ברקע המלחמה הקשה בתולדות המדינה ומטחי הטילים שנורים לעבר יישובי ישראל, נתונים עדכניים חושפים כי למרות דוחות מבקר המדינה מהשנים האחרונות, לכ-62% מהדירות בישראל אין ממ"ד בשנת 2023. מנתוני התאחדות הקבלנים בוני הארץ, שהגיעו לידי ynet, עולה כי דבר לא השתנה בשנתיים האחרונות, ומתוך כמעט שלושה מיליון דירות למגורים בישראל, נכון ליולי 2023 - מעל כ-1.6 מיליון דירות למגורים אינן ממוגנות. על פי הנתונים, מתוך 2.708,637 יחידות דיור - 1,652,364 דירות ללא מרחב מוגן דירתי.
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), נכון ליוני 2022 היו בישראל כ-1.6 מיליון דירות לא ממוגנות, שבהן מתגוררים כ-5.5 מיליון תושבים. על פי דוח מבקר המדינה מיולי 2022, כמעט 5,000 מבנים ברחבי הארץ הוגדרו מסוכנים ועלולים לקרוס על יושביהן, בהם כ-610 אלף יחידות דיור, שככל הנראה אינן עומדות בתקן של רעידת אדמה.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו, האזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש", וסמנו "כלכלה" בהתראות אפליקציית ynet
אתמול (חמישי) פרסם מינהל התכנון כי בעקבות המצב הביטחוני והדחיפות הרבה בצרכי מיגון של תושבים בכל רחבי הארץ, המועצה הארצית לתכנון ולבנייה תדון ביום שלישי הקרוב בתוכנית מתאר ארצית חדשה שתאפשר מסלול מהיר להקמת ממ"דים בכל חלקי הארץ. התוכנית החדשה היא, למעשה, הרחבה של תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 40/א/1), שחלה על יישובי גבול הצפון בלבד, ומאפשרת הליך מזורז למיגון בטווח של כ-9 ק"מ מהגבול הצפוני.
תוכנית המתאר ליישובי הצפון, שאושרה ב-2019, עודכנה בספטמבר 2021 לאחר שהמדינה אישרה במסגרתה תקנות הכוללות הקלות על הקמת ממ"דים, בין היתר באמצעות צמצום הנטל הרגולטורי, לוחות הזמנים והעלויות הכרוכים בהליכי הרישוי למיגון דירות קיימות. ההקלות באות לידי ביטוי בעיקר בפטור ממידע לקבלת היתר בנייה (וכך חוסכים 30 ימים) ובאופן הגשת המסמכים הנדרשים להיתר. השינוי מקל ומפשט הן את הליך הגשת הבקשה להיתר הבנייה והן את בדיקתה בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ניר ינושבסקי, אמר בשיחה עם ynet כי "המדינה חייבת להציב את מיגון האוכלוסייה ברף העליון, ולוותר סוף-סוף על תרבות ה'סמוך' והבירוקרטיה. אנחנו מצפים שהממשלה תקים כבר עכשיו מערך שיתחיל לתכנן ולבצע את שיקום כל היישובים שנפגעו או יפגעו בהמשך במלחמה הזו בשלב ראשון, ולשלב אותו בתוכנית מהירה למיגון כל ישראלי. אנחנו בהתאחדות כבר יושבים על תוכניות שיאפשרו ביצוע המוני ומהיר של שתי המשימות האלה, ונוביל אותן ברגע שהממשלה תיתן אור ירוק".
"יש צורך בחקיקת חירום"
אז מה מאפשרות אותן תקנות שכוללות הקלות שאמורות לסייע לאזרחים נטולי הממ"ד להקים בבתיהם מרחב מוגן דירתי בדרך המהירה ביותר? עו"ד דקלה מוסרי טל, מבעלי משרד מוסרי, טל עורכי דין, מסבירה: "התקנות פוטרות את מבקש היתר הבנייה עבור ממ"ד מהצורך בקבלת תיק מידע (בקשה אשר אורכת זמן רב) וכן פוטרות מהצורך להגיש מדידת שטחים של כל השטח הבנוי על המגרש שבו ניצב הבית, ומאפשרות הגשת מדידה רק לממ"ד שמתבקשת הוספתו. בעיקרון, מדובר בקיצור דרך מסוים, אך הוראת השעה שאושרה ב-2021 אינה רלוונטית לכל הבקשות להוספת ממ"ד, כאשר הסייג המשמעותי ביותר לתחולתה הוא שהבקשה לא תהיה כרוכה בהקלה".
