מיזם התחדשות עירונית הוא תהליך ארוך ולא פעם מייגע, עם לא מעט קשיים. אחד האתגרים של הפרויקט המורכב, ואולי המרכזי, הוא הצורך לפנות את בעלי הדירות הישנות בזמן בניית המבנים החדשים. מדובר במהלך מורכב, שלא רק קשה ליישום אלא גם מגדיל את החשש בקרב בעלי דירות עוד בטרם החלו לקדם פרויקט. בנוסף, בשנים האחרונות לאחר שהריבית החלה לעלות, מיזמי השכרה ארוכת טווח הולכים ומתמעטים - וענף השכירות סובל ממחסור בהיצע. מציאות זו מקשה גם על ההתחדשות העירונית ועל מציאת דירות חליפיות לדיירים.
כדי להתמודד עם המצוקה הזו, ולאפשר גם התקדמות מהירה יותר של הפרויקט, התפתחה שיטה נוספת של התחדשות עירונית במסלול המייתר את תקופת השכירות. מדובר במסלול בינוי-פינוי-בינוי במסגרתו במקום להרוס את המבנים הישנים ורק אז לבנות את החדשים, בניית הפרויקט החדש היא זאת שנעשית בשלב הראשון ורק לאחר שהמבנה מוכן, בעלי הדירות עוברים לדירות חדשות והמבנה הישן ייהרס. לשיטה זו יתרונות רבים שקשורים לשלבים שונים בתהליך, מקלים עם בעלי הדירות לצלוח את התהליך, אבל למרות זאת נדיר למצוא פרויקטים כאלו יוצאים אל הפועל.
לא מדובר ברעיון חדש: כבר לפני עשור התקיימו דיונים משמעותיים בנושא במשרד הבינוי והשיכון בתקופת השר אורי אריאל ומנכ"ל משרדו דאז, שלמה בן אליהו. קבינט הדיור דן בסוגייה ואף הוחלט לצאת בפיילוט רחב היקף. אבל הצהרות לחוד ומציאות לחוד, ולמרות יתרונות משמעותיים לתוכנית הממשלתית - היא יצאה לפועל באופן חלקי במקום אחד בלבד. נשאלת השאלה מדוע התוכנית הממשלתית לא הניבה תוצאות, איך השוק הפרטי מנסה לממש מסלול דומה ולמה לא רואים הרבה פרויקטים כאלה.
כדי להבין את הרקע צריך להבין את ההבדל בין התוכנית הממשלתית לזו שהשוק הפרטי מנסה וגם מצליח לעיתים לממש. הרעיון של המדינה היה לאפשר לפרויקט רחב היקף לצאת לדרך, גם אם אין לו היתכנות כלכלית; וגם אם אין לו מספיק שטח ליישום. זאת, על ידי שיווק קרקע ייעודית על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ובניית פרויקט שחלק ממנו יהיה מיועד לאכלוס בעלי הדירות הישנות ממתחם סמוך. לאחר הבנייה, המבנים הישנים יוכלו להיהרס, ואת הקרקע שתתפנה תוכל המדינה לשווק שוב לטובת פרויקט מגורים חדש.
בדרך כזו, המדינה יכולה למקסם את המחיר שתקבל עבור הקרקע וגם ליצור עוד קרקעות יש מאין לטובת התחדשות עירונית. הבעיה המרכזית היא שבמצב כזה, המדינה צריכה להתנהל כמו יזם ולהיות אחראית, בין היתר, על גיבוש בעלי הדירות. פיילוט אחד של המהלך מומש בהצלחה בראשון לציון, אך קשיים שונים הובילו לכך שלא קודמו פרויקטים נוספים.
פתרון זה יכול, בסופו של יום, להתבצע רק באמצעות המדינה. ברגע שהיא החליטה לזנוח אותו, השוק הפרטי לא יכול לעשות זאת בעצמו. אבל כמו תמיד, יש מי שחושב בצורה יצירתית וגם יזמים ורשויות מקומיות מצאו דרך דומה לקדם מיזמים כאלה באמצעות שיתוף פעולה ושימוש בקרקע בייעוד ציבורי או קרקע פרטית סמוכה בבעלות היזם. מקרים אלו נדירים כי יש במקרה הזה לא מעט אילוצים וגם החלטות לא פשוטות שיש לקבל. אבל במקום שזה מצליח – היתרון משמעותי.
"חייבים שיתוף פעולה"
דוגמא למהלך של בינוי-פינוי-בינוי אפשר למצוא בשכונת תקומה בעיר כפר סבא, הממוקמת בחלק הדרום-מזרחי של העיר. מדובר בפרויקט של חברת ענב, הכולל כ-1,100 יחידות דיור שייבנו בבניינים בני 9-28 קומות. במקום להרוס קודם את המבנים הישנים, החברה מקדמת ומיישמת בנייה של הפרויקט החדש ללא פינוי הדיירים.
