שוק הדיור בישראל עובר שינויים רבים. על אף סביבת הריבית הגבוהה, חוסר הוודאות בשוק על רקע מלחמת חרבות ברזל והרצון העז להוריד את מחירי הדירות, השוק מציג סימנים הפוכים. בענף טוענים כי סבסוד מחירי הדירות על ידי תוכניות ממשלתיות דוגמת מחיר למשתכן, מחיר מטרה, מחיר מופחת ועוד, לא מצליח לספק מענה לביקוש הקיים. לראיה, לכל הגרלה כמעט בכל מקום בארץ יש אלפי נרשמים על כל דירה.
המצב הנוכחי מציב רוכשי דירות רבים בפני שוקת שבורה. מצד אחד, הם רוצים לרכוש דירה סמוך לסביבת מגוריהם, במקום שבו גדלו ומכירים היטב. מאידך, לא תמיד המחיר המבוקש מאפשר להם, או שהצרכים העכשוויים שלהם מתאימים למה שיש לסביבה להציע. לעיתים על ידי הגדלת החיפוש ובחינת ערים שכנות ניתן למצוא פתרונות מגורים ראויים וכדאיים.
צפו: ועידת האנשים של המדינה 2024 - האם מחירי הדירות ימשיכו לעלות?
(צילום: סנטרל הפקות)
מדד חדש שנבנה במיוחד עבור ידיעות אחרונות ו־ynet סוקר את השכונות החדשות שנמצאות בתהליכי בנייה או כאלו שנבנו בשנים האחרונות, ובודק לעומק את מרכולתה של כל שכונה. לצורך יצירת המדד, ערך שמאי המקרקעין ניב כרמי מלשכת שמאי המקרקעין ניתוח שמאי בחלוקה לפרמטרים לכל שכונה. חברת הייעוץ האסטרטגי והמחקר Vcell בחנה את הפרמטרים השונים בצורה שמאית והעניקה ציונים בין 0-5 כוכבים לכל פרמטר.
שמאי המקרקעין ניב כרמיצילום: רביב שטייןהכתבה הראשונה בסדרה סוקרת 5 שכונות נבחרות באזור השפלה והסביבה: ברחובות שכונת חצרות המושבה, ביבנה שכונת נאור שמיר, בלוד שכונת נופי בן שמן, בראשון לציון שכונת הנוריות ובבאר יעקב שכונת האקליפטוס. המתודולוגיה לדירוג כללה:
1. דירוג לפי היקף מוסדות חינוך קיימים ועתידיים - היקף השטחים המיועדים לצרכי חינוך ובניהם - מעונות יום, גני ילדים, בתי ספר יסודיים ועל יסודיים .
2. דירוג לפי רמת התכנון - תחבורה ונגישות בפנים השכונה, מוטיבים של עירוב שימושים, חסכון באנרגיה ומתקנים ייחודיים.
מוטי ויזלצילום: תמר מצפי3. דירוג לפי רמת נגישות תחבורתית - נגישות לכבישים ראשיים, תחנת רכבת ותחבורה ציבורית.
4. דירוג לפי היקף שירותים נלווים קיימים ועתידיים - מוסדות ציבור, מרפאות, מרכזים קהילתיים, מסחר, בילוי ופנאי.
5. דירוג לפי היקף שטחים ציבוריים פתוחים - פארקים, גני שעשועים, מתקני כושר, פנאי וספורט.
המחיר
למרות הקרבה הגיאוגרפית, פערי המחירים בשכונות שבחרנו מגיעים ליותר מחצי מיליון שקל לדירה בין השכונה עם המחיר הממוצע הגבוה ביותר לזו עם המחיר הנמוך ביותר. פערי המחירים נובעים בין השאר משלבי הבנייה, ההתפתחות של כל אחת מהשכונות, וגם מיתוג הסביבה.
לפי הניתוח השמאי, מחיר ממוצע של דירות 4 חדרים בשטח של כ־100 מ"ר בשכונת נופי בן שמן בלוד הוא כ־2.1 מיליון שקל; בשכונות חצרות המושבה ברחובות ונאות שמיר ביבנה – כ־2.4 מיליון שקל; ובשכונות נוריות בראשל"צ והאיקליפטוס בבאר־יעקב – כ־2.7 מיליון שקל.
