אחרי תקופה לא קצרה של עליות מחיר משמעותיות בשוק דירות המגורים לרכישה, בחודשים האחרונים גם מחירי השכירות התחילו לזנק. בריאיון שהתקיים באולפן "ידיעות הנדל"ן" בהשתתפות בכירים מהענף, אישרה את הדברים ענבל דוד, מנכ"לית דירה להשכיר – החברה הממשלתית לדיור להשכרה, באומרה ש"כל מספר זוכה". גם פעילים נוספים בתחום מאשרים, כי הסכרים נפרצו ולא מעט בעלי דירות החלו להעלות את שכר הדירה. ערן ענבים, מנכ"ל קרן הריט אזורים Living הפועלת בתחום וחשופה לאלפי דירות להשכרה ולמחיריהן, מזהה מצב בעייתי בשוק: "בכל המתחמים שבהם Living פועלת, ראינו עלייה של 20%-10% במחירי השכירות בחוזים חדשים שנחתמו סביבנו בשנים האחרונות. חוסר היצע של דיור להשכרה לצד ביקושים גבוהים והתייקרות המשכנתאות הביאו להתייקרות השכירות. חשוב לזכור, שיותר מ־30% ממשקי הבית בישראל חיים בשכירות, ולכן יש צורך אמיתי בייצור פתרונות דיור גם עבורם".
נשאלת השאלה – מה עושה המדינה כדי לקדם את התחום ולהגדיל משמעותית את ההיצע להשכרה לטווח ארוך? והאם בכלל זהו הפתרון הנכון.
בעוד דירה להשכיר פועלת לאחרונה על בסיס יעד משמעותי יותר שנקבע לה – שיווק קרקע לבניית עשרת אלפים דירות להשכרה (לאחר שנים של יעד נמוך בהרבה), רק לאחרונה עברה רפורמה חדשה שמעודדת גם את השוק הפרטי לבנות להשכרה ארוכת טווח. מדובר במסלול חדש שעבר בחוק ההסדרים האחרון וכולל הטבות מס לחברות וליחידים אשר יקימו פרויקטים למגורים, שבהם שני שלישים מהדירות או 10 דירות לפחות (הגבוה מביניהם) יעמדו להשכרה לתקופה של 15 שנה לכל הפחות. ככל שהחברה תעמיד את הדירות להשכרה לתקופה ארוכה יותר, כך הטבת המס שלה תהיה גבוהה יותר. הרציונל הוא לעודד חברות לפעול בתחום, אבל גם להשאיר כמה שיותר דירות להשכרה בשוק לפני שהיזם ימכור אותן הלאה.
שר האוצר אביגדור ליברמן התייחס לרפורמה שאושרה ואמר כי: "מדובר בבשורה אמיתית, שתאפשר לשוכרים ודאות וביטחון לשכור דירה לטווח ארוך, כמו בעולם. המהלך שיוצא לדרך היום, יהפוך את השכירות ארוכת הטווח בישראל לכדאית ליזמים, תוך מתן הטבות מס לצד הגנה על השוכרים". אבל האם זה הפיתרון? או שדווקא הרשויות המקומיות הן אלו שצריכות להיכנס לעובי הקורה ולקבוע קריטריונים וגם כללים לדיור להשכרה בשטחן, כמו שעושה למשל עיריית תל אביב־יפו (פירוט לקראת סוף הכתבה).
