיבור השכונה. זה היה צעד לא פופולרי, שגרר ביקורת רבה ואף הוגש בג"ץ נגד העירייה. ועם זאת היום כרמי גת מחוברת במערך מחלפים, גשרים וכבישים".
מסחר ותעסוקה: בשכונה נבנים בימים אלה מתחמי מסחר בהיקף של 35 אלף מ"ר, בין היתר של רשת ביג, וישנם מיזמי מסחר משולבי מגורים.
מדברים מהשטח: פרויקט דמרי בכרמי גת של קבוצת דמרי כולל בניינים בני 7-4 קומות, ובסך הכל 18-13 משפחות בכל בניין, וגם מגדל בגובה 25 קומות. תמהיל הדירות בפרויקט כולל דירות בנות 3, 4, ו־5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. הבנייה החלה והצפי לאכלוס הוא ינואר 2023. מהחברה נמסר: "רוכשי הדירות הם בעיקר זוגות צעירים ומשפחות מקריית גת, ערי השפלה וירושלים או בית שמש, משפרי דיור מאזור המרכז ראשל"צ, רחובות, נס ציונה, וגם משקיעים. עיקר הרוכשים מחפשים דירה ראשונה בשכונה חדשה".
גם לקבוצת רם אדרת וחברת אפי קפיטל פרויקט בשכונה בהיקף 246 יח"ד. הפרויקט יכלול דירות 3, 4, 5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. לדברי דורון נמרוד, מנכ"ל משותף בקבוצת רם אדרת: "כרמי גת מושכת אליה בשנים האחרונות אוכלוסיה חזקה של זוגות צעירים ומשפרי דיור, ביניהם כאלו העובדים בפארק התעסוקה הגדול בעיר".
מחירי הדירות הממוצעים בשכונה: 3 חדרים – 1.05 מיליון שקל; 4 חדרים – 1.3 מיליון שקל; 5 חדרים – 1.45 מיליון שקל.
אשקלון - עיר היין
מיקום ונגישות: צפון־מזרח אשקלון, בשטח של 4,204 דונם. בין הכביש הראשי, המחבר את העיר מדרום עד היציאה הצפונית החדשה, ובין כביש 4. מהעירייה נמסר כי תחנת רכבת חדשה מתוכננת בגבול המזרחי של השכונה.
היצע: בשכונה מתוכננות 11.5 אלף יח"ד בבנייני מגורים בגובה של 16-14 קומות וגם בגובה של 8-10 קומות. 70% מהדירות נמצאות במסלול "מחיר למשתכן" ו־25% מכלל הדירות בשכונה הן קטנות. במקביל מתוכננת בנייה של כ־900 יח"ד להשכרה. על־פי העירייה - מתוכנן מגוון של דירות למגורים, בין היתר דירות 80 מ"ר, דירות סטודיו עד 50 מ"ר, דירות 4, 5 חדרים וגם דירות גדולות של מעל 120 מ"ר.
בנייה בפועל: על־פי נתוני העירייה, השכונה נמצאת בשלבי בנייה מתקדמים ועבודות התשתיות הסתיימו. רוב המגרשים נמסרו ליזמים, ורוב הבקשות להיתר הוגשו וטופלו. נכון להיום ניתנו היתרי בנייה ל־5,215 יח"ד. צפי האכלוס עומד על 240 יח"ד עד סוף השנה הנוכחית, 1,731 יח"ד עד פתיחת שנת לימודים 2022, 2,496 יח"ד עד פתיחת שנת לימודים 2023, ו־1,605 יח"ד ב־2024.
עוד משהו: בעירייה מציינים כי הייתה התניה תחבורתית לשכונה, שקבעה כי שיווק של למעלה מ־5,000 יח"ד יתבצע רק לאחר ביצוע ופתיחה של יציאה צפונית חדשה מהעיר לכביש 4. התנאי בוצע, וכניסה נוספת נפתחה בשנת 2020. עוד מציינים בעירייה: "כחלק מהפיתוח השכונה מתוכנן פארק עיר היין בשטח של 450 דונם. הפארק עתיד לשמש כמנוף תיירותי, תוך דגש על המורשת ההיסטורית של אשקלון".
מסחר ותעסוקה: בשכונה ישנם שטחי תעסוקה ומסחר בשטח של 260 דונם היום בשלבי ביצוע.
מדברים מהשטח: אחד מהפרויקטים בשכונה הוא סביוני עיר היין של חברת דניה סיבוס. במסגרת הפרויקט יוקמו 7 מגדלים בלב השכונה. המגדלים יתנשאו לגובה של 19-13 קומות ויכללו 423 דירות וחניון תת־קרקעי. תמהיל הדירות בפרויקט כולל דירות 3,4 ו־5 חדרים וכן דירות פנטהאוז. גם קבוצת גבאי בונה במתחם, פרויקט "selected", שכולל 6 בניינים בני 354 דירות. האכלוס מתוכנן לעוד כשלוש שנים. אורית גבאי טירר, סמנכ"ל שיוק ומכירות בקבוצת גבאי: "שכונת עיר היין צפויה להיות בית לכ־11 אלף משפחות. הרוכשים הם תושבי העיר משפרי דיור, שמחפשים – דירות גן, פנטהאוזים ומיני פנטהאוזים, לצד זוגות צעירים ומשקיעים מכל הארץ".
חברת י.ח. דמרי בונה בשכונה פרויקט בשם דמרי עיר היין, עם 324 יחידות דיור בתמהיל: 3,4,5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. אמיר כהן, סמנכ"ל השיווק: "הרוכשים הם זוגות ומשפחות צעירות לצד משקיעים, המגיעים בעיקר מאשדוד וערי המרכז הדרומיות, המחפשים נכס חדש בסביבה מתפתחת וקרובה ככל האפשר למרכז".
גם קבוצת רם אדרת משווקת פרויקט בשכונה. "כרמי אדרת" יכלול 144 יח"ד ב־4 בניינים בני 9 קומות כל אחד. בפרויקט דירות 3.5, 4 ו־5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. לדברי טלי שרון, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת רם אדרת: "מדובר במגה שכונה, המשתרעת על פני 4,000 דונם ותכלול את כל השירותים הקהילתיים, כמו מוסדות חינוך, פארקים, קופת חולים, מרכז קניות ועוד". עוד חברה הבונה בשכונה היא אפרידר, המשווקת 836 דירות ב־4 מתחמים. מדובר ב־586 דירות במסגרת מחיר למשתכן ו־250 דירות בשוק החופשי. תמהיל הדירות עומד על 3,4 ו־5 חדרים. האכלוס צפוי במהלך 2023. אופיר שרון, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי באפרידר מתייחס לקהל הרוכשים: "ישנם משפרי דיור וזוגות צעירים מהעיר, אבל גם זוגות צעירים מיבנה, גדרה, ראשון לציון ואשדוד, לצד משקיעים מכלל הארץ". חברה נוספת הבונה בשכונה היא אפי קפיטל. מדובר ב־454 יח"ד ב־6 בניינים בני 7 קומות ו־3 מגדלים בני 15 קומות. תמהיל הדירות כולל 3 עד 6 חדרים ודירות מיוחדות. אכלוס צפוי לאמצע 2024. "בפרויקט משפחות צעירות, משפרי דיור ומצמצמי דיור מאשקלון אשדוד, רחובות והסביבה", מציינים בחברה.
