האטה בשוק הדיור? אצל תושבי החוץ ההאטה נצפתה כבר מזמן - ובעיקר בחמש השנים האחרונות. למרות שלעיתים אנו שומעים על עסקאות לרכישת דירות בהיקף של הון עתק, שמבוצעות על ידי יהודים מחו"ל, תושבי החוץ הפכו לפחות חשובים בשוק המגורים הישראלי, וחלקם ברכישת דירות הולך ופוחת עם השנים. כך עולה מבדיקה כלכלית שערכה ד"ר רינה דגני, מתמחה בכלכלה אורבנית, מבעלי גיאוקרטוגרפיה.
הבדיקה התבססה על מחקרי מעקב של גיאוקרטוגרפיה, המתייחסים לשוק המגורים ונדל"ן מניב. המידע מבוסס על נתונים רשמיים של מדינת ישראל: משרד האוצר ומשרד הכלכלה, נתוני רשות המיסים, ניתוח של מחירי דירות וכן שיחות עם יזמים ורוכשים. הנתונים מלמדים שההשפעה של תושבי חוץ על שוק המגורים הישראלי נעלמת, כאשר לפני עשור הם היוו כ-6% מהשוק וכיום פחות מ-1.5% (ירידה של 75%) בשל הירידה במספרם ובשל העלייה הכמותית במספר הדירות שנמכרות בישראל.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
על פי הנתונים, מדובר במגמת ירידה שקיימת מאז המשבר הכלכלי העולמי של שנת 2008. באותה שנה נרשמה ירידה משמעותית בכמות הדירות שתושבי חוץ רכשו, מכ-5,000 יחידות דיור בשנה לכ-3,300 יחידות דיור בממוצע בשנים 2008-2013. המגמה נמשכה בשנים 2014-2016, עם ירידה נוספת במספר הדירות הנמכרות לתושבי חוץ, לכ-2,700 דירות בממוצע שנתי. בשנים 2017-2020 המספר המשיך לרדת לכ-1,350 יחידות דיור שנרכשו על ידי תושבי חוץ בממוצע שנתי, בפרט לאחר העלאת מס הרכישה בשנת 2015.
בשנים 2021 ו-2022 נרשמה התאוששות קלה, לאחר שכ-1,750 דירות בשנה נרכשו על ידי תושבי חוץ. לפי בדיקת גיאוקרטוגרפיה, במחצית הראשונה של שנת 2022 נמכרו לתושבי חוץ כ-900 דירות, וזאת באמצעות מבצעי מכירות של מספר קבלנים שפנו לתושבים אלה באופן ייעודי, בעיקר בפרויקטים יוקרתיים בירושלים. מדובר בעלייה ניכרת בהשוואה לשנים קודמות, הן בשל הירידה הכללית והן בשל שנות מגפת הקורונה, שלא אפשרו קיום ירידי מכירות מסוג זה. ירידה חדה ברכישות תושבי החוץ חלה גם כתוצאה מהמשבר העולמי בעקבות המגפה.
"הירידה בכמות העסקאות של תושבי החוץ נובעת בעיקר מהמצב הכלכלי בעולם, שמשפיע באופן טבעי גם על השיקולים של השקעה בנדל"ן", מסביר את הנתונים ינון סבג, סמנכ"ל קבוצת אמבסדור המתמחה בייעוץ ושיווק לחברות נדל"ן. לדבריו, "בנוסף, קיים שינוי בתפיסה של הדור הצעיר, שבניגוד לדור ההורים או הסבים נולד למציאות אחרת, בטוחה יותר, ועבורו רכישת דירה בישראל היא כבר לא צורך קיומי או מילוי תחושת ביטחון, אלא יותר השקעה כלכלית לטווח רחוק".
מעדיפים את ירושלים
לאורך השנים, יישובים כגון תל אביב, אשדוד, נתניה ואילת היו אלה המועדפים על ידי תושבי חוץ. לדברי דגני, היישובים אשדוד, נתניה ואילת הועדפו בעיקר בשל הקרבה לים ומחירי הדירות הסבירים, בעיקר עבור מי שמשלם במטבע זר דולר, יורו או פאונד; לגבי תל אביב, תושבי החוץ היוו גורם בולט ברכישת דירות במגדלים בעיר ללא הפסקה, שכן אופי ואיכות החיים במגדלים היו מוכרים להם, והם הגיעו בעיקר מארה"ב, צרפת ובריטניה.
