ענף הנדל"ן נכנס לתקופה מאתגרת ב־2023. הריבית החלה לעלות אחרי שנים ארוכות, ודור שלם שהתרגל לריבית אפסית פתאום מגלה מה המשמעות, גם בהחזרי המשכנתה של משקי הבית וגם בעלויות המימון של הקבלנים והיזמים. במקביל הריבית משפיעה גם על הרוכשים, והיקפי העסקאות בסוף 2022 ותחילת 2023 צנחו משמעותית. האם מחירי הדירות עומדים לרדת? האם הביקוש לדירות המגורים יירד או שהוא רק ממתין להזדמנות הראשונה להתפרץ שוב? אין לדעת. מה שבטוח, ענף הנדל"ן מלא באתגרים וחסמים שיש לפתור, כדי שמחירי הדירות לא יחזרו לזנק כמו בשנים האחרונות. ממשלה חדשה, שרים חדשים ובקרוב גם אולי ראשי ערים חדשים – הינה שורה של אתגרים שיש לתת עליהם את הדעת בשנה הקרובה.
להאיץ את חיזוק המבנים
רעידות האדמה הקשות, שהתחוללו לאחרונה בטורקיה ובסוריה והורגשו גם בישראל, מזכירות שוב כי איתני הטבע לא ממתינים לתמ"א 38 או פינוי־בינוי, וכי יש לקדם חיזוק מבנים בהקדם האפשרי. מדובר במבני מגורים, אבל גם במוסדות חינוך, בתי חולים, בנייני משרדים ועוד. הכתובת נמצאת על הקיר כבר תקופה ארוכה, אבל שיעור המבנים שחוזקו בשנים האחרונות אינו מניח את הדעת.
חובה על הרשות המקומית וגם על הממשלה לקדם פתרונות נוספים שיוכלו להוביל לחיזוק עמידות המבנים. ראשית כדאי לערוך מיפוי בכל רשות מקומית כדי להבין מה היקף המבנים הזקוק לחיזוק ולקדם תוכנית מתאימה בהתאם. התמונות מרעידת האדמה מעבר לגבול מוכיחות שהכנה מוקדמת ואמצעי מניעה לאסון יעלו כסף, אבל הרבה פחות מתיקון הנזק ביום שאחרי.
לקדם פתרונות של דיור בר השגה
בשנתיים האחרונות מחירי הדירות האמירו בשיעור דו־ספרתי. ההון העצמי שנדרש היום מזוג צעיר כבר חצה את גבול הסביר, ונשאלת השאלה מה יעשה הדור הצעיר בשנים הקרובות. אחד הפתרונות הזמינים ביותר הוא קידום מיזמי דיור בר השגה, אם במכירה ואם בשכירות ארוכת טווח. היוזמות הקיימות היום נקודתיות מדי ויש לאפשר לרשויות המקומיות לפעול בעצמן לקידום פתרונות. בסוף – הרשות המקומית יודעת הכי טוב מה הצרכים ומה האפשרויות השונות שעומדות בפניה, כדי שתוכל להעניק את המענה הנכון לבני העיר. נציין כי מדובר במהלך חיוני גם במרכז הארץ וגם בפריפריה, ולצידו הרשויות המקומיות חייבות גם להעניק עדיפות למי שזקוק לסיוע. דוגמה לכך אפשר למצוא בעיריית תל אביב, שקבעה קריטריונים שונים לזכאות מאלו שקבעה המדינה בתוכניות הדיור שלה. בין היתר קבעה העירייה, כי זכאות לדיור בר השגה תיעשה על בסיס הכנסה של משק הבית ומיצוי כושר השתכרות. כל עוד היצע הדירות להשכרה או במחיר מוזל מוגבל, יש לתעדף את מי שיקבל את ההטבה.
חידוש מרכזי הערים
רבים מחברים בין התחדשות העירונית וחיזוק מבנים ובין חידוש מרכזי הערים, אולם מדובר בשני דברים המשלימים זה את זה. ברוב הערים בישראל מרכז העיר הוותיק מתיישן ומזדקן, בזמן ששכונות חדשות נבנות בשולי העיר. התוצאה היא הוצאה של מיליארדים על פיתוח ותשתית בשכונות חדשות ובמקרים רבים הזנחה של שאר חלקי העיר, שבהם תשתית הזקוקה לטיפול. התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 או פינוי־בינוי מטפלת במבנים ישנים במרכז העיר וגם בתשתיות, אולם לא בהיקף מספק ולא בכל המתחם הוותיק של העיר. מסיבה זו על הרשויות המקומיות לקדם תוכנית נפרדת שתאפשר טיפול שורש במרקם הוותיק. התועלות לתוכנית כזו הן רבות ועשויות לפתח את המסחר והתעסוקה במרכזי הערים וגם לאפשר ממשק נכון עם תחבורה ציבורית ולהפוך את הרחובות לשוקקים ותוססים על כל המשתמע מכך.