מחירי הדירות הממוצעים בשכונה: 3 חדרים – 1 מיליון שקל; 4 חדרים – 1.25 מיליון שקל; 5 חדרים – 1.38 מיליון שקל.
נתניה — הרי גרינטל ואופק הים
מיקום ונגישות: השכונות הצמודות ממוקמות בלב העיר נתניה. הרי גרינטל, כ־275 דונם, ממוקמת מדרום למרכז העיר וממזרח לשד' בן גוריון. ברחובות התוחמים את השכונה ממזרח וממערב, שדרות בנימין ושדרות בן גוריון, יעברו בעתיד קווי "מהיר לעיר". אופק הים משתרעת על כ־780 דונם וממוקמת בין הרחובות היהלומן אברמס בצפון, שדרות בן צבי במזרח, בן גוריון במערב ושכונת נווה עוז בדרום.
היצע: הרי גרינטל כוללת כ־2,500 יח"ד בבנייה במגדלים, ואופק הים כוללת 6,300 יח"ד במגדלים בני 30 קומות. בעירייה מספרים, כי התוכנית כוללת מספר רב של מבני ציבור ברחבי שתי השכונות. במרכז שכונת הרי גרינטל מתוכנן "פארק הוואדי" - שטח ציבורי מרכזי המשתרע על 77 דונם. באופק הים מתוכננים כ־180 דונם שטחי ציבור.
בנייה בפועל: בחודשים האחרונים ניתנו בהרי גרינטל היתרי בנייה לכ־350 יח"ד ב־3 מגדלים במתחם. אלה מצטרפים למגדל הראשון שנמצא ערב אכלוס. מגדלים נוספים נמצאים בהליכי רישוי מתקדמים.
עוד משהו: מהעירייה נמסר, כי בתוך תחומי הרי גרינטל כלול מצוק כורכר טבעי הכולל ריכוז צמחייה ובעלי חיים. השכונה מתוכננת כמגדלים עם מרווחים גדולים ביניהם, כשבין אזורי המגורים קושר מערך של שטחים ירוקים. "מדיניות העירייה היא להקדים תשתיות לאכלוס, לרבות כבישים ומדרכות ותשתיות תת־קרקעיות ושתילת עצים לפני שנת השמיטה".
מסחר ותעסוקה: שתי השכונות מאופיינות בעירוב שימושים של מסחר ותעסוקה, כך נמסר מהעירייה. עוד נמסר כי צוות המקצועי כבר החל בקידום תוכנית מפורטת שתכלול תכנון חדש בדרום־מערב הרי גרינטל, באזור מגרש הכדורגל טוברוק, המיועד להתפנות.
מדברים מהשטח: בין הפרויקטים בשכונה אפשר למצוא את "מגדל הצוק" של החברות לוינשטין ומגיל. הפרויקט נבנה באזור המערבי ביותר, וכולל מגדל בן 31 קומות עם 117 דירות. בבניין דירות בנות 3, 4 ו־5 חדרים, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים של 5 ו־6 חדרים. בחודשים הקרובים עתידות לוינשטיין ומגיל לשווק מגדל מגורים נוסף בשכונה – מגדל הצוק 2. המגדל החדש בן 26 קומות וכולל 101 יח"ד עם מגוון דירות בנות 4, 5 חדרים ופנטהאוזים. אורי פליישמן סמנכ"ל השיווק של קבוצת לוינשטין מציין, כי: "הרוכשים הם משפרי ומצמצמי דיור מאזור נתניה, אזור השרון ויישובי הסביבה, המעוניינים לשפר דיור או לעבור מבתים פרטיים לדירה חדשה עם נוף לים, בסביבה חדשה ומודרנית וקרבה למרכז העיר ולבתי המלון".
פרויקט נוסף צפויה לבנות חברת אפריקה התחדשות עירונית, החברה־הבת של קבוצת אפריקה ישראל מגורים וחברת בית וגג. החברות חתמו לאחרונה על עסקת קומבינציה, בשותפות שווה, מול בעלי קרקע פרטיים בשכונה. במסגרת העסקה, יוקם פרויקט עירוב שימושים שיכלול שטחי מגורים, מסחר ותעסוקה. על־פי התוכנית, הפרויקט יכלול 6 מגדלי מגורים בגובה כ־30 קומות כל אחד, עם 735 יח"ד. עוד יוקמו שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף של כ־5,000 מ"ר.
מחירי הדירות הממוצעים בשכונה: 4 חדרים – 2.25 מיליון שקל; 5 חדרים – 3 מיליון שקל.
רמלה - נאות שמיר
מיקום ונגישות: השכונה גובלת לכל אורכה מצד מערב בכביש 200 - ציר תחבורה חדש, המתחבר במחלף בחלקו הדרומי עם כביש 431 ובחלקו הצפוני לכביש 44, בכניסה הצפונית הראשית לעיר.
היצע: בשכונה צפויות להיבנות כ־3,500 יח"ד - כ־20% מהן קטנות, בשטח של עד 75 מ"ר, וכ־200 יחידות לדיור מוגן. במקביל השכונה צפויה לכלול גם פרויקטים במסלול מחיר למשתכן וגם דיור להשכרה.
בנייה בפועל: בקשות להיתר הוגשו לגבי כלל המגרשים ששווקו, והיתרים ניתנו כבר ל־3,233 יח"ד. נכון להיום השכונה נמצאת בשלבי בנייה, ו־3 מגרשים בהיקף של כ־958 יח"ד כבר אוכלסו בצפונה. על־פי ההערכות, אכלוס השכונה כולה מתוכנן לעוד כשלוש שנים. בשכונה מתוכננים מספר בתי ספר יסודיים ותיכונים, עשרות כיתות גן ומעונות, בתי כנסת ומרכז קהילתי, חלקם כבר פעילים.
עוד משהו: השכונה צמודה לקו החום המתוכנן לעבור ברחוב ארנסט, המחבר בין באר יעקב, רמלה ולוד. עוד יעבור מערך של קווי אוטובוס, בהתאם לתכנון התחבורה הציבורית המתגבש כעת עם נתיבי איילון.
מסחר ותעסוקה: הרחוב הראשי, משה לוי, כולל חזית מסחרית המלווה את הרחוב ומעליה קומת משרדים בהיקף של אלפי מ"ר.
מדברים מהשטח: קבוצת רם אדרת בונה ומשווקת את פרויקט "אדרת הפארק", הכולל 308 דירות ב־4 בניינים בני 16 קומות כל אחד. 205 דירות הוצעו למכירה במסגרת מחיר למשתכן והיתר לציבור הרחב. הפרויקט נמצא בשלבי בנייה מתקדמים והאכלוס צפוי במרץ 2023. לדברי נעם נמרוד, מנהלת השיווק בחברה: "לאחר שכל הזכאים מימשו את זכותם לדירת 'מחיר למשתכן', רוב הביקושים מגיעים מצד משפרי דיור מרמלה, באר יעקב והסביבה".
גם חברת אפי קפיטל בונה בשכונה פרויקט, הכולל 3 מגדלים בני 16 קומות עם 238 יח"ד. אכלוס הפרויקט צפוי באפריל 2024. מהחברה נמסר, כי רוכשי הדירות בשכונה מתאפיינים ב"משפרי דיור מהעיר ומערים סמוכות, כדוגמת באר יעקב, ראשון לציון, נס ציונה, חולון ותל אביב, ויש גם זוגות צעירים ומצמצמי דיור".
