חוק ההסדרים ל-2025 יצא לדרך, ובענף הנדל"ן לא רואים בשורות ממשיות שיביאו לסיום המשבר בענף הבנייה והדיור. בסוף השבוע האחרון העבירה התאחדות הקבלנים בוני הארץ את תגובתה להצעת התקציב שאישרה הממשלה. בתגובה, שהגיעה לידי ynet, טוענים הקבלנים כי בהצעת התקציב "אין תוכנית אמיתית שתקדם בנייה ותשתיות בשנה הבאה".
במכתב התגובה כתב נשיא ההתאחדות ראול סרוגו כי תוכנית הממשלה להחליף את 100 אלף העובדים הפלסטינים, שכניסתם נאסרה לתחומי ישראל בעקבות אירועי 7 באוקטובר ומלחמת חרבות ברזל, נכשלה. מתוך יותר מ-50 אלף עובדים שהיו אמורים להגיע לישראל לפני הקיץ, הגיעו כ-13 אלף עובדים זרים בלבד לאתרי הבנייה.
"ללא תוכנית אמיתית שתביא להגדלת היצע הדיור והתשתיות הנדרשות לשם כך – לא נראה שום שינוי לטובה במצב המשברי שבו נמצא ענף הבנייה והתשתיות", הוסיף סרוגו. "יש צורך בתוכנית "שתביא לגביית מיסים של עשרות מיליארדי שקלים כבר בשנה הבאה ותעצור את טירוף מחירי הדיור והשכירות בתוך זמן קצר".
הקבלנים מציעים לממשלה כמה צעדים אופרטיביים, שלשיטתם יסייעו בהוצאת ענף הבנייה והדיור מהמשבר המתמשך שהוא נתון בו. בין היתר מוצע שהממשלה תתקצב פרויקט להבאה של לפחות 50 אלף עובדים זרים בתוך חודשיים ברכבת אווירית על ידי תאגידי כוח אדם זר לענף הבנייה.
עוד מציעים הקבלנים לתקצב פעולות ייחודיות עבור שיקום העוטף והצפון, לצד תמיכה כלכלית במיזמי התחדשות עירונית בפריפריה, לרבות מתן הקלות רגולטוריות ומסלול Tax Credit – שיטה לזיכוי מס עבור קבלנים שבונים באזורי הביקוש, במטרה להפוך את מיזמי ההתחדשות העירונית שהם יבצעו בפריפריה לכדאיים מבחינה כלכלית.
הצעות נוספות ששיגרו הקבלנים לממשלה לגבי הטיפול בענף הנדל"ן במסגרת חוק ההסדרים מתייחסות להכנת תקציב לעידוד בנייה לשכירות ארוכת טווח על רקע סביבת הריבית הגבוהה ומחירי הדיור המאמירים, שמקשים על חסרי הדיור לרכוש דירה. השבוע צפויה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לפרסם את מדד מחירי הדיור לחודשים אוגוסט-ספטמבר, ואף שבמדד הקודם נרשם מיתון מסוים בעליות המחירים, הצפי הוא להמשך עליות.
כמו כן, הקבלנים שבים ומעלים הצעה שכבר השמיעו בעבר – "לבטל את המס העודף על משקיעים בדירות". הכוונה היא ליוזמת האוצר לקבע את הוראת השעה הקובעת שמס רכישה על משקיעי נדל"ן (המחזיקים בשתי דירות ומעלה) יעמוד על כ-8%. בענף הנדל"ן אומרים שהיוזמה פוגעת לא רק בעשירון העליון, אלא גם במעמד הביניים – וקוראים לבטלה.
"להפעיל את מטה הדיור ומטה התשתיות מחדש"
הקבלנים מתייחסים למשבר החמור בענף התשתיות, שבמסגרתו חברות תשתיות לא מעטות כבר נקלעו לקשיים תזרימיים בשנה האחרונה. "הממשלה חייבת להתאים במהירות את החוזים והמכרזים בתחום הבנייה הציבורית והתשתיות למצבם של הקבלנים התחומים האלה, כדי למנוע קריסה של התחום, לאחר שיותר מ-500 קבלנים כבר קרסו מתחילת השנה", כתב סרוגו.