עירוב שימושים
בהמשך לסעיף הקודם, שמתייחס לשיפור פני מרכזי הערים, מהלך נוסף שיש לקדם קשור למגמה חדשה־ישנה של תכנון. עירוב השימושים כבר לא מתייחס רק למבנים המשלבים מסחר, תעסוקה ומגורים, אלא הרבה יותר. מדובר בתפיסה שלמה של תכנון שמעניקה פתרונות עירוניים לשורה של צרכים. בין היתר מדובר בשילוב מוסדות חינוך, למשל, במבנה רב קומות עם מגורים ומשרדים ואפילו בשימושים כפולים באותו החלל, שפעם היה פעיל רק בחלק מהיום וסגור בחלקו השני. עירוב השימושים אף מאפשר פתרון, גם אם חלקי, להתניידות ולבעיית העומס בכבישים, כאשר מתחמים שלמים מציעים היום דירות לצד משרדים לצד מוקדי מסחר, והכול במרחק הליכה או רכיבה על קורקינט. בערים שבהן שטחי הציבור הולכים ואוזלים, והעבודה מהבית או בסביבת הבית הולכת ותופסת תאוצה, עירוב שימושים הוא כבר לא סיסמה, אלא מציאות.
פיקוח ובקרה על בנייה
כולנו מכירים את תופעת הבולענים שהולכת ותופסת תאוצה בשנים האחרונות בסמוך לאתרי הבנייה. בעוד בים המלח מדובר בתופעת טבע שאין לה הרבה פתרונות, באזורים אחרים בארץ מדובר בדרך כלל דווקא ברשלנות או בהיעדר פיקוח. הפיתוח המואץ של הערים, שכולל לא פעם תשתיות צמודות למבנים או בנייה צפופה חדשה לצד ישנה, מובילים לאתגרי תכנון וביצוע. אתגרים אלו צריכים לקבל את המענה ההנדסי הנכון וגם את הפיקוח הצמוד. בעוד במרבית המקרים החלק ההנדסי מתבצע, ניתן להגיד שבנוגע לפיקוח – יש מה לשפר. הבולענים הם דוגמה טובה לכך, ואחרי כל כך הרבה מקרים של כמעט ונפגע כדאי שב־2023 ייפול האסימון במחלקות הפיקוח על הבנייה. מדובר בשינוי נדרש בהיקף התקנים לכוח האדם, אבל גם במודעות לנושא. במקביל לבולענים אסור לשכוח גם את הבטיחות באתרי הבנייה, גם שם הפיקוח העירוני יכול לסייע, להעיר ולהתריע בפני קבלנים או יזמים כדי למנוע את התאונה הבאה.
הגדלת היצע הדירות
האתגר הזה הוא אולי המשמעותי ביותר והקשה ביותר. כבר שנים ארוכות שהבנייה בישראל אינה מספקת את מספר דירות הנדרש. הריבוי הטבעי של האוכלוסייה, לצד גורמי ביקוש נוספים כמו משקיעים, מתגרשים, עולים חדשים ועוד, דורשים בנייה של כ־70 אלף יחידות דיור בשנה. הבעיה היא שחסמים שונים מעכבים בנייה, ובשורה התחתונה בענף לא מצליחים לייצר די דירות כל שנה.
אומנם בשנתיים אחרונות נרשם שיא משמעותי בשיווקי קרקע וגם בהתחלות בנייה, אך כבר ברבעון האחרון של השנה שעברה ניתן לחוש בהאטה. על ממשלה להמשיך ולהזרים קרקעות וליצור אפשרויות לבנייה נרחבת, ובמקביל על ראשי הערים לשתף פעולה בניסיון לפתור חסמים. רק פעילות משותפת של השלטון מרכזי לצד השלטון המקומי תוכל להביא את הענף למצב שבו ההיצע יוכל לגדול בהתאם לצרכים.