פרויקט נוסף בשכונה הוא "פרשקובסקי בנווה דורון", הכולל 24 בניינים בני 28-6 קומות עם כ־1,800 יח"ד. תמהיל הדירות יכלול מגוון של 6-3 חדרים, פנטהאוזים ודירות גן. חיים קראדי, מנכל פרשקובסקי מניבים: "הרוכשים הם משדרגי דיור וזוגות צעירים מהמרכז, שרוצים לגור בשכונה ובבניין חדשים עם נגישות לאזור תל אביב".
מחירי הדירות הממוצעים בשכונה: 3 חדרים – 1.6 מיליון שקל; 4 חדרים – 1.75 מיליון שקל; 5 חדרים – 1.95 מיליון שקל.
ראשון לציון - נרקיסים
מיקום ונגישות: שכונת נרקיסים מוקמת על שטחים שמתפנים ממשרד הביטחון ובה שכן בסיס צריפין. בשכונה צפוי לעבור הקו החום A.R.T ובעתיד METRO M1 שבילי אופניים - עוברים בכל הצירים הראשיים בשכונות. בעתיד יחבר שביל אופניים את השכונות לתחנת רכבת ראשונים.
היצע: 4,202 יח"ד, מתוכן 250 לדיור מוגן.עד כה שווקו גם פרויקטים במסגרת מחיר למשתכן. על־פי התוכנית, לפחות 25% מהדירות יהיו קטנות בתמהיל הבא: 25% עד 75 מ"ר - 3 חדרים, 25% עד 110 מ"ר - 4 חדרים, 50% מעל 110 מ"ר - 5 חדרים. בשכונה יוקמו 90 כיתות מעון, 115 כיתות גן, 8 בתי ספר יסודיים ו־4 על־יסודיים, מרכזים קהילתיים, מועדוני יום לקשיש, בתי כנסת, מקוואות ועוד מבני ציבור.
בנייה בפועל: על־פי נתוני העירייה, הוגשו בקשות להיתר ל־33 פרויקטים שונים, הכוללים כ־2,510 יח"ד. 22 היתרי בנייה כבר ניתנו ל־1,612 דירות. מתקיימת במתחם בנייה בפועל, וכ־141 יח"ד צפויות להתאכלס כבר השנה. צפי אכלוס לשנים הבאות עומד על כ־520 יח"ד בשנת 2022, כ־2,000 יח"ד ב־2023, כ־500 יח"ד ב־2024 וכ־770 יח"ד ב־2025.
עוד משהו: בעת תכנון השכונה ניסו בעירייה להתמודד עם המצוקה בשטחי ציבור והרצון לשמור על השטחים לבנייה עתידית. הפתרון שנמצא הוא שהרוב הגדול של מבני הציבור משלבים מספר צרכים, כמו שכבר נעשה בשכונה סמוכה. "בשכונה הסמוכה, רקפות, נבנה בימים אלו מבנה משולב עם שבעה צורכי ציבור שונים - בית כנסת, מרפאות, גני ילדים, מעונות יום, מסחר, מועדון נוער וחניון תת־קרקעי", כך בעירייה, "לכל מגרש ציבורי קיימת גם תוכנית בינוי, שבוחנת את היתכנות ופריסת השימושים במגרש, במטרה לתכנן באופן היעיל והחסכוני ביותר את משטחי הציבור בשכונה. פריסת שטחי הציבור נערכה תוך בדיקת מרחקי הליכה, צפי מועדי האכלוסים גם ביחס לשלבי בנייה, וזאת כדי שלא יאכולסו גני ילדים מתחת למנופים". כמו כן בשכונה מבנים לשימור, שנותרו מבסיס צריפין המקורי מתקופת המנדט. לאורך השכונה מתוכננים פארקים רוחביים שמתחברים לפארק הראשי שעוטף את כל השכונות החדשות. פארק צריפין, שכמעט כולו על שטח המחנה, משתרע על כ־700 דונם.
מסחר ותעסוקה: בשכונה מתוכננים מגורים וגם תעסוקה עם חזית מסחרית, ליצירת רחובות פעילים ונעימים להליכה, כמו כן 5-4 מרכזים מסחריים כולל קופות חולים וכו'. מדובר בכ־18 אלף מ"ר מסחר וכ־38 אלף מ"ר לתעסוקה.
מדברים מהשטח: בין הפרויקטים בשכונה נמצא פרויקט מתחמי הסביונים של אפריקה ישראל מגורים ודניה סיבוס. החברות בונות בשכונה 13 בניינים בני 10 ו־13 ומגדל של 20 קומות. 554 הדירות המתוכננות יהיו בנות 3, 4, ו־5 חדרים, דירות גן, מיני־פנטהאוזים ופנטהאוזים. הפרויקט נמצא בשלבי בנייה מתקדמים, חלק מהבניינים בגמר שלד וחלקם יסיימו שלד עוד כחצי שנה, כשמועדי האכלוס הם בין ינואר 2023 ליולי 2023. בחברה מספרים כי: "רוכשי הדירות בפרויקט הם בעיקר משפרי דיור מראשון לציון, חולון, באר יעקב ובאופן כללי מכל גוש דן". פרויקט נוסף המשווק בשכונה שייך לקבוצת MORE - שלושה מגדלים בני 22 קומות עם דירות 5 חדרים, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים. בקומת הרחוב, משני צידי שדרות ירושלים, מתוכננת שדרת חנויות.
חברה נוספת המשווקת דירות בשכונה היא אזורים, במסגרת פרויקט, הכולל בניינים בגובה 9 קומות ועד מגדלים בגובה 30 קומות. הפרויקט, "אזורים הנרקיס" שמו, יכלול בין היתר גם מתחם דיירים רב שימושי, ובמגדלים תהיה מרפסת גג ירוקה שטח של כ־200 מ"ר. לחברה שטחי מסחר בשכונה בהיקף של כ־2,500 מ"ר. מאזורים נמסר, כי הרוכשים מגיעים מכל אזור גוש דן וכי "מיקומו של הפרויקט בסמיכות לבית החולים אסף הרופא ובקרבת שיבא בתל השומר ו־וולפסון בחולון הביאה להתעניינות רבה של צוותי הרפואה".
חברה נוספת המשווקת דירות היא צפריר וזוהר שרבט. בפרויקט 126 דירות בבניינים בני 14 קומות כל אחד. הדירות בנות 3, 4 ו־5 חדרים ופנטהאוזים. בחברה אומרים, כי "השכונה מאופיינת ברצועות של שטחים פתוחים המחברים בין מזרח למערב, בין העיר העתיקה לפארק העירוני ממזרח. במרכז השכונה יעבור הקו החום של מערכת הסעת ההמונים, והוא יהווה את השדרה המסחרית שלה".
מחירי הדירות הממוצעים בשכונה: 3 חדרים – 2 מיליון שקל; 4 חדרים – 2.45 מיליון שקל; 5 חדרים – 2.9 מיליון שקל.
לוד - נופי בן שמן
מיקום ונגישות: ממזרח לכביש 40 ולמפגש הנחלים גזר ואיילון, ממערב למושבים בן שמן ואחיסמך, מצפון לשכונת גני יער בלוד ומדרום למסילת הרכבת נתב"ג־ירושלים.
