הימים הנוראים - אלו הם הימים שבין ראש השנה ליום כיפור. ימים של סליחות, ימים קשים. אם שואלים את אנשי ענף הנדל"ן, אנחנו לא נמצאים בימים נוראים, אלא בחודשים נוראים. ולא צריך לשאול, מספיק להציץ בחלק מהדוחות הכספיים כדי להבין שיש בעיה, ולקרוא את הדוחות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וגם של אגף הכלכלן הראשי באוצר כדי להיווכח שנתונים כאלה לא ראינו כאן עשרות שנים.
נכון לעכשיו, הענף לא הולך לכיוון נכון, והבעיות גדולות מהפתרונות. הריבית הכבידה מאוד על בעלי הדירות, והמשכנתה גדלה בשנה וחצי האחרונות במאות אם לא באלפי שקלים למשק בית. חלק ממשקי הבית פגשו במקביל מיתון, שוק עבודה לא פשוט וגם מחאה סוערת. כל זה מרחיב את אי הוודאות ברחובות. יש מי שהחליט למכור את הדירה, כי המשכנתה כבר כבדה מדי, אבל אז פגש את מיעוט העסקאות והקיפאון בענף המגורים.
דירות נמצאות על המדף חודשים ארוכים ללא דורש. רחוק מאוד מהמצב רק לפני שנתיים-שלוש, אז דירות נמכרו כמו לחמניות. עוד מעט נגיע גם לתקופה שבה משפרי הדיור שלא ימכרו את הדירה, יאבדו הטבות מס שמגיעות להם. ייתכן שמדובר בקטליזטור משמעותי לירידת מחירים שנמצאת בפתח, אבל בינתיים הירידה שאפשר לראות אינה משמעותית, עדיין.
גם היזמים והקבלנים מושפעים מהמצב ומהריבית, גם דירות חדשות נמכרות הרבה פחות, והמימון על קרקעות שנרכשו בסכומים גבוהים לוחץ חלק מהם לפינה. הליכי התכנון והרישוי בישראל נמשכים זמן רב, ועל הזמן הזה יש מי שמשלם בריבית דריבית. כבר ראינו כמה מקרים של חברות שנקלעו למצוקה. מי שהגיע למציאות הזו לא מוכן או עם גיבנת משמעותית על הגב – נמצא עכשיו במצוקה. לא בטוח שכולם ישרדו.
הבון-טון של השנים האחרונות: הדיור להשכרה נתקל בקיר הריבית, ואף שעל פניו עליית מחירי השכירות אמורה לעשות לו טוב, ההיפך הוא הנכון. המתווה הכלכלי שעליו הוא נבנה קורס, כשאין הצדקה כלכלית לבנות פרויקטים להשכרה ארוכת טווח. מעולם לא היינו רחוקים יותר מ-150 אלף דירות להשכרה שהבטיחו כאן פעם, ובמקביל גם המשקיעים לא ממש נוהרים לשוק ואף דירות להשכרה של השוק הפרטי אינן מוצר שנמצא במגמת צמיחה. כל אלה, לצד ביקושים לדירות להשכרה שנובעים מהתחדשות עירונית, גירושים וגם עלייה לארץ, מציבים את דמי השכירות במסלול התייקרות. מה הלאה? מקווים לטוב, אבל גם מתכוננים לגרוע יותר.
חשבון נפש: ביום הכיפורים נהוג שכל אישה ואיש עורכים חשבון נפש עם עצמם; בוחנים מה היה ומה יהיה, ומנסים לחשוב מה אפשר לעשות טוב יותר או נכון יותר. ובכן, אם עסקינן בנדל"ן, בדיור, בדירות ובשכירות - זה הזמן להתעורר. זה הזמן של קובעי המדיניות, השרים והממשלה כולה לחזור ולטפל גם בתחום הדיור שאיכשהו נדחק הצידה, אף ששום בעיה לא נפתרה. להיפך – המצב רק הולך ומחמיר. הריבית שעלתה בחדות משפיעה על הענף כמעט מכל כיוון ובכל תחום. אחרי כל כך הרבה שנים עם ריבית אפסית, גם בעלי משכנתאות, אבל גם בעלי חברות ופעילים בענף הנדל"ן שכחו איך מתמודדים עם ריבית עולה. שכחו? יש כאלו שמעולם לא הכירו מצב כזה, וגרוע מזה – גם לא לקחו זאת בחשבון. חברה שלא התנהלה נכון עלולה כעת לשלם את המחיר, וכולנו צריכים לקוות שרוכשי דירות לא ייפגעו בדרך.