נוסף על כך קורא סרוגו לממשלה להפעיל מחדש את מטה הדיור ומטה התשתיות הלאומיים, כפי שהיה ב-2015 (בתקופת שר האוצר דאז, משה כחלון). "ללא מטות אלה, המשרדים השונים יעבירו את האחריות זה אל זה", טוען סרוגו בפנייתו לממשלה. "מתן סמכויות למטה כזה הוא הדרך הבטוחה היחידה לביצוע מהיר שלהם".
אז מה נשאר בחוק ההסדרים ומה יצא ממנו? בשלב זה, הסעיף היחיד שיצא מהחוק הוא היוזמה של משרד האוצר לחייב בעלי דירות בפריפריה להשיב למדינה כספי סיוע שניתנו עבור קידום מיזמי התחדשות עירונית. בעקבות לחץ שהפעילו הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מרכז השלטון המקומי ופורום ה-15, שטענו כי היוזמה תפגע במי שהכי זקוק למעשה להתחדשות עירונית – היא ירדה מהפרק.
אחת היוזמות בחוק ההסדרים היא חתימה על "מגה הסכמי גג" עם הרשויות המקומיות לצורך הגדלת מספר יחידות הדיור. הקבלנים מברכים על היוזמה, אך מבהירים כי אין להגביל חתימה על הסכמים כאלה עם רשויות שבתחומן קיימות תוכניות מפורטות בהיקף שלא יפחת מ-15 אלף דירות, וטוענים שיש לאפשר לקדם אותם גם ברשויות עם תוכניות בהיקף יחידות דיור נמוך יותר, למשל 5,000 דירות. נוסף על כך מציעים הקבלנים שמנגנון התמרוץ הכספי יהיה מותנה באישור תחילת העבודות, ולא בשיווקים או בהיתרי בנייה.
שיחה עם דניאל זנדני, יועץ משכנתאות ברשת דרכינו
(מיקי שמידט)
"בשנים הקרובות נראה הרבה פחות אתרי טבע משוקמים"
סעיף נוסף במסגרת יוזמת "מגה הסכמי גג" ספג התנגדות חריפה מצד הארגונים הירוקים, אולם לא ירד מחוק ההסדרים. מדובר ביוזמה להקצות מחצית מתקציב הקרן לשטחים פתוחים לטובת קידום הסכמי הגג. בחברה להגנת הטבע אמרו בשבוע שעבר כי הממשלה התעלמה מיותר מ-200 עמדות הציבור שהוגשו מטעם השלטון המקומי, הגופים הסביבתיים, גופי מקצוע כמו איגוד המתכננים, וכן מעמדת רשות מקרקעי ישראל.
"הממשלה החליטה להפקיע מחצית מהקרן לשטחים פתוחים, ששומרת על שטחי הטבע והפנאי של כולנו, ולהעבירה לטובת היזמים", טוענים בחברה להגנת הטבע. "כתוצאה מכך, בשנים הקרובות נראה הרבה פחות אתרי טבע משוקמים לטובת הציבור בכל רחבי הארץ. זוהי החלטה מקוממת במיוחד, בשל העובדה ששטחי טבע ערכיים בצפון ובדרום, שכל כך יקרים לליבנו ושנפגעו בשנה האחרונה, זקוקים לשיקום. אנו קוראים לממשלה – עוד לא מאוחר לשנות ולבטל את ההחלטה".
סעיף נוסף שנכנס לחוק ההסדרים מתייחס לייעול הליכי רישוי בשוק הנדל"ן במטרה להאיץ הליכים ולקצר את משך זמן הבנייה בישראל. כיום, הליך הרישוי לוקח שנים רבות, החל מהליך קליטת בקשה (עד שנה וחצי) והיתר בנייה (בממוצע 3 שנים), ועד אישור תחילת עבודות (מגיע גם למשך של חצי שנה) ומתן תעודת גמר (כחצי שנה). האלטרנטיבה שמוצעת בדמות רשות רישוי ארצית יכולה לסייע לקיצור הליכי הרישוי. "אם המהלך הזה אכן ייצא לפועל ויכלול אכיפה על הרשויות, הוא יוכל לתרום להאצת הבנייה ולתת פתרון חלקי לבעיית ההיצע בשוק", אומר ניר שמול, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן שניר והחברה להתחדשות עירונית.