היצע: 4,000 יח"ד ועוד 300 יח"ד לדיור מוגן. בשכונה שווקו ומשווקות דירות בכל המסלולים: דיור במחיר מופחת/מחיר למשתכן, דיור להשכרה ארוכת טווח ושוק חופשי. בין היתר מדובר ב־1,008 דירות במסגרת דיור להשכרה ארוכת טווח, 950 דירות במחיר למשתכן ומחיר מופחת ויוגרלו לזכאים. מהעירייה נמסר, כי יתר ההיצע מיועד לשוק החופשי. התמהיל צפוי להיות בעיקר דירות 4-5 חדרים. 20% יהיו דירות קטנות על שטח 80 מ"ר, 70% מהדירות יהיו בגדלים של בין 80-120 מ"ר ו־10% יהיו דירות גדולות של למעלה מ־120 מ"ר. עוד תכלול השכונה 7 מעונות יום, 7 גני ילדים, 3 בתי ספר יסודי, 2 בתי ספר תיכון, מועדון לתנועות נוער, מבנה קהילתי רב־תכליתי ו־3 מוסדות דת. בעירייה מסבירים המבנים בשלבי תכנון שונים, ועד האכלוס הראשון יושלם לפחות בינוי של מקבץ גני ילדים, מעונות ובית ספר יסודי.
בנייה בפועל: התב"ע אושרה ובתוקף. תוכנית הבינוי אושרה לפני כשנה. כרגע היזמים מקדמים תכנון להיתרים ולביצוע. על־פי נתוני העירייה, בקשות להיתר כבר הוגשו, והיתרים לבניית כ־500 דירות כבר אושרו. השכונה צפויה להתאכלס מסוף שנת 2023 ועד 2025.
עוד משהו: בעירייה מספרים כי השכונה כולה מתוכננת עם תיעדוף לתחבורה ציבורית, כולל אפשרות לנת"צ ברחוב הראשי וקישוריות לכל חלקי העיר. "תחנות אוטובוס מוקמו בתיאום עם משרד התחבורה בפריסה מיטבית שתאפשר הגעה מכל נקודה בתוך 5 דקות הליכה. בשכונה מוקם גם מסוף קצה לאוטובוסים, לצד רשת מלאה של שבילי הולכי רגל ושבילי אופניים". עוד מספרים בעירייה כי השכונה תכלול מערכת פינוי אשפה פניאומטית, הצללת מרחב ציבורי בהיקף של לפחות 50%, תשתיות לרכב חשמלי, סיבים אופטיים.
מסחר ותעסוקה: על־פי התב"ע, בשכונה עירוב שימושים. מדובר במסחר לאורך הרחובות המרכזיים משולב במגורים ובמבני החינוך. גם שטחי תעסוקה פזורים ברחבי השכונה בהיקף של 5,800 מ"ר תעסוקה ו־15,600 מ"ר מסחר.
מדברים מהשטח: לאאורה, אחת מהחברות שבונות בשכונה, 500 יח"ד בבנייה. בפרויקט "אאורה בן שמן" דירות 3, 4, 5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. לאחרונה רכשה החברה מגרש נוסף עם היצע של 102 דירות, שישווקו בהמשך. "לפרויקט בבן שמן מגיעות משפחות מתל אביב, ירושלים, השפלה, מודיעין ושוהם אומר אורן רוזנברג, מנהל מכירות ארצי בחברה, "הפרויקט מותאם למשפחות צעירות, משפרי דיור ומצמצי דיור".
מחירי הדירות הממוצעים בשכונה: 3 חדרים – 1.35 מיליון שקל; 4 חדרים – 1.68 מיליון שקל; 5 חדרים – 1.83 מיליון שקל.
בת ים - פארק הים
מיקום ונגישות: בדרום העיר, בגבול עם ראשון לציון מדרום וציר קוממיות מצפון. נושקת ממערב לחוף הים וממזרח לרחוב ניסנבוים. השכונה נגישה לציר הרכבת הקלה ברחוב ניסנבוים, לנתיבי "מהיר לעיר" המתוכננים בציר קוממיות ולתחנת מטרו המתוכננת בפינה הצפון־מערבית של השכונה.
היצע: השכונה עתידה לכלול כ־6,500 דירות. משום שמדובר בקרקע פרטית, אין בשכונה פרויקטים מוזלים במסגרת תוכניות ממשלתיות. שטח ממוצע לדירה - 110 מ"ר.
בנייה בפועל: יש כבר לא מעט. מהעירייה נמסר כי המתחם המערבי נמצא בשלבי אכלוס סופיים. המתחם המזרחי בשלב פיתוח תשתיות עירוניות ובימים אלו מופקים ההיתרים הראשונים. צפי אכלוס השכונה הוא בין 5-3 שנים להיקף של 50% מסך יח״ד לפחות. בעירייה מוסיפים כי "הוצאת ההיתרים נעשית בד בבד עם פיתוח התשתיות ומותנית בהתקדמותו".
עוד משהו: מבחינת מבני הציבור, השכונה תכלול בית ספר סביבתי בגבול הפארק חופי, דיור מוגן, תיכון, חטיבת ביניים, שלושה בתי ספר יסודיים ומקבצי גנים ומעונות יום. השכונה ממוקמת בקרבת תחנת הרכבת קוממיות בממשק עם נתיבי איילון.
מסחר ותעסוקה: בכל המתחם מאושרים כ־10,000 מ"ר מסחר ועוד כ־14 אלף מ"ר תעסוקה. חלקם במבנים מעורבי שימושים בחלקה המערבי של השכונה וחלקם במרכזים מסחריים בחלקה המזרחי.
מדברים מהשטח: בין הפרויקטים בשכונה נמצא "Brizo" של חברת שפונדר פדלון, הכולל דירות 3, 4, 5 חדרים ופנטהאוזים. שרון רייך, סמנכ"לית שיווק ומכירות: "כמו בפרויקטים רבים בשכונות חדשות, מלבד משפרי דיור מקומיים ישנם גם משקיעים".
מחירי הדירות הממוצעים בשכונה: 4 חדרים – 2.5 מיליון שקל; 5 חדרים – 3.1 מיליון שקל.
דימונה - שכונת השחר
מיקום ונגישות: השכונה ממוקמת בצידה המזרחי של העיר.
היצע: בשכונה ייבנו 3,416 דירות בתמהיל של בני ביתך, קוטג'ים ובנייה רוויה. לאחרונה שווקו בשכונה במסגרת "מחיר מופחת" קרוב ל־700 דירות חדשות.
בנייה בפועל: על־פי נתוני העירייה, נכון להיום שווקו מגרשים לכ־2,900 יח"ד ומתוכם נבנות בפועל קרוב ל־2,200 יח"ד. צפי לסיום וגמר אכלוס השכונה בשלמותה - שנת 2024. במסגרת הבנייה הושלמו כבר מבני הציבור הבאים: מתנ"ס בשטח 3,000 מ"ר, בית כנסת, 8 גני ילדים, מעונות יום ובית ספר יסודי. כן מתוכננים להיבנות בשכונה עוד גני ילדים ומעונות יום, בתי ספר ותיכון, 3 בתי כנסת וגם תחנת שיטור.
