בחודש מרץ נמשכה ההתאוששות במספר העסקאות לרכישת דירות, לאחר השפל בעסקאות בחודשיים הראשונים למלחמת "חרבות ברזל". כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמה היום. על פי הנתונים, בסך הכול נרכשו 8,139 דירות (חדשות ויד שנייה) – עלייה של 19% בהשוואה למרץ אשתקד ושל 8% בהשוואה לחודש הקודם.
בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי (תוכניות דירה בהנחה) עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש מרץ על 7,337 דירות שנרכשו – קפיצה של 22% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה שעברה ושל 12% לעומת פברואר השנה. עם זאת, בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי מרץ מאז תחילת שנות האלפיים, נמצא כי חודש מרץ 2024 נמצא בחלק התחתון של דירוג זה, על רקע רמה נמוכה של עסקאות יד שנייה.
על פי הנתונים, נרכשו 4,347 דירות מיד שנייה, עלייה של 9% בהשוואה למרץ אשתקד ושל 12% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול במספר עסקאות יד שנייה בלט במיוחד באזור המרכז עם עלייה של 27% בהשוואה למרץ אשתקד. מנגד, באזור תל אביב נרשמה ירידה של 10%, כאשר סך עסקאות יד שנייה באזור זה עמד על 245 יחידות דיור בלבד, הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בפלח שוק זה בחודשי מרץ באזור תל אביב לפחות מאז תחילת שנות האלפיים.
מנגד, מכירות הקבלנים בשוק החופשי ובכלל נמצאות בין 5 חודשי מרץ הגבוהים ביותר בהשוואה זו. בסך הכול נרכשו מקבלנים 3,792 דירות חדשות במרץ השנה, עלייה חדה של 34% בהשוואה לאשתקד ושל 4% לעומת החודש הקודם. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים ב-2,990 דירות, זינוק של 46% בהשוואה למרץ אשתקד ושל 11% בהשוואה לחודש הקודם.
תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עמד בחודש מרץ על 9.1 מיליארד שקל, גבוה ריאלית ב-45% בהשוואה למרץ אשתקד. מנגד, תזרים המזומנים בפועל הוסיף לרדת, זאת בעיקר על רקע מבצעי המימון של הקבלנים, המאפשרים תנאי תשלום נוחים, לפיהם חלק הארי של התשלום מתבצע במסירה.
יותר רווקים מהמרכז קנו דירות על הנייר בב"ש
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה למרץ אשתקד נמצא כי הגידול החד במכירות הקיף כמעט את כל האזורים, למעט אזור באר שבע שרשם ירידה של 12% ואזור נצרת עם ירידה חדה של 30%. לגבי אזור באר שבע, יש לציין כי הוא הוביל את מכירות הקבלנים בחודש מרץ (עם 490 דירות), והירידה במכירות מוסברת בעיקר ברמה גבוהה של מכירות במרץ אשתקד.
שני אזורים נוספים שבלטו במכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש מרץ היו אזור חיפה ואזור המרכז, שרשמו שיעורי גידול חדים של 76% ו-64%, בהתאמה. אזור תל אביב רשם אף שיעור גידול חד אף יותר, של 173%, אבל זאת בעיקר על רקע רמה נמוכה במיוחד של מכירות באזור זה במרץ אשתקד.
"מחירי הדירות יעלו": צפו בפאנל נדל"ן בוועידת "האנשים של המדינה 2024"
(צילום: סנטרל הפקות)
בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" בחודש מרץ עמד על 62.5%, גידול של חמש נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם, זאת לאחר ירידה כמעט רצופה מאז אוגוסט אשתקד. עם זאת עדיין מדובר בשיעור הנמוך ב-8% בהשוואה למרץ אשתקד.
בפילוח המכירות "על הנייר" לפי סגמנטים של הרוכשים, נמצא כי רוכשי דירה ראשונה הם הדומיננטיים ביותר ברכישות אלו, כאשר משקלם עמד על 41%. משפרי הדיור היוו מעט מעל שליש (35%) מרוכשים אלו ואילו המשקיעים היוו כרבע מהרוכשים "על הנייר". הדומיננטיות של רוכשי דירה ראשונה ברכישת דירות "על הנייר" בולטת במיוחד באזור באר שבע. שיעור גבוה יחסית מבין רוכשים אלו הם רווקים שכלל אינם מתגוררים במחוז הדרום, כאשר 39% מהם גרים במחוזות תל אביב והמרכז. באוצר מציינים כי בממצאים אלו "יש כדי לרמז על רכישה לצורך השקעה, אם כדי להשכיר את הדירה עם השלמת הבנייה, אם מתוך ציפייה להשגת רווח הון". המחיר הממוצע של הדירות שרכשו עמד על 1.56 מיליון שקל.
