הליכי התחדשות עירונית הם בין המורכבים והארוכים בענף הנדל"ן הישראלי. מגמות שונות שהתפתחו עם השנים הפכו חלק מהשלבים ליעילים יותר מחד וכאלו שעשויים למקסם את התמורה ולהבטיח הזכויות לבעלי הדירות מנגד. מכרז שמנהלים בעלי הזכויות במתחם מול יזמים וקבלנים זו דוגמה למהלך שכזה. בזמן שהעוסקים בתחום סבורים שמדובר בשלב נכון וחיוני בתהליך – הם מזכירים שגם במקרה הזה יש שורה של דברים שחייבים לדעת לפני שמתחילים.
גל קסטל, משנה למנכ"ל אורון נדל"ן מסביר איך התהליך אמור לעבוד: "כיום מכרזי התחדשות עירונית מנוהלים בעיקר על ידי עורכי דין שבחרה נציגות הדיירים או על ידי המארגנים שכפופים לחוק המארגנים. הם מוציאים את המכרזים ליזמים ומבקשים מהם החל ממילוי שאלון ועד להגשת הצעה. הם מקבלים מספר הצעות, עושים מתוכם סלקציה ומצמצמים לשניים-שלושה יזמים ועושים התמחרות אחרונה ומביאים את המלצתם לדיירים.
גל קסטלצילום: ליה יפהמצד היזם שניגש למכרז חשוב מאוד לוודא שמאחורי המכרז עומד עורך דין או מארגן שהוסמך כדת וכדין ובאופן מסודר על ידי הנציגות. לצערנו זה לא תמיד כך, ולפעמים זה מתגלה בשלב מתקדם יותר של הפרויקט ויוצר המון בעיות לרבות בזבוז משאבים של היזם. רק כשאנחנו יודעים שמי שעומד מאחורי המכרז הוסמך לכך באופן מסודר אנחנו פועלים לקידום הגשת הצעתנו למכרז. בהמשך, היזם עושה בדיקה כלכלית ובדיקה תכנונית ראשונית למתחם. יש הרבה פרטים שיש לבדוק אותם ולהכניס במסגרת הערכות העבודה על מנת לבדוק את התכנות הפרויקט כגון בחינת תב"עות קרובות, עמדת הרשות המקומית לרבות בדיקה מול המינהלת להתחדשות עירונית הפועלת ברשות, הבנה לעומק של המדיניות ותמונת המצב של המתחם. בהתאם לכל האינפורמציה המתקבלת מכינים דוח כלכלי לפרויקט ועל פיו מנסים לגבש את ההצעה הכי אטרקטיבית עבור הדיירים תוך שיכלול שיקולי היזם". קסטל מספר גם כי השיטה הלכה והשתנתה עם השנים, לפעמים לטובת הדיירים, אבל לעיתים לכיוון שעשוי ליצור דווקא בעיה בהמשך הדרך: "בעבר התמורות לדיירים היו מסתכמות בתוספת שטח לדירה וזה היה מספק את הדיירים. היום כשעורכי דין רציניים מייצגים את הדיירים הדרישות שלהם עלו משמעותית לרבות - מענקי חתימה, חבילת מוצרי חשמל, תוספות תחזוקת בניין ישן, קרן אחזקה, ועוד תוספות רבות נוספות, דבר שיוצר תחרות בין היזמים וגם יוצר לא מעט בעיות. לפעמים דרישות חסרות פרופורציה של הדיירים גורמות ליזמים לוותר על כניסה למכרז כיוון שזה פתח להוצאות חסרות היגיון שיגרמו ליזם להיתקל בחומת ברזל ויהפכו את הפרויקט ללא כלכלי".
