שכונות המגורים החדשות אינן דומות לשכונת השינה של פעם. אם בעבר הסתפקו רוכשי הדירות במפרט הדירה והבניין, חדרי דיירים, חדרי כושר או לובי מפואר, בשנים האחרונות נכנסים עוד שיקולים לתמונה. בהתאם, גם חברות הנדל"ן מבינות את המציאות החדשה ומובילות קו שונה בשיווק ובתכנון השכונות החדשות. תקופת הקורונה חידדה את חשיבות הקהילה בשכונה ואת יתרונותיה, וההבנה התעצמה עוד יותר מאז פרצה המלחמה. כך למשל היה ניתן לראות כיצד המפונים השתלבו בקהילות במקומות לא צפויים, ועד כמה מדובר במציאות בשטח ולא רק בסיסמה שיווקית.
"קהילה מתאפיינת באנשים עם צורך השתייכות לקבוצה, החולקים רצון ועניין משותפים ופועלים בגבולות גזרה מסוימים ותחומים", פותחת ומסבירה ענבל הראל, מנהלת השיווק בחברת שתית. "אנו מכירים מגוון קהילות פיזיות ווירטואליות, החולקות תרבות משותפת, היסטוריה, תחומי עניין. אבל מעניין לראות איך באה לידי ביטוי הקהילתיות בעולם הנדל"ן מלבד המיקום הגיאוגרפי המשותף וקיום עקרונות 'קהילה עירונית', שבסיסה 'התיישבות חדשה'. בעולם הנדל"ן מזהים בשנים האחרונות את הצורך ההולך וגובר של אנשים בהשתייכות לשכונה פעילה ותוססת, אשר בזמנים מסוימים כמעט נעלם. יזמים רבים פונים יותר ויותר לפרויקטים בסדר גודל של שכונה. בהקמה של שכונה במלואה היזם יכול לקיים את חזון הקהילתיות על ידי בחירת אופי השכונה וקבוצות אוכלוסייה בעלות צרכים זהים. לצורך העניין, שכונה וקהילה המתבססת על משפחות צעירות, מתוכננת לרוב כקומפלקס מגורים תחום על ידי בניינים, ובמרכזה מרכז מסחרי, פארק, שירותים ציבוריים גנים ובתי ספר. בנייה זו יוצרת באופן אוטומטי קהילה, שמנהלת את מרבית היום שלה בגזרת השכונה ויוצרת חברויות ותחושת שייכות".
יצחק סער, סמנכ"ל שיווק ולקוחות באורון נדל"ן, מציין כי רכישת דירה היא הרבה מעבר לדירה עצמה: "הרוכשים מבקשים לרכוש חוויית מגורים הוליסטית, שתאפשר להם לבנות חיים מלאים בתוך הפרויקט או השכונה, וליהנות מכל השירותים הקרובים והנגישים ביותר, בלי להתרחק מהבית. כך לדוגמה בפרויקט שלנו, שעתיד להיבנות בבת ים וצפוי לאכלס בעיקר משפחות צעירות, אנחנו מקפידים על השטחים המשותפים - חדר כושר, מועדון דיירים, מתחם עבודה משותף ואף גינה קהילתית, כך שכל אלה יסייעו בבניית קהילה עם הבסיס הטוב ביותר".
דן מויאל, סמנכ"ל שיווק ומכירות בשיכון ובינוי נדל"ן, מרחיב מעט יותר: "בתהליך הבחירה של רכישת דירה יש כמה רבדים מובהקים. הראשון קשור למאפייני הדירה עצמה. השני קשור למאפיינים פונקציונליים שקשורים לסביבה, למשל קרבה למרכז קניות, בית ספר או יציאה לכביש ראשי. הרובד השלישי מעניין וחשוב לא פחות, ומתייחס לתחושת הקהילתיות שקיימת בשכונה.
