אפקט המלחמה על שוק השכירות עדיין ניכר ברבעון הראשון של 2024: אחרי תקופה ארוכה של עליות, מחירי שכר הדירה ברוב הערים בישראל רשמו ירידות בחודשים ינואר-מרץ השנה לעומת התקופה המקבילה אשתקד בשיעור ממוצע של עד כ-15%. ירידה בשכר הדירה נרשמה גם לעומת הרבעון האחרון של 2023, שבו פרצה מתקפת הפתע של חמאס שהובילה למלחמת חרבות ברזל.
ניתוח של אתר יד2 עבור ynet ו"ממון" בחן את מחירי השכירות של דירות 3-4 בהתבסס על מודעות להשכרה שעלו באתר ברבעון הראשון של 2024, ברבעון הרביעי של 2023 וברבעון הראשון של 2023. ירידות במחירי השכירות נרשמו ב-28 מתוך 37 הערים שנבדקו, כאשר בשער הערים חלו דווקא עליות מחירים. הניתוח מציג את הערים המובילות בכל קטגוריה.
מהנתונים עולה כי מחירי השכירות הממוצעים הכלל-ארציים של דירות 4 חדרים ברבעון הראשון של 2024 עלו ב-2% בהשוואה לרבעון הראשון ב-2023, וירדו ב-1.1% בהשוואה לרבעון הרביעי 2023. הממוצע הארצי של דירות 3 חדרים עלה ב-2.3% וירד ב-3.4% בהתאמה בין התקופות.
1 צפייה בגלריה
ירידות במחירי השכירות נרשמו ב-28 מתוך 37 הערים שנבדקו
(צילום: אוראל כהן ו-shutterstock)
דירות 4 חדרים: שכר הדירה בשדרות צנח
בפלח הדירות בנות 4 חדרים נרשמו ירידות במחירי השכירות ב-28 מתוך 37 הערים שנבדקו ברבעון הראשון של 2024 לעומת הרבעון הראשון של 2023. בהשוואה בין הרבעון הראשון השנה לרבעון הרביעי אשתקד נרשמו ירידות במחירי שכירות ב-26 ערים. מהשוואה שנתית עולה כי העיר המובילה בירידות מחירי השכירות היא שדרות, שבה שכר הדירה ירד ב-14.5% בממוצע ל-2,944 שקל בחודש. במקום השני ניצבת קריית גת עם ירידה של 10.3% בגובה שכר הדירה לסכום של 3,450 שקל בחודש. במקום השלישי בדירוג נמצאת העיר נהריה, שם ירד שכר הדירה בשיעור של 8.6% לסכום חודשי של 3,971 שקל.
בהמשך הדירוג מופיעות ערים במרכז הארץ – רמת גן ונתניה, שבהן מחירי השכירות של דירות 4 חדרים ירדו ברבעון הרבעון של השנה בשיעור של 8.3%-8.2% בהתאמה לעומת התקופה המקבילה. עוד ברשימה: הערים אור עקיבא, רמלה, באר שבע, קריית אונו ותל אביב, שהציגו ירידות בגובה שכר הדירה בשלושת החודשים האחרונים בגובה של 7.6%-6.8%.
מנגד, עליות במחירי השכירות ברבעון הראשון השנה לעומת הרבעון הראשון בשנה שעברה נרשמו ב-9 ערים, בין היתר נתיבות (4.9%), עפולה (4.3%), ירושלים (3.5%), קריית ביאליק (3.3%), וחריש (1.6%).
בהשוואה לרבעון האחרון של 2023, מהנתונים עולה כי העיר קריית גת מובילה בירידה בגובה שכר הדירה ברבעון הראשון של השנה בשיעור של 7.3% לסכום של 3,450 שקל בחודש. אחריה העיר קריית ים, שם ברבעון הראשון השנה חלה ירידה של 5.3% במחירי השכירות לעומת הרבעון האחרון אשתקד. שכר הדירה הממוצע של דירת 4 חדרים בעיר עמד בתקופה זו על 3,985 שקל בחודש. בטבריה חלה ירידה של 4% במחירי השכירות של דירות 4 חדרים ברבעון הראשון לסכום של 3,308 שקל בחודש, ואחריה קריית אונו עם ירידה של 3.7% לסכום של 6,414 שקל בחודש.
עוד בדירוג: קריית מוצקין עם ירידה של 3.6% בגובה שכר הדירה ברבעון הראשון השנה לעומת הרבעון האחרון אשתקד, כאשר הוא עמד בתקופה זו על 4,038 שקל בחודש. ואחריה הערים כפר סבא, תל אביב, עפולה ואשקלון, שהציגו ירידות בשכר הדירה של דירות 4 חדרים בשיעור של בין 2.8%-2% בין הרבעון הראשון השנה לרבעון הרביעי אשתקד. מנגד, ב-11 ערים נרשמו עליות במחירי השכירות של דירות 4 חדרים בתקופה שנבדקה. מדובר בנתיבות (11.7%), קריית אתא (5%), בת ים (4.1%), אור עקיבא (3.8%) ורמלה (1.6%).
