החודשיים הראשונים של 2022 לא מביאים בשורה לענף הנדל"ן למגורים. נכון לכתיבת שורות אלו, התוכנית הרחבה שהציגה הממשלה להתמודדות עם הזינוק במחירי הדירות לא ממש השפיעה על המשך ההתייקרויות. 2021 הסתיימה עם עליית מחירים ממוצעת בשיעור 11.3%, כאשר מחוזות המרכז וירושלים רשמו עלייה של 12% ויותר – בשנה אחת! סיכום השנה החולפת העיד גם על עוד שיאים שנשברו – ברכישת דירות ובנטילת משכנתאות.
נתחיל עם הראשון - בשנת 2021 כולה נרכשו ברחבי הארץ מעט יותר מ־56 אלף דירות. מדובר במספר שלא נצפה כמותו בשנים האחרונות. מבט על נתוני מכירת הדירות החדשות בשנים הקודמות רק מדגיש עד כמה נתוני 2021 חריגים - בשנת 2020 נמכרו ברחבי הארץ כ־40.8 אלף דירות וב־2019 נמכרו כ־34.1 אלף דירות סך הכול. מדובר בעלייה של 37.3% בין 2021 ל־2020. נמשיך עם השיא השני – אם הישראלים רכשו הרבה יותר דירות ב־2021, הגיוני שגם היקפי המשכנתאות האמירו. ואכן גם אלה שברו שיאים אשתקד, כשסך היקף המשכנתאות עמד על כ־116 מיליארד שקל, זאת לעומת כ־78 מיליארד שקל ב־2020. מדובר בהיקף משמעותי של משכנתאות, כשבמקביל התייקרות הדירות הובילה גם לעלייה בגובה המשכנתה ובמחירה הממוצע.
נזכיר כי העלייה המשמעותית במספר הדירות שנמכרו קשורה בין היתר להמשך מגמת הריבית הנמוכה, אבל גם לאווירה בעייתית שנוצרה בשוק עם התבטאויות של שרים על המשך עליות המחיר, קושי בשיווק מכרזים בשנתיים האחרונות והיצע שהלך והידלדל. ההחלטה לשוב ולהטיל מס על רוכשי דירות להשקעה, הקפיצה אף היא את מספר הדירות שנרכשו בחודש שבו המס עלה בפועל. נתוני הלמ"ס החודשיים מעידים, כי בחודש שבו עלה מס הרכישה, נרשם שיא שנתי ברכישת דירות חדשות, שעמד על 7,504 סך הכול. מדובר רק בדירות חדשות, ללא דירות יד שנייה, שאף הן נרכשו בהיקף בלתי מבוטל על ידי משקיעים.
שיא נוסף שלא מפסיק להישבר בחודשים האחרונים קשור למחיר שמוכנים קבלנים ויזמים לשלם על הקרקע במכרזים שמפרסמת המדינה. מכרזים נסגרים בעשרות אחוזים מעל שווי הקרקע שאותו קבע השמאי הממשלתי, ועל חלק ניכר מהמכרזים מסתערים עשרות מתמודדים. המכרזים נסגרים בתוצאות שיא, ואת רכישות הקרקע מממנים הבנקים וגופי מימון חוץ־בנקאיים. הריבית נכון להיום עדיין נמוכה, והכסף זול, ובשורה התחתונה, ככל שמחירי הקרקע ממשיכים להאמיר, הסיכוי שמחירי הדירות החדשות יירדו - אפסי.
הגדלת היצע -לא הפתרון היחיד
כל הסיבות שלהלן מעידות, כי יש חור גדול בקונספציה שלפיה הדבר היחיד שיכול להשפיע על מחירי הדירות הוא הגדלת היצע. התוכנית הממשלתית הרחבה, שהציגו שר האוצר, שר הבינוי והשיכון ושרת הפנים לפני מספר חודשים, נשענה בעיקר על הגדלת היצע, ואכן נתוני שיווק הקרקע מעידים שבמישור הזה נצפתה התקדמות. אבל מה מועילים מכרזים חדשים שנסגרים במחירים גבוהים? הם רק ממסגרים שוב את המחיר הסופי הגבוה של הדירה העתידית. חור נוסף שאפשר כבר היום לזהות בתוכנית הממשלתית מתייחס אולי לצעד היחיד שהיה אמור לטפל בביקוש ולא בהיצע – העלאת מס הרכישה על המשקיעים. מעבר לעובדה שהטלת המס והעיכוב בהוצאתו לפועל גרמו לשיא משמעותי ברכישת דירות להשקעה בחודש נובמבר, הרציונל, שלפיו משקיעים יקנו פחות ויאפשרו לרוכשי דירה למגורים לרכוש יותר, לא מחזיק מים. לא רק כי משקיעים ממשיכים לקנות, אלא משום שבעוד שאנשים פרטיים "זכו" למס נוסף, קרנות הריט וגורמים מוסדיים דווקא יכולים להמשיך ולרכוש דירות למגורים עם מס בשיעור אפסי.
