בעוד כחודשיים תפקע סופית תוכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה – תמ"א 38 – ברשויות מקומיות שטרם הכינו תוכניות מחליפות, ולא יינתנו עוד הארכות נוספות לקידום פרויקטים מכוח התוכנית. כך עולה ממכתב ששלחו השבוע יו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה וראש מטה התכנון הלאומי, נתן אלנתן, ומנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, לראשי הוועדות המחוזיות והמקומיות לתכנון ולבנייה, מתכנני המחוזות ומהנדסי הוועדות המקומיות.
המשמעות היא שברשויות אלה לא ניתן יהיה להגיש יותר בקשות להתחדשות ברמת הבניין הבודד מכוח התמ"א, על כל יתרונותיה (למשל קבלת פטור מהיטל השבחה והטבות מיסוי שונות), אלא כתב"ע (תוכנית בניין עיר) בלבד. ברשויות מקומיות שכבר הגישו תוכנית התחדשות בניינית לוועדות המחוזיות כדי להחליף את תמ"א 38, התוכנית תמשיך לחול עד מאי 2026 או עד לאישור התוכנית החדשה כדי לשמור על רציפות תכנונית.
באפריל השנה קיבלה המועצה הארצית החלטה על פקיעתה של תמ"א 38, במסגרתה נקבע כי גם רשויות מקומיות אשר מעוניינות בהארכת תוקפה יצטרכו לקבל החלטה על הארכת התוכנית, ובנוסף עליהן להכין ולהגיש תוכנית מחליפה להתחדשות עירונית עד אוגוסט השנה. המועד הוארך מספר פעמים, בין היתר בעקבות המלחמה והבחירות לרשויות המקומיות. אך, כאמור, כעת נשלחה הודעה חד משמעית לפיה לא יינתנו הארכות נוספות, ולכן רשות שלא תקבל החלטה ולא תגיש תוכנית מחליפה לתמ"א 38 עד אוגוסט הקרוב, תוכנית המתאר שבתחומה צפויה לפקוע לחלוטין בסוף אותו החודש.
הרשויות שבהן תמ"א 38 צפויה להמשיך לחול עד מאי 2026 (או כאמור עד אישורה של תוכנית מחליפה) לאחר שהגישו למוסדות התכנון תוכנית מחליפה לתמ"א 38 הן רמלה, יבנה, נהריה, אשדוד, רעננה, קריית ביאליק, חדרה, כפר סבא, פתח תקווה, באר שבע, חיפה, לוד וראשון לציון.
בית שמש ואשקלון בבדיקת תנאי סף (בדיקת תנאי סף נמשכת כשבוע-שבועיים בדרך כלל, כלומר גם בערים אלו צפויה הארכה של התמ"א). בגבעתיים אושרה תוכנית מחליפת תמ"א 38 והתוכנית ברמת גן צפויה להיות מוגשת ולהיקלט במועד (עד 1.8.24).
ברשויות תל אביב-יפו, בני ברק ובת ים מעריכים ברשות להתחדשות עירונית שלא תיקלט התוכנית העירונית קודם למועד (אוגוסט). ברשות מציינים כי התוכניות יקלטו ככל הנראה בסמוך לאחר המועד, ועם אישורן תהיה בערים אלה פלטפורמה להתחדשות בניינית, אולם לא מכוח תמ"א 38. בענף חוששים מפני היווצרות ואקום תכנוני בערים אלה.
אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אמר ל-ynet: "אגף תכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית עבד בשיתוף פעולה עם כלל העיריות שביקשו לקדם בתחומן תוכנית שתחליף את תמ"א 38, כשחלק הארי של התוכניות ברשויות כבר הוגשו או יוגשו במועד הנדרש. הארכת תוקף תמ"א 38 עד למועד אישור התוכנית המחליפה בכל עיר כאמור, תאפשר את רציפות הפעילות בערים אלה".