לפחות נראה שדבר אחד כבר החל להשתנות. מכרזי קרקע בחודשים האחרונים נסגרים במחירים שפויים יותר לעומת החגיגה נטולת הרסן של השנים האחרונות. יש מי שהפנים שהצעות על קרקע צריכות להיות מחושבות יותר, ולא נכון להציע כל מחיר. האם זה ישפיע גם על מחירי הדירות בטווח הארוך? נקווה שכן – אבל לא בטוח. חכמים ומוכשרים כבר אמרו: "תתעודד, המצב יכול להיות הרבה יותר גרוע. אז הוא התעודד, והמצב באמת נהיה הרבה יותר גרוע". אין מקום לשאננות.
איפכא מסתברא: אחד מלקחי מלחמת יום הכיפורים היה הקמת אגף בחיל המודיעין, שתפקידו להציג שאלות מתריסות אל מול היערכות המודיעין ולנסות לבחון פרשנות שונה מזו המקובלת. אם תרצו – פשוט לחשוב אחרת וללכת עם הרעיון הזה כמה צעדים קדימה. מדובר ברעיון טוב, שמאפשר חשיבה מחוץ לקופסה וגם לא מאפשר התעלמות מגורמים שונים. ואיך זה קשור לענף הנדל"ן? גם המצב שבו נמצא הענף היום מחייב חשיבה חדשה.
כבר שנים שתוכניות הממשלה הן עוד מאותו דבר. אין פריצת גבולות או ניסיון לחשיבה יצירתית או מקורית. אחרי עליות המחירים של השנים האחרונות, ולצד העליות המשמעותיות במחירי השכירות – אין מנוס מלנסות משהו אחר. פעמים רבות כבר ניתחנו וכתבנו שלישראל, בסופו של דבר, אין באמת אינטרס כלכלי שמחירי הדירות יירדו. ההיפך הוא הנכון. אז צריך למצוא את הפתרון היצירתי – את המשוואה, שתאפשר למדינה להמשיך ולהרוויח, אבל גם תוכל לתמוך בדיור בר השגה או בפתרונות אחרים שמקובלים בחו"ל, וכאן אצלנו לא מתרוממים.
בלי מכוניות: עוד סממן ייחודי של יום הכיפורים קשור לעובדה שזה היום היחיד בשנה שבו התנועה כולה נעצרת. המכוניות נשארות בחניונים ובחניות, ואת הכבישים ממלאים הולכי רגל ורוכבי אופניים. כולם יודעים ומבינים שאם התחבורה הפרטית והתחבורה הציבורית בישראל ימשיכו כפי שהן, בעתיד הלא כל כך רחוק התנועה תיעצר לא רק ביום הכיפורים, והכבישים יהיו פקוקים מדי ולא יאפשרו תנועה כלל. הרכבת הקלה, שהקו האדום שלה נפתח לאחרונה, היא הכיוון הנכון. היא מגיעה מעט מדי ומאוחר מדי, אבל אסור להתייאש, וצריך להעניק לפתרון הזה עדיפות על פני אחרים.
כולם צריכים להירתם עכשיו כדי להורדת את העומס מהכבישים. זה יאפשר צמיחה ויהפוך את המצב הבלתי אפשרי של היום להזדמנות. הנדל"ן, אגב, רק יכול להתפתח מזה. המשמעות של עוד תחבורה ציבורית ועוד מוקדי הסעות המונים היא גם עוד זכויות לבנייה ועוד ציפוף. התכנון של מטרו, למשל, שכבר היום מדבר על הענקת זכויות גדולות במיוחד ליד התחנות, הוא הכיוון. תחשבו על זה בשקט של יום כיפור.
שנה חדשה תקווה חדשה: ראש השנה ויום כיפור, ובכלל חגי תשרי, מסמנים את תחילתה של השנה החדשה. השנה שחלפה לא הייתה פשוטה בהרבה מאוד מובנים. גם בנדל"ן אנחנו מדברים על שנה קשה. אבל חשוב לא לאבד תקווה. צריך לנסות למצוא פתרונות, לקדם יוזמות, להניע תהליכים. ועכשיו ישנה גם הזדמנות אמיתית להיות מעורבים ולדחוף לשינוי. הבחירות לרשויות המקומיות בפתח, ואף שלא תמיד זה נראה כך, מדובר בתקופה עם פוטנציאל לא קטן לשינוי.
זה הזמן של תושבי הערים לדחוק במועמדים להתחייב לפתרונות ולהתעקש על דברים מול ראשי הערים. לרשויות המקומיות בישראל לא מעט כוח ולא מעט אפשרויות להשפיע על תחום הנדל"ן. בשנה האחרונה ניכר כמעט בכל פינה כיצד המעורבות הפוליטית והאזרחית עלתה מדרגה. יוקר המחיה ויוקר הדיור הן מטרות חשובות, שגם בהן הציבור הרחב יכול וצריך להשפיע. זה הזמן.
הכתבה פורסמה במגזין "ידיעות הנדל"ן" של "ידיעות אחרונות"
פורסם לראשונה: 00:50, 22.09.23
