הקבלנים מעניקים לרוכשי הדירות הטבות מימון, אולם רבים מהם סבורים כי ההטבות הללו עלולות להוביל לקריסת חברות הנדל"ן, ומרביתם מעריכים כי מחירי הדירות צפויים לעלות בשיעור של עד כ-8% בשנה הקרובה. כך עולה מסקר מיוחד שערכה חברת המידע העסקי Coface Bdi בקרב מאות קבלנים בכל הארץ והגיע לידי ynet.
על פי הסקר, שיוצג היום (ו') בכנס הנדל"ן של ארגון הקבלנים מחוז תל אביב ומרכז באילת, 43% מהקבלנים שהשתתפו בסקר סבורים שמכירת דירות בשיטת 80/20 (שלמו 20% ממחיר הדירה כעת והיתרה בעת קבלת המפתח) צפויה, כאמור, לגרום לקריסת חברות. 83% מהקבלנים העידו כי המחסור החמור בכוח אדם מהווה את אחד האתגרים המרכזיים שלהם בשנה האחרונה ו-53% מהם צופים ירידה בהיקף הפעילות בענף, לעומת 10% שצפו כך לפני שנתיים.
רז שרייבר, מבעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים, מסביר כי "בתוך שלל מבצעי המימון ניתן להבחין בהלוואת קבלן המסובסדות על ידי היזם. תהליך שכזה מפחית משמעותית את הסיכון אליו חשוף היזם במסלול תשלומים מבוסס הון עצמי נמוך. ההלוואה, אשר שולמה מראש על ידי היזם, נחתמה ונרשמה כמשכנתא על שם הרוכש, מכניסה תזרים חיובי ליזם והבנק מוודא מהתחלה שיש לרוכש יכולת לגמור את העסקה, כך שכל הצדדים מרווחים".
לדבריו, "כשניתנו הלוואות 20/80 מבלי שנבדק אם הלקוח אכן יכול להשלים את העסקה, רבים מהקבלנים אכן נתקלו בבעיה כשהרוכשים פגשו את הבנק. נדרשה איתנות פיננסית מסוימת כדי לעמוד באותם מבצעים, ואין ספק שעלולה להיות לכך השפעה שלילית על התזרים שלהן".
שרייבר מוסיף כי "ציבור הרוכשים כיום מעוניין לשלם מקדמה נמוכה ככל הניתן בשלב ההתחייבות החוזית, ולדחות את יתר התשלומים למועד המאוחר ביותר. כך יוכלו לחסוך בעלויות המשכנתא לאורך תקופת הבנייה, ובתקווה שיפגשו סביבת ריבית נמוכה יותר. ניתן לראות כי הם רוצים לדחות את המפגש הכואב עם המשכנתא, והמשמעות לכך היא זינוק במספר העסקאות החדשות לעומת האטה מסוימת בשוק היד שנייה.
נקודת משבר
עוד עולה מהנתונים כי אצל 52% מקבלני התשתיות חלה ירידה בהיקף הפעילות במחצית הראשונה של השנה, לעומת 49% בקרב המנהלים בתחום הייזום והבנייה. בקרב 16% מהקבלנים עם 1-4 מועסקים החוסן הפיננסי הורע משמעותית, לעומת 10% בכלל הענף. על רקע כל אלה, 94% צופים עלייה במחירי הדירות בשנה הקרובה.
אלן עמיאל, מנכ"ל Coface Bdi, מסביר את הממצאים: "ענף הבנייה נמצא בנקודת משבר, בראש ובראשונה בעקבות המחסור בידיים עובדות, כאשר גם קרוב לשנה מפרוץ המלחמה טרם נמצא לכך פתרון מספק. בסקר שערכנו בקרב כ-450 קבלנים, 83% ציינו שמורגש אצלם מחסור בכוח אדם. בנוסף, הקבלנים מתמודדים עם אתגרים רבים כגון סביבת ריבית גבוהה ונטל מימוני, מחסור בחומרי גלם, התייקרות בתשומות הבנייה ועוד. כל אלו הביאו לשחיקת הרווחיות ולעלייה ברמת הסיכון בענף, שגם הוא בין הענפים המסוכנים במשק, וצפוי כי תחול החמרה נוספת ברמת הסיכון בחודשים הקרובים".