התכנון
חמש השכונות הן חדשות ומציגות תכנון מודרני ומתקדם, שנועד לתת מענה למרבית קהלי היעד בגילים השונים. השכונה הגדולה ביותר היא נאות שמיר ביבנה, שמשתרעת על כ־1,606 דונם וכוללת כ־2,400 יחידות דיור. מדובר על צפיפות (אינטנסיביות, בלשון אנשי המקצוע) של 1.5 יחידות דיור לדונם (החישוב לא כולל שטחי מבני ציבור, מסחר ומשרדים) – הנמוכה ביותר מכלל השכונות שנבחנו, כלומר המרווחת ביותר מביניהן.
שכונת נופי בן שמן בלוד משתרעת על כ־862 דונם ותכלול 4,543 יחידות דיור – צפיפות של 5.2 יחידות דיור לדונם. לצידן יוקמו 300 יחידות דיור מוגן.
שכונת האיקליפטוס בבאר־יעקב יושבת על כ־397 דונם וכוללת 3,200 יחידות דיור – 8 יחידות דיור לדונם.
שכונת נוריות בראשון־לציון משתרעת על כ־418 דונם וכוללת 3,575 יחידות דיור – שהן 8.5 יחידות דיור לדונם.
ואילו שכונת חצרות המושבה ברחובות משתרעת על השטח הקטן ביותר, כ־100 דונם, וכוללת 1,140 יחידות דיור. מדובר בצפיפות הגדולה ביותר בין החמש – 11.4 יחידות דיור לדונם.
האדריכל גיל שנהב ממשרד כנען שנהב אדריכלים, יו"ר השלוחה הישראלית של המועצה העולמית לגורדי שחקים ולבנייה עירונית (CTBUH ISRAEL), מסביר: "תכנון נכון של שכונה צריך לקחת בחשבון את ניצול הקרקע בצורה יעילה. לא תמיד מרחבים רבים ושטחים פתוחים הופכים את השכונה לטובה יותר. לעיתים דווקא האינטנסיביות והניצול המלא של הקרקע עם פיתוח מבני ציבור, גני ילדים, פארקים ומקומות נוספים לצד בנייני מגורים בגדלים שונים יוצרים את האיזון הנכון יותר עבור השכונה".
מוסדות חינוך
בחלק ניכר מהמקומות הורים רבים מעדיפים לשלוח את הילדים לבתי ספר שנמצאים בשכונה אחרת באותה עיר, או אפילו בעיר אחרת – כדי לספק לילדיהם את החינוך האיכותי והטוב ביותר, כך שמוסד חינוך איכותי בלב השכונה יכול להיות גורם מרכזי בבחירת דירה. בשכונות שנבחנו ניכר כי הרשויות המקומיות הבינו שהנושא החינוכי הוא פקטור משמעותי למשיכת קהלים איכותיים, ונתנו דגש רב לנושא. עם זאת, חלק מהשכונות נבנו בין שכונות קיימות ולכן "מנצלות" את מוסדות החינוך בשכונות הסמוכות.
בשכונת חצרות המושבה ברחובות יש בית ספר יסודי אחד וגן עם שלוש כיתות, אבל השכונה נמצאת בסמיכות לשכונות ותיקות יותר במרחק הליכה קצר, עם מגוון רחב יותר של מוסדות חינוך לגיל הרך, בתי ספר יסודיים, חטיבות ביניים וחטיבות עליונות.
בשכונת נאות שמיר ביבנה ניתן דגש רב על החינוך הרך עם עשרה גני ילדים, שכוללים כ־30 כיתות לגילים שונים. ברחוב המרכזי של השכונה יש בית ספר אחד, אבל בשכונת יבנה הירוקה, הנמצאת בסמיכות לנאות שמיר, ניתן למצוא מגוון רחב יותר של מוסדות חינוך יסודיים ועל־יסודיים.
בשכונת נופי בן שמן בלוד מתוכננים להיבנות שני תיכונים, שלושה בתי ספר יסודיים, שבעה גני ילדים ושבעה מעונות. מבחינה כמותית זו השכונה עם מגוון האפשרויות הגדול ביותר, אולם גם כמות התושבים היא הגבוהה ביותר — כך שקיים איזון בין הצפי לכמות התושבים בשכונה לבין כמות מוסדות החינוך.
בשכונת נוריות בראשון־לציון, שנמצאת בתחילת בנייתה, מתוכננים עשרה גני ילדים, שניים כבר פעילים ועוד שמונה ייפתחו בשנה הבאה, וכן מעונות יום. בנוסף, תושבי השכונה ייהנו משירותי החינוך של שכונת נרקיסים הסמוכה, שבה יש בית ספר על־יסודי חדש מכיתה ז' עד י"ב, שני בתי ספר יסודיים (ובשנה הקרובה צפוי להיפתח שלישי) וכן גני ילדים ומעונות יום.
