השבוע יפורסם מדד תשומות הבנייה למגורים לחודש פברואר ולפי ההערכות, הוא צפוי לעלות ב-1% עד 1.2%. בחודש ינואר האחרון עלה המדד ב-0.8% והתחזית העגומה מדברת על עלייה שנתית של 6%. אם מלחמת רוסיה-אוקראינה תימשך (שתי המדינות הן יצואניות גדולות של מתכות, בהן גם ברזל לבנייה שזינק בכ-50% מתחילת הלחימה ומהווה כ-6.2% מהמדד), תרחיש האימה הוא שהמדד יגיע למספר דו-ספרתי.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
המשמעות: התייקרות של מאות אלפי שקלים במחירי הדירה הממוצעת שרכשו אזרחים "על הנייר" מהקבלן ועדיין חייבים תשלומים עליה.
ההצעה שאמורה לשנות את המדד לטובת הרוכש עדיין מתעכבת
בשש השנים שקדמו לקורונה, המדד כמעט ולא עלה ולכן רובנו לא היינו מודעים להשפעתו על מחיר הדירה. המצב השתנה בשנה שעברה, במהלכה המדד עלה ב-5.8% בגלל הקורונה ששיבשה את הסחר והתעבורה הימית העולמית וכעת נוספה המלחמה שמחריפה את המצב.
לצערנו ולתשומת לב הממשלה, אין כיום מכשיר פיננסי שניתן לרכוש ומשמש הגנה מפני מדד תשומות הבנייה. עד היום, כאשר קונים דירה מקבלן והעסקה נפרסת לתשלומים, החלק שלא שולם במעמד הרכישה מוצמד באופן אוטומטי ל"מדד תשומות הבנייה" - מדד המשקף את השינויים בעלויות הבנייה של דירות מגורים בישראל. שיטה זו, בעצם, מעלה את מחירי הדירות החדשות שנקנות מקבלן אל מעבר לסכום המקורי שנקבע במשא ומתן ובחוזה המכירה.
2 צפייה בגלריה
שר השיכון והבינוי זאב אלקין. מתי המדד ישתנה לרעת הקבלנים ולטובת הרוכשים?
(צילום: קובי קואנקס)
בישראל, מרבית הדירות החדשות נרכשות "על הנייר" והלקוח ממתין בממוצע בין שנתיים לשלוש-ארבע שנים עד לקבלת הדירה. בתקופה זו הרוכש חשוף לעליית מדד תשומות הבנייה שאליו הם מוצמדים. המלחמה עלולה להביא לא רק לעליית מחיר, אלא לחוסר ממשי בחומרי בנייה שיגרור גם עיכוב במסירת הדירות ומשך הזמן שבו התשלום יצבור תוספות מדד.
לכן, אחת מ"עצות הזהב" לרוכשים היא: הימנעו כעת מפיתיון השיווקי הפופולרי "שלמו כעת 20% והיתרה בעת המסירה". שכן, מדובר בנטילת סיכון עצום בחשיפה למדד. דירה של מיליון שקל לדוגמה, שיתרת התשלום עלייה - 800 אלף שקל שישולמו בעוד כשנתיים מהיום במועד מסירת הדירה, פירושה תוספת תשלום של 12% על מחירה, אם המדד אכן יעלה ב-6% בשנה. בפועל, התוספת אף גדולה יותר, כי מדובר בחישובי ריבית-דריבית.
הצעת החוק שעברה לאחרונה את ועדת השרים לחקיקה, מאשרת להוציא את מרכיב הקרקע ממדד התשומות ובכך להקטין את תשלום הלקוח, אבל בשלב זה עדיין לא ידוע מתי תיכנס לפועל, אם בכלל, לנוכח לחץ הקבלנים נגדה.
מה בכל זאת אפשר לעשות?
אז מה בכל זאת אפשר לעשות? בשיחה עם פנינה אלה, מנהלת סקטור בנייה ונדל"ן בבנק מזרחי-טפחות, ynet גיבש עבורכם כמה טיפים חשובים.
ראשית, אחת העצות המקובלות לרוכשי דירות כיום היא כאמור להקדים את התשלומים לקבלן. אבל - וזה אבל גדול - יש להבטיח שהקדמת התשלומים תתבצע גם היא בדרך של חוק מכר המחייב את המוכר לתת בטוחה - ערבות בנקאית על התשלומים הלא מתוכננים. זאת, כדי למנוע מצב שהקבלן יקלע בהמשך לקשיים ולא תהיו מבוטחים על התשלומים שהוקדמו.
יש רוכשים שמעדיפים בעת רכישת הדירה לקבל מהקבלן בטוחה שלא בדמות ערבות מכר, אלא בדרך של הערת אזהרה על הנכס. בשיטה זו, הרוכש משלם לפי התקדמות הבנייה של הקבלן ורק עליה הוא מבוטח. בהתאם, ללקוח מובטח חלקו היחסי בפרויקט לפי התקדמות התשלומים ובהכרח ביצועי הקבלן.
אם למשל הקדמתם תשלומים, שילמתם 100% מהתשלום ללא בטוחה והקבלן נקלע בהמשך לקשיים כשהוא השלים רק 30% מהפרויקט, על 70% אותם הקדמתם לשלם - אתם לא מבוטחים. ועל כן, גם בשיטה זו, חשוב לא לשלם אלא אם קיבלתם בטוחה מהקבלן.
טיפ חשוב נוסף: אל תמהרו להקדים תשלום לפני שביררתם לעצמכם מה עלות הכסף איתו אתם מתכננים להקדים תשלומים. יש הבדל בעלות - אם מדובר בפיקדון בבנק או שנדרשת משכנתא, הפיקדון שוכב בבנק בריבית אפסית ולכן נכון להשתמש בו להקדמת תשלום. ביחס למשכנתא, יש לבדוק שהריבית שתשלמו עליה פחותה מהצפי למדד.
מי שעד כה כספי התשלומים העתידיים שלו עשו בשוק ההון יותר מכל מדד בנייה שעלה, שיחשוב שוב מה עדיף עבורו: תשלום מוקדם או השקעה בשוק ההון, בה קיימת כמובן סכנה לנפילת השווקים.
אולם, גם אם החלטתם לקחת משכנתא לצורך הקדמת התשלום, חשוב שתאמדו קודם את "תזרים משק הבית" שלכם. אם אתם מתגוררים בדירה שכורה - תבחנו האם אתן יכולים לעמוד במשכנתא וגם בשכר הדירה.
טיפ חשוב נוסף: בדקו את הסכמי הרכישה שלכם. ישהסכמים שלא מאפשרים להקדים תשלומים. במקביל, ישנם קבלנים שגם אם בהסכם המכירה שלהם אין הגבלה, הם לא מוכנים להקדמת תשלומים משום שהם התחייבו לקבלן הביצוע שלהם תשלום צמוד למדד התשומות והם לא רוצים לקחת סיכון.
