התאוששות במכירת דירות, ירידה בשוק היוקרה וחזרתם של המשקיעים: ברבעון השלישי של 2024 נמשכה ההתאוששות במספר הדירות שנמכרו בשוק החופשי, לאחר השפל שנרשם ברבעון האחרון אשתקד, עם פרוץ המלחמה. עם זאת, קצב הגידול הואט. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודשים יולי-ספטמבר השנה שפרסם היום (ג') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. על פי הנתונים, סך העסקאות בשוק החופשי עמד על 22,440 דירות, עלייה של 26% לעומת הרבעון המקביל ב-2023 וגידול של 4% בהשוואה לרבעון הקודם.
בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי, מדורג הרבעון השלישי השנה בחצי התחתון של דירוג זה, כאשר שני האזורים המאופיינים ברמות המחירים הגבוהות ביותר, ת"א ונתניה, מדורגים קרוב לתחתית דרוג זה. אזורי חיפה והצפון בולטים בשיעורי גידול מתונים במספר העסקאות. בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות על 24,728 דירות, עלייה של 22% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וגידול של 5% בהשוואה לרבעון הקודם.
העיר שהובילה את מספר העסקאות בשוק החופשי ברבעון השלישי השנה הייתה ירושלים, עם 1,386 דירות שנרכשו – קפיצה של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בדומה לשיעור הגידול הארצי. באר שבע וחיפה מדורגות אחריה עם רמה דומה של עסקאות (1,267 ו-1,257, בהתאמה), אולם בעוד שבאזור באר שבע זהו גידול של 36% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, באזור חיפה זוהי עלייה מתונה יחסית של 10%.
התאוששות בצפון
שתי ערים ממחוז הצפון נכללו ברבעון השלישי בצמרת הערים המובילות במכירות - עפולה ונהריה, בדומה לרבעון המקביל אשתקד. זאת לאחר שברבעון השני השנה לא היה ייצוג למחוז זה. לגבי נהריה יש לציין כי בדומה לחיפה היא רשמה שיעור גידול מתון בעסקאות של 10%. מנגד, את שיעור הגידול הגבוה ביותר במספר העסקאות ברבעון השלישי השנה רשמה בני ברק, בה נמכרו 399 דירות, גידול של 39% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, כאשר נתיבות שנועלת את רשימת הערים המובילות במכירות, רשמה אף היא שיעור גידול חד של 36%.
עוד עולה מהנתונים כי התאוששות במספר העסקאות נרשמה גם בצפת ובקריית שמונה בהשוואה לרבעון הקודם. כך, בקריית שמונה בה נמכרו 9 דירות בלבד ברבעון הקודם, רמת שפל שהיוותה ירידה חדה של 80% לעומת הרבעון השני אשתקד, נמכרו ברבעון השלישי השנה 38 דירות, בדומה לרבעון השלישי אשתקד. בצפת נמכרו ברבעון השלישי השנה 101 דירות, בדומה לרבעון השלישי אשתקד וגידול חד של 55% בהשוואה לרבעון הקודם.
מכירות יד שנייה הסתכמו ברבעון השלישי ב-14,028 דירות, גידול של 15% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, אולם עדיין מדובר ברמה נמוכה בהשוואה היסטורית. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול במספר העסקאות הקיף כמעט את כל האזורים, למעט אזורי טבריה ונצרת, בהן נרשמה ירידה של 7% ו-8%, בהתאמה. באזור טבריה, הכולל בין היתר את יישובי הגליל העליון והגולן, נרשמת ירידה רצופה במספר העסקאות בפלח שוק זה מאז הרבעון השני של 2022, עת החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק (ברמה הארצית נבלמה ירידה זו ברבעון הראשון של 2024).
על רקע החולשה במספר עסקאות יד שנייה באזור הצפון, ולנוכח העובדה לפיה מחוז זה רשם את שיעור העלייה השני בגובהו במדד מחירי הדירות (לפי הלמ"ס), באוצר בחנו את שיעור הדירות עם ממ"ד בסך עסקאות אלו בשלושת הרבעונים הראשונים של 2024 ואת התפתחות המחירים הממוצעים והחציוניים. נמצא כי נרשם זינוק בשיעור העסקאות עם ממ"ד בחודש מאי, לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן, כאשר שיעור זה הגיע ל-59.5%, לעומת שיעור שנע בין 48%-45% בארבעת החודשים הראשונים של השנה.
כאשר בוחנים את התפתחות המחירים בעסקאות יד שניה במחוז זה, תוך הבחנה בין דירות עם ממ"ד לבין דירות ללא מיגון, עולה כי מחירי הדירות עם ממ"ד גבוהים משמעותית ממחירי דירות ללא ממ"ד, כאשר הפער ביניהם נע סביב 600 אלף שקל (ובאחוזים ממחיר יד שנייה ללא ממ"ד – פער של 60%).