עוד משהו: בעירייה מספרים, שמבדיקה שנעשתה במסגרת תוכנית אב לתחבורה, נמצא צורך ממשי לתכנן קווים חדשים של תחבורה ציבורית והתאמות של מסלולי הקווים הקיימים. כך, "לשכונה נוספו עוד 2 קווים, לרבות שבילי אופניים בתוכה וצירי שבילי אופניים המחברים בינה ובין מרכז העיר". עוד מתוכננים בשכונה פארק ראשי ופארק משני בשטח כולל של 300 דונם.
מסחר ותעסוקה: בשכונה מתוכננים 2 מרכזים מסחריים. הראשון בשטח של 8,100 מ"ר המקודם על ידי חברת ביג, והשני בשטח של 2,500 מ"ר וטרם שווק.
מדברים מהשטח: קבוצת ברזילי וגלעד מור בונים בשכונה פרויקט של כ־340 דירות בנות 3, 4 ו־5 דירות ודירות גן. נדב ועידו ברזילי, בעלים משותפים בקבוצה: "כל השירותים נמצאים במרחק הליכה. הרבה תושבים מקומיים מחפשים לקנות או להשכיר בה דירה. והיא גם מושכת זוגות צעירים מבאר שבע שמעדיפים לגור במרחק חצי שעה נסיעה מהעיר וכמעט בחצי מחיר", ומזכירים גם את הטבת המס המשמעותית לתושבים.
מחירי הדירות הממוצעים בשכונה: 4 חדרים – 900 אלף שקל; 5 חדרים – 1.2 מיליון שקל.
באר שבע - שכונת הפארק
מיקום ונגישות: על פארק נחל באר שבע, בגבולה הדרומי של העיר. סמוך לשני צירים ראשיים: כביש 25 שחוצה את העיר ומחבר אותה ממערב לכיוון נתיבות ואשקלון וממזרח לכיוון דימונה וכן כביש 40, העוקף לכיוון תל אביב.
היצע: כ־4,400 דירות. בשנה הנוכחית צפויים להתאכלס כ־700 משפחות ובהמשך במדי שנה יתאכלסו עוד כ־1,000. בשכונה משולבים גם פרויקטים במסגרת מחיר למשתכן. עוד על־פי תוכנית המתחם, 10% מהדירות צפויות להיות דירות קטנות בשטח של בין 80-30 מ"ר ויש גם צמודי קרקע. בכל הקשור למבני ציבור, ייבנו 3 בתי ספר יסודיים, בית ספר תיכון, 5 בתי כנסת, 6 גנים ומרכז קהילתי.
בנייה בפועל: בעירייה מספרים כי עד כה התקבלו היתרים לכ־1,800 יח"ד ונכון להיום נמצאים בהליך היתר עוד כ־1,700 יח"ד. עוד נמסר כי עד סוף השנה צפויים יזמים נוספים להגיש בקשות להיתרים עבור עוד 400 יח"ד. תחילת אכלוס השכונה צפוי בקרוב. פיתוח השכונה מתבצע בשלושה שלבים: בשלב א' בוצע תשתיות מים, ניקוז, ביוב, קווי גז טבעי, תשתית קולחין, פריצת כבישים, שכבה ראשונה של אספלט וחדרי טרנספומציה. בשלב ב' בוצעו השלמות פיתוח לאכלוס כולל אבני שפה, תאורת רחובות ועוד. כרגע נערכים לביצוע שלב ג' - פיתוח סופי.
עוד משהו: תכנון השכונה החדשה כולל גם שימושים שונים במבני הציבור. "השכונה מכילה שילוב בין מבני ציבור שונים באותו מתחם, כגון בית כנסת עם גן. זאת על מנת לשמור על המרחב הציבורי פעיל במהלך כל שעות היום", אומרים בעירייה.
מסחר ותעסוקה: בשכונה מתוכננת שדרה מרכזית מסחרית לאורך רחוב נחל פרת, ומרכזים קטנים נוספים במקומות שונים.
מדברים מהשטח: חברת אביסרור משה ובניו בונה בשכונת הפארק את פרויקט אביסרור בפארק, הכולל 8 בניינים בני 7 קומות ובהם 192 יח"ד בנות 6-3 חדרים ופנטהאוזים בני 5 ו־6 חדרים. הבנייה בעיצומה והאכלוס צפוי בעוד כשנתיים וחצי. החברה בונה כיום בשכונה גם את המרכז המסחרי "אביסרור סנטר" בשטח 16 אלף מ"ר. לדברי יורם אביסרור, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברה, "השכונה מושכת אוכלוסייה של משפחות צעירות ומשפרי דיור מבאר שבע והסביבה".
חברה נוספת שבונה בשכונה היא אבני דרך. מדובר בפרויקט "אודם על הפארק", הכולל דירות בנות 3, 4 ו־5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. הפרויקט נבנה בשני מתחמים: במתחם הראשון נבנים 4 בניינים, שניים בני 8 קומות, עם 4 דירות בכל קומה ושטחי מסחר בקומת הקרקע, ושניים בני 5 קומות עם 2 דירות בקומה. במתחם השני נבנים 3 בניינים משולבי מסחר בני 8 קומות, עם 4 דירות בקומה. אריאל אדלשטיין, סמנכ"ל פיתוח עסקי ושיווק בחברה, מספר כי: "ניתן לראות שהרוכשים הם ברובם תושבי העיר וכן עומר, מיתר ויישובי הסביבה. חלקם משפרי דיור וחלקם משקיעים אמוציונליים, מתוך מחשבה שבעתיד אולי ילדיהם יגורו לידם. מחירי הדירות הממוצעים בשכונה: 3 חדרים – 1.1 מיליון שקל; 4 חדרים – 1.3 מיליון שקל; 5 חדרים – 1.65 מיליון שקל.
אור עקיבא - אור ים
מיקום ונגישות: בין אור עקיבא לקיסריה על שטח של 1,060 דונם. בסמוך לכביש 2 וכביש 4. תחנת רכבת ממוקמת מרחק נסיעה קצר.
היצע: כ־3,500 יח"ד חדשות.
בנייה בפועל: התקבלו היתרי בנייה לכ־2,500 יח"ד, והאכלוס צפוי בין השנים 2024-2021.
עוד משהו: מערכת שבילי הליכה ואופניים מחברת בין אזורי המגורים לגנים ולבתי הספר. כ־40% משטחי השכונה הוקצו לשטחים ירוקים, המתוכננים להיות מנותקים לגמרי מכבישים. שני אגמים אקולוגיים ישובצו בשכונה, אליהם יובילו שבילי הליכה פנימיים. כמו כן שביל הליכה ואופניים שאורכו כ־1.5 ק"מ יחבר את השכונה לחוף בקיסריה.
מסחר ותעסוקה: פארק תעשייה קיסריה נמצא בסמוך, ולאור עקיבא אזור תעסוקה משלה. העירייה הקצתה 400 דונם לתעשייה בצפון העיר. בשכונה מתוכננים גם שטחי מסחר רחוב. בימים אלה מקימה החברה לנכסי קיסריה מרכז מסחרי בשטח של כ־9,000 מ"ר.
