ועדת הערר שבבית המשפט המחוזי בלוד קבעה לאחרונה כי שלושה זוגות שרכשו מיזמית זכויות בבניין ברחוב הדר בהרצליה שעבר תמ"א 38 התארגנו למעשה כקבוצת רכישה ולפיכך עליהם לשלם מס על רכישת דירות מגורים. בכך נדחה הערר שהגישו נגד מס שבח נתניה, והם חויבו בהוצאות של 60 אלף שקל בשל התנהלות לא ראויה בהליך והימנעות מהצגת ראיות חשובות.
ב-2013 חתמה יזמית הבנייה "מסיקה חסון מסחר 2002" על הסכמי תמ"א 38 עם דיירי הבניין. היא התחייבה בין היתר שלא להעביר את הזכויות והחובות שלה בפרויקט לאחרים ללא הסכמת הדיירים. למרות זאת, היא חתמה על הסכמי "המחאת זכות" עם חמישה זוגות שבמסגרתם העבירה להם את הפרויקט וכל זוג יזכה לקבל דירה מסוימת.
בהסכמים נקבע כי הזוגות ישלמו לה כ-1.12 מיליון שקל עבור הוצאותיה, והם החליטו לשלם מס רכישה בהתאם לשווי זה. אלא שמס שבח נתניה דחה את השומות שלהם וחייב אותם במס רכישה מלא על רכישת דירת מגורים באמצעות קבוצת רכישה. כלומר, המס חושב בהתאם לשווי הדירות שקיבלו בפועל.
השגה וערר שהגישו הזוגות נדחו מאחר שלא העבירו למס שבח מסמכים רבים שנדרשו לבחינת מהות העסקה. לפני כשנתיים, שלושה מהזוגות החליטו להגיש ערר נוסף. הטענה העיקרית שלהם הייתה שהם כלל לא נחשבים לקבוצת רכישה ולא רכשו זכות במקרקעין אלא רק את הזכות לביצוע הפרויקט. לחילופין, הם טענו שגם אם הייתה עסקת מקרקעין המס צריך להיגזר משווי הזכויות לפי ההסכמים ולא משווי הדירות.
אבל חברי ועדת הערר לפי חוק המקרקעין (שבח ורכישה) דחו את הערר. את פסק הדין המרכזי כתב השופט אבי גורמן ובמסגרתו העלה תהיות רבות על התנהלות העוררים, שעל אף הזדמנויות רבות לא הגישו מסמכים רבים שיכלו להעיד על מהות העסקה.
עו"ד אסף נחמיהיואב דודקוביץנקבע כי למרות הערפל הראייתי ברור כי העוררים – שמחזיקים בדירות מגורים – רכשו זכות במקרקעין. השופט שוכנע כי היזמית נשארה בתמונה כגורם מארגן ומנהל.
"אזכיר את מבחן השכל הישר וניסיון החיים ולפיו אין זה סביר כי חברה כמו חב' מסיקה, תלווה פרויקט מסוג זה במשך שנים ארוכות, תוך שהיא באופן אישי מחויבת כלפי דיירי הבניין בהסכם התמ"א – ממנו אין היא יכולה להשתחרר ללא הסכמתם אשר אין חולק כי לא ניתנה – מבלי שתקבל תמורה בגין כך", כתב.
השופט הוסיף כי אמנם בהסכם עם העוררים נכתב שהם משלמים לחברה רק עבור הוצאותיה, אלא שהעוררים לא הוכיחו שכך היה באמת ועלה חשד ששילמו ליזמית הרבה יותר ממה שנכתב. לפיכך נפסק שהתמורה הייתה עבור פעילותה בפרויקט.
בהחלטה נקבע שבנסיבות אלה התקיימו התנאים שקובע החוק לקיומה של קבוצת רכישה שחבריה רכשו דירות מגורים, ולפיכך עליהם לשלם מס רכישה כדרישת מס שבח. לנוכח התנהלות העוררים, שנמנעו במכוון מלהגיש ראיות ונקטו לשון בוטה ולא ראויה כלפי נציגי מס שבח, הם חויבו בהוצאות משמעותיות של 60 אלף שקל.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ העוררים: עו"ד דניאל דן-גור
• ב"כ המשיב: עו"ד ערן פיירשטיין מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי)
• עו"ד אסף נחמיה עוסק במיסים
• הכותב לא ייצג בתיק
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