"כולם חשבו שתמ"א 38 תוארך בעקבות המלחמה"
"מדובר במסמך היסטורי, לא פחות", אומר עו"ד דן הלפרט, בעלי משרד עוה"ד דן הלפרט המתמחה בייצוג בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית. לדבריו, "כולם חשבו שתמ"א 38 תוארך בגלל המלחמה, והמשמעות כעת היא שהסיפור ייגמר באוגוסט ללא הארכות נוספות, למעט הארכות שידעו עליהן לפני כן. מדובר במהלך מאוד משמעותי, יש הרבה פרויקטים שקיווינו שיאריכו את תוקף התוכנית לגביהם, והמהלך הזה משנה סדרי עולם בפרויקטים רבים".
עוה"ד שמואל שוב וישראל אלתר ממשרד שוב ושות' מחזקים את הדברים. "מדובר בהודעה משמעותית, הדורשת מהרשויות לפעול באופן מזורז ומהיר כדי להגיש תוכנית מחליפה, כאשר בהתאם היא גם דורשת מיזמים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית לכלכל את צעדיהם ולבחון את מדיניות הרשות באופן פרטני". עם זאת, הם מדגישים כי הודעת הפקיעה של תמ"א 38 אינה משפיעה על בקשות להיתר שכבר הוגשו או שיוגשו עד 1.8.24, ועליהן ימשיכו לחול הוראות תמ"א 38.
ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל, טוען כי "מלכתחילה לא היו צריכים לתת לרשויות המקומיות את הסמכות לערוך תוכנית נקודתית כי המציאות בשטח היא שהן נגד התחדשות עירונית ובעיקר נגד תמ"א 38 ולאורך השנים התאמצו לא לשתף פעולה עם פרויקטים. הקושי הרב לאשר תב"עות (תוכניות בניין עיר) נעוץ גם בכך שהעיריות לא מתוגמלות כמו שצריך בנושא התחדשות עירונית. הן זקוקות למטלות ציבוריות ולתשתיות שכרוכות בעלויות אדירות. הארנונה למגורים לא מכסה את ההוצאות העירוניות, ובמצב כזה הרשויות לא ממהרות לאשר היתרי בנייה".
עו"ד מיטל טויסטר-רוזנטל, שותפה במשרד עוה"ד עפר טויסטר ושות' העוסק בתכנון ובנייה, מסבירה כי "בתל אביב, למשל, מקודמת תכנית עירונית תא/5555, אולם כלל לא ברור אם זו תוגש עד אוגוסט הקרוב. ככל שלא תוגש במועד, צפוי להיווצר ואקום תכנוני משמעותי, שכן עם פקיעת התמ"א, ועד שתכנית תא/5555 תיכנס לתוקף (מה שייארך כנראה תקופה ארוכה), לא ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה להתחדשות עירונית. המסלול שיישאר בתוקף במקרה כזה הוא חלופת שקד, המאפשר לקדם תוכנית והיתר במקביל, בהיקף זכויות של עד 400% מהבינוי במגרש. חלופה זו לא צברה תאוצה עד כה, והשימוש בה הוא מועט מאד. ייתכן שפקיעתה של התמ"א תעודד את השימוש בחלופה זו".
לדבריה, "חשוב להדגיש שבמקום שבו אושרו תכניות לפי סעיף 23 לתמ"א, שהן תכניות מפורטת (כמו תכניות הרבעים בתל אביב), ימשיכו תוכניות אלה לחול גם לאחר פקיעת התמ"א. בנוסף, בהתאם לתיקון לחוק התכנון והבנייה מיולי 2022, בכל הנוגע לתכנית שאושרה לפי סעיף 23 לתמ"א, אשר הוחלט להפקידה עד מועד התיקון, ימשיך לחול הפטור מהיטל השבחה גם לאחר פקיעת התמ"א. חלופת שקד לא מקטינה את הזכויות לעומת התמ"א, אולם מדובר במנגנון מסורבל שאינו ממלא את המטרה של הליך יעיל ופשוט, שזה מה שהתמ"א נועדה לעשות. החלופה הרבה יותר מורכבת מתמ"א 38 שכן עדיין נדרש המנגנון של תב"ע, שהוא מורכב יותר מהוצאת היתר בלבד".