דירות 3 חדרים: ירידה בשכר הדירה בחריש
בפלח הדירות בנות 3 חדרים נרשמו ירידות במחירי שכירות ב-21 מתוך 36 הערים שנבדקו בין הרבעון הראשון 2024 לרבעון הראשון 2023. בין הרבעון הראשון השנה לרבעון הרביעי אשתקד נרשמו ירידות מחירי שכירות ב-24 ערים.
העיר חריש הובילה את הירידה השנתית בשיעור של 8.6% לסכום של 2,535 שקל בחודש. אחריה הוד השרון עם ירידת מחיר של 8% ל-4,672 שקל; רמת גן עם ירידה של 6.1% ל-5,484 שקל; ותל אביב עם ירידת מחיר של 4.9% ל-6,164 שקל בחודש. אחריהן הערים קריית גת, אשקלון, בת ים, חולון ונהריה עם ירידות של 4.9%-3.7%. מנגד, עליות במחירי השכירות בין הרבעון הראשון השנה לרבעון הראשון אשתקד נרשמו ב-15 ערים, ובהן נתיבות (7.5%), רמת השרון (7.4%), ראש העין (6.7%) וקריית ביאליק (6.3%).
ביחס לרבעון האחרון אשתקד, קריית אונו הובילה עם ירידת מחירי שכירות של 8.5% ל-4,910 שקל בחודש. במקום השני חריש עם ירידה של 8.2% ל-2,535 שקל; הוד השרון עם ירידה של 5.3% ל-4,672 שקל; קריית מוצקין עם ירידה של 5.1% ל-3,039 שקל; וקריית ים עם ירידה של 4.6% ל-2,844 שקל בחודש. אחריהן רמת גן, רמלה, קריית גת, אשדוד ואור עקיבא עם ירידות של 3.4%-4.3%.
מנגד, ב-11 ערים נרשמו עליות במחירי השכירות של דירות 3 חדרים בין הרבעון הראשון השנה לרבעון הרביעי אשתקד, ובהן רמת השרון (6.6%), נתיבות (5.1%), ראש העין (4%), פתח תקווה (2.3%) והרצליה (2.1%).
המקרה של נתיבות: "ביקושים חזקים הובילו לעליות"
איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של יד2, מסבירה את הממצאים: "ניתוח הנתונים מראה כי בממוצע ארצי עלו מחירי השכירות ברבעון הראשון לעומת הרבעון המקביל אשתקד, אלא שבעקבות המלחמה המגמה התהפכה והממוצע הארצי רשם ירידות לעומת הרבעון האחרון של 2023. בקרב דירות 4 חדרים הירידות החדות ביותר נרשמו בערים שדרות וקריית גת שבמחוז דרום, ובדירות 3 חדרים הערים חריש והוד השרון. הירידות משקפות במידה ניכרת את השפעות המלחמה בשוק השכירות, שהובילה באופן כללי לירידה בפעילות בתקופה זו".
איילת ניצןצילום: טל רביבניצן מוסיפה כי "עקב המלחמה שוכרים שלא היו חייבים להחליף דירה לא עשו זאת. בנוסף, צעירים רבים גויסו למילואים ועזבו את הדירות השכורות, הדחייה בפתיחת שנת הלימודים האקדמית עיכבה ביקושים חדשים של סטודנטים בערים המובילות, וגם הקיטון המשמעותי בתיירות מחו"ל שיחרר לשוק כמות גדולה של דירות AIR BNB והגדיל את ההיצע של דירות שכורות בערים כמו תל אביב למשל. כל אלו הובילו לעלייה בהיצע ולירידה בביקוש - ובהתאם לירידות מחירים שנצפו".
לדברי שמאי המקרקעין אוהד דנוס, "מחירי השכירות במרבית היישובים בישראל יורדים, כששיעורי הירידה הם פונקציה של היצעים וביקושים מקומיים, כמו גם המעמד הסוציו-אקונומי באותו היישוב. מעבר לדוגמאות המובהקות כמו שדרות, גם ביישובים שסבלו מ'טראומה קטנה יותר' כמו הוד השרון, או כלל לא חוו אזעקות כמו נתניה וחריש, אנו רואים ירידה במחירי השכירות. הסיבה העיקרית היא הפאניקה שבה מצויים משכירי הדירות. בין אם מדובר במשקיעי נדל"ן או במשפרי דיור, מי שמשכיר את דירתו הישנה מעדיף בתקופה זו שוכר – גם במחיר של מתן הנחה משמעותית עד יעבור זעם".
אוהד דנוסצילום: שחר שירזילדבריו, "גם שוכרי הדירות לא ממהרים לחתום ולהתחייב בתקופה של חוסר ודאות. למעשה, שוק השכירות היום הוא יותר שוק של חששות מאשר כלכלה טהורה המבוססת על ביקושים והיצעים". על המקרה של העיר נתיבות, שהציגה לאורך הבדיקה עליות במחירי השכירות למרות המצב הביטחוני, הוא אומר כי מדובר בעיר עם ביקושים חזקים למגורים, גם במכירות של דירות חדשות בבעלות וגם בשכירות.