אלן עמיאלצילום: יח"צעמיאל מוסיף כי החשש גדול יותר בקרב קבלנים קטנים ובינוניים שאינם בעלי הון עצמי משמעותי, ומתקשים יותר לצלוח תקופות משבר. "כדי להביא להתאוששות הענף, ניתן לשקול צעדים כגון הבאת עובדים זרים מקצועיים בהיקפים גדולים והחזרה רחבה יותר של עובדים פלסטינים, זאת בנוסף להסרת חסמים בירוקרטיים".
עמיאל: "כדי להביא להתאוששות הענף, ניתן לשקול צעדים כגון הבאת עובדים זרים מקצועיים בהיקפים גדולים והחזרה רחבה יותר של עובדים פלסטינים, זאת בנוסף להסרת חסמים בירוקרטיים"
מדד הסיכון של הקבלנים, לפי הניתוח של Coface Bdi, צפוי להחמיר עד סוף שנת 2025. על פי הסקירה, השלכות מלחמת חרבות ברזל הכניסה את ענף הבנייה לחוסר ודאות והתמודדות עם אתגרים רבים, בהם המחסור בכוח אדם, ממחסור בחומרי גלם בין היתר כתוצאה מהחרם הטורקי ומעיכובים במשלוחים מחו"ל. בחברת מעריכים כי סיבות אלה צפויות לגרום לירידה בקצב הבנייה ובהיצע הדירות.
"כמו כן, חלה עלייה משמעותית בהלוואות קבלן, אשר עלולה לגרום לבעיות תזרימיות בקרב הקבלנים, ובמיוחד אלו שאינם בעלי הון עצמי משמעותי. בנוסף, נרשמה ירידה בשיעורי הרווחיות של הקבלנים", כותבים עורכי הניתוח. על פי הממצאים, 53% מהקבלנים ציינו את סביבת הריבית הגבוהה ועלויות המימון הגבוהות כאתגר משמעותי עבורם. "כתוצאה מכך, יותר קבלנים נקלעים לקשיים כלכליים, מה שמוביל לחשש מהמשך העלייה ברמת הסיכון של הענף כולו", נכתב בסקירה.
עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, הזהיר כי "הנתונים של Bdi אמורים להדליק נורה אדומה בוהקת בקרב כל גורמי הממשלה. עוד טרם פרוץ המלחמה, עם המהלך השגוי של עליית הריבית שהוביל נגיד בנק ישראל, ענף הנדל"ן סבל קשות. מאז המלחמה המצב הפך להיות חמור הרבה יותר. המחסור בידיים עובדות הוביל לירידה משמעותית בתפוקת הבנייה, התחלות הבנייה הולכות ופוחתות, ולצערי זה מבשר על חדשות רעות לזוגות הצעירים ורוכשי הדירות, שככל הנראה יצטרכו לשלם הרבה יותר על דירות בישראל".
גוטליב מוסיף כי "הממשלה בישראל כשלה בהתמודדות עם האירוע. בתחילת המלחמה הייתה צריכה הממשלה למנות פרויקטור נדל"ן שירכז הכול תחת חסותו בלי מלחמות בין משרדים שונים על הצלחה או לקיחת קרדיט על מהלכים חיובים. היה מצופה גם מראשי הרשויות להראות יותר סולידריות עם היזמים והקבלנים בהפחתת רגולציה ובירוקרטיה להוצאת היתרי בנייה, ולא להקשות או לסגור את אתרי הבנייה".
לדבריו, "בסוף אנחנו בונים את העיר, מפתחים אותה ומשלמים היטלי השבחה ולפעמים צריך גם לעזור לקבלנים, זה חייב להיות הדדי. עם זאת, אנחנו כן רואים שהשוק מבין את המצב ומגיב בהתאם, ולכן יש עלייה ניכרת בכמות מכירת הדירות, לצד עלייה בהיקף המשכנתאות. כולם מבינים שאנחנו נמצאים רגע לפני נסיקת מחירים שתגרום נזק למשק הישראלי לטווח הארוך".
