בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה לאחרונה ערעור של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים על החלטה שקבעה כי דיירים בכמה פרויקטים בעיר שהתקשרו בהסכמי קומבינציה זכאים לפטור מהיטל השבחה. השופט הרי קירש קבע שמכיוון שמהות ההסכמים היא חיזוק הבניינים, הדיירים זכאים לפטור המקסימלי שיכלו לקבל לפי התמ"א אף שההסכמים מממשים גם זכויות מתוכניות מתאר אחרות.
הערעור נגע לארבעה יזמים שביצעו פרויקטים מסוג תמ"א 38 (הריסה ובנייה) בשמונה אתרים שונים בגבעתיים. בכל המקרים, ולאחר מתן היתרי הבנייה, הוציאה הוועדה המקומית חיוב בהיטל בשל מימוש זכויות שלטענתה התרחש בעצם עריכת הסכמי הקומבינציה, כאשר ההשבחה הנטענת נובעת מתוכניות מאושרות (תב"ע) שהתקבלו במועדים שונים בעבר.
היתרי הבנייה שניתנו בפרויקטים מבוססים על שילוב של זכויות בנייה הנובעות מתוכניות מאושרות שונות (תב"ע) ושל זכויות הנובעות מתמ"א 38. לעניין הפטור מהיטל השבחה הדיירים ביקשו ליישם את העקרון שנקבע בפסק דין אקו סיטי כך שתחילה ילקחו בחשבון, לעניין ההיטל, מלוא הזכויות מכוח תמ"א 38, זאת כדי למקסם את היקף הפטור.
הוועדה המקומית סברה כי עצם כריתת ההסכם מול היזם הביאה לאירוע מימוש זכויות (העברת זכויות במקרקעין) וכבר באותו שלב חייבים הבעלים בהיטל השבחה בגין התוכניות הרגילות שאושרו על פני העשורים הקודמים. לשיטתה, במועד זה, בטרם מתן היתר הבנייה, עדיין לא התרחש כל אירוע מס הקשור לתמ"א 38.
לאחר שהוועדה חייבה את הדיירים בהיטל השבחה הם הגישו ערר שהתקבל. הוועדה המקומית לא השלימה עם התוצאה וערערה. לעמדתה, מאחר שהתרחש מימוש זכויות בעת עריכת החוזה עם היזם, חובתה על פי חוק לגבות היטל השבחה.
עו"ד שרון בוסקילהצילום: Elite Beautyהיזמים והדיירים טענו מנגד כי המחוקק נתן פטור מהיטל השבחה בגין מימוש זכויות תמ"א ופטור זה חל גם על זכויות בכוח תב"עות תקפות שניתן היה לקבלן מכוח התמ"א.
השופט הרי קירש דחה את הערעור. הוא קבע כי לא יכול להיות ספק שבהסכמי הקומבינציה כוונת הצדדים הייתה להתקשר לשם ביצוע פרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה. הוא הוסיף כי ברור שאגב ביצוע פרויקט מסוג זה עשוי להיות גם ניצול של זכויות שמקורן בתוכניות אחרות, חוץ מתמ"א 38.
בפסק הדין צוין שבמקרה זה יש ליישם את העקרון שנקבע בפסק דין אקו סיטי לעניין היטל השבחה במסלול הריסה ובנייה, שלפיו כאשר הזכויות הן מצטברות מכוח תוכניות רגילות בנוסף לזכויות התמ"א, ראשית נצבעות הזכויות מכוח התמ"א ורק לאחר מכן נוספות עליהן זכויות מכוח תוכניות קיימות.
השופט הבהיר כי גישה תכליתית, כלכלית ומעשית מחייבת כי ניתן יהיה ליישם את עקרון אקו סיטי גם כשנכרת הסכם עם יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אף אם במועד ההסכם מתרחש אירוע מימוש (העברת זכויות במקרקעין ליזם). "גישה המחמירה עם דיירים שחותמים עסקת קומבינציה עם יזם על מנת להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38 מתנגשת עם התכליות ומגמות שמקבלות ביטוי הן בחקיקה והן בפסיקה", כתב.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ המערערת: עו"ד תומר גור ועו"ד תומר רייניך
• ב"כ המשיבים: עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל ועו"ד יהונתן מונרוב (בשם מותג עירוני וקרסו), עו"ד תמר מגדל ועו"ד ליאור לוי (בשם מטרופוליס), עו"ד מיטל אשר וואלף (בשם שלום ונתן יזמות)
• עו"ד שרון בוסקילה עוסקת בתמ"א 38
• הכותבת לא ייצגה בתיק
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