האטה בשוק היוקרה
בשוק היוקרה (מחיר של 10 מיליון שקל ומעלה) מסתמנת ירידה במספר העסקאות ברבעון השלישי של 2024, כאשר סך עסקאות זה עמד על 115 דירות. תל אביב הוסיפה להיות הדומיננטית בפלח שוק זה, עם 70 דירות יוקרה שנמכרו בה. בולט גידול בשיעור הדירות החדשות במכירות אלו, שהיוו 81% מהעסקאות – גבוה משמעותית מהממוצע הארצי בפלח שוק זה העומד על 63%. אחרי תל אביב, בפער מכירות משמעותי, ניצבת ירושלים עם 17 דירות יוקרה שנרכשו בה, לעומת 23 ברבעון המקביל אשתקד ו-16 ברבעון השני השנה. אחרי ירושלים מדורגות הרצליה וסביון, כאשר בכל אחת מהן בוצעו 5 עסקאות בשוק היוקרה ברבעון השלישי. ברמת השרון, אשר בלטה במספר גבוה יחסית של רכישות בשוק היוקרה ברבעון הקודם (10 דירות), נרשמו רק שתי עסקאות בפלח שוק זה ברבעון השלישי. לראשונה התבצעו עסקאות יוקרה בישוב ברמה סוציו-אקונומית נמוכה יחסית, בית-שמש (שתי עסקאות יוקרה).
רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ברבעון השלישי של 2024 הסתכמו ב-11,813 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2022 וגידול של 26% בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד. באזור באר שבע נרשמה רמת שיא רבעוני ברכישות אלו, אשר צפויה להביא לשיא היסטורי של רכישת דירות חדשות בשוק החופשי באזור זה. רכישות משחלפי הדיור (משפרי דיור ומצמצמי דיור) ברבעון השלישי של 2024 הסתכמו ב-6,609 דירות, גידול של 18% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וגידול מתון של 2% בהשוואה לרבעון הקודם.
רכישות המשקיעים ברבעון השלישי הוסיפו להתאושש והסתכמו ב-4,018 דירות, קפיצה של 40% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2023. שיעור המשקיעים בסך העסקאות עמד על 16%, גבוה בשתי נקודות אחוז בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אולם עדיין נמוך בהשוואה היסטורית. מנגד, אזור ירושלים בולט בשיעור גבוה של רכישות משקיעים בסך העסקאות, זאת על רקע גל רכישות של תושבי חוץ באזור. משקלן בסך העסקאות באזור זה הגיע לרמתו הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת שנות האלפיים בעוד ברמה הארצית משקלן עדיין נמוך מאד.
סך רכישות תושבי החוץ ברבעון השלישי עמד על 621 דירות, גידול חד של 95% לעומת הרבעון המקביל. שיעורם מסך העסקאות עמד על 2.5%, גבוה בפחות מנקודת אחוז אחת בהשוואה לאשתקד ועדיין נמוך משמעותית בהשוואה היסטורית. מנגד, אזור ירושלים בולט ברמת שיא במשקל רכישות תושבי החוץ.
מכירות המשקיעים ברבעון השלישי של 2024 הסתכמו ב-4,383 דירות, גידול של 11% בהשוואה לרבעון המקביל. שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי עמד על 10.5%, גידול של שלוש נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. אזורי חיפה והצפון בלטו עם גידול משמעותי בשיעור זה. ההכנסה הממוצעת מעבודה של משקי בית שמכרו דירה להשקעה בשנת 2024 עמדה על 33 אלף שקל ברוטו לחודש - רמה הגבוהה ב-127% מההכנסה הממוצעת של כלל משקי הבית בישראל. בהכללת הכנסות הוניות מגיע ממוצע ההכנסות של משקי בית אלו לרמה שנתית ממוצעת של 806 אלף שקל ברוטו לשנה (לא כולל רווח ההון ממכירת הדירה).
מכירות הקבלנים בשוק החופשי הסתכמו ברבעון השלישי ב-8,412 דירות, גידול של 48% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, זאת לאחר זינוק חד יותר של 80% ברבעון השני. בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה ירידה של 3% במספר העסקאות. הרמה הגבוהה שנרשמה במכירת דירות חדשות בשוק החופשי ברבעונים השני והשלישי של 2024 מוסברת בין היתר במבצעי המימון של הקבלנים, כפי שהם באים לידי ביטוי בתזרים המזומנים בפועל של הקבלנים.
ביטוי נוסף לכך ניתן למצוא ברמה הגבוהה של מספר הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" בשוק החופשי, אשר הסתכמה ב-5,183 דירות, גידול של 45% לעומת הרבעון המקביל של 2023, אם כי מדובר בירידה של 7% לעומת הרמה הגבוהה במיוחד שנרשמה ברבעון הקודם (השני בגובהו בחמש השנים האחרונות).