בשכונת האיקליפטוס בבאר־יעקב נבנה בית ספר על־יסודי מכיתה ז' עד י"ב, שעתיד לכלול 48 כיתות, והוא בית ספר צומח – השנה עד כיתה י', בשנה הבאה תהיה י"א ואחר כך י"ב. כנ"ל בית ספר יסודי צומח (מתחיל בכיתות נמוכות ו"גדל" איתן). ניתן דגש רב על גני ילדים עם שני אשכולות גנים שבהם כ־27 כיתות גן, ככל הנראה על רקע הציפייה שהקהל העיקרי של השכונה יהיה משפחות צעירות עם ילדים קטנים.
נגישות תחבורתית
במרבית השכונות קיימות דרכי גישה שונות לשכונה מתוך העיר, וכולן נמצאות בקרבה לאחד מהכבישים הבין־עירוניים, שמהם ניתן להתחבר לרוב צירי התנועה הראשיים באזור המרכז. עם זאת, ראוי לציין לשבח את שכונת האיקליפטוס בבאר־יעקב, שלוקחת בחשבון את החשיבות של התחבורה הציבורית והחיבור לרכבת הקלה ולתחנות המטרו העתידיות, ומכלילה בתכנון השכונה את העובדה שעתידים לעבור בה מערכות הסעת המונית.
שכונת חצרות המושבה ברחובות נמצאת במיקום המאפשר גישה אל לב העיר בצורה יחסית מהירה. היא גם קרובה לכבישים 411, 40 ו־431, המהווים צירים מרכזיים המחברים אותה לערים השכנות ולמרכז הארץ.
לשכונת נאות שמיר יש מספר דרכי גישה. מכיוון דרום ניתן להיכנס לשכונה מכביש 4. מצפון יש כביש מרכזי אחד מתוך יבנה עצמה. בנוסף, ניתן להגיע מכבישים פנימיים לתוך השכונה. יש בה מספר תחנות אוטובוס המפוזרות על רחוב הרצל, הרחוב הראשי של השכונה. שתי תחנות הרכבת של יבנה נמצאות במרחק של כ־5 דקות נסיעה מהשכונה.
אל שכונת נופי בן שמן בלוד אפשר להגיע הן דרך כביש 40 והן בדרכי גישה מתוך שכונת גני איילון הסמוכה. קיים תכנון ליציאה צפונית לכביש 443 וכביש 1. בשכונה בשלב הראשוני יהיו 8 תחנות אוטובוס.
לשכונת נוריות בראשון־לציון קיימת גישה מכיוון מזרח דרך כביש 44, לצד דרכים נוספות מתוך העיר. בתכנון העתידי, עם פינוי בסיס צריפין, ייסללו כבישים נוספים שיתחברו ישירות לשכונה, במקביל לפיתוח הקו החום של הרכבת הקלה.
לשכונת האיקליפטוס בבאר־יעקב יש דרך גישה מרכזית מכביש 4313, והשכונה נמצאת בסמיכות לכביש 44. לשכונה דרכי גישה נוספות מתוך העיר, ומתוכננות בה 12 תחנות אוטובוס, קו מטרו M1 שעתיד לעבור לצד בניין העירייה החדש, והקו החום של הרכבת הקלה.
שונות
לשכונות שונות יש מאפיינים בולטים משלהן – אחת יותר כפרית, השנייה משלבת אגם מלאכותי, אחרת מתרכזת בתחום הספורט ומקימה מגוון רחב של אטרקציות ועוד. מה יש לשכונות שבדקנו להציע?
חצרות המושבה ברחובות — כמעט לכל מגרשי השכונה יש רצועת גינון ברוחב של שני מטר. הושקעה מחשבה רבה בניצול אנרגטי עם שימוש בתאורה טבעית (סולרית וכו'), בהצללה, במיחזור פסולת, בחיסכון במים, באוורור ועוד.
שכונת נאות שמיר ביבנה — במזרח השכונה תיבנה טיילת לאורך נחל יבנה, שתתחבר לטיילת בשכונת יבנה הירוקה, ותכלול שבילי הליכה ואופניים. ב־2026 צפוי להיפתח מע"ר (מרכז עירוני ראשי), שיכלול משרדים וחנויות. בשכונה יש פיתוח ענף של מתקני ספורט, מתקני משחקים, תשתיות תת־קרקעיות ועוד. יש מגרשי ספורט פתוחים, מתקני נופש ושעשועים וגם מערכת פניאומטית לאיסוף האשפה (הובלת פסולת למתקן מרכזי באמצעות רשת צינורות תת־קרקעיים או מעל הקרקע תוך שימוש בלחץ אוויר).