דן מויאלצילום: ליאור מויאלזו מגמה שאנחנו מזהים בשנים האחרונות ושהתעצמה במיוחד בעקבות הקורונה וגם בחודשי המלחמה האחרונים – בניית קהילה גם בסביבה אורבנית. המשמעות היא שאנשים מחפשים אזורים עם שטחים ציבוריים, שמאפשרים להם שהייה נעימה בחוץ וגם מזמנים להם מפגשים עם האנשים שגרים בסמוך להם. אלה יכולים להיות שטחי פארק, חדרי כושר ומרכזי ספורט, חדרי משחקים ייחודיים, חללי עבודה משותפים ועוד. יש כאן המון מקום ליצירתיות. מעבר לרצון בתחושת קהילתיות, זה עונה גם על צורך פונקציונלי. אנשים מחפשים היום סביבת מגורים שמאפשרת לצמצם עד כמה שניתן את הנסיעה ברכב. כך לדוגמה אם אני עובד יומיים בשבוע מהבית, אוכל ללכת ברגל לחלל עבודה משותף, יש לי חדר כושר או חוגים לילדים צמודים לבית ולמעשה, מרכז החיים שלי מתקיים במרחק של עד חצי ק"מ מהבית".
"שכונה קהילתית - אחד ממקדמי המכירות המרכזיים"
עידו אנצילביץ, מנהל שיווק ומכירות אבני דרך, מתייחס למשקל החדש שקהילתיות מקבלת בעיני הרוכשים: "הדור הנוכחי, בשונה מהדור של הוריו, מתעניין לא רק בשטח הדירה, כיווני האוויר וגודל המרפסת, אלא גם במגורים בקהילה. בדומה להשתייכות לקיבוץ בשנים עברו. ולכן כחלק מכך גם לשכנים הגרים בפרויקט יש תפקיד משמעותי בבחירת איכות החיים המתאימה. המעגל המשפחתי והחברתי שנרקם במגורים בשכונה בעלת אופי קהילתי מתחיל בכך, ממש כמו פעם - כולם מכירים את כולם, הילדים הולכים ברגל למוסדות החינוך, נפגשים אחר הצהריים בגינת השעשועים או בחוגים, וגם המבוגרים מגובשים מאוד. כשצריך משהו, תמיד יש למי לפנות. בשנים האחרונות המונח שכונה קהילתית הפך לאחד ממקדמי המכירות המרכזיים של יזמיות הנדל"ן. משפחות צעירות עם ילדים מחפשות דירות בשכונות עם ילדים בני גילם כדי ליצור קשרים חברתיים להורים ולילדים. גם בגיל מבוגר חשיבות הקהילה רבה. מאז ומתמיד תפס ערך המשפחתיות מקום מרכזי בחיינו כישראלים. בשנים האחרונות אנחנו רואים יותר ויותר מחפשי דירות, שבודקים האם השכונה שבה הם מעוניינים בנכס, היא קהילתית או לא. קהילה מגובשת מהווה כיום המשך ישיר של המשפחה המורחבת. ולכן כבר בשלב הראשון של התכנון ועד לשלב השיווק, היזמים צריכים לעבוד בשיתוף פעולה עם מומחים ועם הקהילה המקומית כדי להבין את הצרכים של קהל היעד ולהציע להם פתרונות מותאמים אישית".
ישי רוט, המשנה למנכ"ל קבוצת שובל, מסביר אף הוא מה מחפשים הרוכשים היום: "אחד הדברים החשובים לרוכשי דירות הוא הקרבה לעבודה ואחר כך הקהילה. אנו רואים שככל שמדובר בשכונה שמסוגלת לספק מענה הוליסטי לרוכשים, כך הביקושים גבוהים, קצב המכירות בהתאם וכך גם עליית המחירים. כך זה היה בפרויקט שלנו בשכונת פארק הנחל בבאר שבע. ראינו שבזכות העובדה שהתשתיות קדמו לאכלוס, בזכות העובדה שהשכונה אפשרה הן נגישות והן פעילות פנאי, ההצלחה בשיווק הייתה גדולה. כך גם ברובע המגורים החדש שערי עכו. מדובר בשכונה חדשה שאומנם שייכת מוניציפלית לעכו, אבל בפועל היא מיקרו קוסמוס עירוני, ומספקת הן תעסוקה ומסחר, שטחים ירוקים וחיי קהילה. כך למשל מתוכננים שבילי אופניים בין הבתים לבתי הספר, מרכזי תעסוקה ומוסדות תרבות פנאי, שיחסכו מהתושבים להיכנס לרכב. כאשר שכונה מתוכננת מא' ועד ת', היא מצליחה, ולראיה מגיעים אלינו רוכשים שלא חשבו שיגורו בעכו, מגיעים תושבים מיישובים צמודי גדר ועוד".
