אחרי פריחה של שנים ענף הנדל"ן בישראל מצוי במשבר מתמשך. זה לא סוד. אחרי משבר הקורונה שמנע במשך חודשים ארוכים עבודות בנייה של בתים ותשתיות בכל רחבי הארץ, באה התאוששות קצרה, שנקטעה ב-7 באוקטובר ובאירועים שבעקבותיה.
למשבר בנדל"ן יש סיבות רבות. היעדרם של כמאה אלף עובדי בניין מנוסים מיו"ש, החרם הטורקי על ייצוא חומרי גלם ומוצרים לדירות לישראל, הקושי לייבא עובדים מנוסים חדשים לענף במדינה הנתונה במלחמה, משבר קשה בתקציב המדינה, עם גירעונות הולכים וגדלים, גיוס של מאות אלפי חיילי מילואים, שחלקם קשורים לענף הבנייה, כמו מהנדסים, אדריכלים ובנאים ועוד.
כל זה מתרחש כאשר למשק דרושים דווקא עוד משאבים ובנאים, בעת שבעוטף עזה החלו כבר עבודות השיקום הנרחבות, כשבגבול הצפון נפגעו אלפי מבנים, שיהיה צורך לתקנם, לשפצם או להרוס אותם ולבנות חדשים תחתיהם.
בינתיים האכזבה רבה בענף הנדל"ן. תוכניות רבות תקועות במשרדי האוצר והשיכון וגם דיונים לגיבוש תקציב מדינה לשנת 2025 עוכבו במשך שבועות ארוכים. בעוד קשה לראות את האופק ננסה אנחנו, בעזרת בכירי הענף, לבחון או להציע את הצעדים הנדרשים להתאוששות בתחום הנדל"ן.
לדברי רו"ח איריס שטרק, נשיאת לשכת רואי חשבון לשעבר, ושותפה מנהלת ב"שטרק את שטרק רואי חשבון", "במטרה לסייע לענף הנדל"ן להתאושש על הממשלה לפעול על בסיס תוכנית אסטרטגית לסיוע ושיקום, במסגרת שני צירים מרכזיים. האחד בתחום המיסים, על מנת לייצר תמריצים מול בלמים, ובנוסף שחרור צווארי בקבוק במספר תחומים מרכזיים שייתנו מענה לבעיות אקוטיות כיום".
טיפול עמוק בתחום השכירות
לדברי שטרק, יש להרחיב משמעותית את הבנייה של פרויקטים בשכירות לטווח ארוך. זהו פתרון לחסרי דירה, אשר יוכלו לשכור דירה בתשלום קבוע לטווח של מספר שנים. לצורך הנעת השוק להשקעות בפרויקטים אלה נדרשות כמה פעולות. ראשית יש לקדם שינוי חקיקה וליצור תשתית מיסוי מתמרץ ליזמים וקבלנים בבנייה לשכירות לטווח ארוך. במקביל יש להפחית משמעותית את עלויות הקרקע באמצעות הוזלת קרקע מדינה המיועדת לבנייה לשכירות.
איריס שטארקצילום: שלומי יוסףניתן גם לאמץ מהלכים מעבר לים, למשל להבטיח השלמת שכר דירה מהמדינה ליזמים שיבנו באזורי ביקוש ליד אזורי תעשייה, בדומה לנעשה בארה"ב. וצעד אחרון שיכול להשפיע על תחום ההשכרה על-פי שטרק הוא להסדיר את שוק השכירויות באמצעות קבלת דיווח של המשכירים למס הכנסה על מספר הדירות שברשותם וההכנסה מהן. הדיווח חיוני לגיבוש אסטרטגי של תוכניות לדיור, גם אם יישאר על כנו הפטור ממס שקיים כיום על הכנסות משכר דירה של עד 5,654 שקל לחודש.
