בצל רעשי האדמה שפקדו בימים האחרונים שוב את ישראל, כשבועיים לאחר רעידות האדמה הקטלניות שגבו עשרות אלפי חיי אדם בטורקיה ובסוריה, נשאלת השאלה האם תמ"א 38, תוכנית המתאר למיגון מבנים מפני רעידות אדמה, כאן כדי להישאר. הפעולות האחרונות בכנסת מעידות כי ייתכן שכן. אך אם תמ"א 38 אכן תוארך, הממשלה תצטרך להשיב על השאלה הקשה: האם התוכנית במתכונתה הנוכחית יכולה לפתור את בעיית המבנים המסוכנים בישראל ביישובי הפריפריה, שם אין כדאיות כלכלית לקידום פרויקטים כאלה.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
על פי נתונים של אגף התחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, בישראל נבנו עד שנת 1980 כ-80 אלף מבנים עם אומדן של 800 אלף יחידות דיור, כאשר הוגשו בקשות לחיזוק עבור כ-100 אלף דירות בלבד. לגבי מחצית מהבקשות כבר ניתנו אישורי בנייה, אך ביישובי הפריפריה, שם הסיכון הגבוה ביותר לרעידות אדמה, ניתנו אישורי בנייה בודדים בלבד.
1 צפייה בגלריה
אישורי בנייה בודדים לחיזוק מבנים בפריפריה. פרויקט תמ"א 38 במרכז הארץ
(צילום: מתן טורקיה)
תמ"א 38 מבוססת על מתן הטבות מס לדיירים וליזמים, והטבות אלו הן שיוצרות את הכדאיות הכלכלית לקידום הפרויקטים. במסגרת עסקאות אלה, הדיירים בבניין מוכרים למעשה ליזם את זכויות הבנייה הנוספות בבניין, בתמורה לחיזוק הבניין או הריסתו ובנייתו מחדש. כדי להאיץ את העסקאות, חוק מיסוי המקרקעין קבע כי בעלי הדירות זכאים להקלה משמעותית בתשלום מס שבח על התמורה שמעניק להם היזם, בתמורה לזכויות הבנייה הנוספות. ללא הקלה זאת, הפרויקטים אינם כדאיים.
השבוע, בתום תקופה ארוכה של חוסר ודאות בענף הנדל"ן, הממשלה החדשה פעלה להארכת תוקף הקלות המס לפרויקטים של תמ"א 38, לאחר שוועדת הכספים של הכנסת אישרה לקריאה שנייה ושלישית להאריך את תוקף הטבות המס בתוכנית, במסגרת חוק מיסוי מקרקעין, עד למאי 2026.
יו"ר הוועדה, ח"כ משה גפני, אמר כי "אנחנו בתקופה בה יש חשיבות עליונה לחזק מבנים. אנו מביעים מורת רוח מכך שתוכניות אלה לא באות לידי מימוש בפריפריה, במקומות שמועדים לסיכון, וקוראים לממשלה לנקוט פעולות אקטיביות של חיזוק המבנים באזורים אלה. זה לא הגיוני שאנו ממקדים את הסיוע במרכז הארץ שם יש כדאיות כלכלית, לעומת מקומות אחרים בפריפריה שגם צריכים את החיזוק, ושם עדיין אין התנעה של הפעילות הזו".
יו"ר ועדת הכספים: "לא הגיוני שאנו ממקדים את הסיוע במרכז הארץ שם יש כדאיות כלכלית, לעומת מקומות אחרים בפריפריה שגם צריכים את החיזוק, ושם עדיין אין התנעה של הפעילות הזו"
בסוף דצמבר 2021 פקע תוקפן של הטבות המס, נעשו מספר ניסיונות להאריך את תוקפן בחקיקה, אולם בשל החלפת הכנסת תוקף ההטבות לא הוארך ויצר אי ודאות בשוק. באוגוסט 2022 פרסמה רשות המיסים החלטה שאפשרה לדיירים וליזמים לחתום על הסכמים לביצוע עסקות מכוח תמ"א 38, ולהסתפק בשלב ראשוני בהגשת הודעה על ביצוע העסקה, מבלי להגיש הצהרה המחייבת בתשלום מס שבח ומס רכישה, עד לאוקטובר 2023.
