הקיפאון בשוק הנדל"ן - האם זה הזמן לרכישות?
(צילום: ירון ברנר)
שנת 2022 שברה שיאים מבחינת יוקר הדיור, אולם ההאטה בהיקף העסקאות והעלאות הריבית בחודשים האחרונים הובילו, בסופו של דבר, להתמתנות בעליות המחירים. אחרי שבחודשים האחרונים נשברו השיאים עם עליות שנתיות במחירי הדירות בשיעור של למעלה מ-20%, מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לחודשים נובמבר-דצמבר הציג עלייה חודשית של 0.2% בלבד – העלייה הנמוכה ביותר בשנתיים האחרונות, מה שהוביל לירידה בקצב השנתי ל-17.1%.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
למרות זאת, הייתה זו שנת המשבר הקשה ביותר מזה תקופה ארוכה, הן מבחינת גובה המחירים (לראיה, ברבעון הרביעי של השנה שחלפה המחיר הממוצע של דירה טיפס ב-11% לעומת הרבעון המקביל בשנה שקדמה לה); והן מבחינת השפל בביקושים לדיור, כפי שהשתקפו היטב בנתוני הכלכלנית הראשית במשרד האוצר ונתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע, לגבי היקפי מכירת דירות חדשות ויד שנייה.
אמנם בחישוב שנתי, בשנת 2022 חלה עלייה במספר הדירות שנמכרו לציבור הרחב לעומת שנת 2021 לכדי כ-110 אלף יחידות דיור; אולם אי אפשר להתעלם מהירידה המשמעותית במחצית השנייה של השנה שחלפה, שהובילה למפלה בקצב המכירות בשיעור של יותר מ-40% לעומת המחצית השנייה של 2021, לצד העובדה שבחודש אפריל החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק, ובכך ייקר מאוד את ההלוואות לדיור וצינן את השוק.
לפי נתוני האוצר, בדצמבר האחרון נמכרו 7,132 דירות בלבד - הנתון הנמוך ביותר בחודש זה מאז 2008. מספר העסקאות במחצית השנייה ירד ב-42% ביחס לשנה הקודמת, בעיקר בתל אביב ובמרכז. זה לא מפתיע: לפי מדד מחירי הדיור, תל אביב היא העיר המובילה ברמות המחירים הגבוהות ביותר בשנה שחלפה, עם סכום ממוצע לדירה בגובה של יותר מ-4 מיליון שקל ברבעון הרביעי, מה שהרחיק כנראה את הרוכשים.
הקיפאון במכירות הוביל לשיא של לפחות שלוש שנים בהיצע הדירות החדשות שנמצאות על המדף וטרם נמכרו, והרוכשים הבינו זאת היטב. בשטח רואים פחות קונים שרצים לחתום על חוזה, ואילו הקבלנים מרגישים גם הם את ההאטה ומוכרים דירות על הנייר בהנחות, תחת מטריית ההטבות המיוחדות וימי המכירה המוקדמת. על רקע העלאות הריבית, שמייקרות לא רק את החזרי המשכנתאות אלא גם את אמצעי המימון, הצטננות השוק, כאמור, לא פסחה על הדירות החדשות, ולמרות שהקבלנים הצליחו למכור לא מעט דירות, תזרים המזומנים שלהם בכל זאת התכווץ.
גם בשוק הדירות מיד שנייה המיתון מורגש: רוכשים פוטנציאליים מגיעים לראות דירות, אבל מנהלים משא ומתן קשוח יותר ומציעים הצעות נמוכות יותר מהמחיר שהמוכרים מצפים לו. גם המוכרים עצמם כבר מורידים את רף הציפיות מבחינת המחיר ומתחילים במגמה של מיתון ההצעות. בשטח מספרים המתווכים על עסקאות מתחת לרדאר שהצטמצמו בכמה מאות אלפי שקלים.
האם המיתון בעליית מחירי הדירות ימשיך גם לתוך שנת 2023 ואולי גם יוביל לירידות מחירים, כפי שהעריכו רבים מהאנליסטים בחודשים האחרונים? ההמשך, כמובן, אינו בטוח, אבל אם נסתמך על נתוני הלמ"ס לגבי דירות חדשות, שהציגו ירידה בחודשיים האחרונים של השנה, ועל סקירתה של הכלכלנית הראשית באוצר, שהציגה נתונים ראשונים לחודש ינואר לפיהם הירידה בהיקף העסקאות המשיכה; ואם בנק ישראל ימשיך במגמת העלאות הריבית – בהחלט ייתכן שזו תהיה תמונת המצב.
