הפקקים חזרו – ובגדול. את תמונות הכבישים הריקים של סגרי הקורונה מחליפים פקקים אינסופיים כמעט בכל מקום באזור המרכז. כבר אין שעה נכונה לצאת מהבית או זמן שבו אפשר לנוע מנקודה לנקודה ולדעת בוודאות שהכביש פנוי. נכון, הרכבת הקלה מתקרבת. על־פי נת"ע, בסוף השנה הנוכחית הקו האדום כבר אמור להיות פעיל. האם זה מה שיקל את העומס הגדול? במקביל, האם כולם גם משלימים את עומסי התנועה הכבדים כמציאות ומתחילים לקחת זאת בחשבון בבחירת מקום מגורים? האם זה גורם להם להתפשר על דברים אחרים, שפעם היו חשובים יותר? יצאנו לבדוק כיצד משפיעים הפקקים האינסופיים על ענף הנדל"ן.
"אין ספק שהתשתיות כרגע לא עומדות בקצב עומסי התנועה", כך שרון בן צבי יועצת אסטרטגית לחברות נדל"ן, "אומנם בממשלה מנסים לתעדף את ההשקעות בתחבורה הציבורית במטרה להסיר מכוניות פרטיות מהכבישים הצפופים, אך יחלפו שנים עד שנרגיש שיפור אמיתי, ועד אז יהיו חייבים לנקוט צעדים מקלים כדי להוביל את הנהגים לעבור לתחבורה ציבורית כבר ועכשיו או למצוא מקומות תעסוקה מחוץ למרכז. הבעיה המרכזית היא שככל שאין הסעת המונים סבירה, כמות כלי הרכב הפרטיים עולה באופן אובייקטיבי ועימם הפקקים. בשנים האחרונות חל זינוק ברכישת כלי רכב פרטיים. שנת 2021 שברה את שיא כל הזמנים עם קרוב ל־300 אלף רכישות חדשות. הביקוש עלה ועוד עולה על ההיצע, וכך העומס, ההזמנות והעיכובים בהזמנת רכבים חדשים הובילו לכך שגם מלאים של כלי רכב משומשים, שהיו מוחזקים בידי חברות טרייד־אין וליסינג, מוצעים היום לכל המרבה במחיר. עובדתית, כמעט כמו בדיור, מחירי רכבים מיד שנייה נוסקים ועולים היום על מחירי היד הראשונה, והכול נחטף. לזה תוסיפו את הגידול המואץ באוכלוסייה ובעיור, ומכאן אנחנו יכולים רק לנחש את כמויות הרכבים שימשיכו להציף את הכבישים עוד השנה ושנים קדימה. מן הצד השני, גם כאן כמעט כמו בדיור, קצב הקמת הכבישים החדשים בארץ נחתך, הסעת ההמונים שבאופק עוד רחוקה, אלטרנטיבות אין, עבודות התשתית שבעיצומן רק מגבירות על העומס הקיים, והפקקים אינסופיים. נכון לעכשיו נראה שהצפי לטווח הקרוב הוא פקק אחד ארוך ואין סופי, וכדאי לכל אחד מאיתנו להפנים שזה המצב, והוא לא עומד להשתנות".
ואכן נראה שרבים כבר מפנימים את המצב הקיים ומנסים להתאים את הפתרון לבעיה. חלק מהפתרון הוא פשוט לנסות ולדלג מעל הפקקים וזאת באמצעות מגורים בסמיכות למרכזי תעסוקה. עד כמה הדבר הפך לנפוץ בתקופה האחרונה? על־פי המחירים והביקוש, לא מעט. שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין ערכה בדיקה, המבוססת על נתוני רשות המיסים והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שבדקה את מחירי הדירות בשכונות הסמוכות לאזורי התעסוקה בשנת 2021 ומצאה כי הם גבוהים משמעותית מהמחיר הממוצע לדירה בעיר. "הממצאים מגוונים", כך בוגין, "כאשר בחלק מהיישובים נרשם פער עצום. ברמת גן למשל, נבחנו שתי שכונות שסמוכות כל אחת לאזור תעסוקה אחר. שכונת הראשונים הסמוכה לאזור הבורסה מציגה פער של למעלה ממיליון שקל במחיר (כ-40%) ביחס לשאר העיר. שיכון ותיקים הנמצא בקרבת אזור ה-BBC (אזור התעסוקה של בני ברק) מציג פער של כמעט מיליון שקל (כ־37%). בחיפה שכונת נווה פרס הצמודה למת"מ מציגה פער של כ־400 אלף שקל (כ־30%). ברחובות הסכומים כמעט זהים ופתח תקווה עם פער של כ־330 אלף שקל בין שכונה הסמוכה לאזור תעסוקה ובין שאר העיר".