מדברים מהשטח: בין הפרויקטים בשכונה אפשר למצוא את "אלמוגים אור ים" של חברת אלמוגים, הכולל 8 בניינים בני 5 עד 15 קומות, בתמהיל הכולל דירות 5-4 חדרים, דירות גן, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים. דירת 5 חדרים בשטח של 128 מ"ר, מרפסת של 15 מ"ר, כולל חנייה - החל משני מיליון שקל. קבוצת MORE מקימה בשכונה 23 בנייני מגורים, ובהם דירות 5-4 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. 279 יח"ד בשוק החופשי ו־434 במסגרת מחיר למשתכן. אלה קלפנר, סמנכ"לית השיווק של MORE, מתייחסת לקהל רוכשי הדירות: "מפילוח קהלי היעד עולה כי חתך הרוכשים מאופיין כמשפרי דיור מהטבעת הראשונה והשנייה של אור ים, קיסריה ואור עקיבא. המשקיעים אינם מן הסוג הקלאסי, אלא לרוב הורים שמשקיעים בנכס לטובת הילדים. במקביל, ניתן למצוא גם רוכשים שזו דירתם הראשונה". גם לחברת בסט יזום מקבוצת בסט פרויקט בשכונה. מדובר ב־232 יח"ד משולבות מחיר למשתכן ושוק חופשי בבניינים מדורגים: 4 בניינים בני 6 קומות ו־4 בניינים בני 10 קומות. לדברי דני מור, מנכ"ל בסט יזום הבונה את פרויקט BST אור ים: "40% משטחי השכונה תוכננו כפארק ירוק עם מתקנים לפעילות פנאי וכ־400 דונם מתוך שטח של כאלף דונם הוגדרו שטח ציבורי פתוח לאורך כל השכונה".
גם חברת יורו ישראל מקימה בשכונה 91 קוטג'ים בני 6 חדרים במגוון גדלים. עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי החברה: "הרוכשים הם בני 40-35, רבים מאוד אנשי הייטק ומקצועות חופשיים, המעוניינים להתגורר בין תל אביב לחיפה. אנו רואים גם אנשי צבא המשרתים באזור, אשר לא זכו בהגרלה של צמודי הקרקע שהצבא הקים בשכונה".
מחירי הדירות הממוצעים בשכונה: 3 חדרים – 1.5 מיליון שקל; 4 חדרים – 1.7 מיליון שקל; 5 חדרים – 1.85 מיליון שקל.
נתיבות - נווה שרון
מיקום ונגישות: ונגישות: ממוקמת במערב העיר לא רחוק מכביש 25, עורק התחבורה המרכזי לכיוון באר שבע או המרכז. 5 דקות נסיעה מתחנת הרכבת של העיר.
היצע: השכונה כולה כוללת כ־2,800 יח"ד, 528 מתוכן (18%) במסגרת מגרשים צמודי קרקע לבנייה פרטית. השכונה מאופיינת בבנייה רוויה עם בניינים בגובה 10 קומות לאורך שני רחובות ראשיים, לצד דירות צמודות קרקע סביב גינות ציבוריות ומבני ציבור. השכונה מחולקת ל־5 רובעים.
בנייה בפועל: השכונה בבנייה ובניינים ראשונים כבר אוכלסו. מהעירייה נמסר כי מבני חינוך, ציבור ומבני דת פזורים בשכונה, תוך שהם מונגשים ועונים לצורכי התושבים.
עוד משהו: נווה שרון היא מהשכונות המערביות החדשות בעיר נתיבות, והיא קרויה על שם אריק שרון ז"ל. לאורך הדופן הצפונית של השכונה מתוכננת רצועת שטח ציבורי פתוח באורך 3,200 מטר, שבמרכזה נבנית בימים אלו טיילת, הכוללת מסלול אופניים, שבילים מרוצפים להולכי רגל, 6 מתחמים של מתקני משחק וכושר, ריהוט רחוב ותאורה. בין היתר מתוכנן להיבנות בית ספר ירוק.
מסחר ותעסוקה: מתוך חמשת רובעי השכונה, הרובע החמישי מתוכנן לכלול מוקדי תעסוקה ומסחר בהיקף עשרות אלפי מ"ר של שימושים מעורבים.
מדברים מהשטח: לחברת דמרי שני פרויקטים בשכונה, הכוללים 627 יחידות דיור. היצע הדירות כולל 3, 4, 5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. מהחברה נמסר, כי: "הרוכשים מגוונים וכוללים זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים, חלקם מגיע מהסביבה הקרובה, אך העיר גם מושכת משפחות רבות מכל חלקי הארץ, שמחפשות נכס חדש בסביבה מתפתחת ובמחיר שפוי. מדובר בשכונה עצמאית, הכוללת מגוון מוסדות חינוך, מסחר, שירותים ציבוריים, פארקים ירוקים ופארק נחל בוהו, הכולל מאות דונמים של ריאות ירוקות, אגם מלאכותי ושבילי הליכה".
מחירי הדירות הממוצעים בשכונה: 3 חדרים – 900 אלף שקל; 4 חדרים – 1.08 מיליון שקל; 5 חדרים – 1.18 מיליון שקל.
אור יהודה — בית בפארק
מיקום ונגישות: בצפון העיר, מצפון לכביש 461, בצמוד לצומת סביון, קריית אונו ולבסיס תל השומר. קו של הרכבת הקלה צפוי לעבור בסמוך לשכונה ותחנת מטרו מתוכננת לקום לא הרחק ממנה.
היצע: השכונה נבנית במסגרת הסכמי הגג שנחתמו בשנת 2017, וכוללת כ־3,000 יח"ד, כמחציתן במסגרת מחיר למשתכן. 364 יח"ד מתוכן ישמשו לשכירות ארוכת טווח (מחציתן במחירים מפוקחים). היצע הדירות צפוי לכלול בין 3 ל־6 חדרים. שטח ממוצע לדירה יעמוד על כ־110 מ"ר. בשכונה מוקמים בית ספר מקיף, 2 בתי ספר יסודיים, 25 כיתות גן, 18 כיתות מעון, מרכז קהילתי, 3 אולמות ספורט, בריכה, מועדון נוער, 2 בתי כנסת ומקווה. בשכונה גם 72 דונם של שטחים ירוקים, המתפרסים על פני שדרה מרכזית שתעבור מצפון לדרום ולאורכה של השכונה.
בנייה בפועל: בעירייה מספרים כי מרבית יחידות הדיור מצויות בשלב ביצוע. 80% של הפרויקט נבנה כבר בשלב א', בשלב ב' מתוכנן מרכז מסחרי ומתחם מגורים. ניתנו היתרי בנייה ל־14 מגרשי מגורים והם לקראת גמר בנייה. 2 מגרשים נמצאים לקראת קבלת היתר, ל־2 נוספים התקבלה בקשת היתר ו־4 מגרשים טרם שווקו ועדיין לא הוגשה לגביהם בקשת היתר. בשורה התחתונה ל־2,285 יח"ד ניתן היתר בנייה. שלב א' של האכלוס צפוי להתחיל באוקטובר 2021.
עוד משהו: מהעירייה נמסר כי: "בניגוד למרבית שכונות מחיר למשתכן, שתוכננו על פי מפרט סטנדרטי, בית בפארק תוכננה אחרת. רחובות השכונות נבנו בשיטת שתי וערב, ובמרכזם יעמדו מוסדות הציבור, שיספקו מגוון שירותים במרחק הליכה מהבית".
