ענף הנדל"ן רווי מונחים ומושגים מקצועיים שלא כולנו מכירים - אולם בניגוד לענפים כלכליים אחרים, רבים מאיתנו ייתקלו במהלך החיים בחלק מהם: בין אם נקדם פרויקט תמ"א 38 או נתלבט לגבי פינוי בינוי. אז רגע לפני שאתם מתכננים את הצעד הבא שלכם מול היזם - בדקנו מה זה בדיוק מכפיל בנייה ומיהם הדיירים הסרבנים.
לצורך הכנת המדריך נעזרנו בעו"ד דקלה מוסרי טל, בעלי משרד מוסרי טל-עורכי דין ולשעבר יו"ר ועדת ערר מחוז חיפה; עו"ד צבי שוב, שותף במשרד עוה"ד שוב ושות'; עו"ד דורון אריאל, מייסד פירמת דורון אריאל ושות'; ועו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה ובעלת משרד ענת בירן - עורכי דין.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
תמ"א 38
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שאושרה בשנת 2005 ומטרתה לייצר תמריצים כלכליים לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה על ידי הענקת זכויות בנייה מוגדלות וכן קיצור ההליכים הבירוקרטיים לקבלת היתר בנייה ובכך לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם.
התוכנית עברה מספר תיקונים אך בשנים האחרונות לאור ביקורות על כך שהתוכנית אינה יוצרת כדאיות כלכלית לחיזוק מבנים בפריפריה, ובמרכז הארץ היא יוצרת כשלים תכנונים ומחסור בתשתיות הוחלט במועצה הארצית לתכנון ובנייה לבטלה.
פינוי בינוי
פינוי בינוי הוא תהליך של התחדשות עירונית, שבו הורסים בניינים ישנים ובונים במקומם בניינים חדשים. בתקופת ההריסה והבנייה בעלי הדירות מפונים לדירות חלופיות.
הכדאיות הכלכלית לפרויקטים מגיעה מתוספת זכויות שניתנות לבעלי הדירות במסגרת התוכנית ומוקנות ליזמים שמבצעים בפועל את הבנייה.
בינוי פינוי
בינוי פינוי הוא פרויקט התחדשות עירונית במסגרת פינוי בינוי אך במסגרתו קיימת קרקע סמוכה נוספת ליזם או לרשות המקומית המאפשרת בנייה של בניינים על קרקע פנויה , העברת בעלי הדירות לבניינים החדשים ורק לאחר מכן הריסת הבניין הקיים.
מכפיל הבנייה
על מנת לייצר כדאיות כלכלית לפרויקט מכפיל הבנייה קובע כמה דירות חדשות ניתן לבנות במסגרת התוכנית ביחס לדירות שיהרסו. ככל שערך הקרקע נמוך יותר נדרש מכפיל גבוה יותר. בעוד שבאזור המרכז המכפיל עומד על פי 3 הרי שבאזורי הפריפריה יש תוכניות בהן נדרש מכפיל של 6 או 7 .
דייר סרבן
בעל דירה בבית משותף שמסרב למכור את זכויותיו בדירתו ליזם לשם ביצוע עסקת פינוי ובינוי או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים. רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ שהסכים לעסקה, יכול לתבוע דייר זה על הנזק הכלכלי הנגרם מסירובו או לדרוש אכיפת ביצוע כנגדו. בהתייחס לעסקת פינוי בינוי, החוק קובע מפורשות באילו תנאים הסירוב ייחשב סביר.
כדאיות כלכלית
כדי לממן את עלויות הריסת הבניין והקמתו מחדש או לחילופין חיזוק ומיגון המבנה הקיים, מעניקה המדינה לבעלי הזכויות במבנה זכויות בנייה אותן הם מוכרים ליזם בתמורה לביצוע העבודות. היזם בוחן האם ישנה כדאיות כלכלית עבורו על ידי ניתוח כלכלי של הפרויקט הכולל בין היתר את מספר יחידות הדיור הקיימות, שווי מטר רבוע באותו אזור, ובחינה של כמות יחידות דיור נוספות (מעבר ליחידות הדיור שהיזם יבנה עבור בעלי הדירות הקיימות) שיידרשו על מנת לכסות את עלויות הפרויקט ויצירת רווח ליזם.