"לפני כעשור החלה המדינה לפעול למען יצירת חלופה לשכירות פרטית באמצעות החברה הממשלתית דירה להשכיר, אך השוק הזה עדיין בחיתוליו ומהווה אחוז נמוך משוק השכירות בכללותו. במציאות הנוכחית יש מספר מועט של דירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח", כך פותח ואומר תמיר כהן, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן. "בבירות רבות בעולם, גם כאלו שנחשבות חזקות מבחינה כלכלית, לא כולם בוחרים להשקיע סכום גבוה של כסף לרכישת דירה, אלא מעדיפים לגור בשכירות. לכן גם בישראל חייבים לעודד ולתמרץ את האלטרנטיבה של שכירות ארוכת טווח - מה שמייצר פתרון קבע, באמצעות חברות מתמחות שיתחזקו את הנכסים, חוזי שכירות ארוכים, עליות שכירות מסודרות וידועות מראש ושכר דירה יציב". עוד מסביר כהן כיצד ניתן לקדם הנושא בצורה נכונה, באמצעות השוק הפרטי: "חברות בנייה גדולות יכולות לבנות ולתחזק ברמה גבוהה שכונות שלמות של דירות לשכירות ארוכת טווח. שוק ההון ישמח לתת מימון, בדומה לשוק המשרדים המניב, וכך יהיה ניתן לקבל דיור במחיר סביר ולהאט מאוד את עליית מחירי הדירות. שיכון ובינוי נדל"ן מחזיקה כיום ב־1,765 יח"ד להשכרה ארוכת טווח במסגרת מכרזי דירה להשכיר וב־293 יח"ד במסגרת יוזמה פרטית, תחת חוק עידוד השקעות הון, ולאחרונה זכתה בשלושה מכרזים יחד עם חברת האם בשדה דב תל אביב, באור יהודה ובבן שמן, לוד". עוד מציין כהן, כי הצורך הגדול בדיור להשכרה מחייב גם שינוי מחשבה הנוגע לתקופת ההשכרה של הפרויקטים: "כיום במכרזי דירה להשכיר פרק זמן השכירות נע בין 15 ל־20 שנה, כשבתום התקופה הדירות נמכרות, מה שמצריך כל הזמן לייצר מלאי של דירות חדשות. בנקודת הזמן הנוכחית צריך לעלות שלב ולייצר פרויקטים המיועדים לשכירות לצמיתות, כך שיתנו מענה לצרכים של האוכלוסייה בכל שלבי חייה - מצעירים, דרך זוגות ומשפחות ועד הגיל השלישי. צריך גם לרתום את הרשויות המקומיות למאמץ הלאומי, שמתוקף סמכותן יכולות לייעד ולסווג קרקע לשכירות ארוכת טווח".
5 צפייה בגלריה
"היזמים פתוחים היום יותר לקידום פרויקטים להשכרה". דירות להשכרה, אשדר אגמים, נתניה
(צילום: יח"צ)
רקפת להב, סמנכ"ל שיווק בקבוצת אלמוג, מוסיפה: "ככל שקשה לאנשים לרכוש דירה, אז האלטרנטיבה הטבעית שלהם היא לצאת לשכירות. בשנה וחצי האחרונות השוק רותח ומציג עליית מחירים משמעותית". להב מסבירה כי "בעלי הדירות מרגישים ומבינים היטב את הביקושים ויודעים שההיצע קטן, ולכן הם מרשים לעצמם, בהיעדר פיקוח ובהיעדר חוק, להעלות את גובה דמי השכירות כאוות נפשם. נכסים להשכרה עשו קפיצה משוגעת בשנה האחרונה, עם עליות של 20%-15% באזורים, דוגמת באר יעקב, ראשון לציון, פתח תקווה, נתניה, נס ציונה, יבנה ועוד. בדירות בשכונת קריית השרון בנתניה, למשל, שהושכרו ב־2021 ב־5,000 שקל, מחדשים כעת את החוזה סביב 6,500 שקל לחודש. בשכונות מבוקשות בתל אביב רואים גם עליות תלולות יותר, המשקפות עליות בשיעורים של עשרות אחוזים ופערים של אלפי שקלים לחודש בחידוש חוזים, עם מספרים שחוצים בקלות רף של חמש ספרות, מחירים שלפני שנתיים היו שמורים לדירות גדולות ומושקעות במיוחד". לדבריה, "אחד המהלכים הטובים שעשתה הממשלה הוא חוק עידוד השקעות בתחום הדיור להשכרה, שמציע ליזמים הטבות מס, אם יקצו דירות להשכרה במחיר מפוקח ולטווח ארוך בפרויקטים שלהם. בפרויקטים להשכרה יש השקעה רבה בשטחים הציבוריים ובדירה עצמה וחברת ניהול מקצועית, ששומרת על הבניין ועל ערך הדירות ונותנת מענה לבעיות בזמן קצר, כל זה תורם לרמת החיים בפרויקט וחוסך הוצאות לשוכרים. יחד עם זאת פרויקטים של דיור להשכרה ארוכת טווח בישראל עדיין מעטים, טיפה בים בתוך השוק הפרוץ, ועדיין לא מהווים היצע הולם לצורך הגדול. ככל שייצאו יותר מכרזים במסגרת דיור להשכרה ובפריסה ארצית באזורי הביקוש (ולא מאות בודדות בשנה), כך יהפוך תחום ההשכרה לתחרותי יותר. בעל דירה פרטי שמתחרה בפרויקט להשכרה קרוב, שמציע חוזים לחמש או 10 שנים, יהיה חייב להתאים את המחיר המבוקש שלו כדי להתחרות במחירים ובתנאי הפרויקט, רק אז יתאפשר לבלום או למתן את עליית המחירים לשכירות".