הזוגות הצעירים רכשו דירות בעיקר באזור רחובות
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו ב-4,709 דירות, קפיצה של 29% בהשוואה למרץ אשתקד. בניכוי הדירות בסבסוד ממשלתי, הסתכמו רכישות אלו ב-3,907 דירות, גידול של 36% לעומת מרץ אשתקד. בפילוח גיאוגרפי בולט גידול חד של 97% ברכישות אלו באזור רחובות, זאת לאחר שאשתקד בלט אזור זה בירידות חדות ברכישות סגמנט זה. גידול חריג ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי נרשם גם באזור נתניה (78%) ואזור המרכז (84%).
אחד הפרויקטים הבולטים ביותר במכירות בסבסוד ממשלתי בחודש מרץ התבצע באלעד, המכירות המשמעותיות הראשונות במסגרת זו בעיר החרדית. המחיר הממוצע של הדירות שנרכשו עמד על 1.64 מיליון שקל. בניתוח רמות השכר של הרוכשים נמצאו רמות שכר מהנמוכות ביותר בפרויקטים שהתבצעו עד כה בסבסוד ממשלתי. כך, השכר הממוצע למשק בית עמד על 8,300 שקל בחודש. באוצר מסבירים את רמות השכר בשיעור גבוה של אוכלוסייה חרדית בקרב הרוכשים. גובה ההטבה נאמד ב-850 אלף שקל.
אחד הפרויקטים הבולטים ביותר במכירות בסבסוד ממשלתי בחודש מרץ התבצע בעיר החרדית אלעד. המחיר הממוצע של הדירות שנרכשו עמד על 1.64 מיליון שקל. גובה ההטבה נאמד ב-850 אלף שקל
רכישות משפרי הדיור הסתכמו ב-2,144 דירות, גידול מתון של 1% בהשוואה לאשתקד. שיעור מצמצמי הדיור הוסיף לרדת לשיעור של 20.9%, לאחר גידול שנרשם בשיעור זה אחרי תחילת רצף העלאות הריבית על ידי בנק ישראל ועד לפרוץ מלחמת חרבות ברזל.
באוצר מציינים כי ייתכן שהעדפתם הגוברת של משחלפי הדיור לדירות עם ממ"ד תרמה לירידה בשיעור מצמצמי הדיור. אולם אין לשלול על הסף את האפשרות לפיה גם ההקלה בהחזרי המשכנתאות (הקפאת משכנתאות לפי קריטריונים של מרחק מהגבול ומשרתי מילואים) שהנהיג בנק ישראל בעקבות פרוץ המלחמה תרמה אף היא לירידה זו.
אנטישמיות? ירידה ברכישות תושבי החוץ
רכישות המשקיעים בחודש מרץ הסתכמו ב-1,286 דירות, גידול של 22% לעומת מרץ אשתקד וגידול של 12% בהשוואה לחודש הקודם. עם זאת, במונחים כמותיים מדובר בתוספת רכישות של כמאתיים דירות בלבד ברמה הארצית. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 15.8%, גידול מתון של 0.4 נקודת אחוז בהשוואה למרץ אשתקד.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול ברכישות המשקיעים בלט בעיקר באזור ירושלים, עם זינוק חריג של 86%. עם זאת, יש לציין כי במרץ אשתקד נרשמה רמה נמוכה במיוחד של רכישות משקיעים באזור זה (הסתכמו ב-92 דירות בלבד). כ-62% מסך הדירות שרכשו המשקיעים באזור זה בחודש מרץ היו דירות חדשות, זאת לעומת ממוצע ארצי של 50%. כשליש מהמשקיעים באזור ירושלים הם תושבי חוץ, בעוד שברמה הארצית הם מהווים כ-7% בלבד מהמשקיעים.
רכישות תושבי החוץ (הנכללים בתוך סגמנט המשקיעים) הסתכמו בחודש מרץ ב-109 דירות, ירידה של 17% בהשוואה למרץ אשתקד וגידול של 13% בהשוואה לחודש הקודם. במקביל, מכרו תושבי החוץ 43 דירות בחודש מרץ, כך שנטו סך רכישות סגמנט זה בחודש מרץ עמד על 66 דירות בלבד.
מכירות המשקיעים הסתכמו ב-1,351 דירות, ירידה של 3% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. בפילוח גיאוגרפי בולטים במיוחד אזורי חיפה ובאר שבע עם ירידה חדה במכירות המשקיעים (לעומת גידול שנרשם באזורים אלו בסך מכירות יד שנייה). "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת בקצב איטי.