מלבד הטיפול העמוק ששוק הדיור להשכרה דורש, שטרק מוסיפה שורה של נושאים שלדעתה דורשים טיפול מיידי וכמה עצות למהלכים אפשריים: מתן הקלה או פטור במס רכישה לרוכשי דירה ראשונה, בדומה להקלה לעולים חדשים; החרגת דירות מגורים מעליית המע"מ הצפויה בתחילת 2025; קיצור מסיבי של משך הזמן להוצאת היתרי בנייה והטלת עיצומים כספיים על מי שבידם היתרים ולא פועלים למימושם; פתרון מיידי למצוקת כוח האדם אפילו על ידי השבת חלק מהפלסטינים לעבודה; סבסוד קרקעות מדינה בפריפריה ובאזורי הגבול; הסבת משרדים לבנייני מגורים בערים מרכזיות והסרת חסמי בירוקרטיה למהלך, מה שיאפשר בנייה במיקומים אטרקטיביים; שילוב טכנולוגיות מתקדמות בענף הבנייה והטבות מס לגיוס כוח אדם ישראלי. "אני מעריכה שיישום מהיר של שורת צעדים אלה יסייע לענף הנדל"ן להתמודד עם האתגרים ולמנף את הנכסים הקיימים והפוטנציאלים, לטובת הענף, הצרכנים והכלכלה", היא מסכמת.
"קיצוץ של 30 מיליארד בהוצאות שאינן מייצרות צמיחה"
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו מסביר מה צריך לכלול התקציב: "בראש ובראשונה תקציב 2025 חייב יהיה לכלול קיצוץ של לפחות 30 מיליארד שקל, בעיקר בהוצאות שאינן מייצרות צמיחה ואינן תורמות לתוצר הלאומי. התקציב חייב לכלול שינויים שמעודדים את התחלות הבנייה, כמו הפחתת מס רכישה למשקיעים, עידוד השקעות בדיור להשכרה ארוכת טווח, וכמובן עידוד הבנייה וההתחדשות העירונית בפריפריה. זאת על ידי תמריצים כספיים ליזמים, לצד קביעת מנגנון של Tax Credit, שיבטיח הטבות מס לקבלנים שישקיעו בהתחדשות העירונית בדרום ובצפון".
ראול סרוגוצילום: אילן בשורעוד לדברי סרוגו, "בחוק ההסדרים שלצד תקציב 2025 חייבת הכנסת לאשר שינויים מבניים, שעיקרם קיצור הליכי בירוקרטיה וביטול הליכי רגולציה מיותרים כמו העצמת הרישוי העצמי בכל סוגי הפרויקטים (שמוגבל כיום ל-9 קומות) וקביעת תקנות תומכות ומזרזות הליכי רישוי בנייה, ביטול צו התחלת עבודה כהליך נפרד והכללתו במסגרת היתר הבנייה, ביטול הצורך בתוכנית לעיצוב אדריכלי והכללתה במסגרת התוכנית המפורטת או ההיתר ועוד.
"בנוסף, דווקא בשל המצוקה התקציבית, תוכנית העבודה של הממשלה ל-2025 ולשנים הקרובות חייבת לכלול ריבוי פרויקטי תשתית בשיטת PPP (הסכמים ארוכי טווח, שבמסגרתם המגזר הציבורי מעביר למגזר הפרטי את האחריות לספק את התשתית, המוצר או השירות, לרבות פעולות ההקמה, מימון, תפעול ותחזוקה. בתמורה, המגזר הפרטי מקבל תשלומים לפי קריטריונים של תפוקות המוגדרים מראש) להקמת תשתיות תחבורה (המטרו למשל), בתי חולים, מכוני ביוב, בתי ספר ועוד. המדינה חייב להקל על קבלני הביצוע והתשתית בשיפור הוודאות העסקית על ידי חלוקת סיכונים נכונה וחתימה על חוזה אחיד והוגן".
אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מצביע על הבעיה הגדולה ביותר בעיניו: "היעדר דיונים מעמיקים לגיבוש תקציב לשנת 2025, לצד היעדר רזרבות שניתן יהיה לסייע באמצעותן לענף המתאושש. ברגע שאין תקציב ואין רזרבות, מרווח הפעולה מצטמצם ויכולת ההשפעה המוגבלת ממילא, קטנה משמעותית". במצב עניינים זה סבור דנוס, שעל הממשלה להתמקד במספר פעולות מוגבל, שמרביתן אינו תלוי בתקציבים, אלא בהסרת רגולציה ומתן זריקת עידוד לענף.
