סוגיית ההתחדשות העירונית נמצאת בימים אלה על סדר היום הציבורי, והיא טומנת בחובה יתרונות רבים: חיזוק ומיגון מבנים מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים, חידוש המרקם השכונתי ולרוב גם עלייה בערכי הנכסים הישנים שנהרסים לטובת יחידות דיור חדשות. לצד הרצון של הרשויות לקדם מיזמי פינוי בינוי רחבי היקף בשכונות שלמות, ישנם איזורים שבהם עדיין מקודמות תוכניות ברמת הבניין.
ואכן, עסקת פינוי בינוי טומנת בחובה, לכאורה, רווח משמעותי לבעלי הדירות: הם מקבלים דירה חדשה בבניין מודרני במקום דירה בבניין ישן ומוזנח ולעיתים אף בבניין מסוכן, וזאת מבלי להוציא כל הוצאה כספית מכיסם. עם זאת, מדובר בעסקה שיש בה לא מעט סיכונים וחסמים שעלולים לשנות את התמונה - ולהפוך ציפייה אופטימית לדירה חדשה למסע ארוך שלא בטוח שיגיע אל סופו.
בדקנו עם מספר מומחים מה הסיכונים, ומה חשוב לדעת לפני החתימה עם יזם. עו"ד יריב בר דיין, היועץ המשפטי של החברה לפיתוח התחדשות עירונית, שמתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי, מציין בשיחה עם ynet כי "המחוקק מוביל כבר תקופה ארוכה מדיניות שמטרתה חיזוק מעמדם של בעלי הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי, ויצירת מנגנונים שבהם היתרון המקצועי המובנה של היזמים לא יהפוך ליתרון בלתי הוגן על פני בעלי הדירות".
לדבריו, השקיפות היא כלי מרכזי בהגנה על בעלי דירות. "היכולת שלהם להבין את ההליך, במיוחד לקראת השלב המשמעותי של ההתקשרות עם היזם, תשרת את הפרויקט ותסייע לשמור על זכויותיהם של בעלי הדירות מצד אחד, ומצד שני תגדיל את סיכוי המימוש של הפרויקט", הוא מוסיף. "זאת משום שעקרון הוודאות הנדרש למימוש פרויקטים של פינוי בינוי יתחזק ויתעצם נוכח השקיפות והשיתוף".
עו"ד יריב בר דייןצילום: יח"צלפיכך, על בעלי דירות העומדים לפני התקשרות בעסקת פינוי בינוי לשאול ולבחון את הנושאים הבאים:
מי מציע לכם את העסקה?
בשוק ההתחדשות העירונית פועלים גורמים רבים, שזהותם והאינטרס שלהם שונה. בעלי הדירות צריכים לבדוק מי הוא הגורם המציע להם את העסקה, האם זה עורך דין, חברה מארגנת, יזם, קבלן, מתווך או גורם שרק מחתים את בעלי הדירות ומעביר את החתימות למרבה במחיר?
לדברי בר דיין "בעלי הדירות צריכים לזכור שהם בעלי הקרקע. הבחירה בשותף שלהם להמשך הדרך הארוכה צריכה להתבסס על עקרון זה. הדירה שלהם היא הנכס החשוב ביותר שלהם, ועסקה ביחס לנכס כה חשוב יש לבצע אך ורק עם שותף ראוי, שנעשו לגביו כל הבדיקות המקדימות האפשריות".
האם לפרויקט יש היתכנות תכנונית וכלכלית?
בר דיין: "לא בכל מתחם עם דירות ישנות קיימת היתכנות לפרויקט פינוי בינוי. זה תלוי בערך הקרקע, בסביבת הפרויקט ועד כמה יש שטח פנוי ותשתיות המאפשרות תוספת של עשרות, ולפעמים מאות דירות באותו מתחם. בערים רבות ניתן לאתר תוכניות מתאר או מסמכי מדיניות, לצד פעילות של מחלקות ייעודיות בעירייה להתחדשות עירונית ומנהלות עירוניות, וניתן בקלות יחסית לבדוק קודם לכל התקשרות את סיכויי המימוש של הפרויקט".
