עליית מחירי הדירות בקצב היסטרי של כ-18% בשנה הניעה שורה של צעדים על מנת לצנן את השוק, בעיקר מבצעי דירה בהנחה והעלאת הריבית במשק. אבל על אף ההאטה במכירות - המחירים המשיכו לעלות, נכון לנתוני מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שפורסם לפני כשלושה שבועות. האם הצעדים האלה מספיקים? האם ניתן בכלל להוריד את מחירי הדירות? מבט לעולם מגלה שזה בהחלט אפשרי.
בקנדה למשל, שם זינקו המחירים בשנים האחרונות, הצליחו בכמה פעולות נמרצות להגיע לצפי של ירידה בשיעור של עד 25% במחירי הדירות עד סוף השנה. הירידות בקנדה לא מגיעות יש מאין: אחרי זינוק חסר תקדים של כ-46% בשנתיים האחרונות, הוחלט לנקוט בצעדים כגון עליית ריבית חדה, איסור רכישת בתים על ידי זרים, מיסוי כבד על משקיעים והכפלת קצב הבנייה. האם אותם צעדים יכולים להשפיע גם על השוק בישראל, ואם חלקם כבר קודמו - מדוע לא גרמו להאטה?
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
קנדה זה לא ישראל
"אי אפשר באמת להשוות את השוק הישראלי לזה הקנדי, וגם בקנדה עצמה השוק בערים המרכזיות שונה מערי הפריפריה", מבהיר דן קצ'נובסקי, מומחה מימון נדל"ן ומנכ"ל ובעלים מרכז הנדל"ן. "מדובר בשוק תנודתי מאוד, בעוד שבישראל התנודות מדודות יותר, גם בירידות וגם בעליות. למרות שהייתה כאן עלייה גבוהה מאוד במחירי הנדל"ן, עדיין לא מדובר בזינוק של כמעט 50% בשנתיים". בנוסף, הוא אומר, שיעור הגידול באוכלוסייה בקנדה עומד על כאחוז, בעוד בישראל אנחנו מתקרבים לכ-2% - כמעט פי שניים.
הריבית כגורם משפיע
דן קצ'נובסקיצילום: דרור סיתהכלובכל זאת, צעד כגון העלאת הריבית אכן משפיע על המחירים בקנדה. אף שבישראל מדובר על עלייה מתונה יותר, קצ'נובסקי מעריך כי למרות שעדיין לא ראינו תוצאות - משום שהנתונים תמיד מציגים כמה חודשים לאחור - ייתכן כי להעלאת הריבית תהיה משמעות בעצירה או בבלימה כלשהי של עליית מחירי הדירות.
עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד עוה"ד שוב ושות', מציין כי עליית הריבית תעצור את ההשתוללות של היזמים במכרזים ותנרמל את מחירי הקרקעות. לדבריו, "כל עוד הריבית במשק הייתה אפסית והקבלנים קיבלו מימון מהבנקים על הקרקע, היו יכולים להמתין גם 5-4 שנים עד להשלמת התכנון וקבלת היתר ללא הוצאות גבוהות. כעת קבלן שרוכש קרקע ב-100 מיליון שקל ומשלם 5%-4% ריבית בשנה וממתין 5-4 שנים למימוש, המשמעות היא שהוא משלם עוד 20% על עלות הקרקע, בהנחה שנעזר במימון בנקאי. אם נעזר במימון חוץ בנקאי העלויות גבוהות בהרבה.
"המשמעות היא שהיזמים לא ימשיכו להציע מחירים גבוהים על הקרקעות, ויקחו בחשבון את עלות הריבית. זה יפתח פתח ליזמים סולידיים להיכנס שוב לשוק אחרי תקופה שבה ההצעות שהציעו במכרזים לא זכו. יזמים שרכשו קרקעות בתקופה האחרונה במחירים גבוהים ועליית הריבית תכביד עליהם, ינסו להכניס שותפים לפרויקטים או למכור את הקרקעות. התמודדות נוספת היא לנסות להאיץ את הליכי התכנון והרישוי כדי למזער את השפעת עליית הריבית".
המשקיעים "הזרים"
אשר לצעד שנקטה ממשלת קנדה על איסור רכישת נכסים על ידי תושבי חוץ. לדברי קצ'נובסקי, מדובר בעיקר בצעד פופוליסטי בגלל השתוללות המחירים. "הקנדים באים ואומרים - אנחנו דואגים קודם לתושבים שלנו. אבל בפועל, הזרים שם מחזיקים בפחות מ־5% מהנדל"ן, בעיקר בטורונטו ובערים הגדולות", הוא אומר. "גם בתקופת הקורונה לא היה גידול משמעותי ברכישות זרים והעלייה במחירים לא נבעה מעלייה ברכישות שלהם".
ניב רוםצילום: תומר חומפסהיזם ניב רום, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת כנען, מוסיף בשיחה עם ynet כי צעד כזה אינו רלוונטי לכאן בכל מקרה. "במדינת ישראל אין הרבה משקיעים בנדל"ן מחו"ל. פרט לכמה יהודים שקונים, אין חברות שמציעות רכישה של נכסים, כך שהגבלת הרכישה על ידי תושבים זרים אינה רלוונטית במקרה שלנו".
לדברי השמאי אוהד דנוס, חשוב לזכור גם שמרבית הרוכשים הזרים הם יהודים שיכולים לקבל תעודת זהות לפי חוק השבות ולעקוף את המגבלות. "לרוב הרוכשים הזרים קונים דירות יקרות מאוד ובאזורי הביקוש, ולמעשה לא משפיעים על השוק, משום שחלקם בשוק עומד על אחוזים בודדים", הוא מוסיף. "בנוסף, צעד כזה עלול לפגוע בקופת המדינה, שמרוויחה ממכירת הדירות על־ידי יזמים ישראלים (בדומה למכירת חברות הייטק קטנות באחוזי מיסוי גבוהים משמעותית).