הבנייה במתחם החלה בתחילת 2023, ונכון להיום מבני המגורים החדשים נמצאים כבר בקומה ה-12 ללא הצורך בפינוי או הריסה של המבנים הישנים. בשלב זה בונה החברה 244 דירות חדשות, ועל פי התכנון בשנת 2026 יושלמו המבנים - והדיירים יוכלו לעבור לבניינים החדשים, בהם יוקצו להם 66 דירות. אז תוכל החברה להתקדם לביצוע הריסת הבניינים הישנים, בהם הדיירים גרים כיום, ולהתקדם עם שלבים נוספים.
ניר סדלר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת ענב, מסביר איך מסלול בינוי-פינוי הפך את הפרויקט לישים: "במשך שנים יזמים ניסו ללא הצלחה לקדם את הפרויקט. באמצעות פתרון יצירתי, באמצעותו זיהנו את הקושי בקידום הפרויקט ובמקביל את הצרכים של עיריית כפר סבא לקרקע למבנה ציבור במרכז השכונה, התאפשר לנו לכלול כחלק מהמתחם קרקע פנויה שנועדה למבנה ציבור בדופן הדרומית ולהעבירה למרכז השכונה. כך הצלחנו לייצר הזדמנות למתחם בינוי-פינוי-בינוי".
ניר סדלרצילום: ענבעוד מסביר סדלר שבלי שיתוף פעולה של הרשות המקומית מיזם כזה לא יכול להתקדם: "הבנייה החדשה, שמאפשרת לבנות בלי להרוס בשלב הראשון, נעשתה על שטח בבעלות העירייה. זה עלה מתוך רעיון שהתחלנו לפתח לפני הרבה שנים וקידמנו יחד עם העירייה, בגלל שראינו את הצפיפות בתוך השכונה והבנו שאי אפשר לבנות בתוך המתחם הקיים. יש כאן גם הסכם שבסופו של התהליך חוזר שטח לעירייה. מדובר בשטחי ציבור, וזה יכול להיות בכל מיני ייעודים שהעירייה צריכה. היתרון הגדול הוא שהמתחם בלב השכונה החדשה, וכך במקום רק מבני מגורים יש שילוב נכון של מגורים עם מבני ציבור. זה טוב לעירייה וגם לתושבים. אבל חייבים שהעירייה תשתף פעולה עם רעיון כזה ותקדם. אי אפשר לבד".
על השאלה למה לא עושים יותר פרויקטים כאלו הוא משיב: "קודם כל הרבה פעמים אין שטחים פנויים, ואם יש זה לא פעם של רשות מקרקעי ישראל ולא של העירייה. במקביל, זה גם מורכב מאוד אז לא כולם רוצים ללכת בדרך הזו. עוג מכשול שיש אותו לפעמים הוא שהקרקע עליה מתחילים לבנות לא ממוקמת בסמיכות לבניינים הישנים או לא נמצאת בתוך השכונה ואז בעלי הדירות הישנות מתנגדים כי הם לא רוצים לעבור לשכונה אחרת. בשורה התחתונה לא תמיד מתאפשר להתקדם במסגרת בינוי-פינוי-בינוי אבל אני חושב שזה הדבר הכי טוב לעשות אם ניתן".
"מפתח תמורת מפתח"
מקום נוסף בו מיושם מתווה של בינוי-פינוי-בינוי נמצא ביבנה. מדובר בפרויקט של קבוצת אלמוג, הכולל קומפלקס של 5 מגדלים בני 20 קומות כל אחד ברחוב חרמון בשכונת נאות שז"ר. בפרויקט 487 דירות חדשות, ושני הבניינים הראשונים אוכלסו לפני כשנתיים וחצי. הבניינים השלישי והרביעי בשלבי בנייה מתקדמים, בשלב סיום השלד. גם כאן סיכום עם העירייה ותוכנית יצירתית הצליחו לקדם פרויקט ובנייה על קרקע סמוכה.
אמיר הלרצילום: איציק שוקלעו"ד אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג, מסביר כי "מדובר בפרויקט מורכב שקידמנו, בסיוע ובתמיכה של העירייה, תב"ע (תוכנית בניין עיר) אשר במסגרתה העירייה הקצתה לטובת תחילת הפרויקט שטח שהיה בבעלותה, כאשר היא מקבלת אותו בשלב מאוחר יותר. בפועל, לקחנו שצ"פ (שטח ציבורי פתוח) ואנחנו מחזירים שצ"פ, והמהלך הזה סייע רבות לכך שהפרויקט של ההתחדשות העירונית ייצא לדרך. עם זאת, קשה מאוד למצוא מקומות בהם אפשרי לעשות את זה. בדרך כלל זה יכול לקרות אם יש קרקע פרטית של יזם במקום סמוך או קרקע עירונית".
