בשיתוף אתר "המקצוענים"
"כל מי שמצוי בתחום ההתחדשות העירונית יודע שבפרויקטים שמעורבים בהם דיירים רבים לא פשוט להגיע להסכמות בין כלל הדיירים", אומרת עו"ד רוית סיני, העוסקת בהתחדשות עירונית ומחברת הספר "המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי" בהוצאת צמרת.
"לכל אחד מהדיירים יש רצונות וחלומות שונים. אלו מהווים כר פורה להתנגדויות, לוויכוחים, לחששות, לאמוציות ולשלל עכבות ומכשולים שהם לא בהכרח רציונליים".
לדברי סיני, ההתנגדויות לפרויקט מסוג ההתחדשות העירונית, עשויות להעלות בכל שלב משלבי הפרויקט.
החל מהשלב ההתחלתי, שבו רק עולה היוזמה לביצוע הפרויקט, דרך שלב חתימות הדיירים על הסכם מול היזם ועד אחרי הגשת הבקשה להיתר, בה מושמעות התנגדויות הדיירים.
מה מאפיין את ההתנגדויות בשלב ההתחלתי של הפרויקט?
סיני: "בשלב ההתחלתי, מדובר בדיירים שמתנגדים לקחת חלק בתהליך ולא מעוניינים לשמוע דבר שקשור בפרויקט", מתארת סיני.
"במקרה זה, תלוי מאוד איך התהליך מנוהל, אם בשקיפות או בריכוזיות. ככל שהדיירים היוזמים של התהליך, יקפידו לקיים אסיפה, לבחור את הנציגות ברוב קולות ולתעד הכל בפרוטוקול מסודר המשקף את ההצבעה – זה עלול לפתור התנגדויות רבות בהמשך".
לדבריה, "חשוב שנציגות הדיירים תאפשר לכל הדיירים, להציע עורכי-דין שילוו אותם או וכן להמליץ בעצמם על יזמים לפרויקט. כמו כן, חשוב שאותה הנציגות תדאג לשתף את כל הדיירים בכל התהליך, ותדאג לעדכן על כל ישיבה שהתקיימה עם עורך-הדין ועם היזם.
"במקרים בהם, התהליך מתנהל בשקיפות ובאחריות מצד הנציגות ועורך הדין מטעם הדיירים, פועל כפי שנדרש ממנו, במסגרת השגת הרוב הדרוש, ברוב המקרים לא יהיו התנגדויות או סרבנים", מדגישה סיני.
כיצד מפחיתים את חשש הדיירים לגבי אינטרס אישי של הדייר שיוזם את הפרויקט?
סיני: "במקרים בהם, דיירים בוחרים את עצמם כנציגות והם מחליטים מי יהיה עורך הדין שילווה אותם וקובעים גם מי יהיה היזם ומנהלים לבד את התהליך, ההתנגדות מובטחת. התנהלות זו, מעלה חשש מצד שאר הדיירים, כי יש לאותם דיירים אינטרסים אישים בבחירת היזם וההתנגדות של אותם דיירים, תהיה כלפי הנציגות ולאו דווקא נגד הרעיון לביצוע הפרויקט".
האם במקרה זה, דיירים שיתנגדו לפרויקט ייחשבו לדיירים סרבנים?
סיני: "במקרים אלו, דיירים שלא יסכימו לשתף פעולה עם אותה נציגות, לא יחשבו כסרבנים. יהיה עליהם רק להוכיח שהדרך וההתנהלות של בחירת הנציגות, בחירת היזם ובחירת אנשי המקצוע היו פסולים.
לדברי סיני, "במקרה דומה, בו הוכיחו הדיירים בבית-המשפט, כי לנציג היה אינטרס אישי לבחירת יזם בעבור קבלת עמלה, נפסק שההסכם בטל וכי על הנציג לפצות כספית את שאר הדיירים בהוצאות משפט.
"חשוב להדגיש, שכשדייר מבקש הטבות שלא מגיעות לו, כתנאי לחתימתו, ברוב המקרים, יקבל בית המשפט את התביעה נגדו ולא תהיה לאותו דייר סרבן, עילה להתגונן".
באיזה שלב ניתן להגיש תביעה נגד סרבן?
סיני: "המועד שניתן להגיש נגד דייר סרבן תביעה, הוא רק לאחר שוועדת התכנון המקומית של הרשות המוניציפלית אישרה את הבקשה להיתר ולא לפני כן. כלומר, בפני בית המשפט, אמור להיות מצב שבו התכנון שהציע היזם, קיבל היתר. אם תובעים דייר סרבן לפני מועד זה, הרי שיש לו עילה למחוק את התביעה".