שכונת נופי בן שמן בלוד — התכנון השכונתי משלב עירוב שימושים מודרני: במרבית בנייני המגורים קומת החזית כוללת שדרת מסחר לצד מבני משרדים ומוסדות ציבור נוספים. בשכונה ייבנה פארק ירוק עם אגם נוי מלאכותי במרכזו. ייבנו מתקני ספורט רבים, גינות רגילות וגינות כלבים, תחנה פניאומטית לאיסוף האשפה, מרכז קהילתי, אמפיתאטרון, מסלולי ריצה ואופניים, מגרשי ספורט פתוחים מכל הסוגים ומתקני נופש. בשכונה מתוכננים כ־20 אלף מ"ר של מסחר ותעסוקה, ותוקם בה גם תחנת משטרה.
שכונת נוריות בראשון־לציון — בשכונה עתידים להיבנות מבני ציבור רבים, מתקני ספורט ומוסדות קהילתיים לצד שטחי מסחר, משרדים, הסעדה וגלריות לאמנות. השכונה קרובה למרכז הרפואי אסף הרופא.
שכונת האיקליפטוס בבאר־יעקב — מתוכננים להיבנות מתקני משחקים, מתקני ספורט ותשתיות תת־קרקעיות, מבנה מיוחד למשרדי הרשות המקומית, מכרז תרבות ועוד. בכניסה לשכונה יוקמו שני מגדלי משרדים בני 17 קומות בשטח כולל של 40 אלף מ"ר בעירוב שימושים.
אז איפה עדיף לגור
כפי שניתן לראות בטבלה, על פי המדד, שכונת נופי בן שמן לוד מובילה בדירוג המשוקלל עם 4.4 (מתוך 5). אחריה שכונת נאות שמיר ביבנה עם דירוג זהה אך מחיר גבוה יותר לדירה. שכונת נוריות בראשון לציון במקום השלישי במדד עם דירוג משוקלל של 3.8, אחריה שכונת אקליפטוס בבאר יעקב (3.6) ושכונת חצרות המושבה ברחובות (3.2).
לדברי אחמד עמלה, מנכ"ל ובעלי חברת ניצני מבשרת, הבונה פרויקט בשכונת נופי בן שמן, "כל השכונות בבדיקה הנוכחית ראויות ואיכותיות, אבל בתור מי שבנה ובונה פרויקטים בשכונות חדשות בערי המרכז והשפלה, אני יכול להעיד שנופי בן שמן, שבה אנחנו בונים את פרויקט ניצני פארק הנחל, מציגה רף שונה לחלוטין. התכנון בשכונה נותן מענה מקיף ומלא לזוגות ומשפחות צעירות עם ילדים בגילים שונים, והשכונה משלבת עירוב שימושים עם פונקציות רבות שמייתרות את השימוש ברכב פרטי או בצורך לצאת מהשכונה. יש מעט מאוד שכונות בישראל שמעניקות מענה הוליסטי לכל הצרכים של התושבים.
"בגזרת המחיר מדובר על הבדלים של מאות אלפי שקלים ולפעמים אף יותר בין דירה בנופי בן שמן לשכונות האחרות. ברגע שהפוטנציאל המלא של השכונה יתממש והשכונה תיבנה לגמרי, נראה צמצום משמעותי של פערי המחירים, ובחלק מהמקרים מחיר גבוה יותר מהשכונות האחרות שנבדקו".
לדברי השמאי ניב כרמי, "אמנם שכונת נופי בן שמן מציגה תכנון מודרני עם עירוב שימושים מתקדם ומחשבה רבה על סביבה תומכת, מבני ציבור, סביבה ירוקה, והמחיר נמוך יותר מהשכונות הנבדקות, אבל צריך לזכור שהיא נמצאת בפאתי לוד, שתפיסתית נחשבת עיר פחות אטרקטיבית, וזהו גם שיקול שיש לקחת בחשבון לפני רכישת דירה".
לסיכום הוא מציין: "כל החמש הן שכונות חדשות וצעירות שבהן ניתן למצוא כמעט את כל השירותים שזוגות צעירים זקוקים להם. כולן מבוקשות עם מיקום אסטרטגי ונגישות לצירי תחבורה ראשיים, לאזורי התעסוקה במרכז ולתחנות הרכבת. למרות זאת, חלק מהשכונות פחות נגישות במחירים לזוגות שזוהי דירת המגורים הראשונה שלהם".