בחוק ההסדרים מתייחס האוצר גם לפינוי מחנות צה"ל לטובת הקמת אלפי יחידות דיור. על פי יוזמת האוצר, מחנה רבין (הקריה) בתל אביב יפונה ויועתק למיקום חדש עד סוף 2030, ומחנה המכללות בגלילות ברמת השרון יועתק למיקום חדש עד סוף שנת 2026. ואולם, גורמים בענף הנדל"ן מבהירים כי עלות העתקת מחנה רבין לבדו, שאמורה לכלול גם פינוי בתת הקרקע, כרוכה במיליארדי שקלים, לא כל שכן שאר מחנות צה"ל המתוכננים לפינוי, ולכן סביר שהממשלה לא תעמוד בלוח הזמנים על רקע זה ועל רקע המציאות הביטחונית המורכבת.
יוגבר הפיקוח על השכרה לטווח קצר
יוזמות נוספות בחוק ההסדרים מתייחסות לסוגיית המיסוי. לדברי עו"ד יהונתן אוליאל ממשרד עוה"ד מאיר מזרחי עם א.רפאל, המתמחה במיסוי מקרקעין, אחד הסעיפים בפרק ההון השחור מתייחס לדרישה לתיעוד עבור הוצאות מוכרות בנדל"ן. "כאשר מוכרים נכס נדל"ן, המס מחושב על הרווח מהמכירה – כלומר, ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה. אפשר להקטין את הרווח הזה, ולהפחית את המס, אם מוכיחים ששולמו הוצאות במהלך השנים (כמו שיפוץ, תיווך, שירותים משפטיים). אם אין קבלות או חשבוניות, ניתן כיום להוכיח את העלויות באמצעות הערכה שמאית.
"עם זאת, הצעת החוק החדשה מבקשת לבטל אפשרות זו, ולדרוש קבלות וחשבוניות בלבד. החוק החדש גם מציע שהדרישה לשמירת קבלות תחול רק על הוצאות מעל 25 אלף שקל. בנוסף, רשות המיסים תקים מערכת מקוונת שבה אפשר יהיה לשמור קבלות בזמן אמת. הצעה זו בעייתית עבור מוכרי נכסים שביצעו שיפוצים לפני שנים רבות ואין להם תיעוד על ההוצאות".
עו"ד יהונתן אוליאלסעיף נוסף מתייחס לפיקוח על השכרת דירות לטווח קצר. "רשות המיסים רוצה להגביר את הפיקוח על ישראלים שמשכירים דירות לתקופות קצרות באמצעות פלטפורמות מקוונות (כגון Airbnb ו-Booking) ולא מדווחים על ההכנסות", מסביר אוליאל. "על פי ההצעה, אתרי השכרה יצטרכו למסור לרשות דיווח שנתי הכולל מידע על המשכירים ועל ההכנסה השנתית שלהם".
יוזמה נוספת מבקשת לבצע הקפאת מדרגות המס בחוק מיסוי מקרקעין: "כיום יש פטור ממס על מכירת דירה עד לסכום של 5,080,000 שקל, ועל הסכום שעובר את התקרה חל מס שבח. בנוסף, קיימת הקלה לגבי מס רכישה, כך שרכישה עד לתקרות הקבועות בחוק מתחייבת במס רכישה נמוך יותר. לפי ההצעה, גובה הפטור או ההקלה לא יעלה במשך שלוש שנים. אם המחירים ימשיכו לעלות ולא יתבצע עדכון, ייתכן שהמוכרים או הרוכשים יצטרכו לשלם יותר מס".
בנוסף, באוצר קבעו מס נוסף על רווחי נדל"ן גבוהים (מס יסף) שישליך על כיס המשקיעים: מוצע להטיל מס נוסף של 30% על רווחים גבוהים ממכירת נדל"ן. לדוגמה, מוכר שהרוויח מעל 721,560 שקל ממכירת דירה (שאינה פטורה), יידרש לשלם מס של 30% על הרווח (במקום 25%).