עו"ד דקלה מוסרי טלצילום: דקלה שילדבריה, "כיום ברוב רובם של המקרים בהם מבקשים תוספת ממ"ד לבית קיים, בין אם זה בבית צמוד קרקע ובין אם בית משותף, הממד"ים ייבנו מחוץ לקווי הבניין. קווי הבניין הם גבולות שקובעות התוכניות, במסגרתם מותר לבנות בתוך המגרש. למעשה, קווי הבניין הם אלה שמגדירים מהו המרחק המינימלי של הבניין מהמגרשים הצמודים. ברובם המכריע של המקרים, המבנים הבנויים מנצלים באופן מלא או כמעט מלא את קווי הבניין המותרים".
המשמעות, ממשיכה עו"ד מוסרי טל, היא שבמרבית המקרים של הוספת ממ"ד לבניין קיים, יהיה צורך בבקשת להקלה מקווי הבניין. "במקרה כזה, אין תחולה למסלול המקוצר שנקבע בהוראת השעה מ-2021. המשמעות של בקשה להיתר שכרוכה בהקלה, היא צורך לפרסם את בקשת ההקלה, לאפשר התנגדויות לבקשה וכמובן פתח להגשת עררים ועתירות על הבקשה. כך שבקשת הקלה להקמת ממ"ד יחיד יכולה להגיע תיאורטית (ולצערנו גם בפועל) גם עד בית המשפט העליון".
אדריכל גיל שנהב, מבעלי כנען שנהב אדריכלים ומבעלי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, המתמחה בארגון וייצוג בעלי דירות בקידום מיזמי פינוי בינוי, מחזק את הדברים. "יש צורך בחקיקת חירום שתעקוף את כל המגבלות והחסמים, ותאפשר תוספת ממ"ד לכל בית או דירה בישראל תוך שישה חודשים", הוא אומר. "הממ"דים שוב הוכיחו עצמם כמוצר חיוני בכל בית ודירה בישראל, אולם הדרך להוספת ממ"ד לדירה קיימת היא דרך ארוכה ומלאת חסמים, למרות ההקלות שניסו לתת במהלך השנים במינהל התכנון וברשויות המקומיות".
אדריכל גיל שנהב צילום: גיא גלעדשנהב מסביר כי "החסמים הם חסמים תכנוניים, חסמים בתחום הרישוי וקבלת ההיתר, חסמים ביצועיים וכמובן חסמים כלכליים, כי תוספת ממ"ד היא יקרה מאוד ולא בהישג ידן של הרבה מהמשפחות הזקוקות לו. ההצעה שלנו היא לקדם חקיקת חירום שתעקוף את כל המגבלות והחסמים, תאפשר קבלת היתר תוך חודש באישור מהנדס העיר, מתן סבסוד ממשלתי ומתן מימון של הבנקים וחברות הביטוח עם פריסת תשלומים ארוכת טווח בערבות מדינה".
לדבריו, "יש כיום בישראל מפעלים בעלי אפשרות לייצר ממ"דים מתועשים בגדלים אחידים עם כל האבזור שצריך, לרבות מערכת סינון, מיזוג אוויר, חשמל יחידת שירותים עצמאית פנימית וסוללות להפסקת חשמל. צריך לבחון את האפשרות לאפשר לאזרחים לרכוש ממ"ד כזה במחיר מסובסד, בין אם זה להצבה בבית צמוד קרקע ובין אם בחצרות משותפות של בניינים ישנים, תוך מתן הקלות אוטומטית בנושא קווי בניין לדוגמא".
"לשנות את מאזן האינטרסים לטובת הצלת חיי אדם"
עו"ד מוסרי טל מציינת כי הוראת השעה ביקשה לשמור על איזון בין הצורך למגן את הבתים ולהגן על תושביהם, לבין השמירה על זכויות השכנים שלא יתקרבו למגרש שלהם. עם זאת, לשיטתה, ביישובים המטווחים באופן תדיר על ידי טילים וזמן הגישה קצר, צריך לשנות את המאזן בין שני האינטרסים, לטובת הצלת חיי אדם. יוזמה כזו מקודמת בימים אלה על ידי עיריית אשקלון, אשר הפקידה לפני מספר חודשים תוכנית מתאר למיגון העיר. התוכנית מבקשת לעשות שינוי במאזן ולקבוע שתוספת ממ"ד בחריגה מקווי הבניין וגם עד קו אפס של המגרש (עד לגבול המגרש הצמוד) לא מצריכה הקלה, ולשכנים לא תהיה אפשרות להתנגד. אם התוכנית תאושר, היא בהחלט יכולה לזרז את ההליכים ולאפשר למבקשי היתר לממ"ד לנצל את הוראת השעה של מינהל התכנון לקיצור ההליכים (במהלך חמש השנים מיום אישורה).