דגשים בנוגע לתמורות הדיירים
גם מועד פרסום או עריכת מכרז בפרויקט התחדשות עירונית הוא קריטי ויכול לעשות הבדל מהותי. עו"ד יריב בר דיין, המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של פינוי־בינוי והיועץ המשפטי של החברה לפיתוח והתחדשות עירונית מציין בהקשר זה, כי: "מכרזים לבחירת יזמים שנערכים בשלב ההתחלתי של הפרויקט עוד בטרם יצירת ודאות תכנונית למתחם עלולים לפגוע בסל התמורות לבעלי הדירות ובסיכויי המימוש של הפרויקט.
עו"ד יריב בר דייןצילום: יח"צנושא התמורות לבעלי הדירות בפרויקטים של פינוי־בינוי עבר שינויים משמעותיים בשני העשורים האחרונים. אם בפרויקטים הראשונים של פינוי־בינוי שתוכננו לפני כ־20 שנה, נושא תוספת השטח לבעלי הדירות נקבע במו"מ בין היזם לבעלי הדירות ללא מעורבות של הרשות המקומית, הרי שבשנים האחרונות אנחנו חווים מדיניות של צמצום בתמורות. רוב הרשויות מגבילות את תוספת התמורות ל־12 מ"ר ויש גם גופי תכנון עירוניים שדוגלים בשלילת תוספת בשטח לדירות החדשות בכלל". בר דיין מדגיש כי: "המסר לבעלי הדירות הוא שצריך להיות מודעים לכך שככל שחולף הזמן, סל התמורות בפרויקטים מצטמצם ולא ניתן לקבל את תמורות העבר. על מנת לקבל ודאות גם בנושא התמורות ולהשיא את תוספת השטח לדירות התמורה, השלב המומלץ לבעלי דירות לבחירת יזם באמצעות מכרז הוא זה שבו ישנה כבר ודאות תכנונית. במצב זה נוצרת ודאות באפשרות למימוש הפרויקט ולבעלי הדירות יש יכולת לנהל מו"מ אמיתי עם היזם על בסיס עובדות ולא על בסיס כוונות או השערות וכך לקבל תמורות גדולות יותר.
"לא להתאהב בהצעה מופרזת"
אחת הסכנות במכרז נובעת מכמות גדולה של הצעות והעובדה כי יש לבחור אחת בסופו של דבר, מה שעשוי לגרום לא פעם להצעות שאולי ייראו ממש טוב על הנייר אבל לא בטוח יעמדו במבחן המציאות. עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות' וראש מחלקת התחדשות עירונית מתייחסת לנושא: "חשוב במסגרת מכרזי היזמים לבחון את היזם במגוון פרמטרים ולא רק על בסיס התמורה המובטחת.
עו"ד נעמה שיףצילום: itamar photoלבעלי דירות שנוטים להתקשר עם היזם שמציע הכי הרבה תמורות בתחילת הדרך, אנחנו מציעים לא להתאהב בהצעות מופרזות שיזמים מציעים רק כדי לקבל דריסת רגל בפרויקט או לזכות במכרז. יש לדעת שכיום יש רשויות שמגבילות את התמורה שיזם יכול לתת לכל דירה, ואם התמורה מופרזת אחרי שהיזם יפנה לעירייה הוא ייאלץ לחזור לאותם בעלי דירות ולתקן מולם הסכמים ולהפחית תמורות. במקרה כזה יכול להיווצר מצב שבעלי הדירות בחרו יזם בגלל התמורות והפסידו התקשרות עם יזם שהיה ריאלי יותר בהצעות אבל הוא בעל איתנות פיננסית, יש לו ניסיון רב יותר בתחום או עם הרשות המקומית הספציפית שלו, ולכן יכול לקדם פרויקט איכותי יותר בזמן קצר יותר".