הלר מוסיף שלמהלך יתרונות רבים, אבל הוא נדיר: "אם זה אפשרי, זה עובד טוב. אבל ההיתכנות ששני המצבים שתיארתי באמת יתאפשרו היא יחסית קטנה כי אין הרבה רשויות שרוצות את זה מצד אחד, או שאין להן קרקעות זמינות שיכולות להתאים מצד שני. הרעיון כרעיון הוא טוב מאוד, הלוואי שיהיו יותר הזדמנויות לפעול כך. הדיירים עוברים מדירה לדירה, מקבלים מפתח תמורת מפתח - ולא צריכים לגור מחוץ לדירה בשכירות. זה מפיג חשש ומפחית התנגדויות, ועוד יתרון הוא שהקהילה נשמרת וכולם נשארים באותו המקום. יש גם חיסרון: העובדה שיש אתר בנייה ליד המבנים הישנים כמה שנים. אבל אין ברירה".
הלר מתייחס גם לתוכניות שהשוק מיישם לעומת התוכנית שהמדינה ניסתה לקדם: "התוכנית של הממשלה לפני עשור הייתה לעשות את אותו הדבר, רק שהמדינה הייתה צריכה להיות היזם. המטרה הייתה להוריד חסמים. הבעיה המרכזית היא שהמדינה לא יודעת לעשות את זה. גם המהלך של שיווק קרקע של רמ"י הופך את הכל למורכב יותר, כי הרבה פעמים הקרקע הזו לא נמצאת ליד הבניינים הישנים וזה כבר נהיה קשה כי אנשים לא תמיד רוצים להתרחק".
"חוסך בעלויות של שכירות"
דוגמא נוספת של יישום המודל אפשר למצוא בראשון לציון בפרויקט שהחל לפני שנים. מדובר בפרויקט קריית האומנים של חברת דוניץ-אלעד, שעתיד לכלול עם סיומו 14 מגדלי מגורים בגובה של 22-32 קומות ו-1,400 דירות. נכון להיום, 6 מגדלים כבר נבנו. הפרויקט החל בשנת 2011, כאשר עד כה פונו 176 דירות ועברו לבניינים החדשים. במקרה הזה הבניינים הראשונים נבנו על קרקע צמודה למתחם, שהייתה פנויה וגם בבעלות החברה.
מיכאל לוין צילום: אורלי כלפוןעו״ד מיכאל לוין, סמנכ״ל התחדשות עירונית בדוניץ-אלעד, אומר כי במקרה זה "התאפשר ליישם פרויקט בינוי פינוי הודות לקרקע הצמודה למתחם, שהייתה בבעלות החברה. כאשר אתה עומד בפני תכנון של מגה פרויקט, האפשרות לחלק אותו לשני מתחמים נפרדים מייצרת שלביות וכך מקצרת את תקופת השכירות. הרעיון של פרויקט בינוי-פינוי הוא אידיאלי ומקנה יתרון מובהק לדיירים: הם עוזבים את ביתם הישן ומקבלים מפתח לדירה חדשה באותו היום, מבלי לעזוב לתקופה את הסביבה המוכרת להם. במקביל, מבחינת היזם, בינוי פינוי חוסך עלויות שכירות וערבויות ומאפשר הגעה להסכמות רחבות ובמהירות".
לוין מתייחס גם לקשיים ולכך שלא רואים הרבה פרויקטים כאלו: "למרות היתרונות הברורים, פרויקטים כאלה כמעט ולא קורים יותר, בעיקר משום שלעיתים אין ליזם קרקע נוספת בבעלותו, או שהמתחם אינו גדול מספיק כך שניתן יהיה לחלק אותו למתחמים. בפרויקט קריית האומנים הצלחנו לקדם בינוי פינוי בזכות תכנון מדויק על גבי הקרקע הצמודה, אמון מלא ושיתוף פעולה עם הדיירים וגורמי התכנון בעירייה".
ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתייחסים לניסיון שגובש לפני שנים ויצא לפועל בחלקו ומציינים שם כי "הפרויקט הניסיוני שהמדינה הפעילה מתוקף החלטת ממשלה בוצע בשכונת רמת אליהו בראשון לציון. שכונה זו נבחרה לאור העובדה שקודמה תוכנית מתאר לפינוי-בינוי לכלל השכונה, כאשר היה מלאי גדול של קרקעות לשיווק בבעלות המדינה ובעלי הדירות בשכונה כמעט שלא התקשרו עם יזמים בעסקת פינוי בינוי".
עוד מוסיפים שם כי "הרציונל של הפרויקט היה לצמצם את החשש של בעלי הדירות מהתקשרות עם יזם פרטי, ולכן המדינה הייתה אמורה לשמש בעצמה יזם ולחתום על עסקת פינוי בינוי עם בעלי הדירות. בשנה האחרונה נמסרו במסגרת פרויקט זה דירות חדשות ל-60 בעלי דירות ברמת אליהו, ורבים אחרים צפויים לקבל דירות חדשות במהלך השנתיים הקרובות". על אף היתרונות, עלה קושי ליישם המהלך במקומות אחרים, וברשות מודים כי "הקושי המרכזי להרחיב את הפיילוט לשכונות נוספות הוא שבאזורים נרחבים מאד, מצפון ועד דרום, בעלי דירות חתמו כבר על הסכמים עם יזמים, דבר המונע מהמדינה להתקשר עמם כיזם".
