רגע לפני פרסום מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לחודשים אפריל-מאי 2024 היום (ב') אחר הצהריים, בחברת המידע העסקי דן אנד ברדסטריט מעריכים כי מחירי הדירות ימשיכו לטפס, על רקע המחסור בפועלי בניין והצפי לירידה בהתחלות הבנייה של דירות חדשות.
על פי סקירת ענף הנדל"ן לחציון הראשון של השנה שערך רוני אלפרן, סמנכ"ל דאטה ומוצרים בדן אנד ברדסטריט, אשר הגיעה לידי "ממון", קשיי הפעילות בענף נוכח המלחמה עדיין משמעותיים, בעיקר המחסור בעובדים, שכן טרם נמצא פתרון קבוע לחסרונם של העובדים הזרים ולכוח האדם הפלסטיני. "כיום עדיין קיימת אי ודאות לגבי חזרתם של עובדים פלסטינים, ובשלב זה לא ברור איך יגיבו העיריות ואיך יגיב הציבור אם יחזירו אותם לאתרים. כזכור, בתחילת המלחמה החשש היה גדול והעיריות סירבו להכניס לשטחן פועלים מהשטחים", הוא אומר.
לגבי עליות המחירים שנצפו בחודשים האחרונים, מציין אלפרן כי אמנם מדובר במגמת התמתנות ביחס לעליות הגדולות שנרשמו בשנים 2021-2022, אך, כאמור, ככל שלא יימצא פתרון למצוקת העובדים - "תהיה לכך השפעה מהותית על התחלות הבנייה, ובהיעדר היצע של דירות ולאור הצורך שהקשיח של משקי הבית בדיור, ייתכן מאוד שנראה המשך עליות מחירים במהלך השנה הקרובה".
בדן אנד ברדסטריט מעריכים כי ההתמתנות במחירי השכירות במהלך החודשים הראשונים של המלחמה נבעה מהתחשבות של בעלי הדירות במצב ובמשרתי המילואים. "כנראה ש'תקופת הגרייס' מתחילה להיגמר", אומר אלפרן, "בעלי הדירות מעלים את השכירות ולשוכרים אין הרבה אלטרנטיבות".
הטבות הקבלנים מהוות סיכון
לדברי אלפרן, בחודשים האחרונים נראה שגם הביקוש לדירות חזר: "רואים זאת בנתונים של לקיחת משכנתאות על ידי הציבור, כאשר בחודש מאי האחרון נלקחו משכנתאות בהיקף של כ-7.8 מיליארד שקל - עלייה של כ-20% בהשוואה למאי אשתקד. בהשוואה למחצית הראשונה של 2023, ההיקף הכספי של המשכנתאות שניתנו לציבור דומה, על אף ההיקפים הנמוכים שנרשמו בתחילת השנה בצל השפעות המלחמה ואי הוודאות שבגינה. זה מצביע על עלייה בביקושים, ונראה שהציבור מעריך שהמחירים ממשיכים לעלות, ואין טעם להמתין".
רוני אלפרןצילום: טרנדיבבחינת כמות העסקאות, נרשמה מגמת עלייה לעומת התקופה של תחילת המלחמה, ואף בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, טרם המלחמה. על פי נתוני הלמ"ס שפורסמו אתמול, חלה עלייה של 37% במכירת דירות חדשות ויד שנייה בחודשים מרץ-מאי בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2023. עוד עלה מהנתונים כי בדירות החדשות שנמכרו נצפתה עלייה של 63.7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד; ובדירות יד שנייה נצפתה עלייה של 19.4% בהשוואה ל-2023".
אלפרן מציין כי ניתן לייחס את העלייה בהיקף העסקאות לתנאי מימון נוחים שנותנים כיום הקבלנים, כגון מבצעי פריסייל 20-80, 10-90 וכדומה – במסגרתם הרוכש נדרש לשלם רק כ-20% או 10% מהתשלום על הדירה מראש, והיתרה במועד מסירת הדירה. לדבריו, "בעוד שכמות העסקאות גדלה בהשוואה שנתית, כמות המשכנתאות שנלקחו נשארה ברמה דומה, שכן בעסקאות פריסייל, המשכנתא תילקח רק במועד מאוחר יותר, קרוב למועד מסירת הדירה".