"על המדינה להגדיר דיור להשכרה כמשימה לאומית"
"דיור להשכרה לטווח ארוך הוא אחד הפתרונות המרכזיים למצוקת הדיור, בעיקר לזוגות צעירים שאין להם אפשרות לרכוש דירה, כשלנוכח מחירי הדיור המאמירים, הם רק הולכים ומתרבים. לדעתי, המדינה צריכה להגדיר את הדיור להשכרה כמשימה לאומית, ובהחלטת ממשלה לייצר עוד ועוד פרויקטים כאלה בכל הארץ עם אלפי יחידות דיור", כך חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים. "לנו יש שני פרויקטים להשכרה לטווח ארוך עם למעלה מ־3,000 יחידות דיור בשלבים שונים של תכנון וביצוע, למשל, בשכונת נווה דורון החדשה ברמלה ונופי בן שמן בלוד. להערכתי, צפויים לנו עוד פרויקטים מסוג זה. כמו בעולם, גם ישראל ראויה לשוק השכרה לטווח ארוך ממוסד, שיהווה חלופה ראויה לרכישת דירה למעוניינים".
גם שמעון ג'יני, מנכ"ל חברת גולדן ארט, סבור שיש לשנות את נקודת המחשבה על פרויקטים להשכרה ולקבוע שנכס להשכרה יהיה תמיד להשכרה: "אנחנו מאמינים ששכירות ארוכת טווח צריכה להיות לצמיתות, אך לצערי, המצב בארץ הוא שהפרויקטים להשכרה הם למעשה פרויקטי דיור למכירה, שמושכרים בשלב הראשון לטווח מוגבל. כך נוצר מצב אבסורדי שבו דירות שנבנו להשכרה ושהמדינה תמרצה וסבסדה דרך ההטבות את הקמתן – יוצאות לאחר פרק זמן משוק ההשכרה. יש לקדם מודל שמאפשר שכירות ארוכת טווח באופן שישאיר את הדירות בשוק השכירות. מהלך שכזה יגדיל משמעותית את כמות הדירות להשכרה מוסדית". עם זאת, ג'יני מסביר שהתמריצים של המדינה נכון להיום לא מאפשרים ליזמים לקדם פרויקטים כאלו: "היכולת לקזז מע"מ תשומות נמנעת מחברות כמונו, שמעוניינות להשכיר דירות לצמיתות, ובפועל מייקרת לנו את עלות ההקמה ב־17%. ביום שבו המדינה תחליט שהיא מקדמת את מודל השכרת הדירות לצמיתות עם הטבות אחרות ליזמים – התמונה תשתנה. המודל של השכרה לצמיתות קיים זה עשרות שנים בארצות הברית, והיקפי הפעילות שלנו שם עצומים".
תמיר לולו, מנהל השיווק והמכירות של אפריקה ישראל מגורים, משווה בין התחום בישראל לתחום בחו"ל ואומר כי הדרך עוד ארוכה: "כלי זה אומץ בהצלחה בחו"ל כבר לפני כמה שנים, בזמן שבישראל הוא עדיין לא מיצה את מלוא הפוטנציאל. כיום מתוך 850 אלף הדירות להשכרה בישראל, מודל השכירות לטווח ארוך מהווה טיפה בים, עם 20 אלף יחידות דיור בלבד. מקור הפער של ישראל לעומת העולם הוא באימוץ המאוחר של המודל. בעוד בחו"ל המודל רץ זה שנים, הפרויקט הראשון בישראל לשכירות ארוכת טווח – סביוני גליל ים בהרצליה, שאפריקה ישראל מגורים ואפי נכסים הובילה יחד עם דירה להשכיר – אוכלס בשנת 2017. מאז הוקמו בארץ 37 פרויקטים דומים, הנמצאים כיום בשלבים השונים. כעת על הממשלה שתקום, להשקיע בקידום ובתמרוץ פרויקטים נוספים מסוג זה, שהתרחבותם היא חלק בלתי נפרד מפתרון משבר הדיור".