כמה זמן זה ייקח?
בעלי דירות שמתחילים הליך צריכים להיות מודעים לפרקי הזמן הארוכים שמאפיינים אותו. לדברי בר דיין, חייב להתבצע תיאום ציפיות ריאלי בין בעלי הדירות לבין עצמם ובין בעלי הדירות לגורמים שמייצגים אותם. "מדובר בהליכים ארוכים הכוללים את איגוד בעלי הדירות, בחירת יזם, הגשת תוכנית לוועדות התכנון, אישור התוכנית בוועדה המקומית ולאחר מכן בוועדה המחוזית, קבלת היתר בנייה, פינוי הדירות והריסת הבניינים הישנים ובניית הבתים החדשים. זה הליך שיכול להימשך 10 שנים ויותר", הוא אומר. "כאשר סדר הפעולות והזמן המשוער של כל הליך ידוע מראש, קל יותר להתמודד עם ההמתנה הארוכה, והכל תוך שמירה על שקיפות.
עו"ד יוסי קליין, שותף במשרד עוה"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בנדל"ן ומלווה דיירים בהליכי פינוי בינוי, מחזק את הדברים. "אחד המכשולים המשמעותיים בדרך לקידום פרויקט פינוי בינוי הוא הסכמה בין הדיירים ובניית אמון. הוא נותן דוגמה: "לפני שמונה שנים חתמו 11 בעלי דירות בבניין בבת ים על הסכם תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) עם יזם. במסגרת ההסכם, הבניין שהוגדר על ידי העירייה מבנה מסוכן היה אמור להיהרס לטובת בניין חדש בן 11 קומות עם חניון תת קרקעי, כאשר דירות התמורה כמובן יורחבו ויתווספו להן מרפסות וממ"דים", מספר קליין.
"כולם חתמו, למעט בעלי דירה אחת שטענו, בין היתר, שלא קיבלו תמורה הוגנת, ששטח הדירה שלהם יוקטן ושרווחיות היזם מהפרויקט גבוהה מאוד ובאה על חשבון בעלי הדירות. בנוסף, טענו כי יש ניגוד אינטרסים בוטה בניהול ההסכם עם היזם, כיוון שעו"ד שמייצגת את הדיירים היא בתו של בעל אחת הדירות, וכתוצאה מכך הוא קיבל תמורה מופלגת עבור דירתו. המפקח על בתים משותפים דחה את הטענות, אולם הם ערערו לבית המשפט".
לדבריו, "בסופו של דבר, השופטת לא מצאה לנכון להתערב בהחלטת המפקח על הבתים המשותפים, לאחר שקבעה שבעלי אותה דירה לא הציגו ראיות שמוכיחות מהו שטח הדירה שלהם - ומכאן שלא הוכיחו ששטחה יוקטן או שיקבלו תוספת פחותה מזו של הדיירים האחרים. היא הוסיפה כי גם לא הוכח ניגוד עניינים בכל הנוגע לעו"ד שמייצגת את הדיירים או לתמורה שיקבל אביה".
לפיכך, מוסיף קליין כי יש צורך בתיאום ציפיות. "שינוי בתכנון הראשוני שהוצג לדיירים גורם לתסכול אצל בעלי הדירות, והם הופכים למתנגדים אף אם חתמו על הפרויקט. אם בעבר היו מרוצים לקבל דירה חדשה גדולה יותר עם מרפסת שמש, חניה ומחסן, היום לבעלי הדירות חשובים פרמטרים נוספים, בהם רמת המפרט הטכני, מספר דירות בקומה, התכנון של הפרויקט וסביבתו".
איך ומתי בוחרים את היזם?