מסחר ותעסוקה: השכונה כוללת שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף של כ־70 אלף מ"ר.
מדברים מהשטח: לצד הדירות למכירה המשווקות בשכונה, ישנו גם פרויקט בן מאות יח"ד להשכרה ארוכת טווח. מדובר בפרויקט של חברת אזורים הכולל 8 בניינים בני 10 קומות, בהם 364 יח"ד בנות 2, 3, 4 ו־5 חדרים לצד דירות דופלקס גג. בחברה מספרים כי: "כל הדירות בפרויקט מוצעות להשכרה לטווח של עד 10 שנים החל מכ־4,800 שקל לחודש. מחצית מהדירות יושכרו במחיר מופחת (הנחה של כ־20%) עבור הנרשמים להגרלה של מחיר למשתכן.
מחירי הדירות הממוצעים בשכונה: 4 חדרים – 1.8 מיליון שקל; 5 חדרים – 2.5 מיליון שקל.
איך מחפשים דירה בשכונה חדשה?
מה צריך לדעת ואיך לחפש דירה חדשה בשכונה חדשה? אוהד דנוס, שמאי מקרקעין ולשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מסביר: "שכונה חדשה, שכולה "על הנייר", דומה מאוד לתפריט במסעדה; הכול נורא מפתה, טוב ומבטיח. אך בשונה מתפריט של מסעדה, המציאות בשכונה חדשה מורכבת יותר. ראשית יש לנו 'שפים' שונים (יזמים וקבלנים) שמשתמשים בטבחים שונים (קבלני משנה), בהשראות שונות (אדריכלים שונים) ואפילו במנהלי מסעדה ויחצ"נים שונים (חברות שיווק ופרסום). שנית, אין עדיין 'מנות דגל' לשכונה, כמו במסעדה, הכול חדש, ואף אחד לא באמת יודע איזה פרויקט יצליח יותר, זה שבחרתי או דווקא זה שנבנה לידו. שלישית, יש יותר מתפריט אחד וכולם מוגשים בנייר כרומו מהודר, וזה נחמד אבל מבלבל.במצב עניינים זה נצמדים למספר כללי ברזל בבחירת הפרויקט המתאים ביותר עבורנו".
דנוס מדגיש, כי מדובר בכללים המבוססים על דרך השלילה, כשבכל צומת של קבלת החלטות שבו נתקלים, נפסלת אפשרות אחת וממשיכים בשנייה. "היתרון בשיטה", כך דנוס "שהחלטה בצומת הראשון לא מסיתה אתכם לכיוון חדש, אלא מעבירה אתכם להחלטה הבאה, כשמספר פרויקטים בשכונה כבר אינם רלוונטיים עבורכם".
להלן כללי הברזל של דנוס: נגישות מול קהילתיות – ברור שאם דרך הכניסה והיציאה מהשכונה חשובים לכם יותר מהעובדה שילדיכם יוכלו לצעוד מרחקים קצרים לחברים, לחוגים או למרכז השכונתי, אז תבחרו בפרויקטים שבפאתי השכונה. הנגישות מהם ואליהם תמיד תהיה עדיפה.
נוף סואן לעומת נוף משעמם – האם אתם אנשים של מרחבים פתוחים או כאלה המחפשים מגע קרוב עם השכנים. ברור שנוף סואן מרחיק מעליכם בניינים סמוכים ואילו נוף משעמם מקרבם.
הכירו את שכניכם – אם אתם מעוניינים, קנו דירה בבנייה מרקמית ונמוכה יחסית (עד 9 קומות), אם אתם לא מחפשים חברים חדשים – מגדלים הם הדבר בשבילכם.
חיבור לרחוב או לעננים – יש מי שמעדיפים את הישיבה ב'מרומים', ולעומתם אחרים שמחפשים קרבה לחיי הרחוב. האחרונים הם גם יותר פרקטיים, כי הדירות בקומות הנמוכות בדרך כלל זולות יותר.
הכסף – או: כמה תכננתם להוציא. זה יצמצם את רשימת הפרויקטים הרלוונטיים עבורכם.
תחקיר – עכשיו הגיע הזמן לעמוד על טיב היזמים והקבלנים שהגיעו לגמר. בקרו בפרויקטים שלהם, דובבו דיירים בבניינים שכבר בנו לספר על ההתנסות בתהליך הרכישה והשירות ללקוח, וכך תקבלו מושג טוב יותר עם מי אתם עומדים 'להתחתן' בשנים הקרובות".
כן, זה אפשרי | כך בונים שכונה שלמה בשלוש שנים
אחת מנקודות התורפה בבניית שכונה חדשה היא העובדה שהרבה גורמים מעורבים בפרויקט, ולוחות הזמנים לא פעם מתעכבים. הדבר בעייתי במיוחד ביחס שבין בניית המגורים, התעסוקה והמסחר לבין תשתיות חשובות, כמו מדרכות, מבני ציבור ועוד. בתקופתו של שר הבינוי והשיכון יואב גלנט, ניסה המשרד לטפל בבעיה, ואחת מהדרכים הייתה פרסום מכרזי תכנן ובנה. מדובר במכרז, שבמסגרתו חברה אחת תתכנן ותבנה את כלל השכונה. בזמן שלא הרבה מכרזים כאלו פורסמו, פרויקט אחד של חברת שפיר בעיר חריש דווקא הצליח להתקדם ואף להסתיים ולהתאכלס.
ג'וליאן סטרוסטה, מנהל מחלקת מכרזים ותכנון ומנהל הפרויקט בפועל בחברה: "המורכבות הייתה גדולה מאוד, עבדנו בלוח זמנים קצר – התחייבנו ל־40 חודשים והצלחנו להקדים את המסירה ל־36 בלבד. כל הקבוצה נרתמה והסתערנו על הפרויקט. עבדנו בתוכנית עבודה אינטנסיבית - פיצלנו את צוות היועצים והאדריכלים לשבעה אשכולות, וכך עבדנו במקביל בכל הדיסיפלינות. האתגרים המרכזיים היו התיאומים בין כל הגורמים - ראשית נדרשנו לסיים את התכנון מהר ככל האפשר ובצורה מיטבית, לכן קבענו פגישת תכנון בכל האשכולות בכל יום, ביקרנו בשטח באופן קבוע ולאחר מכן פעלנו לאשר את התוכנית ברשויות התכנון - בתוך חצי שנה עלינו על הקרקע. גם בשלב הביצוע עבדנו בלו"ז צפוף". שפיר הייתה גם הקבלן המבצע וגם הסתייעה בקבלני מפתח חיצוניים ועובדה זו סייעה להתקדמות, כפי שמסביר סטרוסטה: "חילקנו את השכונה למתחמים ולכל מתחם הקצנו צוות, ציוד ולו"ז משלו. שיתפנו חברות ניהול ופיקוח שעזרו לנו לנהל את הפרויקט והן נתנו לנו פיקוח נוסף, אבטחת ובקרת איכות בכל מתחם ועל כל השכונה בכללותה".