חסם נוסף שלא ניתן לו פתרון הוא הצורך בהסכמות בתוספת ממ"ד לדירה בבניין משותף. לדברי מוסרי טל, "כיום נדרשת הסכמה של 60% מהדיירים לתוספת ממ"ד, גם במקרה הכי פשוט של דייר שגר בקומה ראשונה ורוצה להוסיף ממ"ד רק לדירה שלו. האיזון גם פה אינו נכון. כדי לקצר הליכים יש להפחית את שיעורי ההסכמה הנדרשים ולאפשר הוצאת היתרים שיצילו חיים. יש לזכור שגם הליך הבנייה הוא לא מהיר, ובסופו של יום גם העלויות הכרוכות בכך אינן מתאימות לכל כיס, שכוללות תכנון, רישוי, בנייה ואגרות. לכן, יש מקום לשקול גם הפחתה משמעותית ואף ביטול של אגרות הבנייה, על מנת להנגיש ולהקל על התהליך. הממשלה כיום צריכה לתת את דעתה גם לנושא האגרות והעלויות ולסייע בסבסוד והלוואות ולתת קדימות למיגון בתים קיימים".
"הורי מתגוררים באשקלון בבית פרטי ותיק", היא מספרת, "לנוכח המצב, לפני מספר שנים, הם פנו בבקשה להוסיף ממ"ד. הבקשה הייתה כרוכה בהקלה מקו בניין. החוויה שלהם מהתהליך הייתה בדיוק זו שאנחנו מדברים עליה - מדובר בתהליך יקר, לא נגיש ומסורבל. הבקשה לא קיבלה כל קדימות, וההליך ארך זמן רב מאוד, כאשר בזמן שהבקשה המתינה להחלטה בוועדה המקומית, הם ספגו סבב נוסף של מטחי טילים. מאז הבקשה אושרה והיום לשמחתי הם ממוגנים. אבל אין מקום שתושבים יחושו שאין בהילות למגן אותם. אני תקווה שהיוזמה של אשקלון תועתק לערים נוספות בהן קיים צורך אקוטי בממ"דים. אך, לא פחות חשוב מכך, יש לתת עדיפות לבקשות אלה בכל מוסדות התכנון בארץ".
לצד אשקלון, עיר דרומית נוספת שמקדמת הקמת ממ"דים היא נתיבות. בשיחה עם ynet אומר היזם רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלי קבוצת הנדל"ן רמי צרפתי, שזכתה לפני 8 שנים במכרז ממשלתי ומיגנה את מרבית יישובי עוטף עזה, כי "אני לא נתקלתי במצב שבו רשות מקומית לא מעוניינת לקדם מהר ככל הניתן הוספת ממ"דים לבתים, כולן מעוניינות לעשות זאת בהקדם האפשרי. אני רוצה לציין לטובה את עיריית נתיבות שפועלת מהר יותר מכל רשות אחרת שיצא לי לעבוד איתה. לפני כחצי שנה זכינו במכרז ממשלתי למיגון יישובי קו העימות בצפון ולפני כחודשיים התחלנו בעבודות".
תמר פוריה, מהנדסת העיר באר שבע, מוסיפה כי גם מינהל ההנדסה בעירייה מפעיל בשנים האחרונות מסלול מהיר לאישור בניית ממ"ד. "במסגרת המסלול יש קבלת עדיפות לבקשות בניית ממ"ד באגף הרישוי, ניתן ליווי מקצועי ופרטני במינהל ההנדסה, יש הליכים של מעקב ובקרה וכן הוגדרו לוחות זמנים קצרים והליך מזורז למתן ההיתרים", היא אומרת. לדבריה, בשנים האחרונות ניתנו מאות היתרי בנייה להקמת ממ"דים.
במקביל, היא מציינת שהעירייה פועלת לקידום פרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית בשכונות הוותיקות בעיר, מתוך מטרה לעודד את הריסת הבניינים הישנים והקמת דירות חדשות עם ממ"ד לתושבים. "כיום העירייה מקדמת תוכניות פינוי בינוי במספר מתחמים, במסגרתם יש פוטנציאל לתוספת של כ-15 אלף יחידות דיור. כמו כן, אנחנו מקדמים תוכנית התחדשות בניינית בעלת פוטנציאל תכנוני להוספת 38 אלף דירות חדשות לעיר, כאשר התוכנית מאפשרת תוספת ממ"דים גם לדירות שנבנו אחרי 1980", היא מוסיפה.