הליך של מכרז הפך בשנים האחרונות לכלי המרכזי לבחירת יזם בפרויקטים של פינוי בינוי. "אם בעבר מרבית הפרויקטים היו מתנהלים באופן שבו יזם כלשהו היה מתחיל הליך במתחם פינוי ובינוי, והיה מחתים קבוצה של בעלי דירות על הסכם או על טרום הסכם ובכך מקבע את מעמדו במתחם, כיום אנחנו רואים כי חלק הארי של המתחמים בוחרים את השותף שלהם לפרויקט באמצעות מכרז", אומר בר דיין. המשמעות היא שבעלי הדירות אינם מקבלים הצעה אחת בודדת מיזם, אלא שמנוהל הליך סדור ומקצועי לבחירתו. "בסופו של דבר זה משפר בצורה משמעותית את סיכויי המימוש של הפרויקט", הוא מוסיף.
לדבריו, "במודל כזה בחירת היזם נעשית רק לאחר שמתקיימים תנאים משמעותיים: רוב מכריע של בעלי הדירות מסכים למימוש העסקה וחתם על הסכם ארגון והרשאה בהתאם לכללים ולהוראות חוק המארגנים (חוק התחדשות עירונית [הסכמים לארגון עסקאות], תשע"ז-2017); מאושרת תוכנית בניין עיר חדשה למתחם המאפשרת את בניית הפרויקט; והמתחם מוכרז כמתחם לפיני בינוי".
התוצאה במודל מסוג זה היא שסיכויי מימוש העסקה גדלים באופן משמעותי, שכן מצד אחד בעלי הדירות מאורגנים ומאוגדים - ובמקביל נוצרת הוודאות התכנונית, שהיא מרכיב מרכזי לסיכויי המימוש והצלחת הפרויקט. לדברי בר דיין, "במצב זה ניתן לערוך את מכרז היזמים. היזמים, אשר מקבלים לידם מוצר כמעט מוגמר, מתחרים על הזכות לבצע את העסקה, ובאופן זה בעלי הדירות זוכים לקבל את ההצעות הטובות ביותר, הן מבחינת זהות היזמים המתקשרים והן מבחינת השאת התמורה שהם מקבלים".
אילו ביטחונות צריך לוודא שבעלי הדירות מקבלים בעסקת פינוי בינוי?
לדברי בר דיין, אין עסקת נדל"ן ללא סיכונים. עם זאת, מערכת הביטחונות שעומדת כיום לרשות בעלי הדירות מאפשרת להם הגנה טובה על זכויותיהם.
- ערבות במתכונת ערבות חוק מכר - הערבות המרכזית היא ערבות בנקאית במתכונת ערובת חוק מכר בשווי הדירה החדשה. בעלי הדירות לא עוזבים את הדירה הישנה לפני שהערבות הזו מונפקת.
- ערבות אוטונומית להבטחת תשלום שכר הדירה - ערבות אוטונומית להבטחת תשלום שכר הדירה בכל תקופת הבנייה, שמבטיחה שהיזם ישלם לבעלי הדירות את תשלומי שכר הדירה המוסכמים במהלך תקופת הבנייה. ערבות זו הולכת ופוחתת בהתאם לקצב התקדמות הבנייה, כפי שמאשר המפקח מטעם בעלי הדירות.
- ערבות בדק - ערבות בדק היא ערבות להבטחת תיקוני ליקויי בנייה, אם יתגלו לאחר מסירת הדירות.
- ערבות רישום - ערבות רישום מונפקת להבטחת הרישום וייחוד הדירות החדשות של בעלים בבית המשותף, על שמם.
- ערבות לצורך ניהול הליכים משפטיים - ערבות המונפקת לצורך ניהול הליכים משפטיים, שהחשיבות שלה היא שעלות ההליכים המשפטיים הכרוכים במימוש חוק המכר לא תיפול במלואה על בעלי הדירות הנמצאים בנחיתות כלכלית מול היזמים.