ד"ר רינה דגני, גיאוקרטוגרפיהצילום: עופר וקניןגם ירושלים נחשבה מבוקשת בקרב תושבי חוץ לאורך השנים, אולם לדברי דגני בשנה האחרונה חלה עלייה בביקושים, לאחר שלמעלה מ-50% מהדירות שנרכשו על ידם התרכזו בבירה. "מדובר בשינוי משמעותי, שכן לפני תקופת הקורונה אזור ירושלים זכה לשיעור נמוך יותר", מסבירה דגני. לדבריה, "עד שנת 2020 נעו הרכישות באזור ירושלים מסך רכישות תושבי חוץ בין 30%-40% ואף הרבה פחות בשנים קודמות, 2007-2011. המשיכה לירושלים ברבעון השני של 2020 הגיעה לשיא של כ-70%. הגידול במשקל הרכישות בירושלים בא על חשבון ירידה חדה ברכישות באזור תל אביב, משיעור של כרבע מכלל רכישות תושבי החוץ לפני הקורונה לכ-11% בלבד ברוב שנת 2022".
סבג מחזק את הדברים. "בזמן שבערי ישראל, שהיוו מוקדי רכישה לתושבי חוץ לאורך השנים האחרונות כדוגמת תל אביב, נתניה ואשדוד, מורגשת ירידה - בירושלים הביקושים אכן נותרו קשיחים ובאו לידי ביטוי בהיקף העסקאות שנותר גבוה ובמחירים הגבוהים ששולמו וממשיכים לעלות. לראיה, בשנה האחרונה למעלה ממחצית מהדירות בישראל שנמכרו לתושבי חוץ היו בירושלים ובסכום ממוצע של למעלה מ-6 מיליון שקל לדירה".
לדבריו, תושבי החוץ שרוכשים דירות בירושלים הם חלק מ"שכבה מבוססת מאוד כלכלית, שמוכנה להשקיע עשרות מיליוני שקלים בתמורה לנכס להשקעה או למגורים חלקיים מבלי להתפשר על המיקום - בשכונות המבוססות ביותר של ירושלים, דוגמת טלביה, ארנונה, בקעה וקטמון. מדובר לרוב באוכלוסייה דתית או חרדית שהקהילה חשובה לה, ולכן הרצון הוא לגור ליד הקרובים והחברים ולהתאסף יחדיו בחגים בבתי הכנסת ובמועדים נוספים. יזמי הנדל"ן הפועלים בירושלים הבינו שעליהם להתאים את תכנון הפרויקטים לקהלים הללו, ומייצרים מתחמי מגורים סגורים המתאימים לקהילות, דוגמת מתחם הולילנד ששם נבנות כיום דירות רבות במרחבים המתאימים גם לדרישות תושבי החוץ".
למרות העלייה ברכישת דירות בירושלים על ידי תושבי חוץ, יש מי שסבור כי מדובר במגמה שאינה מיטיבה עם העיר. לדברי דן קצ'ונבסקי, מנכ"ל מרכז הנדל"ן שצפוי לערוך היום בשיתוף עיריית ירושלים כנס בנושא עצירת ההגירה השלילית מהעיר וחיזוקה, "רכישת דירות על ידי תושבי חוץ לא בהכרח מחזקת את ירושלים, שכן ברוב המקרים מדובר בדירות שמאוכלסות רק חלק מהזמן, ומוחזקות על ידי תושבים שמרכז חייהם נמצא במקום אחר. עם זאת, ברור כי הבנייה הנרחבת שיש כיום בעיר מייצרת היצע שימשוך גם תושבי חוץ".
קריית מלאכי על המפה
בנוסף לירושלים, תל אביב ונתניה, במהלך שנת 2022 החלו להופיע על מפת רכישות תושבי החוץ גם היישובים קריית מלאכי (שכונת כרמי הנדיב) וצפת (שכונת מצפה ימים). בקריית מלאכי היוו רכישות תושבי החוץ חמישית מהדירות החדשות שנמכרו בעיר. שיעור גבוה יותר נרשם בצפת, אולם מדובר במספר נמוך של עסקאות בדירות חדשות, רובן ככולן בשכונה החדשה הנבנית בעיר. לעומת שתי הערים שנוספו למפת רכישות תושבי החוץ, בשתי ערים שהיו בולטות בעבר ברכישות אלו, אילת ואשדוד, כמעט ולא בוצעו רכישות כאלו ברבעון השני השנה.
לדברי דגני, "ניתוח רמות המחירים של הדירות שרוכשים תושבי החוץ מלמד כי כמעט בכל הערים רמות המחירים של הדירות הנרכשות על ידי תושבי החוץ גבוהות משמעותית מאלו שרוכשים הישראלים. הדבר בולט במיוחד בירושלים, נתניה ותל אביב. מחיר ממוצע של דירה חדשה שרכשו תושבי החוץ בירושלים ברבעון השני של שנת 2022 עמד על 6.4 מיליון שקל, גבוה ב-50% מהמחיר הממוצע של דירה חדשה שנרכשה על ידי ישראלים בעיר זו. גם בקריית מלאכי נמצא פער מחיר של 15% בין תושבי חוץ לישראלים".
