רק ב-4 ערים מתוך 16 שנבדקו ירדו מחירי דירות בנות 4 חדרים ברבעון הראשון של שנת 2023 לעומת הרבעון שקדם לו (הרבעון האחרון של שנת 2022) - כך עולה מבדיקה שערך השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אשר הגיעה לידי ynet.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
מדובר בערים באר שבע, כפר סבא, מודיעין ורמלה. על פי הבדיקה, באשדוד לא חל שינוי במחירים בשלושת החודשים הראשונים של השנה, ואילו בשאר 11 הערים שנבדקו מחירי דירות 4 חדרים טיפסו בינואר-מרץ, זאת חרף ההאטה בהיקף העסקאות בשוק הנדל"ן בתקופה האחרונה ולמרות ירידות המחירים שנרשמו במדד מחירי הדיור האחרון של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס).
מדובר בבדיקה המבוססת על שיטת העבודה שהייתה נהוגה בלשכת השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, שדנוס עורך מדי רבעון מאז 2016, אשר יש מי שטוען שהיא מדויקת יותר מהסקירה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). באותה שנה החליט שר האוצר דאז, משה כחלון, להפסיק את השיטה - ולהותיר את הנתונים על מחירי הדיור ללמ"ס בלבד. ההבדל בין ניתוח הנתונים לפי שיטת השמאי הממשלתי לבין שיטת הלמ"ס נעוץ במשתנים שנבחנים. בבדיקה של דנוס נבדקות רק דירות בנות 4 חדרים ב-16 ערים קבועות. בבדיקה של הלמ"ס נבדקים כל טיפוסי הדירות בכל היישובים בארץ.
דנוס מסביר כי "לנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות ורמת ההטרוגניות הרבה במאפייניהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית. לפיכך, לא נסקרו דירות 5 חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות, והן בשל השונות ברמת הבנייה של דירות אלה, שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאוד. ניתוח מגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה".
אוהד דנוסצילום: שחר שירזידנוס מוסיף כי "גם דירות קטנות בנות 3 חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות ברוב הערים, וקיימת שונות רבה במאפייניהן, אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן. דירות 4 חדרים בבנייה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר. לפיכך, דירות אלה (חדשות ויד שנייה) נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות".
עוד הוא מציין כי "מהסקירה נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת), עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס, וכן נופו עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן (עסקאות מחיר למשתכן ומבצעי מכר רחבי היקף וחד פעמיים החריגים לשוק הנדל"ן באותו היישוב). בסך הכל נותרו במדגם 2,852 עסקאות לניתוח ב-16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה".
נתוני הבדיקה של דנוס מפתיעים, אם כי הם מתיישבים עם הנתונים שפרסמה הלמ"ס בסוף השבוע האחרון, שמצביעים על התאוששות בהיקף העסקאות למכירת דירות חדשות בחודש מרץ לעומת פברואר. גם נתוני בנק ישראל הציגו עלייה בהיקף נטילת המשכנתאות במרץ לעומת החודש שקדם לו. האם המשמעות היא שמחירי הדיור, שירדו בתחילת השנה לראשונה מאז הקורונה, כבר בדרך להיפוך מגמה? את התשובה הרשמית נגלה היום, עם פרסום מדד מחירי הדיור לחודשים פברואר-מרץ של הלמ"ס.
על פי הבדיקה של דנוס, בסך הכול טיפסו מחירי דירות 4 חדרים בחודשים ינואר-מרץ 2023 בשיעור של 2.4% לעומת שלושת החודשים שקדמו להם. בחישוב שנתי מדובר בעלייה של 18.4% במחירי דירות 4 חדרים ברבעון הראשון של 2023 לעומת הרבעון הראשון של 2022. עוד עולה מהבדיקה כי ברבעון הראשון חלה עלייה של כ-29% במכירת דירות 4 חדרים לעומת הרבעון הקודם (אם כי ביחס לרבעון המקביל אשתקד מדובר בירידה של כ-37%).
הרצליה מובילה
המובילה בעליות המחירים היא העיר הרצליה, עם זינוק של 10% לסכום של 3.6 מיליון שקל. אחריה חולון עם עלייה של 9% לסכום של 2.5 מיליון שקל. במקום השלישי ברשימה הערים נתניה, עם עלייה של 7% לסכום של 2.12 מיליון שקל, וחיפה עם עלייה של 7% לסכום של 1.61 מיליון שקל. בתל אביב ובירושלים טיפסו המחירים ב-3% לסכומים של 3.77 מיליון שקל ו-2.71 מיליון שקל בהתאמה.
עוד ברשימה: רחובות, ראשון לציון ופתח תקווה, שם מחירי דירות 4 חדרים עלו בשיעור של 2% לסכומים של 2.38 מיליון שקל, 2.37 מיליון שקל ו-2.34 מיליון שקל בהתאמה. באשקלון ובאילת עלו המחירים ב-1% לסכומים של 1.62 מיליון שקל ו-1.61 מיליון שקל בהתאמה. באשדוד, כאמור, לא חל שינוי והמחיר לדירת 4 חדרים עמד ברבעון הראשון של השנה על סכום של 1.85 מיליון שקל.
ב-4 ערים, כאמור, נצפתה ירידה במחירי הדיור: רמלה (ירידה של 3% לסכום של 1.63 מיליון שקל); באר שבע (ירידה של 2% לסכום של 930 אלף שקל); מודיעין (ירידה של 2% לסכום של 2.97 מיליון שקל); וכפר סבא (ירידה של 1% לסכום של 2.78 מיליון שקל).
בחישוב שנתי, בכל הערים נרשמו עליות מחירים בקרב דירות 4 חדרים ברבעון הראשון של השנה לעומת הרבעון המקביל אשתקד, למעט באר שבע, שם נרשמה ירידה של 7%. מודיעין מובילה בזינוק של 45% במחירי דירות אלה, ולדברי דנוס מדובר בנתון "יוצא דופן שממשיך להדגיש את היעדר ההיצע בעיר והשפעתו על השוק". אילת, הרצליה, חולון, כפר סבא, פתח תקווה וראשון לציון הציעו עליות שנתיות של מעל 20%. בירושלים, חיפה, אשקלון, רחובות, נתניה ואשדוד נרשמו עליות של מעל 10% ועד 19%. בתל אביב חלה עלייה של 9% וברמלה של 3%.
"התקופה החריגה בשוק הנדל"ן המשיכה גם ברבעון הראשון של השנה, לאחר שמחירי דירות 4 חדרים המשיכו לעלות למרות המשך העלאות הריבית, הן ביחס לרבעון הקודם והן ביחס לרבעון המקביל אשתקד. זאת, בזמן שכמות העסקאות החלה להתאושש, בעיקר ברבעון הראשון (אותה כמות עסקאות כמו במקביל לו אשתקד), ונראה כי המגמה של 'רק החזקים שורדים ומשלמים' ממשיכה", מסכם דנוס.