עו"ד דנה בירן, מנהלת תחום ההתחדשות העירונית במשרד עורכי דין פירון, מציינת עוד פרמטר שיש לשים אליו לב והוא משך הזמן של ההליך המכרזי: "הדבר שחשוב ביותר לזכור במכרזי יזמים הוא ש'תפסת מרובה לא תפסת'. הנטייה הטבעית היא להשקיע בהליך המכרזי ולעיתים התמשכות ההליך דווקא פוגעת בדיירים, שכן התחום הזה מאופיין בתמורות דיירים שהולכות ופוחתות עם הזמן. המדינה הבינה שכדאי להגביל את התמורות ובכך לצמצם את העצמת הזכויות הנדרשת על מנת שהפרויקטים הללו יהיו כלכליים וייצאו לדרך. לכן ככל שההליך המכרזי מתמשך, הסיכוי שהתמורות שיתקבלו יהיו נמוכות יותר רק גדל".
מודלים שונים למכרז דיירים
עו"ד אביאל כהן ממשרד ש. פרידמן אברמזון, מציין כי מכרז דיירים נשמע כמו משהו ברור ומובנה, אבל יש יותר מדרך אחת ליישם את המהלך. "קיימים שני מסלולים עיקריים לעריכת מכרז יזמים בהתחדשות עירונית. ישנו המודל ה'קלאסי', שבו עורכים מכרז יזמים ממש בתחילת הדרך, לעומת מודל של 'מינהלת דיירים', במסגרתו מתקשרים הדיירים עם חברה המאגדת את הדיירים ופעמים רבות אף מקדמת תכנון עבור המתחם באמצעות אדריכל. במודל זה מכרז היזמים נערך בשלב מתקדם של התכנון, לפעמים אף לאחר אישור סופי של התוכנית החדשה (תב"ע) עבור המתחם. כך או כך, בשני המסלולים חשוב כי בטרם היציאה לדרך, ימנו הדיירים נציגות למתחם ויבחרו עורך דין. במקרים מסוימים אף רצוי למנות שמאי מקרקעין שיבחן את התמורות המוצעות ומפקח הנדסי לצורך בחינת המפרט הטכני המוצע". עו"ד כהן מעניק גם כמה עצות חשובות למי שנמצא בתחילת התהליך, שעשויות להקל על בעלי הדירות בהמשך הדרך: "מומלץ לפנות למספר מצומצם של חברות במסגרת מכרז היזמים, רצוי בין שלוש לחמש חברות לכל היותר. פנייה למספר רב של חברות עלולה לסרבל את ההליך, להאריכו שלא לצורך ואף לגרום לחברות המציעות להשקיע פחות מאמצים בהגשת הצעה ראויה - מה שעלול לפגוע בתמורות המוצעות לדיירים. בנוסף, כשבוחנים הצעות של יזמים, חשוב להבין שהתמורות הן לא חזות הכול בשיקולים לבחירת היזם, ויש לבחון פרמטרים נוספים, כדוגמת ניסיון וחוסן פיננסי. כדאי לשים דגש גם על ניסיון מקומי, כלומר לבחון את ניסיון היזם בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית ספציפית באזור הפרויקט, הניסיון בהתנהלות מול ועדות התכנון והרשות הספציפית מהווה יתרון מובהק לקידום הפרויקט באופן יעיל ואיכותי".