אוהד דנוסצילום: שחר שירזילדבריו, "צעד ראשון והכרחי הוא הורדת החסם של 'ייבוא ממשלתי' ולמעשה, הפרטת נושא הבאת העובדים הזרים והעברתו הלכה למעשה לידי הקבלנים. ייתכן מאוד שכאשר הבירוקטיה תוסר ועסקים יתנהלו מול עסקים, תהיה בשורה בתחום זה". עוד מציע דנוס: "לחוקק הוראת שעה לתקופה מוגבלת שתאפשר למשקיעי נדל"ן למכור דירות בפטור ממס שבח. פעולה זו תשחרר דירות לשוק היד השנייה ותצנן במעט את השוק בתקופה זו, שבה החל להתחמם. זה נראה כאילו אנו הולכים כאן נגד המגמה, אולם הגדלת היצעים היא שם המשחק כרגע, ואסור שקונים יגיעו לשוק במחסור, כי אז התוצאה ידועה. הפעולה השלישית ההכרחית היא סיוע לשוק שמתקשה לא פחות, והוא שוק הנכסים המניבים, שאותו יש לעורר באמצעות יכולת שיחלוף ללא תשלום מיסים. ניתן לתת לשוק תמריץ בצורת הוראת שעה לתקופה מוגבלת של שנתיים ולאפשר מכירה וקנייה בפטור ממיסים של נכסי נדל"ן מניב. פעולה זו תסייע לשיווק של פרויקטים חדשים של יזמים וקבלנים ותחזיר להם מזומנים שיהיה ניתן להפנות לטובת שוק הדיור והעצמת הפעילות בו".
"צורך מיידי בקידום תוכנית מקיפה"
רו"ח רעיה קידר, סגנית לשכת רואי החשבון, אומרת כי הענף בישראל מתמודד בשנים האחרונות עם שורה של אתגרים משמעותיים ויש לטפל בו. "יש צורך מיידי בקידום תוכנית מקיפה, במטרה לייצב את הענף ולהוביל לצמיחתו". רו"ח קידר מציעה להפחית את מס הרכישה לזמן מוגבל באזורים שנפגעו ישירות או בעקיפין מהמלחמה, כולל יישובי קו העימות וקו התפר, במטרה לעודד שיקום והמשך אכלוס אזורים אלה. בנוסף מתן הקלות במס רכישה לאוכלוסיות מיוחדות, כגון נפגעי פעולות איבה, לוחמים ורוכשי דירה ראשונה.
רעיה קידרצילום: הרצל פסיעוד מציעה קידר מתן תמריצים והטבות מס שיינתנו באופן רחב לבנייה חדשה וכן לשיפוץ ולשיקום של אזורים שנפגעו מהמלחמה ואזורי קו התפר. "הטבות אלו נועדו להאיץ ולעודד תהליכי בנייה ושיקום. במסגרת הטבות המס, ניתן לשקול מע"מ בשיעור אפס, אך חשוב לציין כי עבור יזמים וקבלנים, היתרון של מע"מ אפס הוא מימוני בלבד, שכן הם מזדכים על תשלומים אלו. כמו כן ניתן להטיל מס על קרקעות זמינות לבנייה, שטרם החלו בנייה, ומנגד לקבוע מס מופחת לתקופה מוגבלת על מכירת קרקעות אלו, כך שיימכרו ליזמים שיפעלו לקידום הבנייה. כמו כן ניתן להעניק פטור זמני ממס שבח לדירות באזור קו העימות וקו התפר, כדי לעודד בעלי נכסים למכור נכסים שלא נעשה בהם שימוש".עוד מציעה קידר: הפחתת בירוקרטיה בהליכי תכנון ואישור בנייה; עידוד משקיעים זרים על ידי הטבות מס, הקלות בירוקרטיות ופניית הממשלה ליהודי התפוצות; תמריצים לעובדים בענף הבנייה; מענקי התיישבות לאנשים שיעברו לגור בפריפריה בדגש על אזורי עימות וקו התפר; הענקת הלוואות בתנאים מועדפים ומענקים לבעלי נכסים באזורים שנפגעו ולמשרתי מילואים.
עצה אחרונה של סגנית נשיא לשכת רו"ח היא מתן עדיפות ברורה לישראלים המשקיעים בנדל"ן בישראל על פני השקעות במדינות זרות: "כיום אנו עדים למגמה הולכת וגדלה של השקעות ישראלים בחו"ל, ולכן יתרון מס יעודד השקעות בתוך המדינה".