לפני כשבוע הפתיע נציג משרד הפנים בדיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה, כשאמר שבמשרד שוקלים להאריך את תוקפה של תמ"א 38. את הדברים אמר היועץ למנכ"ל משרד הפנים, יוסף חיים שמחון. הוא ציין כי במשרד בוחנים את הארכת תוקפה של התוכנית, שאחרי הארכה של שנה שאמורה להסתיים בחודש אוקטובר הקרוב. הוא הוסיף כי במשרד מודעים לכך שתמ"א 38 מספקת פתרונות בעיקר לתושבי מרכז הארץ, אך ציין כי גם נושא הפריפריה מונח על שולחן המנכ"ל, וכי בכוונת המשרד לפעול בהקשר זה.
החלופה לתמ"א נקראת חלופת שקד על שמה של שרת הפנים היוצאת, איילת שקד, והיא ספגה ביקורת רבה. בין היתר נטען כי הבעייתיות בחלופה היא שהיא מטילה סמכות גדולה בידי הרשויות המקומיות, שלעיתים נוטות שלא לאשר פרויקטים מסוג זה כדי לא להעמיס על תשתיות העיר.
"מאפשרת רווח ליזמים אבל אינה פתרון לחיזוק מבנים"
עו"ד דקלה מוסרי טל, בעלי משרד מוסרי טל עורכי דין ויו"ר ועדת ערר מחוז חיפה לשעבר, סבורה כי המדינה והרשויות עדיין לא ערוכות לחלופת שקד, ולכן חובה לאפשר המשך של תמ"א 38. "כולנו עדים היום להשפעה של רעידת אדמה חזקה", היא אומרת ל-ynet.
עו''ד דקלה מוסרי טלצילום: דקלה שילדבריה, "ברוב הערים שבהן הייתה תמ"א 38 אינטנסיבית, כבר ערכו מסמכי מדיניות ותוכניות התחדשות כוללניות או תוכניות כוללניות, כך שממילא מסומנים בהן המגרשים שרק בהם ניתן לבצע התחדשות מגרשית. הפתרון הוא לא להרוג את תמ"א 38 אלא לעודד את כל הערים לאשר תוכניות שמרסנות אותה בהתאם לצרכים והאפשרויות בכל תחום תכנון ועיר".
אלא שאם שואלים את צחי כץ, יו"ר איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים ומהנדס העיר מודיעין, תמ"א 38 אינה מהווה את הפתרון הראוי למיגון מבנים מפני רעידות אדמה. בראיון לתוכנית "כסף חדש" ב-ynet radio אמר כץ כי "התמ"א הפכה להיות כלי נדל"ני מובהק, שבסופו של דבר עשתה רווחים יפים להרבה יזמים - אבל לא היוותה פתרון לחיזוק מבנים. באיגוד מהנדסי התשתיות, שהם הגוף המקצועי לעניין זה, יגידו שהתמ"א שמוסיפה קומות - מחלישה את היסודות ואת הבניינים, כי אין מספיק מידע לגבי שאלות כגון מה טיב הבטון של הבניין, איזה ברזל יש בתוכו. בפועל, לוקחים בניין ומוסיפים לו עומס".
כץ ציין כי "התמ"א באה לתת תמריץ ליזמים, אבל בסופו של דבר עדיף לחזק בניין בלי להוסיף לו קומות". בכל מקרה, הוא הוסיף כי ליישובים המצויים בקו השבר הסורי-אפריקאי היזמים לא מגיעים, למרות שאם תהיה רעידת אדמה – הנזק הראשוני יהיה ביישובים אלה. במסגרת השביתה היום של השלטון המקומי, דורשים באיגוד המהנדסים מהממשלה להסדיר את סוגיית חיזוק המבנים בחקיקה. "בחוק ההסדרים יש הרבה גחמות של הרבה שרים, מה יקרה יום אחרי רעידת האדמה?".
"הרשויות המקומיות מתריעות על כך שנים", המשיך כץ, "המדינה לא רוצה להשקיע בזה כסף אז היא לא הכניסה את הסוגייה לחוק ההסדרים. אני מהנדס העיר מודיעין, סביר להניח שנהיה כמו אותה עיר בטורקיה שלא קרס בה שום דבר ברעידת האדמה, כי העיר בנויה כולה לפי תקן רעידות אדמה, שכן היא התחילה להיבנות באמצע שנות ה-90 של המאה הקודמת – הרבה אחרי שהתקן אושר. לכן אנחנו לא מבקשים אפילו חיזוק בכל הארץ - בראש ובראשונה ביישובי השבר הסורי-אפריקאי".