ענבים, מנכ"ל קרן הריט של אזורים, מוסיף גם הוא התייחסות לשינויים בחוק: "בחוק ההסדרים האחרון הרגולטור הציב את הדיור להשכרה לטווח ארוך כערך עליון שיש לקדם, ויצר לשם כך כלים מתאימים. יחד עם זאת יש חשיבות גבוהה בהמשך ייעוד שיעור גבוה של קרקעות להשכרה לטווח ארוך בהגדרה התב"עית שלהם. כמו כן המודל שקיים היום להשכרה לטווח ארוך הוא עדיין מוגבל, ובעוד 20-10 שנה המלאי עלול להצטמצם. לכן ישנה חשיבות בקידום הרעיון של ייעוד קרקעות להשכרה לנצח, כפי שעושים כבר היום במדינות מערביות רבות".
האם בשנים הקרובות נראה גידול בפרויקטים?
הצורך בעוד דירות להשכרה ברור, לאור העלייה במחירי הדירות וגם במחירי השכירות. אבל כשמנסים לבחון האם התחום ימשיך להתפתח, לא כולם תמימי דעים. כך למשל, עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד עוה"ד שוב ושות' מציין, שבשנים הקרובות נראה גידול בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח ולא רק במסגרת המכרזים של דירה להשכיר. "היום בתוכניות בניין העיר הגדולות במרכז הארץ יש כבר הקצאת יחידות דיור לדיור בהישג יד, שכולל שכירות ארוכת טווח במחיר מופחת. כך לדוגמה בתוכנית שדה דב הוקצו לכך כ־15% מהדירות. כמו כן יש לרשויות אפשרות לקדם פרויקטים של שכירות ארוכת טווח במבנים בייעוד ציבורי, מה שמגדיל את הפוטנציאל לקידומם, כך אף בתוכנית חוף התכלת בהרצליה. כמו כן עיריית תל אביב־יפו הכריזה לאחרונה שתשלב דיור בהישג יד בכל תוכנית חדשה, ואני מעריך שרשויות נוספות ילכו בעקבותיה. לצד הפעולות של הרשויות, הרי שגם היזמים פתוחים היום יותר לקידום פרויקטים להשכרה ארוכת טווח. במסגרת חוק עידוד השקעות הון, החברות יכולות להקצות חלק מהדירות בפרויקטים לשכירות ארוכת טווח, וככל שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, הרי שהביקוש מצד השוק לשכירות ארוכת טווח יהפוך את העסקאות האלו למשתלמות, וגם החברות ייוותרו עם דירות שמהוות נדל"ן מניב לאורך שנים".
מצד שני ניר שמול - מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר, לא כל כך בטוח שהמגמה תמשיך, בין היתר בשל הריבית שהחלה לעלות. "עד לאחרונה חשבנו, כי לאור הכסף הזול שנמצא בשוק ולאור החלטת המדינה לעודד דיור להשכרה בהיקפים משמעותיים במסגרת החוק לעידוד השקעות הון עם הטבות המס הנלוות, בשנת 2022 נראה את המשך המגמה של דיור להשכרה ארוכת טווח. אולם עם העלייה בריבית בחודשים האחרונים נשאלת השאלה האם שוק הדיור להשכרה ימשיך להתפתח בישראל כפי שהתפתח בעיקר בשנה וחצי האחרונות, או ייעצר. חשוב להבין, כי עליית הריבית מקשה על חברות וקרנות המתמחות בדיור להשכרה לגייס כסף כדי להשקיעו לטווח ארוך בפרויקט דיור להשכרה. בישראל, לאור ערכי הקרקע הגבוהים, התשואה בדיור להשכרה עומדת על 3-2 אחוז, וכאשר הכסף מתייקר, המרווחים מצטמצמים עוד יותר. הדבר המרכזי שדוחף כעת תחום זה הוא הטבות מס משמעותיות, אשר הוענקו לחברות ולקרנות שפועלות בתחום הדיור להשכרה, וכן משקיעים פרטיים, בזכות חוק עידוד השקעות הון, שאף הוא מגלם בתוכו הטבות מס משמעותיות".