גם רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי הפעילה בנתיבות, מתייחס לעיר שבדרום הארץ ואומר כי "עליית מחירי השכירות בעיר נובעת בעיקר מהיצע דירות שהתמלא, והביקוש שעדיין קיים דוחף את המחירים כלפי מעלה. בשנה וחצי האחרונות כ-100 בניינים שיצאו לשוק בעיר, בעיקר בשכונת נווה שרון, שאוכלסו והתמלאו בשוכרים - ואז הייתה דווקא ירידה במחירי השכירות בעיר. ההיצע נגמר בסביבות החודשים אוקטובר-נובמבר האחרונים, ובהינתן שהביקוש עדיין גבוה ובהיעדר היצע – מחירי השכירות החלו לעלות".
"בשנים האחרונות החלה בנייה רבה בנתיבות, ונכנסו הרבה דירות חדשות לשוק, מה שהיה אמור להוריד את שכר הדירה. מאז ינואר נכנסו לעיר כ-300 משפחות שפונו מהקיבוצים באזור, מה שהאיץ את מחירי השכירות כלפי מעלה"
לדבריו, "סיבה אפשרית נוספת להיעדר ההיצע היא המחסור בעובדים שהביא לעצירת הבנייה החדשה בהרבה אתרים בעיר ושלח רבים לחפש דירות להשכרה. גורם נוסף שמעלה ביקוש לדירות בעיר, הוא המצב הכלכלי המאתגר שהוביל הרבה זוגות צעירים לחפש פתרונות דיור בנתיבות במחירים שפויים יחסית, תוך ניצול הטבות המס שמקבלים בנתיבות, וזה הוביל להגירה חיובית לעיר ודחף גם כן את המחירים כלפי מעלה".
רמי צרפתיצילום: שרית צרפתימבורך כהן, בעלי משרד נדל"ן מבורך בנתיבות, מוסיף כי "בשנים האחרונות החלה בנייה רבה בעיר, ונכנסו הרבה דירות חדשות לשוק, מה שהיה אמור להוריד את שכר הדירה. מאז ינואר נכנסו לעיר כ-300 משפחות שפונו מהקיבוצים באזור, מה שהאיץ את מחירי השכירות כלפי מעלה".
גל קבקוב, יו"ר לשכת המתווכים רמת גן גבעתיים, מציינת כי "הירידות הדרמטיות במחירי שכר הדירה ברבעון הראשון השנה היו בדירות ללא ממ"ד שפשוט נותרו ריקות. הן ננטשו על ידי משפחות עם ילדים שהעדיפו לשלם יותר עבור דירה עם ממ"ד, על ידי צעירים שפשוט עזבו את הדירות וחזרו להורים או על ידי סטודנטים שפשוט לא הגיעו לדירות כי שנת הלימודים האקדמית לא התחילה. היו גם שוכרים שהוקפצו למילואים ופשוט ביטלו חוזי שכירות גם במחיר של קנס, במקום להמשיך לשלם שכר דירה כשהם בחזית".
"מדובר במצב אבסורדי, שבו הדירות הפנויות בר"ג ות"א הן דירות ישנות בלי ממ"ד, ולא יכולנו להכניס את המפונים, שגם כך בטראומה מהמלחמה, לדירות לא ממוגנות. כך נוצר מצב של היצע גדול מאוד של דירות, מה שהוביל לירידות במחירי השכירות"
ניתן היה לחשוב שהדירות הריקות שעומדות להשכרה ישמשו את מפוני המלחמה, אולם קבקוב אומרת כי "מדובר במצב אבסורדי, שבו הדירות הפנויות הן דירות ישנות בלי ממ"ד, ולא יכולנו להכניס את המפונים, שגם כך בטראומה מהמלחמה, לדירות לא ממוגנות. כך נוצר מצב של היצע גדול מאוד של דירות, מה שהוביל לירידות במחירי השכירות, עד כדי כך שהכוח עבר לשוכרים והשיח השתנה. התחושה היא שהשוכרים הבינו שידם על העליונה והוציא את הכעס על עליות המחירים ופשוט קבעו שהחגיגה נגמרה. אם בשנה שעברה הייתי צריכה להתנצל שלא שמרתי דירה כי הביקושים היו מטורפים, הרי שעכשיו המצב היה שונה לחלוטין".
עוד היא מציינת כי "אפילו הדירות הגדולות והיקרות יותר נותרו ריקות, כי למרות שהן כוללות ממ"ד, אנשים פחדו לחתום על חוזים ולבצע שינויים במצב של מלחמה או במקרים שבהם בן או בת הזוג שירתו זמן רב במילואים, לאנשים פשוט לא היה את הקשב לחפש דירות כאלה. תוסיפי לכך את העובדה שזו לא הייתה עונת השכירות, והרי ההסבר לירידות. אני צופה שאחרי פסח ולקראת הקיץ נראה התעוררות בשוק".