בבדיקה בחנה בוגין גם את מתחם האלף בראשון לציון, שכונה עתידית הנבנית בימים אלו ותוכננה כשכונת עירוב שימושים מודרנית המשלבת בין תעסוקה, מסחר, מגורים, מלונאות, תיירות ועוד. אף שהשכונה טרם הוקמה, נראה כי מחירי הדירות שנמכרו על הנייר בשלבים המוקדמים של השיווק מציגים פער של כחצי מיליון שקל וכ־24% לעומת מחירי הדירות בשאר העיר. חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים הבונה את פרויקט המשרדים MILLENNIA במתחם, מציין בהקשר לממצאי הבדיקה: "אנו רואים כיום שמערך השיקולים של חברות ובעלי עסקים היכן למקם את משרדיהם נשען על קרבה למקום מגורי העובדים ונגישות תחבורתית נוחה ומהירה למקום העבודה. לפי איגוד יבואני הרכב בישראל, בשנת 2021 עלו על כבישי ישראל למעלה מ־300 אלף מכוניות. הגידול הניכר משפיע בצורה ישירה על עומסי התנועה והזמן הרב שבו אנו נמצאים בכבישים. מעבר להפסד הכספי העצום למשק, זה יוצר תסכול בקרב העובדים והמעסיקים. העובדה שמחירי הדירות במתחם ה־1000 בשלבי הפריסייל כבר עוקפים בפער משמעותי את המחיר הממוצע בראשון לציון, אינה מפתיעה. המתחם נחשב לאחד מאזורי התעסוקה היחידים בישראל הנמצא על ציר תחבורתי מרכזי, אשר משלב בין מספר אמצעי הסעת המונים, החל ברכבת ישראל, נתיבי איילון, כביש 431 וקווי רכבת קלה עתידיים - האדום והירוק. הפוטנציאל הגלום במתחם טרם מומש במלואו".
"אנשים לא מוכנים לשלם את מחיר הזמן והדלק שהם מפסידים בעמידה בפקקים"
בחזרה לבדיקה שערכה שמאית המקרקעין והמשפטנית בוגין - לדבריה, "נראה כי הביקוש למגורים בסמוך לאזורי תעסוקה עולים בקרב אנשים, שכבר לא מוכנים לשלם את מחיר הזמן והדלק שהם מפסידים בעמידה בפקקים הבלתי נגמרים למקום העבודה. בשכונות רבות הנמצאות בסמיכות לאזורי תעסוקה נמצא, שמחירי הדירות גבוהים במובהק מהממוצע העירוני. מגמה זו צפויה לתפוס תאוצה נוספת במרכז גוש דן, ככל שנתקרב למועד שבו יחויבו בתשלומי אגרת הגודש המתוכננת להיכנס לתוקף בשנת 2025. ניתן לראות באופן מוחשי כיצד אזורי תעסוקה מוצלחים יוצרים נחשקות לשכונות הסמוכות אליהם".
נציין, כי בין הנתונים ניתן למצוא גם נתון המעיד על הפרש שלילי בין דירה שנמצאת בקרבת מתחם תעסוקה, למחיר הממוצע בעיר, וזאת בחולון. בנוגע לנתון זה מסבירה בוגין: "המצב בחולון שונה במעט משתי סיבות: ראשית מדובר באזור תעסוקה יחסית חדש, שטרם מיתג את עצמו. כמו כן קריית שרת היא שכונה ותיקה, ולכן מחירי הדיור שם נמוכים ביחס לשאר העיר. יחד עם זאת, ככל שאזור התעסוקה ימתג עצמו וימשוך חברות גדולות, אני צופה שתהיה לכך גם השפעה ישירה על השכונה, וככל הנראה, היא תהפוך ליעד נדל"ני של יזמים שיבינו את פוטנציאל הקרבה לאזור תעסוקה".
אירית הופר־שרייבר, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת אינהאוס שיווק נדל"ן: "ההשלכות של משבר התחבורה החמור היא דו־כיוונית, ואלו משפיעות הן על שוק המגורים והן על שוק המשרדים. מצד אחד ראינו את העלייה החדה במחירי הדירות בתל אביב וגוש דן, באזורים שבהם ניתן לוותר על הרכב הפרטי כדי להגיע למוקדי התעסוקה באזור, וזו ההתפתחות היותר צפויה של המשבר. אך במצב כל כך קשה של תשתיות התחבורה, מתפתחת תופעה נוספת, שאותה ספק אם מישהו צפה מראש, והיא עלייה חדה בביקוש לשטחי תעסוקה ומסחר הממוקמים הרחק מחוץ לגוש דן, בערים כמו מודיעין, נתניה, רעננה או ראש העין. בכולן אנו מזהים עלייה חדה הן בשיעור האכלוס והן במחיר למ"ר. מדובר בנתון מפתיע, שכן לכאורה, מדובר ב'ערי שינה' מובהקות, תושב מודיעין שנדרש להגיע מדי יום למקום עבודתו בתל אביב או בירושלים, נדרש למעשה לאבד בין שעתיים לשלוש ביום, כל יום, בכבישים. את המחיר הזה מבינים היטב בעלי עסקים וחברות אשר מעדיפים לוותר על פרסטיז' הנלווה למשרדים בערים הגדולות וקובעים את מושבם באזורים נגישים ונטולי עומס תחבורתי משמעותי".