אדריכל רון שפיגל מ"שפיגל אדריכלים" מוסיף: "הרעיון לדירות להשכרה לטווח ארוך הוא מבורך, אבל זה לא צלח עד היום. לכן אני מאוד סקפטי בהצלחה של פרויקטים אלו. דיור להשכרה מגיע במינונים נמוכים מדי כדי להשפיע על השוק. אם לא יהיה תמריץ של הממשלה בכמויות ובאיכות זה לא יקרה, הישראלים עדיין רוצים מאוד את הבית שלהם".
לדברי מהנדסת דפנה בירן, שותפה מנהלת במשרד אורבך הלוי אדריכלים: "יש במדינה בעיה במגורים בשכירות ודירות להשכרה, הנושא לא עובר לישראלים חלק בגרון. צריך להיות כאן שינוי תפיסתי משמעותי, דרך חינוך, שלפיו לגור בדירה שכורה זה לא עונש, וישנם הרבה יתרונות. לצד חינוך, יש לייצר שוק דירות להשכרה, שלא יהפוך את בעלי הנכסים לשחקנים בשוק הנכסים המניבים. כל ניסיון שנעשה בעבר בתחום זה יצר קומבינות ולכך המחוקק לא התכוון. אולי הפתרון הוא דרך חברה ממשלתית, שתשכיר נכסים ברמה גבוהה".
ובינתיים בעולם: רוב השוק בבעלות ציבורית
דירות להשכרה לטווח ארוך הן מסורת ארוכת שנים ותחום מפותח ורחב מאוד ברחבי העולם.
"בעולם, חלק ניכר ממשקי הבית גרים בשכירות שנים ארוכות. לפעמים עד יומם האחרון. וזה דבר לגיטימי ומקובל" כך פותח ואומר חיים קראדי מנכ"ל פרשקובסקי מניבים. לפרשקובסקי פעילות של מתחמים להשכרה מעבר לים, בין היתר בארצות הברית. "בארץ זה לא מקובל", ממשיך קראדי, "מי שהוא חסר דירה - כפי הנראה משהו לא בסדר אצלו, וכולם נלחמים כדי לרכוש דירה. בישראל עוד לא השכילו למצוא פתרון לחינוך השוק שמגורים בשכירות זה בסדר וגם עוד לא נמצא מנגנון שייתן מספיק דירות להשכרה". במקביל, קראדי גם מספר על ההבדל בפעילות החברה בחו"ל בתחום השכירות אל מול מה שקורה בארץ. "אנחנו מ־8002 עובדים בפלורידה. יש לנו כאלף יחידות דיור. שם זה דבר מקובל והרשות המקומית מעודדת את זה. הם שותפים שלך, פעם בחציון עושים איתך סיור בנכסים לראות אם אתה צריך משהו. הם מאוד מעודדים את זה כי בסופו של דבר האמריקאי הממוצע, לא נדבק למקום אחד. הוא יכול לגור במקום ארבע, חמש, שש שנים, מחר הציעו לו עבודה במדינה אחרת אז הוא עובר. לכן במקומות שקרובים למרכזי תעשייה או לבתי חולים או להייטק אתה יכול לראות מרכזי מגורים שהרשות מעודדת את הנוכחות של המוצר הזה".
שמוליק לוי, מנכ"ל ובעלים בקבוצת אמבסדור, המתמחה בין היתר בניהול ושיווק פרויקטים לשכירות ארוכת טווח מתייחס אף הוא לפעילות בארץ ובחו"ל.
"מודל שכירות ארוכת טווח קיים זה כארבעה עשורים בתמהילים שונים במדינות מערב אירופה, אך בכל המדינות העיקרון דומה – מדובר בפתרון למגורים לזכאים ולמעוטי יכולת על־פי קריטריונים, למשך פרק זמן ארוך מאוד, לעיתים אף בלתי מוגבל. הניהול והפיקוח של שכירות ארוכת הטווח נמצא בידי תאגידים - חברות דיור עירוניות (בדומה לתאגידי המים העירוניים בישראל), רשויות מקומיות ומגזר ציבורי, כך שחלק נכבד מהדירות המושכרות לתושבים הן בבעלות ציבורית. לשם ההשוואה, בתל אביב כמעט מחצית מהתושבים חיים בדירות שכורות, אך רק 4% מהדירות המושכרות הן בבעלות ציבורית. באירופה, לעומת זאת, שיעור הדירות המושכרות שבבעלות ציבורית (של המדינה או הרשות המקומית) גבוה לאין שיעור. בלונדון, בדומה לתל אביב, כמחצית מהתושבים חיים בשכירות, בעיקר בשל יוקר המחיה, אך בניגוד לתל אביב, למעלה מ־47% מהדירות המושכרות הן ציבוריות. בברלין כ־85% מהתושבים חיים בשכירות, ועל אף שרק כ־17% מהדירות המושכרות הן בבעלות ציבורית, יש הגבלות רבות על גובה שכר הדירה (בהתאם לממוצע באזור) ועל שיעור העלייה בו. בפריז, הנחשבת גם היא לאחת מן הערים היקרות באירופה, רוב התושבים (61%) חיים בשכירות, אך כ־31% מהדירות המושכרות הן בבעלות ציבורית".