- ערבות מיסים - ערבות שמטרתה להבטיח את תשלום המיסים שעלולים לחול על בעלי הדירות בעסקה. לדברי בר דיין, "יש לזכור כי בדרך כלל, תנאי מתלה בהסכמי פינוי בינוי יהיה הכרזת המתחם כמתחם להתחדשות עירונית, ובהתאם קבלת פטורים משמעותיים מתשלום מס רכישה ומס שבח שחלים על בעלי הדירות, וכן מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה שמוענקים לבעלי הדירות".
מיהו גוף המימון?
בר דיין: "תנאי לביצועה של עסקת פינוי בינוי הוא ליווי הפרויקט על ידי מוסד בנקאי בשיטת הליווי הסגור. המוסד הבנקאי מספק את המימון הנדרש לפרויקט - רק לאחר שבחן את היזם ואת רווחיות הפרויקט, ולאחר שהיזם העמיד הון עצמי ראשוני והציג מכירות מוקדמות לדירות. באופן זה הפרויקט יוצא לדרך על קרקע מוצקה. במקרה של כשל, בעלי הדירות יכולים לממש את ערבות חוק המכר".
מה חשוב לדעת לגבי התוכנית האדריכלית?
אדריכל גיל שנהב, ממשרד כנען שנהב אדריכלים, שמתמחה בתכנון פרויקטים של פינוי בינוי, מסביר: "בסופו של תהליך, לאחר שמתגברים על האתגרים הכלכליים והמימוניים, בעלי הדירות מצפים לקבל דירה חדשה שתענה על צרכיהם, מאווייהם וחלומותיהם - ולא תהווה רק פתרון טכני. המטרה היא לקבל דירה טובה ואיכותית, ולכן יש חשיבות לתכנון אדריכלי מיטבי. חשוב לוודא שזאת דירה עם תכנון גמיש, שיאפשר לכל אחד מבעלי דירות התמורה להתאים אותה לצרכיו ולצרכי משפחתו".
לדברי שנהב, "מומלץ לוודא שבמסגרת ההסכם יקבע כי הזזת קירות פנים בדירות התמורה תהיה ללא תשלום נוסף, וכן שהיזם יציע מגוון של דירות בקומות שונות, כיווני אוויר שונים ובטיפוסי בניין שונים. למשל, אם מדובר בפרויקט שכולל גם מגדל וגם בנייה מרקמית נמוכה, חשוב שלבעלי דירות התמורה תהיה בחירה בכולם. חשוב גם לבדוק שמפרט דירות התמורה לא יפחת ממפרט הדירות שישווק היזם, ומומלץ שהחניות יהיו רגילות ולא במתקנים מכניים, ושהפרויקט יכלול שטחים ציבוריים משותפים כמו מועדון דיירים, חדר כושר, חדרי עגלות ואופניים וכו'.
קליין: "יש צורך לדרוש ליווי של אדריכל מטעם הדיירים, לצד הליווי המשפטי וכן לצד הליווי של מפקח שהוא מהנדס בנייה שיסייע לבעלי הדירות בכל נושא הבנייה, גיבוש המפרט הטכני, בדיקת הבקשה להיתר, פיקוח על הבנייה, הליך קבלת הדירה ותקופת הבדק. בעסקת פינוי בינוי שכוללת גם קידום תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה, רצוי שבעלי הדירות יקבלו ליווי מאדריכל מטעמם שיכול לסייע להם בבחינת התכנון המוצע על ידי היזם וגיבוש הבינוי הרצוי והנכון לבעלי הדירות; וכן ליווי מול מוסד התכנון, לרבות הגשת התנגדות לתוכנית שתופקד על ידי המוסד התכנון שמוסמך לאשר את התוכנית החדשה".
