אנשי משרד השיכון והבינוי הופתעו אתמול כשהשר הממונה זאב אלקין חשף בכנסת מהלך שרק החל להתבשל במסדרונות המשרד.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
הכוונה להגביל את ההצמדה של מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. המדד הזה עלה ב-12 החודשים האחרונים ב-5.8%. הוא אמור לשקף את עלות סל המוצרים והשירותים שמשמשים לבניית דירה.
יזמים נוהגים להצמיד את חוזה המכר למדד הזה, כך שתשלומים לרכישת דירה שנפרסים לאורך שנים יותאמו להתייקרות עלויות הבנייה. המטרה היא להגן על היזמים מפני שחיקה בשווי הדירות וברווחיות שלהם. ההגנה הזו נדרשת גם על ידי המערכת הפיננסית שמושקעת עד צוואר בפרויקטים האלה ורוצה לוודא שהשקעתה לא תרד לטמיון.
עד פרוץ משבר הקורונה מקובל היה להעריך כי המדד הזה יעלה בקצב של כ-3%-2% בשנה. אבל בשנה החולפת מחירי חומרי הגלם האמירו - בכל התשומות, החל ממלט, דרך ברזלים ועד לעץ שמשמש לבנייה. זאת בגלל בעיות בשרשראות האספקה העולמיות ועלייה דרסטית בעלות התובלה הימית. יחד איתם זינק גם המדד, ובעקבותיו, התשלומים עבור הדירות התייקרו. מי שקנה את דירתו במחיר מסויים, גילה במהלך השנה כי יצטרך להוסיף עוד עשרות אלפי שקלים עד שיפרע את חובותיו לחברת הבנייה.
הבעיה שאותה הציף אתמול חבר הכנסת בצלאל סמוטריץ' בשאילתה שהפנה לאלקין, היא כי המדד מוצמד למחיר הדירה למרות שיש מרכיבים במחיר שלא התייקרו. בפנייתו לאלקין הסביר כי "מדד תשומות הבנייה משפיע על הוצאות הקבלנים רק ביחס לעלות הבנייה בלבד ואין לו שום השפעה על רכיב הקרקע והרווח שמהווים את רוב מחיר הדירה, ולכן אין שום הצדקה להצמיד את מחיר הדירה כולו למדד התשומות".
בחישוב גס, מחיר של דירה מורכב מעלות הקרקע שעלייה היא נבנתה, עלות הבנייה, והרווח היזמי. טענתו של סמוטריץ' היא כי את הקרקע היזם כבר רכש, היא לא תתייקר בתקופת הבנייה, לכן לא הוגן לאפשר לחברת הבנייה להצמיד את המרכיב הזה למדד. לשיטתו של סמוטריץ' גם את מרכיב הרווח לא צריך להצמיד למדד שהרי גם הוא לא מושפע באופן ישיר מעלויות הבנייה.
אלקין שנערך לשאילתא הזו מבעוד מועד, חשף בכנסת כי משרדו פועל לקידום חקיקה שתאפשר להצמיד רק את מרכיב עלויות הבנייה למדד התשומות. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי הרעיון הזה אכן עלה במסדרונות המשרד, אך הוא ראשוני, לא בשל, ואמור להיות חלק מרפורמה רחבה בחוק המכר דירות.
המחשבה היא כי הפיקוח על הסוגייה הזו יוטל על הממונה על חוק המכר, שמתוקף תפקידו מפקח על חוזי המכר שקבלנים מחתימים את לקוחותיהם. המחשבה היא לעשות זאת בהוראת שעה או בתקנות זמניות. המטרה המרכזית שמסמנים במשרד הבינוי והשיכון היא לצמצם את הפער בין המחיר של הדירה על הנייר, ביום בו נחתם החוזה, למחיר שמשלמים הקונים באמת בעקבות עליית מדד תשומות הבנייה.
מחלוקת עם היזמים תעכב את הבנייה
משום שהרעיון הזה עלה רק לאחרונה צפות הרבה מאוד שאלות ובעיות, עדיין לא ברור איך יתמודדו איתם במשרד הבינוי, ולכן קשה להאריך כעת מה הסיכויים שהמהלך הזה אכן ייושם בסופו של דבר. הרפורמה הזו כרוכה בהרבה מאוד רגולציה ופיקוח, שאינם מתאימים לשוק חופשי וייתכן כי במקום להיטיב עם השוק היא דווקא תסב לו נזק.