לוי מסביר איך השיטה עובדת בחו"ל: "באירופה דיור בר ההשגה ושכירות ארוכת טווח נשלטים בעיקר על־ידי ארגוני דיור שלא למטרת רווח. קבלנים פרטיים ספורים מעורבים בתחום זה. עקב כך החל תהליך של בניית סולידריות ושיתוף פעולה בין הארגונים ללא רווח, שמאפשר להם מימון פרויקטים של דיור בר־השגה בדרך פשוטה, מהירה ויעילה יותר. בבריטניה ובהולנד מפתחי דיור בר־השגה שלא למטרת רווח אינם נאבקים על המימון, שכן יש להם גישה ישירה למקורות כספיים משמעותיים. בהולנד פועלת תוכנית ערבויות הממומנת בידי הקבלנים, שבמסגרתה ניתנות ליזמים הלוואות וכן אפשרות ללוות מבנקים מסחריים בריבית נמוכה. כך, למשל, בעיר טילבורג שבהולנד, אשר בה 165 אלף תושבים והיא העיר השביעית בגודלה במדינה, כמחצית מהדירות שייכות לאיגוד הדיור ונחשבות בנות־השגה. בדירות אלה שכר הדירה הוא בין מחצית לשני שלישים ממחירי השכירות בשוק. דוגמה אחרת היא לונדון, שבה הקבלנים נדרשים להקצות 25%-35% מכלל הדירות החדשות שהם בונים לדיור בר־השגה. יש לציין שבריטי או הולנדי, שאושרה זכאותו לדיור בר־השגה, זכאי לדיור כזה במשך כל חייו, גם אם הכנסתו גדלה. בגרמניה, למשל, שוק השכירות מוגן בחקיקה המגינה על הדיירים (השוכרים) בהגבלת האפשרויות של פינויים מהדירות ומאפשרת העלאה של דמי השכירות בחוזה קיים, רק אם הדבר תואם את המגמה הכללית (של מחירי השכירות). אחת המטרות הראשיות של הממשלה היא לספק דיור לשכבות מוחלשות על ידי הענקת קצבאות או מענקים למשקי בית, וכן סובסידיות מצד ההיצע, כגון קידום ממשלתי של דיור סוציאלי. המגורים מסופקים על ידי יזמים (משקיעים) פרטיים, שמקבלים מהמדינה פיצוי על השכרת דירות שבבעלותם במחירים נמוכים ממחיר השוק ועל השכרת המבנים רק למשפחות מעוטות הכנסה. עם זאת הרשויות המקומיות שומרות לעצמן זכות להקצות מגורים לשוכרים שנתקלים בבעיה בשכירת דירה".
אלחנדרו שובקס, מייסד קרן ארגיס הבונה מתחמים להשכרה בספרד, מנסה להסביר מה אנחנו עוד צריכים ללמוד או לשקול לאמץ בהמשך: "אין בישראל תמריצים לבנייה להשכרה. המצב שנוצר הוא שהיצע הדירות להשכרה הוא נמוך, ומחירי השכירות גבוהים מאוד. לרוב השכירות מבוצעת לטווח קצר ובעיקר על ידי צעירים. ככל שיהיו יותר דירות להשכרה לטווח ארוך, יהיה פתרון נוסף למצוקת הדיור ולמחירים הגבוהים בשוק הנדל"ן. באירופה כדי לעודד יזמים לבנות מבנים להשכרה נותנים להם תמריצים משמעותיים. למשל, יזמים מקבלים קרקע בחינם למשך 40 שנה, כשהם מחויבים להשכיר את הדירה לשכירות ארוכת טווח או במחיר נמוך ממחיר השוק. בסוף התקופה הקרקע חוזרת למדינה, כך שגם ההפסד הכלכלי של המדינה מצומצם, וביכולתה לדאוג שגם לאחר התקופה הפרויקט יוקצה לשכירות לטווח ארוך. התמריצים מיטיבים גם עם השוכרים שנהנים מהיצע גדול ומחיר שפוי וגם עם היזמים שנהנים מההטבות שנותנת המדינה".