לאיזו ערכאה יש להגיש תביעה נגד דייר סרבן?
סיני: "במקרים של תמ"א 38 הריסה ובניה או חיזוק, הסמכות הבלעדית היא של המפקח על הבתים המשותפים. ברוב המקרים, המפקח מכיר בחשיבות הזמן של היזם והדיירים ולא מעכב החלטות או פסקי דין. בנוסף, למפקח על הבתים המשותפים יש סמכות לחייב את הדייר הסרבן לחתום על ההסכם או להורות לעורך הדין מטעם הדיירים לחתום בשמו".
במקרים בהם מדובר על פינוי בינוי, בית המשפט המוסמך הוא בית משפט מחוזי. "במקרים אלו, לבית המשפט אין סמכות להורות לדייר הסרבן לחתום על ההסכם, אלא רק לחייב אותו בהוצאות כבדות אם לא יחתום. ברוב המקרים, כתוצאה מאותו פסק דין כספי, נוטה אותו דייר סרבן לחתום על ההסכם המשפטי, כך שזו סנקציה שלרוב פועלת לשינוי עמדת הדייר הסרבן".
באילו מצבים ניתן יהיה לסרב לחתום על ההסכם המשפטי?
מעבר לעילות הקבועות בחוק המארגנים ובחוק פינוי בינוי, קובע חוק פינוי בינוי עילות נוספות.
כאשר העסקה אינה כדאית כלכלית: על הדייר להוכיח שההצעה שהיזם הציע איננה כלכלית. כלומר, עליו להצטייד בחוות דעת שמאית שמוכיחה טענה זו. בית-המשפט מוסמך להורות על שמאי מתאים, שיבחן את התמורות מול הרווחיות של היזם.
סיני: "במקרה שהגיע לפתחי בית-המשפט, טען אחד מבעלי הדירות, כי החניון שיבנה מתחת לדירתו מוריד את ערך הדירה שלו ולכן פוגע בכלכליות של העסקה. בית המשפט, פנה לשמאי מטעמו שיבחן טענה זו ודו"ח השמאי הראה כי הואיל ואותו דייר קיבל תוספת של מעלית ותוספת של ממ"ד ומרפסת שמש, ערך הדירה שלו עלה לאין שיעור, למרות החניה".
כאשר לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש: זהו נימוק שקשה לקבל, שכן ברוב המקרים לא ניתן להתעלם מהעובדה שהדיירים חייבים לפנות לדירה חלופית אחרת.
כאשר לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי: "כאן עלול להיות מקרה שהיזם מציע שווי של ערבות חוק מכר בהתאם למחיר הדירה החדשה שהוא לא תואם את הדו"ח של הבנק המלווה", מתארת סיני.
"מדובר במקרים נדירים, שכן ברוב המקרים השמאי של הבנק המלווה הוא זה שקובע את גובה ושווי הדירה החדשה".
ועדיין, במקרים של מחלוקת, יורה בית המשפט לשמאי לקבוע אם הטענה מוצדקת. בטוחה נוספת שניתן לדרוש, היא ערבות שכירות לתקופה של תקופת הפינוי מהדירה הישנה עד לקבלת הדירה החדשה.
הערבות צריכה להבטיח שהיזם ישלם את דמי השכירות עד למועד המסירה של הדירה החדשה.
עוד בטוחה אפשרית שניתן לדרוש היא ערבות מיסים, היזם אמור להמציא ערבות מיסים למקרה שבו יחול מס שבח על הדיירים.
כאשר קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה בנכס: לעתים, כשלחלק מהנכסים בבניין יש תוספות בנייה חוקיות כדין, והיזם מתעלם מהן, ולא מעניק תמורה נוספת בגינן, יכול לטעון בעל הנכס שהתמורה שניתנת לא היא בלתי סבירה.
אדם עם מוגבלות: כאשר בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, סירובו לחתום על ההסכם לא תגדיר אותו כדייר סרבן.
אין לדייר הסרבן עילת התנגדות מוצדקת? אלו הסנקציות שניתן להפעיל נגדו
במקרים שלסרבנים אין עילה להתנגד, ניתן להגיש כנגד אותם דיירים, תביעה נזיקית (במסגרת חוק פינוי בינוי).
"עיכוב הפרויקט על ידי סרבנים, גורם לנזק חמור הן לדיירים והן ליזם", מסבירה סיני. "מדובר בתביעה כספית על הנזק העצום שהם גורמים לשאר הדיירים שחתמו, שבדרך כלל תסתכם בכמה מיליוני שקלים".
