בחודש ספטמבר השנה נמשכה החולשה בשוק הנדל"ן - כך קובעת הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג. מסקירה שפרסמה היום (ג') בנושא שוק הנדל"ן למגורים, עולה כי בחודש זה עמד מספר העסקאות למכירת דירות על 7,900 יחידות דיור. בהשוואה לספטמבר אשתקד אומנם נרשמה יציבות במספר העסקאות, אולם באוצר מזכירים כי כל חגי תשרי חלו אשתקד בספטמבר, בעוד בספטמבר השנה רק ראש השנה חל בחודש זה, ולכן מסבירים כי המשמעות היא ירידה חדה במכירות בממוצע יומי.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
בכך, נמשכת הירידה החדה במספר העסקאות שהחלה בחודש מרץ השנה. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 4% במספר העסקאות. כמו כן, נתונים ראשוניים לחודש אוקטובר מצביעים על רמה נמוכה במיוחד של עסקאות.
בניכוי הרכישות במסגרת מחיר למשתכן, עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש ספטמבר על 7,400 - גידול של 4% לעומת ספטמבר אשתקד, וירידה של 5% בהשוואה לחודש הקודם. באוצר מציינים כי מבצעי מכירות בקריית גת הביאו לגידול חריג של 45% במספר העסקאות באזור הדרום וקיזזו ירידות חדות במספר העסקאות באזורי תל אביב ונתניה.
רכישות המשקיעים בספטמבר הסתכמו ב-1,400 דירות - ירידה חדה של 27% בהשוואה לאשתקד. בכך, נמשכות הירידות החדות ברכישות המשקיעים מאז עליית מס הרכישה בנובמבר 2021, כאשר במקביל החל תהליך העלאות הריבית על ידי בנק ישראל באפריל השנה. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 17%, נמוך בשש נקודות אחוז לעומת ספטמבר אשתקד. מכירות המשקיעים עמדו על 1,800 דירות עלייה של 12% בהשוואה לאשתקד. בולט במיוחד אזור באר שבע בגידול חד במכירות המשקיעים. מלאי הדירות בידי משקיעים הצטמצם בחודש ספטמבר ב-430 דירות.
רכישות משפרי הדיור בחודש ספטמבר הסתכמו ב-2,400 דירות - הרמה הנמוכה ביותר ברכישות אלו מאז אפריל 2020 אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה. בהשוואה לחודש ספטמבר אשתקד נרשמה ירידה של 13%, המבטאת ירידה חדה אף יותר בהינתן מיעוט ימי העבודה בספטמבר אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 15%. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה ברכישות משפרי הדיור הקיפה את כל האזורים, למעט אזור באר שבע שרשם גידול מתון של 7% בהשוואה לספטמבר אשתקד (בהשוואה לחודש הקודם נרשמה גם באזור זה ירידה משמעותית).
מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות על ידי משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (רוכשי "דירה בהמתנה") עמד על 38 חודשים, פרק זמן הארוך ב-4 חודשים בהשוואה לספטמבר אשתקד. בחודשים הקודמים התארכות משך הזמן בו עמדה דירה על המדף היה פחות משמעותי, זאת לאחר שבמשך זמן ממושך התארכות "זמן המדף" עמדה על חצי שנה. באוצר מעריכים כי בכך באה לידי ביטוי העמקת הקיפאון בשוק.
גידול בעסקאות יד שנייה בפריפריה
סך העסקאות בדירות יד שנייה בחודש ספטמבר עמד על 5,100 - גידול של 3% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 6%. בפילוח גיאוגרפי בולטת הירידה באזורי הביקוש במרכז הארץ, בפרט באזורי נתניה והמרכז (17%- ו-8%-, בהתאמה). מנגד, כמעט בכל אזורי הפריפריה נרשם גידול במספר העסקאות, בהובלת אזור ב"ש (22%+). באוצר מציינים כי עלייה חדה זו במכירות יד שניה באזור באר שבע מוסברת במידה רבה בגידול חד אף יותר במכירות המשקיעים.
