האם ענף הנדל"ן מתחיל לחזור לעצמו? תוצאות מכרז גדול שנסגר ברמת גן מעידות על ביקוש גדול למגרשים ועל מחירים נמוכים מהשיא. אך האם המשמעות היא שמחירי הדירות בירידה? את זה נדע רק בהמשך הדרך.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו, האזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש", וסמנו "כלכלה" בהתראות אפליקציית ynet
מדובר במכרז לבניית 695 יחידות דיור בארבעה מגרשים שונים במתחם חדש שנקרא 'גני אז"ר'. המתחם הוא פרי תוכנית שאושרה בותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור) וממוקם על שטחים של כפר אז"ר בסמוך לכביש 4 ומצפון מזרח למחלף אלוף שדה. המגרשים שיצאו למכרז הם חלק משכונה גדולה שעתידה להיבנות במקום ולכלול קרוב ל-2,000 דירות בסך הכל, ועל פי התב"ע, מדובר בשכונה במסגרתה ייבנה מגדלי מגורים של למעלה מ-20 קומות.
כאמור, למכרז הוגשו עשרות הצעות שונות מצד יזמים וקבלנים, ולא מן הנמנע גם מצד קבוצות רכישה. מחירי הקרקע נסגרו מתחת לגובה השומה שקבעה רשות מקרקעי ישראל מה שמהווה עדכון מטה של המחירים באזור. חשוב לציין כי המכרז נסגר כעת במתכונת שונה מזו שפורסמה לראשונה לפני חודשים ארוכים במרץ 2023 - בין היתר הוחלט על שינוי מחיר המינימום למגרשים. מהלך זה מסביר את הביקוש הגדול בתקופה בה מכרזים שונים נסגרים ללא הצעות כלל.
עוד סיבה לביקוש הגדול למכרז זה נעוץ במיקום - מדובר במרכז הארץ, בעיר רמת גן, בשכונה חדשה שעתידה להיבנות בשנים הבאות מה שמאפשר ליזמים לצפות או יותר נכון לקוות לאפשרויות מכירה קשיחות בהמשך הדרך.
כל ההצעות היו נמוכות ממחיר השומה
החברות שזכו במתחמים השונים הן י.ח. דמרי, עומר הנדסה ובניה, גינדי ישראל ומגדל הנביאים. דמרי הציעה 225 מיליון שקל על מגרש המאפשר בנייה של 205 יחידות דיור. דמי הפיתוח על המגרש עומדים על כ-23.6 מיליון שקל מה שמשקף שווי קרקע ליחידת דיור בגובה של כ-1.21 מיליון שקל. למגרש זה הוגשו לא פחות מ-42 הצעות שונות וההצעה הזוכה הייתה נמוכה בכשישה מיליון שקלים ממחיר השומה.
זוכה נוספת במכרז הייתה חברת גינדי ישראל שהציעה כ-195 מיליון שקל על מגרש עליו אפשר לבנות 205 יחידות דיור. דמי הפיתוח על המגרש עמדו על כ-23.5 מיליון שקל כך שבמקרה הזה שווי קרקע ליחידת דיור עומד על 1.06 מיליון שקל. גם במקרה הזה הזכייה נמוכה מהשומה, הפעם בכ-31 מיליון שקל. למגרש זה הוגשו 40 הצעות שונות.
זוכה שלישית באחד המגרשים הייתה עומר הנדסה ובנייה שהציעה 161.6 מיליון שקל למגרש המאפשר בניית 165 יחידות דיור. יחד עם הוצאות הפיתוח, מדובר על 1.09 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור. ההצעה הזוכה הייתה נמוכה בכ-26 מיליון שקל מהשומה. למגרש זה הוגשו 47 הצעות שונות.
זוכה רביעית היא מגדל הנביאים שהציעה כ-108.2 מיליון שקל למגרש עליו ניתן לבנות 120 דירות חדשות. יחד עם דמי הפיתוח, מדובר על שווי קרקע ליחידת דיור שעומד על 1.01 מיליון שקל. גם כאן ההצעה הזוכה נמוכה מהשומה, הפעם בכ-20 מיליון שקל. למגרש זה הוגשו 45 הצעות שונות.