אבל לא הכול היה פשוט. סטרוסקה: "נתקלנו באתגר לוגיסטי במיוחד בתקופת הקורונה – בפברואר 2020 כשהמשבר פרץ בישראל, סיימנו שנתיים של עבודה, המבנים היו בשלבים שונים של שלד וגמרים ונאלצנו להתמודד עם מחסור בעובדים, עם בעיות אספקה ומחסור בחומרי גלם. נאלצנו להאיץ את העבודות - עבדנו בלילות, הוספנו עוד עובדים ועוד צוותים. מ־2,500 איש שעבדו באתר בכל יום, בקורונה זה ירד לכ־700". עוד מוסיף סטרוסקה: "האתגר המרכזי היה לעבוד במקביל ב־100 מבנים בשכונה בבת אחת, להוסיף תשתיות תת־קרקעיות, כבישים ומדרכות במקביל, ולבנות גם מבני מגורים ומבני ציבור וקהילה שדורשים תיאומים מורכבים עם משרדי ממשלה".
לאור ההצלחה בהקמת השכונה, המדינה פרסמה מכרזי תכנן ובנה נוספים. כך למשל, מכרז בבית שמש לבניית שכונת מגורים שלמה בת 1,036 יח"ד לצד מוסדות ציבור וחינוך, תשתיות ומרכזי תעסוקה.
רן מלאך, מנכ"ל בוני התיכון התחדשות עירונית / תכנון שכונות חדשות הוא תכנון מרקם אנושי רגיש
שכונה חדשה, משמעותה יצירת קהילה חדשה וכזו צריכה מעטפת הוליסטית, שתענה לצרכיה בבואה להתאכלס. בבואנו לתכנן פרויקט עם מאות יחידות דיור, אנחנו חושבים על הדיירים שייכנסו לדירות, על התמהיל המגוון שלהן כמענה לכל הצרכים הציבוריים של כלל האוכלוסייה.
בבואנו ליזום מתחמים חדשים של פינוי-בינוי, אנו מחפשים מתחמים שיאפשרו תכנון מרקמי חדש לכל הרצף העירוני, עם שטחי ציבור לא מנוצלים שניתן יהיה לייצר בהם מציאות אורבנית חדשה, ייחודית ובטוחה, שיהיה בה כל המכלול עבור דיירי הפרויקט בפרט ותושבי העיר ככלל.
בין שנקים שכונה חדשה מאפס או שכונה חדשה במסגרת התחדשות עירונית במרקם קיים, מוטלת עלינו האחריות לתכנן את הבניינים והמרחבים הציבוריים בצורה הטובה ביותר, כשהגמישות מוגבלת מצד מוסדות התכנון והמצב הקיים, ולרוב שטחים אלו נקבעים עוד קודם לתכנון שלנו, היזמים, למשל מיקום הפארקים השכונתיים, היציאות והכניסות מהשכונה, שבילי האופניים והמדרכות, מבני ציבור ועוד. אנחנו עובדים עם מצב נתון, מתאימים ומשדרגים את הפרויקט, בשילוב יצירתיות מבוססת ידע וניסיון.
כשנכנסים למרקם אנושי קיים ומחדשים, על אחת כמה וכמה יש לשים דגש על תכנון מקיף של יסודות קהילה גדולה יותר, מגוונת יותר. מה שהתאים לפני לא בהכרח יתאים אחרי. יש לצרף את היזם לשולחן התכנון, שייתן את התייחסותו מתוך היכרותו עם השטח והדיירים הפוטנציאליים. בהתאם לכך לשקול את תמהיל הדירות החדשות, הוספת גינות או אשכולות חינוך לשכונה, תכנון כביש גישה נוסף על מנת לצמצם את הפקקים ביציאה מהשכונה ועוד.
אנחנו מבינים את המורכבות בהוספת אלפי יחידות דיור לשכונות קיימות, ועל כן צריך לתת דגש רב בתכנון כוללני של שכונות חדשות, שיתרום משמעותית לשכונה בפרט ולעיר בכלל. צריך יותר בנייה לגובה, היוצרת מרחבים פתוחים ופחות צפיפות, פתרונות תנועה ומענה לצורכי הציבור. אך כדי להגיע ליום הזה, אנחנו צריכים להתחיל לתכנן נכון יותר כבר היום את השכונות וערי המטרופולין הבאות, בין היתר, מתוך מענה לצורך ההולך וגובר לדירות, לצד המחסור בקרקעות.
עו"ד שיר הספרי, מיתוג ערים ונדל"ן / איך ממתגים שכונה?
מיתוג עיר משמעותו הבלטת יתרונותיה. המיתוג מתבצע באופנים שונים על ידי אסטרטגיה מקיפה, הכוללת מיפוי שוק רחב, לימוד, סקירה ואבחון מקצועי של הרבדים הנדרשים לכדי הצגת הבידול האופייני לעיר, לשכונה או לפרויקט. מתוך הבידול יש לאפיין את המיצוב הנדרש ובתוך כך לייצר שפה עיצובית מדויקת, שיש לה אחיזה במציאות.
להלן הצעדים החשובים במיתוג:
לא להמציא יתרונות שאינם רלוונטיים. למשל, אם בעיר מסוימת חסרה תשתית הולמת למיתוגה כעיר עתירת טכנולוגיה ומקומות עבודה בהייטק, עדיף להימנע מכך, גם אם קיימות תוכניות לטווח הארוך.
להתמקד באיכויות של העיר, המבדלות אותה מהאחרות. למשל, ערכי טבע ייחודיים בעיר, הניתנים להבלטה. ריבוי "קודקודים" עשוי לבלבל את מי שנחשף למיתוג. לכן עדיף תמיד לבחור בנושא שיש בו יתרון יחסי משמעותי ולהדגישו.
לא לשכוח במיתוג את התושבים הוותיקים. זה עשוי להפוך ל"חרב פיפיות", לייצר התנגדות בקרב הוותיקים, מתוך רצונם לשמר את הקיים.
להתאים את המיתוג לתקציב. חשוב להפעיל מיתוג מדורג, המותאם לנפח התקציב השנתי, עם אפשרות להמשך ועם נקודת עצירה, שבה ניתן לבחון את ההישגים ואת הטעון תיקון.
להתאים את המיתוג לסוג המדיה. במקרים רבים נוטות עיריות ללכת על חשיפה יקרה, שלא פוגעת "בול" בקהל היעד. לכן דווקא חשיפה ממוקדת עושה את העבודה טוב יותר.
לחשוב תמיד על קהל היעד. למשל, בשכונה המיועדת בעיקר לציבור הדתי לאומי, בתי כנסת, מקוואות ומרפסות סוכה יכולים למתגה לא פחות ממספר החדרים, השטח והמחירים בשכונה.
לעיתים נדרש שינוי ביעד הראשוני. למשל קמפיין שהחל עם דגש על יום לימודים ארוך, ועובר להדגיש את שיפור הנגישות התחבורתית למקומות עבודה באזור.
להסתייע בכמה שיותר "עדויות מהשטח". למשל, פרסום סיפורו של כנר תושב העיר שזכה בפרסים בינלאומיים יכול לעבוד הרבה יותר טוב מנתונים על פעילות הקונסברטוריון העירוני.
לא ליצור מערכת ציפיות מוגזמת. אחת מהרעות החולות במיתוגים שבוצעו במהלך השנים היא הנטייה בכל מקום להשתבח ב"מערכת החינוך הטובה ביותר". במקרים רבים המציאות שונה, על כן בבידול חייבים ללכת על המאפיינים הספציפיים לאותה עיר.