מה צריך לדעת בבניין עם עירוב שימושים? (מרכז מסחרי או גן ילדים)
שנהב: "חלק גדול מהפרויקטים בפינוי בינוי הם פרויקטים של עירוב שימושים, כלומר מלבד דירות המגורים הפרויקטים כוללים, לדרישת הרשויות, שטחי מסחר בקומה הראשונה ולעיתים גם שילוב של גני ילדים. במקרה כזה, חשוב לוודא שהתכנון האדריכלי מקפיד על הפרדה בין הפונקציות הציבוריות לפרטיות, שהכניסה והיציאה מופרדות, פינוי האשפה נפרד, החניה מופרדת - וזאת על מנת למנוע הפרעה או עימותים בין שטחי המגורים הפרטיים לשטחים הציבוריים".
קליין: "לאחרונה אנו ערים למגמה של מוסדות התכנון לדרוש בתוך הבניינים החדשים שטחים בנויים שישמשו למבני ציבור, ולכן אנו ממליצים לבעלי הדירות לבקש שהדירות שלהם יוקצו בבניינים ללא שטחי ציבור. אם מדובר בבניין אחד, הדיירים צריכים לדרוש שדירות התמורה ימוקמו בקומות גבוהות יותר, תוך הקפדה על התכנון והפרדה מלאה בין שטחי הציבור לשטח המגורים. אפשר לשקול גם פיצוי כספי במקרה של ירידת ערך של דירות מעל שטחי ציבור, על פי קביעה של שמאי מוסכם".
מי ישמור על האינטרס הכלכלי של הדיירים?
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מחברת SK שמאות, מציין כי טרום חתימה על הסכם פינוי בינוי, לבעלי הדירות במתחם חשוב לוודא שמייצגים אותם שני בעלי מקצוע: שמאי מקרקעין ועורך דין מטעמם. "בעוד שתפקיד עו"ד לשמור משפטית על הדיירים, הרי שמטרת שמאי המקרקעין מטעם הדיירים היא שמירת האינטרס הכלכלי שלהם. שמאי מקרקעין יוודא שהפרויקט המתהווה כלכלי לכל הצדדים, ובין היתר בר מימון - כלומר מציג רווחיות שתאפשר קבלת מימון מבנק מלווה. עוד בודק השמאי שהתמורות הצפויות במסגרת ההסכם מהיזם ראויות".
שמוליק כהן, שמאי מקרקעיןצילום: דובי שמחילדבריו, "השמאי יוודא גם ששכר הדירה שבעלי הדירות צפויים לקבל במהלך הפרויקט לא רק שיהיה מדויק והולם - אלא גם יתעדכן אחת לשנה על פי תנאי השוק, על מנת שלא ייווצר מצב שבו שכר הדירה שהיזם נותן לדיירים בתקופת הבנייה אינה מספיקה לשכור דירה ראויה לנוכח העלייה בשכר הדירה. ראוי לשלב שמאי מקרקעין בשלבים המוקדמים ביותר של המו"מ עם היזם כדי שמשקלו הסגולי ישפיע לא רק על התמורות הראויות, אלא אף על התכנון המתהווה של הפרויקט".
איך מתמודדים עם התנגדויות של השכנים בבניינים הסמוכים?
ישי רוט, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בקבוצת שובל, שעוסקת ביזמות ובבנייה ובפיתוח שכונות במתחמי פינוי בינוי, אומר כי "לעיתים לא מבוטלות אנו נתקלים בהתנגדויות של אנשים שאינם קשורים לפרויקט המקודם, מה שעלול לעכב אותו לתקופות ארוכות". לפיכך, הוא מסביר כי כאשר דיירים בוחרים בעורך דין שילווה אותם, עליהם לוודא כי עורך הדין אינו מקל ראש בהתנגדות השכנים מהבניין ממול ואינו ממתין להחלטות ועדות התכנון. "מומלץ שעורכי הדין המלווים את הדיירים יפגשו עם המתנגדים ויציגו להם ראיות לפיהן הפרויקט אינו צפוי לפגוע בהם. במקביל, מומלץ שיפעלו מול הרשויות המקומיות ויציגו להן הדמיות ואמצעים תכנוניים כדי להראות שההתנגדות אינה רלוונטית - אם אכן אינה כזאת", הוא מסכם.
פורסם לראשונה: 08:29, 23.09.22