"נדרשת עזרה מיידית לרשויות"
בכירים בענף הנדל"ן מסבירים שהענף נמצא בנקודת קצה כבר כעת, ושעל הממשלה לקדם פתרונות משמעותיים.
"יש מגוון נושאים שדורשים טיפול, רבים מהם התעצמו עקב המלחמה והשלכותיה. בצד היצע הקרקעות, נדרשת הגדלת שיווק קרקעות זמינות לבנייה על ידי רשות מקרקעי ישראל. כמו כן נדרש עידוד מיסוי לבעלי קרקעות פרטיות להוציא קרקעות אלו לבנייה", כך סבור מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים. "בצד ההוצאה לפועל לבנייה, נדרשת עזרה מיידית לרשויות - הסכמי גג היכן שנדרש לסייע בהוצאה לפועל של מתחמים גדולים, סיוע באתגרים חוצי רשויות - כגון סוגיות ביוב, מים תחבורה ועוד - זאת לצד תוספת תקנים וחשוב מכך - העלאת השכר לבעלי התפקידים ברשויות- מבודק/ת התוכניות ועד למהנדס/ת הרשות.
מיכה קלייןצילום: שירן כרמלפעולה נוספת שהוכחה כאפקטיבית היא עידוד בצורת מענקים לרשויות לכל היתר בנייה למגורים. נושא נוסף הדורש טיפול מיידי הוא כוח העבודה. הפתרון של הבאת עובדים מהודו ומדינות נוספות לא הוכח כאפקטיבי, משום שכוח האדם שהגיע אינו מיומן ומתאים. יש להקים בשיתוף עם החברות הגדולות צוות משימה שיקבל עדיפות מיידית למציאת פתרון יעיל.
גם ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום, מדגיש את סוגיית העובדים: "חלק מהעובדים הזרים שהגיעו בחודשים האחרונים חסרי ניסיון. אחת ההשלכות של המחסור בפועלים היא עלייה בעלויות הבנייה. חלק מעלייה זו מתבטא בעליית מדד תשומות הבנייה, המתורגמת לעלייה במחיר הסופי של הדירות.
ארנון פרידמןצילום: יח"צהממשלה צריכה לבצע פעולות כירורגיות בענף הבנייה כדי להאיץ אותה, כמו הקלה ברגולציה להבאת עובדים זרים, הקלות במיסוי, הורדת הריבית והפשרת קרקעות לבנייה. יש לאפשר עוד אשרות עבודה לעובדים זרים, לצד הכשרה מקצועית של ישראלים, באמצעות תמריצים שיגבירו את נכונותם לעבוד בענף. אבל הצעד הראשוני והמהותי ביותר הוא לתכלל את הפעולות בין משרדי הממשלה, כולל השיכון, האוצר ורשות האוכלוסין וההגירה. יש לגבש תוכנית מסודרת".
לדברי דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, "הלקח המרכזי שחייבים ללמוד מהחודשים האחרונים הוא שיש להמשיך ולהניע פרויקטים קדימה, גם בתקופות קשות כמו מלחמה למרות האתגרים המשמעותיים שהיא מציבה בפני המשק ובפרט בענף הבנייה. עצירת השוק, אפילו לתקופה קצרה, בעלת השלכות חמורות על התחלות הבנייה ופוגעת בכמות יחידות הדיור הזמינות למגורים.
דן פרנסצילום: לני בן בשטבמצב חירום זה על הממשלה לפעול בדחיפות להסרת חסמים מיותרים, לשחרור ולשיווק מסיבי של קרקעות, ולהבטיח סנכרון ושיתוף פעולה בין הגופים החיוניים וגופי הרישוי. זאת על מנת לקדם פרויקטים בבנייה, להביאם לאכלוס במהירות, ולזרז תהליכים להוצאת פרויקטים חדשים לפועל. בנוסף יש להבטיח הגעת כוח העבודה הזר שהובטח. עד כה צעדי הממשלה לא הניבו תוצאות משמעותיות, ויש צורך דחוף במעשים ולא בדיבורים".