סעיף 23 לתמ"א 38
סעיף זה בהוראות תמ"א 38, מאפשר לרשות המקומית להוסיף, להוריד או לשנות מההוראות הקבועות בתמ"א 38. הוראות אלו ייקבעו במסגרת תוכניות מפורטות, באופן המותאם לתחומה ולצרכיה של רשות מקומית, ואשר יאושרו על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. לדוגמא תוכניות רובע 4 ורובע 3 בתל אביב וכן תכנית מס' ח/619 בחולון, הן תוכניות המבוססות על תמ"א 38 בהתאם לסעיף 23 ורשויות נוספות נמצאות בהליכים שונים של אישור תוכניות דומות. חלק מהתוכניות אינן כרוכות בתוקפה של תמ"א 38 כך שכאשר תמ"א 38 תפוג סופית, הן יהוו את הבסיס להתחדשות בניינית.
פינוי בינוי במסלול יזמים
מסלול זה מתמרץ תהליכי התחדשות עירונית בפרויקטים של פינוי בינוי או המבוצעים ביוזמת השוק הפרטי. במסלול זה, יזמים מתקשרים עם בעלי דירות ומקדמים את התכניות ואת המהלכים הדרושים לצורך מימוש הפרויקטים.
פינוי בינוי במסלול רשויות
מסלול זה מתמרץ תהליכי התחדשות עירונית בפרויקטים של פינוי בינוי המקודמים על ידי רשות מקומית. במסלול זה, הרשות המקומית היא המקדמת את התכנית למתחם ופועלת לארגון הדיירים ולשיתופם בתהליך. הרשות עשויה לזכות בתמיכה ומימון לקידום התכנית מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לאחר אישור התוכנית הדיירים עורכים מכרזים אל מול יזמים לביצוע התוכניות.
קרקע משלימה
קרקע פנויה בבעלות המדינה, המוקצית לטובת שיפור הכדאיות הכלכלית של פרויקט פינוי בינוי, אשר אינו יכול לשאת את כלל יחידות הדיור החדשות הנדרשות כדי לייצר את מכפיל יחידות הדיור הנדרש. בקרקע פנויה זו, יכול היזם לבנות יחידות דיור נוספות שישלימו את הכדאיות הכלכלית למתחם פינוי בינוי המקורי. ישנם מספר מנגנוני הקצאה לקרקע משלימה אשר נקבעו על ידי רשות מקרקעי ישראל בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
תקן 21
תקן שמאי המנחה את אופן חישוב הכדאיות הכלכלית בתוכניות פינוי- בינוי ואת תוספת זכויות הבנייה הנדרשת בכדי להפוך את התכנית לכדאית מבחינה כלכלית עבור היזם.
היטל השבחה בהתחדשות עירונית
היטל ההשבחה מגלם את הפער בשווי המקרקעין בין מצבים תכנוניים שונים והוא מוטל על בעל הקרקע/הזכויות. ככלל היטל השבחה הוא 50% מן ההשבחה שנגרמה למקרקעין עקב הליך תכנוני. בתוכניות להתחדשות עירונית רשאית כל וועדה מקומית לקבוע את גובה היטל ההשבחה שינוע בין 0 ל- 50%. בנוסף, נקבע לאחרונה שבתוכניות מכוח סעיף 23 בתנאים מסוימים, יוטל היטל השבחה על מוכר נכס.
המפקח על הבתים המשותפים
גוף שיפוטי הפועל בלשכות המקרקעין ברחבי הארץ, ומסייע לפתירת סכסוכים בין בעלי דירות בבתים משותפים. בסמכותו לפסוק פיצויים לצד הנפגע, להוציא צווי מניעה או צווים לביצוע. המקרים הנפוצים המגיעים לפתחו בשנים האחרונות – התנהלות בין שכנים בתמ"א 38, תביעות "דייר סרבן" בהליכי פינוי בינוי, סכסוכים בעקבות מטרדי רעש, סכסוכים הנוגעים לנזק לרכוש מגורם חיצוני, סכסוכים על רכוש משותף ועוד.
קו בניין
קו שנקבע בתקנות התכנון והבנייה כגבול לבנייה במגרש כלשהו, שלא ניתן לסטות ממנו למעט בהקלה מתוכנית. זהו קו שמהווה את המרווח שבין התחום עליו מותר להקים בניין על המגרש לבין גבולותיו. קו בניין קדמי - הוא המרחק בין במבנה לבין גבול המגרש הגבול ברחוב. קו בניין צדדי או אחורי מגדיר את המרחק בו יש לבנות את הבניין כלפי גבולות המגרש הצדדים או האחורי.