להגדיל את ההיצע
אז מה כן רלוונטי? "יש מחסור אמיתי ביחידות דיור, ורק כאשר המדינה תחליט שהיא מטפלת בכל נושא המיסוי ועלות הקרקע, היא תוכל להוריד את המחירים באופן דרמטי", טוען רום. "הדרך היחידה להוריד מחירים היא פעם אחת ולתמיד לשחרר קרקעות בצורה הרבה יותר מסיבית מרשות מקרקעי ישראל. במקביל להגביל יזמים, כך שכל יזם יוכל לבנות רק במגרש אחד ולא בשכונה שלמה, ובאופן כזה לייצר תחרות אמיתית בין היזמים כדי שלא יהיו קרטלים. כיום נוצר מצב שבו יזם בונה שכונה ואז הוא קובע את המחיר - ואין בזה היגיון".
בשורה התחתונה יש צורך מהותי בהגדלת היצע יחידות הדיור. "בקנדה הגדילו משמעותית את היצע הדירות בתוך שנתיים, וכמו בארץ גם שם הרשויות המקומיות יחסית חזקות, אבל הן קיבלו תמריצים כלכליים כדי להגדיל את ההיצע", מציין קצ'נובסקי. "בישראל זה יותר מורכב, ותהליכי התכנון מהווים את אחת הבעיות הכי גדולות משום שתחום הנדל"ן מטופל בהרבה משרדים, גם ברמה המוניציפלית, גם ברמה המחוזית - ועדות תכנון, משרדי הפנים, השיכון והאוצר, מינהל הפנים, רשויות מקומיות. אין באמת שליטה על הענף, וגם כשהשרים שקד, אלקין וליברמן התכנסו - הם לא הצליחו לייצר יותר יחידות דיור".
"כיום היעד של המדינה הוא להגיע ל-80 אלף דירות בהיתרי בנייה, אבל כרגע הקצב מעיד שזה לא יקרה", הוא ממשיך. "אנשים צריכים לחיות איפשהו, וכל עוד ההיצע לא תואם את הביקוש ואת הגידול באוכלוסייה - המצב לא ישתנה. היתרון של קנדה הוא שמדובר במדינה עם קצב נמוך יותר בגידול האוכלוסייה מול ניסיון רב יותר בייצור יחידות דיור ובטיפול בתשתיות. בישראל יש בעיית תשתיות קשה, לא רק בתחבורה, גם בביוב ובחשמל, וכדי לבנות הרבה צריך תשתית מתאימה".
מחסור בעובדי בניין
רום מוסיף כי בעיה נוספת בייצור יחידות דיור היא היעדר ידיים עובדות. "חייבים להגדיל את מספר העובדים בענף הבנייה, אם פעם היה ניתן לבנות מגדל ב־36 חודשים, היום זה לוקח בין 50-45 חודשים", הוא מדגיש.
לבנות דירות להשכרה
צעד נוסף שנקטה ממשלת קנדה הוא מיסוי על משקיעים. גם בישראל ננקט צעד כזה, אולם לדברי קצ'נובסקי ורום, מדובר בהשפעה שולית בלבד על השוק. "אחת הדרכים להגדיל את היצע הדיור היא באמצעות קידום הקמת מקבצי שכירות ארוכת טווח ושכירות מפוקחת", מסביר קצ'נובסקי. "בקנדה הגופים הגדולים מחזיקים בכ־20% משוק השכירות, להבדיל מישראל כאן מדובר בפחות מאחוז. אחת הבעיות הגדולות כאן היא שאין חלופה לקנייה כי בסוף, אם יש לאדם פתרון הולם באמצעות שכירות, הביקוש לקנייה יירד ועמו המחירים".
רום מוסיף כי הדרך להגדלת היצע הדירות לשכירות היא באמצעות מתן הטבות לגופים על מנת להקים פרויקטים כאלה. "ככל שיהיו אופציות זולות יותר, כך אנשים פחות יתחברו לנושא של רכישת דירה כמו באירופה, לא יהיו בלחץ לרכוש נכס והביקושים יתמתנו", הוא אומר.
אם אין מספיק דירות להשכרה על־ידי המדינה, אז לפחות שהמשקיעים ישכירו דירות לציבור הרחב. "אין טעם להילחם במשקיעים. כל הנתונים הראו שברגע שהדירו את המשקיעים מהשוק - מחירי השכירות עלו כי ההיצע ירד משמעותית", הוא מציין.
דנוס מחזק את הדברים. "אם ידירו את המשקיעים עוד יותר, יקרו שני דברים: הראשון - השפעה על ההיצע: יזמים פשוט יבנו פחות (וכידוע מדינת ישראל לא בונה) משום שכאשר מרתיעים כ־25% מפוטנציאל הרוכשים שלך, הסיכון עולה והמוטיבציה יורדת; ושנית - מחירי השכירות יעלו, כי מי שמקיים את שוק השכירות בישראל הם המשקיעים", הוא אומר.
חייבים משילות
אבל לפני כל הפתרונות הצעד הראשון שיוביל לירידה במוצר הכי מבוקש בישראל, אומרים אנשי נדל"ן עמם שוחחנו, הוא כינון ממשלה יציבה.
בהיעדר משילות, כנראה שהסיכוי להוזלה אמיתית של הדירות הוא נמוך. "הכול מתחיל במבנה השלטוני - למשרדים הממשלתיים העוסקים בתחום הדיור אין תמריץ לחשוב על תהליכים ארוכי טווח, כי בעוד 10 שנים הם לא יהיו חתומים על ההישגים הללו", מסכם קצ'נובסקי.