שובקס גם מעניק מספר דוגמאות לחוזים או להתנהלות במדינות שונות באירופה. כך לדוגמה, בספרד, "חוזה מינימלי הוא לחמש או לשבע שנים, במקרה שהמשכיר הוא חברת השכרה או שבבעלותו שלוש דירות. בכל שכונה חדשה שבונים יש אחוז מסוים שצריכים לבנות במחיר מסוים למכירה או להשכרה לטווח של עשר שנים. 10%, 5% או 12% - זה תלוי בעירייה. נוסף על כך אם מוכרים את הבית ויש חוזה שכירות מחייב, הוא מחייב גם את הרוכש". שובקס מוסיף כדוגמה גם את השוק בפורטוגל: "שם ישנן מגבלות על בעלי הדירות, והם אינם יכולים להתנגד לחידוש חוזה שכירות באופן אוטומטי. למשל דייר שעבר את גיל 65 וגר חמש שנים בדירה, או שיש לו נכות מעל 60% או שגר בדירה מעל 20 שנה, ישנן מגבלות רגולטוריות על הוצאתו מהדירה. כמו כן תקופת חוזה השכירות צריכה להיות של מינימום שנה למעט סיבות מקצועיות (למשל תיירות). החוזה מתחדש אוטומטית לשלוש שנים, אלא בנסיבות מיוחדות".
תל אביב מראה שאפשר גם אחרת
בזמן שהפרויקטים של 'דירה להשכיר' אינם כוללים קריטריונים מהותיים ודורשים מהזכאים להיות רק מחוסרי דירה (בדומה לקריטריונים של דירה בהנחה / מחיר למשתכן) בתל אביב־יפו פועלים אחרת. העירייה קידמה בעבר קריטריונים שונים לחלוטין המתייחסים לפרויקטים בתחומה, שאינם פרי מכרזי המדינה, ולאחרונה אף עדכנה אותם בהתאם למצב בשוק.
כך באוגוסט האחרון אישרה מועצת העירייה שתי החלטות. הראשונה נגעה לעדכון הקריטריונים לזכאות בפרויקטים בבעלות עירונית עם קביעת חמישה תנאים מצטברים: היעדר בעלות על דירה; תושבי העיר; עמידה במבחן הכנסה; בדיקת הון עצמי; וקריטריון גיל (מינימלי). כמו כן עודכן גובה שכר הדירה בפרויקטים בבעלות עירונית. ההחלטה השנייה נגעה לסמכות העירייה לקבוע, כי שיעור ההנחה בדיור בהישג יד בקרקעות פרטיות יעמוד על 40%, שהוא השיעור הגבוה ביותר שניתן לרשות מקומית לקבוע, בהתאם לחוק.
נזכיר כי תל אביב־יפו היא הרשות המקומית היחידה בישראל המקדמת דיור בהישג יד, כשנכון להיום קיימות בעיר כ־400 יחידות דיור כאלה במחיר מופחת, המאוכלסות בפועל על ידי מועמדים שעלו בהגרלה ועמדו בתנאי הזכאות, בפרויקטים שבגני שפירא, יסוד המעלה, מיכלאנג'לו, מידטאון, מגדל הצעירים ו־WE. אליהן יצטרפו בשנים הקרובות כ־10,500 יח"ד, הנמצאות בשלבי תכנון וביצוע שונים.
ראש העירייה רון חולדאי: "ההחלטות החשובות שהתקבלו במועצת העירייה, יצטרפו למדיניות הדיור העירונית. עיריית תל אביב־יפו תמשיך לעשות כל שביכולתה על מנת להנגיש דיור בהישג יד למשפחות הסובלות מיוקר הדיור. אני שב וקורא לממשלת ישראל להתגייס גם היא, ולאמץ את הצעת החוק שהגשנו לאחרונה לרגולציה על שכירות חופשית, שכן רק שילוב כוחות בין השלטון המקומי לממשלה יוכל להביא לשינוי אמיתי".