בעיה מרכזית שעימה יצטרך להתמודד הממונה על חוק המכר היא כיצד להפריד את מחיר הקרקע והרווח היזמי ממחיר הדירה. במקרה שבו הפרויקט נבנה על אדמת מדינה אפשר לדעת כמה כסף שילם היזם לרשות מקרקעי ישראל. אך גם במקרה הפשוט הזה ייווצרו מחלוקות על עלות הבנייה.
הסוגייה הזו היא כר למחלוקות וויכוחים בין היזמים לרגולטור, כך שבמקום להאיץ את הבנייה עלול להיווצר הליך שיעכב אותה. תסריט שבו כל צד - היזם והרגולטור - מזמן שמאי מטעמו להציג עת עלויות הבנייה אינו מופרך.
מקרים מסובכים יותר הם בפרויקטים שנבנים על קרקע פרטית. אמנם עסקאות טריות מדווחות לרשות המיסים, אך יהיה קושי לחלץ את עלותה של קרקע שנרכשה לפני שנים רבות. גם אם ימצא לכך פתרון כרוכה בו בירוקרטיה ושיתוף פעולה ומידע בין רשויות.
אלקין מניח שיזמים קנו את הקרקע ולכן היא לא תתייקר. אבל הוא לא לקח בחשבון שלעיתים קרובות הם משלמים רק שיעור מסויים משווי הקרקע ואת היתר משלם הבנק. החוב של הקבלן צמוד לריבית שעלולה לעלות עם עליית הפריים. אם מרכיב הקרקע לא מוצמד למדד תשומות הבנייה, לא יהיה פיצוי ליזם במקרה של התייקרות הריבית.
בנוסף, יזמי הנדל"ן בונים על התייקרות הדירות שהם מכרו בהתאם לעליית מדד התשומות. הערכה הרווחת בשוק היא כי אם המהלך של אלקין יצא לדרך, יזמים יעלו את מחיר הדירות כבר עתה כדי לפצות על התייקרות עתידית נמוכה מהמצופה. ההתייקרות הזו תגרום גם לעליית מסים שמוטלים על קניית דירה ובמיוחד מס רכישה. ההצמדה למדד לא ממוסה, לעומת זאת גלגול עליית המדד למחיר הדירה היום יגרום בהתאם לעליית בגובה המס שמשלם הקונה.
עם זאת, יש יתרון בכך שהמחירים יעלו בעת החתימה על חוזה המכר ולא בקצב ובזמן לא ידוע, משום שבמצב כזה מרווח אי-הוודאות של קונה הדירה מצטמצם. הדירה אמנם קצת יותר יקרה, אבל הקונה יכול להאריך לכמה כסף הוא יהיה זקוק באמת.
הטבה גדולה למרכז וקטנה לפריפריה
המהלך של משרד הבינוי והשיכון יעניק הטבה משמעותית לרוכשי דירות במרכז, אך משקלה בפריפריה קטן. זאת משום שמחירי הקרקע באזור גוש דן נסקו בשנים האחרונות, והמשקל שלהם במחיר הדירה גדל גם כן. בעוד שהפערים בין עלות הבנייה במרכז לפריפריה קטנים, אם בכלל יש פערים כאלה.
כך למשל, באזור שדה דב, רשות מקרקעי ישראל מכרה מגרשים על פי מפתח של כ-2.5 מיליון שקל לדירה. ביטול ההצמדה של החלק הזה למדד התשומות שעלה כאמור כמעט ב-6% בשנה החולפת יכול לחסוך לרוכשי הדירות שם כ-200 אלף שקל. לעומת זאת באופקים נמכרים מגרשים לפי מפתח של כ-300 אלף שקל לדירה, ומכאן שביטול ההצמדה תחסוך לקונים כ-33 אלף שקל.
לבסוף, קבלנים עימם שוחחנו טוענים כי מדד תשומות הבנייה לא משקף את ההתייקרויות באמת, ועל כן דורשים כי במסגרת אותו מהלך יעודכן גם המדד. "לדוגמא, אם עץ עלה לי לפני כמה חודשים 1,200 שקל, עכשיו הוא עולה 1,750 שקל הוא עלה ב-50%", אומר מנכ"ל של חברה מוכרת. "בשנה שעברה שילמתי 2,400 שקל לטון ברזל ועכשיו 3,500 שקל. כשהמדד עולה אני מרגיש שהוא לא סוגר לי את כל עלויות הביצוע. המהלך של אלקין רוצה להעביר את כל הסיכון ליזם. אבל כל המרכיבים של מדד תשומות הבנייה צריכים לעבור חשיבה מחדש".