לצד העובדה שפרויקט התחדשות עירונית ומכרז הם מהלכים זהים בכל מקום, יש מי שמזכיר שבהתחדשות עירונית מדיניות התכנון העירונית יכולה לחולל הבדל גדול בין רשות מקומית אחת לשנייה. מסיבה זו גם מכרזי הדיירים יכולים להיות שונים, עם התמקדות בסוגיות אחרות כפי שמסביר עו"ד מיכאל בניאן, מנהל התחדשות עירונית בקבוצת R.E.L: "מכרזי התחדשות עירונית הפכו לכלי פופולרי מאוד בקרב בעלי דירות בפרויקטים. הכלי הזה מאפשר סינון חברות והצעות על־פי שאלונים שנשלחים ליזמים על ידי עורכי הדין של הדיירים. מכרזי היזמים מייצרים עבור בעלי הדירות תמונה יותר ודאית וברורה לגבי מיקסום ההליך ובעיקר מיקסום התמורות. בערים שבהן התמורה לדיירים במטרים נקבעת מראש, הליך המכרז יתמקד בנושאים אחרים, כגון המפרט הטכני, לוחות הזמנים שבהם מתחייב היזם לעמוד, העלאת דיירים לקומות גבוהות יותר בבניין, כיווני אוויר, שוברים לרכישת מוצרי חשמל, גב כלכלי של היזם, יכולות ביצוע מוכחות, פרויקטים קודמים וכן היכולת 'להתחבר' לדיירים בפן האישי והרגשי. בערים שבהן אין הגבלה לתמורה, מרבית התחרות המכרזית תהיה על תמורות המטרים שיקבלו הדיירים. נתון זה יחד עם האיתנות הפיננסית של היזם יקבעו את זהות היזם המנצח המכרז במקרה זה". במקביל עו"ד בניאן מציין, כי לא בכל פרויקט הבחירה במכרז תהיה הנכונה ביותר: "לא תמיד מכרז הוא האפשרות הטובה ביותר. בפרויקטים קטנים ובוטיקיים לפעמים עדיף לבחור יזם ללא מכרז, לתת בו אמון, ולנהל איתו משא ומתן הרבה יותר ספציפי ואישי. יש להתאים את אופן הבחירה לכל פרויקט".
כדאי להיעזר במינהלת העירונית
גל לחמי, ראשת מינהלת ההתחדשות העירונית בחברה הכלכלית חדרה, מזכירה לדיירים, שבמקביל לחברות המסחריות יש גם מינהלות שפועלות מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "אני חושבת שיש מקום שמינהלות עירוניות להתחדשות עירונית יהיו ציר מרכזי עבור דיירים המעוניינים לנהל מכרז דיירים. ישנם שני יתרונות מרכזיים לכך. הראשון - הן יבטיחו תהליך שקוף, נטול אינטרסים, עבור בעלי הדירות ויעזרו לבחירת בעלי מקצוע איכותיים.
גל לחמיצילום: יח"ציתרון שני קשור לכך שבמינהלת יושבים עובדים עם ניסיון בהליכים אלו ולהם מידע רוחבי על המתרחש ברמה העירונית והארצית עם נגישות מלאה לצוותי התכנון העירוניים ולמידע התכנוני. כיום מרבית המינהלות כמעט אינן מתערבות בתהליכים אלו, ובמקרים רבים אנו עדים להתארגנות דיירים המקודמת על ידי יזמים או גופים אחרים, מה שפוגע בזכויותיהם לאורך הפרויקט. כניסת מינהלת עירונית לתהליך תמנע מצבים כאלה במידה רבה".
כאמור, לצד מינהלת עירונית, יש גם גורמים פרטיים הפועלים על המגרש. איתי סמדר, מנכ"ל חברת רוטשטיין נדל"ן התחדשות עירונית, מתייחס לנושא: "מונח שחשוב להכיר בתחום הוא 'מארגני עסקאות'. זה שם תואר לאנשים שמבצעים ומובילים את ארגון הדיירים במתחם מיועד להתחדשות עירונית. מדובר בגורם שיושב איתם ומסביר להם על התהליך, התמורות, מאפייני החברה היזמית. מארגני העסקאות יכולים להיות בודדים או חברות ותפקידם בפרויקט קשור גם לתחומים נוספים. הגוף הזה גם יכול לסייע במינוי נציגות נבחרת לכל בניין ונציגות כללית לפרויקט, כזו אשר יהיה לה סמכות לבחור יזם שיקדם תכנון על המתחם, כמו גם ידאג שהדיירים יהיו מיוצגים על ידי עורכי דין, שידאגו לאינטרס שלהם ויסייעו לצדדים בקידום חתימות החוזים". עוד נקודה שחשוב לדעת בהקשר של מארגני העסקאות קשורה לעובדה שהמחוקק מצא לנכון להגביל את פעילותם ולקבוע כללים חשובים שעל הדיירים להכיר, כפי שמסביר סמדר: "לפני כמספר שנים אושר החוק לארגון עסקאות, הידוע בכינוי 'חוק המאכרים', שמגדיר את הסמכות ודרך הפעולה של מארגן עסקאות. זה אחד החוקים החשובים בתחום, שכן הוא מגדיר על מה מותר לחתום, על מה אסור לחתום ומהי דרך הפעולה של קידום החתימות וקידום הפרויקט במתחם. זה חוק שהכניס סדר לתוך הכאוס".