ומה קורה בשטח? המחירים הגבוהים מרחיקים לא מעט משקי בית מהיכולת לרכוש דירה, ולאף אחד כבר אין ספק שהביקוש להשכרה יאמיר בקרוב. את המשקיעים הפרטיים מחליפות קרנות הריט ודומיהן וגם קבלנים ויזמים, שרואים את המצב בשוק ומצטיידים במלאי של דירות להשקעה משלהם. אז הביקוש לא ממש הושפע, והמחירים ממשיכים לעלות.
חור נוסף אפשר למצוא בהתנהלות גורמי המקצוע והפוליטיקאים בעיקר במישור התודעתי. ההשלמה עם מחירי הדירות הגבוהים מצד הפוליטיקאים והיעדר צעדים משמעותיים ומיידיים משדרים לציבור, שטיפול במחירים או המטרה להוזיל אותם אינם נמצאים בראש סדר העדיפות של הממשלה. העובדה שמכרזי הקרקע נסגרים במחירים יותר ויותר גבוהים, ובממשלה מתגאים בהגדלת ההיצע, מעידה על חוסר יכולת או חוסר רצון להשפיע, וההתבטאויות של קובעי המדיניות, המתייחסות בהשלמה למחירי הדירות הגבוהים, רק שולחות עוד ועוד ישראלים למשרדי המכירות. וזה עוד לפני שדיברנו על צפי של עשרות אלפי עולים חדשים/פליטים, שמגיעים בימים אלה מאוקראינה.
רעידת אדמה וריבית שתעלה
פרט לחורים בפעילות הממשלה או במדיניותה, יש עוד שני חורים שחורים הרבה יותר גדולים, ואף הם לא זוכים להתייחסות מספקת. זו גם הסיבה שבחרנו להתייחס לסוגיות אלו בהרחבה במוסף שלפניכם. החור השחור הראשון קשור למספר לא מבוטל של רעידות אדמה שהורגשו בישראל לאחרונה והיעדר התייחסות מספקת לחיזוק מבנים. לא באמצעות קיצור תהליכים בפינוי־בינוי למשל, פרויקט שלוקח בין 10 ל־15 שנה בממוצע לקדם וליישם, ולא באמצעות קידום מיידי של תוכניות חיזוק למבנים, כל המבנים, לא רק למגורים. תמ"א 38 צועדת במהירות לקראת סופה, והתוכנית החלופית אומנם נמצאת בישורת האחרונה לפני אישור (נכון לכתיבת שורות אלה), אך גם היא תחייב תקופת למידה של השוק. במקביל התוכנית החדשה, בדומה לישנה, לא צפויה לחולל מהפכה בכל הקשור להיתכנות כלכלית בפריפריה. רעידות האדמה האחרונות, שהמוקד שלהן היה אגב בפריפריה, צריכות לעורר את קובעי המדיניות לקדם רפורמה מקיפה הרבה יותר.
החור השחור השני, שעשוי להשפיע על ענף הנדל"ן לא פחות מרעידת אדמה, קשור דווקא לריבית. אחרי שנים ארוכות עם ריבית אפסית בבנק ישראל כבר רומזים שהריבית תעלה גם כאן בקרוב. צריך להבין שכאשר הריבית תעלה, לא אם – אלא כאשר, תהיה למהלך השפעה ביותר מכיוון אחד. השפעה ראשונה תהיה על נוטלי המשכנתאות. נזכיר שוב שב־2021 היקפי ההלוואות לדיור שברו שיאים בהיקפים וגם בגובה המשכנתה, וככל שהריבית תעלה, ההחזרים החודשיים יעלו אף הם. במקביל גם אותם מכרזי קרקע שנסגרים היום במחירי שיא, ועסקאות מימון לאותן קרקעות ומיזמי בנייה במיליארדים יושפעו מהעלאת ריבית. הכסף יתייקר, והשאלה הגדולה היא כיצד זה ישפיע על השטח.
במוסף שלפניכם אנחנו מתייחסים לכל הנושאים הללו ועוד. אי אפשר להמשיך ולהתעלם משורת תמרורי אזהרה אדומים בוהקים. מכתבים של העירייה על מבנים מסוכנים זה חשוב – אבל לא פחות חשוב לספק מענה וגם הדרכה לבעלי הדירות כיצד לנהוג. התחדשות עירונית חשובה היום יותר מאשר בעבר, גם במטרה להחליף מבנים ישנים בחדשים, אבל גם כדי להגדיל את ההיצע בלי התחייבות מראש על מחיר קרקע מופרז. הרציונל של חיזוק מבני מגורים הוא משמעותי – אבל אין להזניח את מבני הציבור ומתחמי התעסוקה.
ידע זה כוח – והבנה של ועדי בתים, מה עומד בפניהם בבואם לקדם פרויקט התחדשות עירונית, חשובה מאוד לקידום נכון ובטוח של התהליך. לשם כך שילבנו במוסף מדריך מיוחד בנושא. נושאים נוספים בגיליון זה עוסקים בסביבה ובתקן הבנייה הירוקה שנכנס לתוקף; בפרויקטים למגורים שנבנים לצד אגם, וכיצד זה משפיע על השיווק והמחירים; בדיור להשכרה, שאחרי שנים ארוכות הפך לרלוונטי יותר מתמיד; וגם קצת אופטימיות עם יוזמות חיוביות בענף הנדל"ן ופרויקטים גדולים של פינוי־בינוי שיוצאים לדרך ב־2022. קריאה מהנה.