צפו: ריאיון עם נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון
(צילום: משי בן עמי)
אשר למכירות הקבלנים של דירות חדשות, בחודש ספטמבר אלה הסתכמו ב-2,900 דירות - ירידה של 5% בהשוואה לספטמבר אשתקד, זאת בהמשך לירידות שהולכות ומתעצמות מאז חודש פברואר האחרון. בשוק החופשי הסתכמו מכירות הקבלנים ב-2,300 דירות - עלייה של 5% בהשוואה לספטמבר אשתקד. אולם, באוצר מדגישים כי קיימת שונות גבוהה בין האזורים, כאשר אלו נעים בין ירידה חדה של 61% במכירת דירות חדשות באזור תל אביב לעלייה חריגה עוד יותר, בשיעור של 109%, באזור באר שבע. זאת, כאמור, על רקע מבצעי המכירות בקריית גת.
בהשוואה לחודש הקודם ירדו מכירות הקבלנים בשיעור מתון (בין 2%-3%) הן בשוק החופשי והן בכלל. באוצר מזכירים כי מכירות הקבלנים בחודש הקודם (אוגוסט) היו הנמוכות ביותר מאז מאי 2020, אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה.
בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה (ביחס למועד החתימה על החוזה) נמצא כי בחודש ספטמבר נמשכה הרמה הגבוהה של דירות הנמכרות "על הנייר", כאשר שיעור זה הגיע ל-70% מכלל הדירות שמכרו הקבלנים בשוק החופשי. זוהי הרמה הגבוהה ביותר שנרשמה בפרמטר זה לפחות מאז תחילת 2020. הסיבה: המספר הגבוה של דירות שנמכרו ב"פריסייל" במבצעי המכירות. מאז אוגוסט אשתקד ניכרת עליה משמעותית בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר".
באוצר מסבירים כי נתונים אלו יש בהם כדי להסביר כיצד חרף הגידול החריג במכירות הקבלנים בשנת 2021 (בשוק החופשי ובכלל), מלאי הדירות שנותרו למכירה בידי הקבלנים, כפי שמפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נותר ללא שינוי משמעותי ואף נמצא במגמת עלייה מתחילת השנה.
המשך הירידה החדה במכירות "מחיר למשתכן"
הירידה במכירות הקבלנים בחודש ספטמבר מצאה ביטוי במקביל בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות אלו, אשר עמד על 6.2 מיליארד שקל - הרמה הנמוכה ביותר מאז אוקטובר 2020, אשר הושפע מרמה נמוכה של עסקאות על רקע חג הסוכות שחל במהלכו, כמו גם הסגר השני בעקבות מגפת הקורונה. בהשוואה לספטמבר אשתקד זוהי ירידה ריאלית של 10%.
כ-11% בלבד מסך תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים בחודש ספטמבר נבע ממכירות במסגרת "מחיר למשתכן", נמוך בחמש נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד, זאת על רקע המשך הירידות החדות ברכישות אלו (ירידה של 33% בהשוואה לספטמבר אשתקד).
בהתמקדות ברכישות דירה ראשונה, מהנתונים עולה כי בחודש ספטמבר הסתכמו הרכישות של הזוגות הצעירים ב-4,200 דירות - זינוק של 26% לעומת ספטמבר אשתקד וגידול של 3% לעומת החודש הקודם. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי (בעיקר מחיר למשתכן) הסתכמו רכישות אלו ב-3,600 אלף דירות - קפיצה בשיעור חד של 45% בהשוואה לספטמבר אשתקד.
באוצר מסבירים כי גם בקרב סגמנט זה בולט גידול חריג של 130% ברכישות בשוק החופשי באזור באר שבע, בין היתר על רקע מבצעי המכירות בקריית גת. כ-42% מרוכשי דירה ראשונה באזור זה מתגוררים במחוזות תל אביב והמרכז, ממצא שיש בו כדי לרמז כי אין בכוונתם להתגורר באזור. בניתוח רמות השכר נמצא כי הרוכשים המתגוררים במחוז תל אביב הם בעלי שכר ממוצע הגבוה משמעותית מאשר באזורים האחרים (שכרם הממוצע עומד על 17.5 אלף שקל ברוטו למשק בית, גבוה ב-20% למשל משכרם של הרוכשים המתגוררים במחוז הדרום).
מבדיקת האוצר עולה עוד כי רמות המחירים של הרוכשים בספטמבר באזור באר שבע גבוהות יותר באופן משמעותי מאלו שרכשו את דירתם הראשונה באזור זה בחודש מאי - ממצאים שיש בהם כדי לרמז על עלייה נוספת ברמות המינוף של רוכשי דירה ראשונה אזור זה (בהמשך לעלייה משמעותית שנרשמה בין מאי השנה למאי 2019).