המסלול הבטוח למכרז יזמים – המלצת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית:
ראשית פונים למינהלת העירונית – הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפעילה, בשיתוף פעולה עם עשרות עיריות, מינהלות להתחדשות עירונית ברחבי הארץ, אנשי המקצוע במינהלות ילוו וייעצו לכם בקידום הפרויקט בביתכם, תוך שמירה על האינטרסים שלכם. אם אין מינהלת עירונית בעירכם, אתם יכולים לפנות לרשות הממשלתית עצמה, וגם למהנדס העיר.
הקמת נציגות דיירים ובחירת עורך דין – כדאי להיעזר במינהלת העירונית גם בשלב הקמת נציגות הדיירים ובחירת עורך הדין, מכיוון שהם האנשים שייצגו את בעלי הדירות ויובילו את התהליך של בחירת היזם ובעלי המקצוע בפרויקט. מומלץ לבחור את עורך הדין לאחר בחינת מספר אפשרויות. חשוב מאוד שעורך הדין שלכם יהיה מישהו שאתם בחרתם, ולא עורך דין מטעם היזם.
לחפש יזם בעל ניסיון בתחום – הדגשים לבירור הם: מספר הפרויקטים שהיזם ביצע בפועל (לא "קידום" בלבד) בשנים האחרונות, ויצירת קשר אישי עם בעלי דירות בפרויקטים שבוצעו על ידו לצורך קבלת חוות דעת על היזם המוצע.
לבדוק הצעות מכמה יזמים – כאשר בודקים הצעות מיזמים, מומלץ שעורך הדין של בעלי הדירות ונציגות הדיירים ייפגשו עם היזמים להתרשמות בדבר מידת ההבנה והניסיון שלהם בתחום. במידה ויזם פנה אליכם בהצעה, חשוב להשוות את ההצעה שלו עם ההצעות האחרות שבדקתם בעצמכם.
לוודא שההצעה תואמת מציאות - כדאי לוודא עם המינהלת העירונית שהתמורות המוצעות תואמות את המדיניות העירונית, ושלא מדובר בהבטחות ללא כיסוי.
לנהל אסיפת דיירים מסודרת - היזמים יוזמנו לאסיפת דיירים של כלל בעלי הדירות בבניין, כאשר באסיפת הדיירים היזמים יציגו את הצעתם בפני בעלי הדירות. הדיירים יצביעו על ההצעה המועדפת עליהם. על היזם הנבחר למסור לבעלי הדירות את עיקרי ההצעה שלו לפחות שבועיים לפני מועד החתימה על החוזה.
לא לחתום בלי להתייעץ - אל תחתמו על אף מסמך בלי להתייעץ עם עורך דין, גם אם מדובר בהסכמה עקרונית או מכתב התחייבות כללי.
חוזה אחד חתימה אחת - המלצה נוספת היא לחתום מול היזם פעם אחת בלבד, על הסכם מלא שעורכי הדין שלכם ערכו לאחר המשא ומתן עם היזם, ולאחר שקראתם והבנתם את תוכן ההסכם ולא על הסכמה עקרונית או כל מסמך דומה אחר.