"המכרז נסגר במחירים נמוכים יחסית"
האם ההצעות הנמוכות מהשומה ומחירי קרקע ליחידת דיור שעל פניו נמוכים יחסית לאזור, יכולים להעיד על ירידת מחיר? לא בטוח. אין ספק שהמחיר נמוך יחסית לשיא של השנים האחרונות, אבל אז היו הצעות גבוהות מאוד ביחס לשומה, מה שחלק מהקבלנים והיזמים בעצמם מגדירים היום כהשתוללות מחירים. אבל למרות המחיר הנמוך, מדובר בפרויקטים שיבשילו (יגיעו לשלב הבנייה ומכירת הדירות) עוד תקופה ארוכה ועד אז לא ברור האם מחיר הקרקע הנמוך יוביל למחיר דירה נמוך יותר או רווח גבוה יותר לחברה שזכתה היום בקרקע.
באותה הנשימה, עוד נתון שחשוב לקחת בחשבון הוא שגם אם המחיר לקרקע נמוך היום, הריבית שעלתה מייקרת מאוד את עלויות המימון של הקבלנים והיזמים שמשלמים את המחיר על המגרשים כבר היום. הריבית על מימון רכישת הקרקע מתווספת גם היא בסופו של דבר למחיר הדירות ולכן, המחיר הנמוך של היום לא יישאר כפי שהוא לאחר שהפרויקט יתחיל להיבנות בפועל.
"המכרז נסגר במחירים נמוכים יחסית, וזאת למרות כמות משתתפים גדולה", אמר אבי זיתוני, מ"מ יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, שמסביר עד כמה סוגיית הריבית משפיעה על המימון ומחיר הדירות. "צריך לזכור שמדובר בקרקע בתולית עם המון מטלות פיתוח מטעם העירייה ולכן אני מעריך שייקח בין שנתיים לשלוש להוציא היתר בנייה. זהו פקטור משמעותי שכן, בגלל הריבית הגבוהה שמלווה אותנו כיום, זה מייקר בצורה משמעותית את הזכייה. מדובר על תוספת ריבית של כ-200 אלף שקל לכל יחידת דיור".
אבי זיתוני, מ"מ יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכזצילום: אבנר צרפתילשאלה האם במצב השוק הנוכחי היזמים יקבלו מימון מהבנק הוא משיב: "אני מעריך שהבנקים יספקו את הלווי הנדרש, כי הם מבינים שבעתיד מחירי הדיור ימשיכו לעלות ולכן הסיכונים כאן נמוכים ביחס לוודאות הכלכלית שהמכרז מייצר". לגבי המחיר הסופי של הדירות, זיתוני מעריך כי: "מדובר על דירות לא גדולות של כ-92 מ"ר שטח עיקרי ועוד ממ"ד. לרוב אלו דירות ארבעה חדרים. אני צופה כי בעוד כשנתיים שלוש הדירות הללו ימכרו סביב ה-3.5 מיליון שקל, כאשר עלות ההקמה כולל מיסים תעמוד על כ-2.5 מיליון שקל ועוד מע"מ, כולל מרכיב הקרקע".
בהשוואה למכרזים קודמים שנסגרו ברמת גן, אפשר לראות שהמחיר לקרקע ליחידת דיור במכרז הנוכחי נמוך יותר. כך למשל, במכרז שנסגר בסוף 2022 בתל השומר, נסגרו מכרזים במחירים המשקפים כ-1.4 עד כ-1.58 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור כולל פיתוח. עם זאת, קשה להשוות בין מכרזים שונים שאינם ממוקמים באותו המקום ואינם כוללים את אותם נתוני הפתיחה (מצב התוכנית, זמינות הקרקע ועוד).
שמאי המקרקעין רון מזור, שכיהן כשמאי הראשי של בנק לאומי בעבר, מתייחס אף הוא למכרז ולשאלה האם היזמים והקלנים יוכלו לקבל מימון בעת הזו: "המכרז הנוכחי מעיד על הביקוש הקשיח שיש במדינת ישראל במיוחד באזורי הביקוש לשטחי מגורים. למרות הקפאון במכירה של דירות, עליות הריבית וחוסר הוודאות שיש סביב מערכת המשפט, אנחנו רואים שכל מה שקשור לשוק המגורים עדיין מבוקש מאוד. להערכתי המערכת המימונית בכלל והבנקים בפרט יהיו מעוניינים לממן קרקעות למגורים באזורי ביקוש בייחוד כשמדובר ביזמים גדולים שחלקם גם בורסאיים, כך שהסיכוי שיזם מוביל יוותר ללא מימון בנקאי נמוך. אני צופה כי בעוד כשנה עד שנתיים, עם התחלת ירידת הריבית, שוק המגורים יתאזן ויחזור לעצמו".