ומה עם הרכבת הקלה? או תחבורה ציבורית באופן כללי? עו"ד עידן בן־עמי, ממשרד עורכי הדין צבי שוב המתמחה בנדל"ן, תכנון ובנייה, סבור כי עוד ארוכה ואיטית במיוחד הדרך לפתרון התחבורתי. לדבריו, "למרות תהליכי תכנון וביצוע רבים לשיפור מערך התחבורה, מרביתם נמצא בשלבים ראשוניים, וספק אם יש בהם כדי להשפיע בטווח הקצר. כך למשל, ככל שהקו האדום של הרכבת הקלה ייפתח כמתוכנן (סוף 2022), מסתמן בעת הזאת שזה יקרה באופן חלקי. לגבי הקווים הסגול והירוק של הרכבת הקלה, פתיחתם המשוערת צפויה רק בשנים 2028-2027, וקווי רכבת המטרו עדיין נמצאים בשלבי תכנון ורחוקים שנות אור מביצוע. בינתיים השימוש בתחבורה הציבורית מוגבל, בין היתר משום שתחנות רכבת ואוטובוס נבנו מחוץ לאזורי המגורים, כך שהציבור נאלץ להשתמש ברכב פרטי כדי לעשות שימוש בתחבורה הציבורית, שכלל אינה צפויה לפעול בשבת ואינה מהווה תחליף מלא לרכב הפרטי. בנסיבות אלו ובשלב זה איננו עדים להגירה משמעותית מהמרכז על רקע שיפורי התחבורה, אם בכלל, והמצב בדרכים מלמד כי הציבור אינו שש לוותר על הרכב הפרטי או להעתיק את מקום עבודתו או מגוריו בשל תחבורה ציבורית עתידית".
הפתרון? שבילי אופניים, עירוב שימושים והטבות מס
"כבר היום אנחנו פוגשים את המהפכה התרבותית־תחבורתית המתחוללת במספר ערים מרכזיות", כך אדריכל דיויד סוקט, סמנכ"ל תכנון באפריקה ישראל מגורים, שבוחר דווקא את הזווית האופטימית. "ירושלים ותל אביב, אך לא רק הן, מבינות היטב את כוחה של תשתית תחבורתית מגוונת – מרמת הטיפול בנוחות ההליכתיות, דרך פיתוח שבילי אופניים וקידום אמצעים שונים המושכרים לתחבורה אישית, ועד לפיתוחה של מערכת תחבורה ציבורית איכותית ויעילה. במקביל לכך רשויות אלו מיישמות תקן חניה מופחת (ולעיתים אפילו תקן אפס) וצמצום משמעותי של החניות והנתיבים לרכב הפרטי במרחב הציבורי. כל זה כחלק מהצורך הדחוף לצמצם שימוש ברכב הפרטי. אפריקה ישראל מגורים מקדמת ואף אכלסה כבר פרויקטים, המיישמים מדיניות זו במספר ערים - פרויקטים אינטנסיביים, הכוללים עירוב שימושים, תקן חניה מופחת, רובוטים אוטומטיים לחניונים, חניות לאופנועים ועוד. מתברר שגם ציבור רוכשי הדירות הוא שותף מלא למהפכה התרבותית, וישנה נכונות גדולה בקרבו לאמץ את 'עסקת החבילה', הכוללת מגורים באזורים אורבניים שוקקי חיים לצד גמילה מסוימת מהשימוש ברכב הפרטי. עקב כך נוצרים גם פתרונות יצירתיים, הכוללים קבוצות ווטסאפ של דיירי הבתים המשותפים להשאלת מקומות חניה, רכישת מקומות חניה תת־קרקעיים לאופנועים ופתרונות חדשניים נוספים שמותירים את הרכב הפרטי מאחור. לצד זאת לא ניתן להתעלם מהעובדה שבערים שבהן התחבורה הציבורית עדיין פחות מפותחת, נגזר על ציבור רוכשי הדירות לעת עתה להמשיך ולהישען על רכבם הפרטי – יחד עם זאת, ברור שהמהפכה כבר כאן, והציבור בשל לה".
4 צפייה בגלריה
"ערים מרכזיות מבינות היטב את כוחה של תשתית תחבורתית מגוונת". שבילי אופניים
(צילום: shutterstock)
גם לבן צבי פיתרון אפשרי, שעל המדינה להידרש לו: "לדעתי, יש להעניק הקלות מס מוגברות לעובדים 'מקומיים', כדי שלא יחפשו להיכנס מדי בוקר למרכז. כך יתאפשר לייצר מקומות תעסוקה אטרקטיביים בתנאים אטרקטיביים לתושבים המקומיים ולחברות, ולחזק את הערים הללו. כדאי גם לחכות לרכבים האוטונומיים, שיפעילו בינה מלאכותית ויפעלו כרובוטים להסעות המוניות מתוכננות, שיידעו לתכנן את זמני הנסיעה בוויסות מונע עומסים וללא צורך בחניה, כי גם מקומות החניה הם סוגייה בפני עצמה, שרק תחריף עם השנים. זאת לנוכח היתרי הבנייה והתקנים החדשים, כאשר אין חניה בבניינים פנימה, והחניות שבחוץ תופסות מרחבי תנועה, שגורמים אף הם לעומסים ולפקקים".