אלפרן מדגיש כי קיים סיכון בעסקאות אלה: "העסקאות יוצרות התחייבות עתידית מול הקבלן, כאשר אין ודאות בשלב זה שהרוכש יהיה זכאי לקבלת המשכנתא במועד מסירת הדירה. כמו כן, נוכח הקשיים בענף וחוסר הודאות במשק, מועד מסירת הדירה עלול להתאחר מעבר לצפוי, כך שעלול להיווצר בעתיד פער תזרימי לרוכשים או לקבלנים, וכן עודף בביקושים להעמדת משכנתא מצד הבנקים לקראת מועדי מסירת הדירות. ההטבות הללו עלולות להביא למחנק אשראי בתוך כשנתיים, אשר יוביל לפגיעה משמעותית בשוק הנדל"ן".
עוד הוא מציין כי המשך העלייה במחירי הדירות עלולה לדחוף כלפי מעלה את האינפלציה. "אמנם מחירי הדירות אינם חלק ממדד המחירים לצרכן, אך העלייה במחירי הדירות מתגלגלת אל מחירי השכירות, שהם חלק מרכזי במדד. את העלייה במחירי השכירות ניתן לראות גם במחירי השכירות לחוזים חדשים (דירות בהן הייתה תחלופת שוכר), וגם בחוזים מתחדשים (דירות בהן הדיירים הקיימים נשארים בדירה). הקצב חוזר לעלות, אחרי מספר חודשים של התמתנות יחסית בחודשי המלחמה".
רוני כהןצילום: איל יצהררוני כהן, מנכ״ל אלדר שיווק, התייחס בשיחה עם "ממון" ו-ynet לנתוני הלמ"ס וציין כי "הנתונים שפורסמו היום מלמדים אותנו שהציבור מתנפל על מלאי הדירות מצומצם בשוק. זה לא מפתיע כלל ומשקף בבירור את הצפי כפי שהצגנו אותו עוד בחודש ינואר, על בסיס הנתונים שלמדנו מהתנהגות השוק בשיא המלחמה ועל בסיס ניסיון עבר עשיר. לכאורה, מתבקש היה לראות את חזרת הביקושים הכבושים בשוק רק בחלוף רצף המשברים שפקד אותנו וששורר בארץ בשנה החולפת ובראשם המלחמה וההפיכה משטרית. עם זאת, ציבור הרוכשים הישראלי למוד ניסיון ממלחמות ומשברי עבר ואינו ממתין לחלוף הסערה, שתגיע עם עליית מחירים מתבקשת".
"רוכשים רבים זיהו את ההזדמנות ופועלים באופן אקטיבי לסגירת עסקאות ולהקדים את עליית המחירים המתבקשת, תוך בהלה לרכישת דירות. בקצב הזה נחזור לראות עליית מחירים של 13%-15% בשנה"
לדבריו, "רוכשים רבים זיהו את ההזדמנות ופועלים באופן אקטיבי לסגירת עסקאות ולהקדים את עליית המחירים המתבקשת, תוך מה שאני מגדיר כבהלה לרכישת דירות. לצערי, בקצב הזה קרוב מתמיד היום בו נחזור לראות עליית מחירים של 13%-15% בשנה. עליית המחירים שנראית כבר היום, ולהערכתי תתגבר באופן מואץ בתקופה הקרובה, מושפעות מעשרות סיבות, כאשר המשמעותיות שבהן הן משבר הפועלים שמייקר ומאריך את הביצוע, עליית המע"מ הצפויה בעת הקרובה, ערים רבות שלא מחדשות את תמ"א 38, מה שלמעשה פוגע בהיצע, ובראש ובראשונה - אוזלת היד הממשלתית והזנחת הטיפול במשבר הדיור".