פעילות הממשלה לא צריכה לתמרץ הקטנה נוספת של שיעור הבעלות / עדיאל שמרון, מנכ"ל שותפות עץ השקד־הראל חברה לביטוח לדיור להשכרה ומנהל רמ"י לשעבר
בשנים האחרונות מוקמים בארץ פרויקטים לדיור להשכרה ארוכת טווח, רובם במסגרת מכרזים ייעודיים של חברת דירה להשכיר ורשות מקרקעי ישראל. אך ישנם גם פרויקטים המוקמים במסגרת עצמאית, שבה היזמים או בעלי הקרקעות החליטו לייעד את הפרויקט לדיור להשכרה וליהנות מהטבות המס המוענקות בהתאם לחוק עידוד השקעות הון.
תרבות המגורים בישראל, הנובעת בעיקר מסיבות היסטוריות של מדינה חדשה וקולטת עלייה, אשר פעלה בשנותיה הראשונות ככלכלה סוציאליסטית המבוססת על פעילות הממשלה, הביאה לכך שעד לפני 20 שנה שיעור משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלותם ("שיעור הבעלות") עמד על כ־90%. כיום עומד שיעור זה על 70%-65% ואף נמצא במגמת ירידה נוספת בשנים האחרונות. נתון זה דומה לממוצע שיעור הבעלות במדינות ה־OECD, ובניגוד למה שנהוג לחשוב, כמות משקי הבית שאינם מתגוררים בדירה בבעלותם, אינה נמוכה מהממוצע במדינות המפותחות. עולה מכך, כי הבעיה המרכזית בשוק השכירות למגורים אינה כמות הדירות המושכרות, אלא האופן והתנאים שבהם שוק השכירות פועל.
המגמה הצפויה של ירידה נוספת בשיעור הבעלות אינה מפתיעה. עליית מחירי הדירות בישראל ב־15 השנים האחרונות מקשה מאוד על רבים מחסרי הדירה בישראל לרכוש את דירת המגורים הראשונה, וכמות משקי בית המתגוררים בשכירות צפויה עוד לעלות.
לאור כך, לדעתי, פעילות הממשלה לא צריכה לתמרץ הקטנה נוספת של שיעור הבעלות (אל מתחת לממוצע של המדינות המפותחות בעולם) ולגרום למשקי בית נוספים שלא לרכוש את דירת מגורים שבה הם מתגוררים. השיקולים לכך הם בעיקר שיקולים של צדק חברתי וחלוקה צודקת של העושר הלאומי. "הסללה" של משפחות ממעמד הביניים הנמוך למגורים בדיור להשכרה לכל ימי חייהם רק תנציח ותגדיל את הפערים החברתיים, כאשר בסופו של יום דירת המגורים הינה הנכס הכלכלי המשמעותי ביותר של מרבית המשפחות בישראל.
הצעדים הנכונים שעל הממשלה לנקוט, ואף לקבוע כיעד הלאומי המרכזי, הם אלו שיגרמו לכך שחלק משמעותי משוק השכירות (המונה בין 700 ל־800 אלף יח"ד) יהפוך – בתהליך עקבי – לשוק מסחרי; שוק שמאופיין במתחמים של דירות המותאמים לשוק השכירות, אשר ינוהלו באופן מקצועי על ידי חברות ניהול מסחריות, ושתנאי השכירות שלהם יהיו כמקובל במכרזי המדינה של דיור להשכרה ועל־פי כללי חוק עידוד השקעות הון. כלומר אפשרות לשכירות ארוכת טווח ועלייה מתונה וקבועה של מחיר השכירות לאורך התקופה וכיו"ב.
בניגוד למצב במרבית מדינות העולם, עד לפני כעשור כמעט לא היו בארץ מתחמי דיור, שבהם מרבית הדירות יועדו להשכרה ארוכת טווח שתוחזקו ונוהלו על ידי גורמים מסחריים ומקצועיים מתחום הנדל"ן. כיום מתחמים כאלו, שבהם יש יתרונות מובהקים לשוכרי הדירות, מוקמים ברחבי הארץ, אם כי עדיין בהיקף קטן ולא מספק.