בית המשפט רשאי לקבוע כי בעל הדירה שמסרב, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו המתחם, אשר הסכימו לעסקה. זאת, בשל הנזק שנגרם להם בגללו, עקב אי-ביצוע העסקה.
עם זאת, רשאי בית המשפט לקבוע גם כי בעל הדירה המסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות.
על אילו שיקולים בית-המשפט מבסס את הכרעתו?
סיני: "השיקולים שבית-המשפט שוקל הם גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקת הפינוי ובינוי, כושר פירעונו של בעל דירה המסרב לשאת בנזק ונסיבות העסקה".
בעל יותר מדירה אחת? קולך ייספר פעם אחת
בנוגע לדיירים שיש להם יותר מדירה אחת בבניין, במתחמים של פינוי בינוי, החוק קובע כי לצורך הרוב הדרוש, הוא ייחשב כבעל דירה אחת ולא יותר.
סיני: "תיקון חוק זה, בא לסייע לקידום הפרויקט ולמנוע סחטנות של בעל דירות אלו. זה קורה לא פעם במצב שבו בעל נכס רוכש מספר דירות בבניין ישן, מלכתחילה מתוך ידיעה שבשלב כלשהו הבניין צפוי לעבור הליך של התחדשות עירונית".
דייר קשיש? זכאי להטבות חריגות משאר הדיירים
עוד תיקון בחוק, הוא מתייחס לדיירים קשישים בפרויקטים של פינוי בינוי. "קשיש מוגדר כמי שמתגורר בדירה בבניין המיועד לפינוי-בינוי, ואשר מלאו לו 75 בעת החתימה על ההסכם, או שמלאו לו 80 בעת קבלת ההיתר. דייר זה, זכאי להטבות מיוחדות, להן לא זכאים שאר הדיירים.
לדייר קשיש, מגיעות הטבות מיוחדות, כגון תשלום שווי הדירה החדשה בעת הפנוי, כך שהוא אינו חייב לעבור לדירה שכורה, אלא זכותו לקבל מיידית בעת הפינוי לאחר ההיתר, את התשלום לרכוש דירה חדשה. אפשרות נוספת, היא לקבל תשלום עבור דיור מוגן, או לקבל שתי דירות קטנות במקום דירה אחת מורחבת שהוא אמור לקבל. תיקון זה, נועד להקל על אותם דיירים שסירבו לפרויקט בשל גילם המתקדם".
באילו מקרים בית-המשפט נוטה לקבל את עמדת הסרבן?
לאור התיקון של חוק פינוי ובינוי (פיצויים) תשס"ו 2006 ,קובע סעיף 6 את חובת הדיווח לכל הדיירים, במקרה שיש תמורה שונה גדולה יותר ממה שהוצעה לכולם.
במידה והמארגן, היזם או כל דייר שקיבל תמורה שונה משאר הדיירים, לא מעדכן את כל הדיירים בתמורה שקיבל, הרי שסירוב הדיירים לחתום על ההסכם, מוסכם על בית-המשפט.
מצב זה נועד למנוע מצב שבו קבלן אחד מפצה בצורה מוגזמת את המארגן או את חלק מהדיירים.
דין זה, חל גם על פרויקטים במסגרת תמ"א 38 הריסה ובניה.
בית-המשפט מחוזי דן בסוגיה של דיירת סרבנית שטענה לחוסר איזון בתמורות בין הדיירים. בפס"ד מנומק קבע בית המשפט כי על הטוען זאת להביא ראיות, ולהוכיח שיש חוסר איזון כלכלי משמעותי (עש"א 50506-09-19 בפני כב' השופטת לימור ביבי).
המפקחת על המקרקעין, קבעה במסגרת פסק-הדין שלדיירת שהוגדרה כסרבנית, היזם הציע תמורה שהייתה נמוכה באופן משמעותי ממה שהייתה אמורה לקבל בפרויקט.
בפס"ד אחר, שניתן ביום 10.8.2021 פסקה כב' השופטת אביטל שרייבר, לסרבנית פיצוי כספי. אותה סרבנית טענה כי קופחה משמעותית, וטענה כי הוצעה תמורה לשאר הדיירים גבוהה משמעותית, משום שהתנהל מולם משא ומתן בנפרד ממנה.
לכן, בכדי למנוע תביעות, סחבת משפטית, פיצויים כספיים מיותרים ומקלות בגלגלי הפרויקט, כדאי מאוד להקפיד על ניהול התהליך באופן אחיד, שוויוני, שקוף ואמין לאורך כל שלבי הפרויקט.