שרה אילין, סמנכ"לית השיווק והמכירות בחברת שרביב, מחברת את הצורך בקהילתיות לעת הנוכחית: "התקופה האחרונה חיזקה אף יותר את הרצון לקהילתיות בשכונות המגורים, כשהדיירים מחפשים את תחושת הביחד ואת תחושת ההזדהות וההשתייכות. הם מחפשים להיות חלק משלם מאוחד ומשותף, הקהילתיות היא אחד מהגורמים המשפיעים ביותר על בחירת מקום המגורים עבורם. זהו בדיוק הקונספט שעומד מאחורי שכונת גבעת אלונים מבית שרביב בקריית אתא. נכון להיום היא מונה כ־800 משפחות שמקיימות חיי קהילה עשירים ושיתופיים, וכל אחת מהן מוצאת בשכונה את מקומה הטבעי. כחברה שמקימה את מרבית הדירות בשכונה, חשוב לנו ליזום, להוביל ולהשתתף בפעילויות הקהילתיות שמתקיימות בה, וכך אנו עושים בשיתוף התושבים. זאת באמצעות תמיכה שלנו במיזמים חברתיים, כמו פעילות למשפחות בשבוע בטיחות בדרכים, היריד המסורתי בתחילת שנת הלימודים, העדלאידע השכונתית ועוד, ואנו גאים על חלקנו המשמעותי ביצירת הקהילתיות בשכונה. חשוב לציין, שבניית הקהילה עמדה לנגד עינינו כבר בשלב התכנון הראשוני, שבמסגרתו דאגנו לתכנן מגוון רחב במיוחד של סוגי דירות, כך שיתאימו לכל שלבי החיים של הדיירים כדי שיוכלו לגור בהן שנים ארוכות".
אודי לוי, סמנכ"ל מכירות קבוצת כנען: "כשניגשים לתכנן פרויקט, חשוב לקיים הסתכלות הוליסטית על צורכי הקהילה שמתגוררת באזור או בעיר, במטרה ליצור סביבה איכותית ולספק מענה לצרכים, כמו מסחר שמתאים למגורים, מבני ציבור וחינוך, פארקים, גינות ועוד.
אודי לויצילום: תומר חומפסישנם יזמים שזיהו את השינוי והביקוש לעבודה בקרבת הבית במודל היברדי, כך שככל שתנאי השטח וזכויות הבנייה מאפשרים זאת, הם מקימים חללי עבודה משותפים לטובת דיירי המתחם והפרויקט. כמו כן רואים היום תכנון של שטחים משותפים לטובת חיבור בין הדיירים ויצירת קהילה, דוגמת חדרי יוגה, מתחמי כושר ועוד. בהליכי השיווק משתמשים במענים החדשים הללו, וזה בהחלט מהווה גורם ממריץ לרכישת הדירה ובידול המתחם ביחס להצעות מכר אחרות בשוק".
"התושבים הם אלה שחיים את היומיום"
בזמן שהקהילה מושפעת מהתכנון, מהשיווק וגם מפעילות היזמים, גם לרשות המקומית חלק לא מבוטל בתחום. באור יהודה למשל מסבירים כיצד נרתמה העירייה לנושא. בעירייה מספרים, כי "לפני מספר שנים הקימה העירייה מחלקה מיוחדת, מחלקת משאבי קהילה, שאמונה על הקשר עם התושבים ויצירת מנהיגות מקומית מתוכה, שתאפשר לקדם את הצרכים של התושבים עצמם. המיזם, שנקרא 'פעילים קהילתיים', מאפשר לייצר חיי קהילה טובים יותר, שמותאמים במדויק למה שהתושבים צריכים". ראש עיריית אור יהודה ליאת שוחט מרחיבה: "לפני שמונה שנים הקמנו את המחלקה הזו בקרב תושבי השכונות ובקרב קהלים מיוחדים בעיר, מכיוון שהבנתי כבר אז, שרק התושבים עצמם יודעים מה הם צריכים, ולא נכון יהיה להנחית מלמעלה הנחתות. בסוף התושבים הם אלה שחיים את היומיום. המיזם הזה עבד נפלא בשכונות הוותיקות ובקרוב מאוד ייצא לפועל גם בשכונת בית בפארק ובהמשך בכל שכונה חדשה שנקים. למעשה, אנו יוצאים ב'קול קורא' שמזמין את התושבים להצטרף למיזם הפעילים הקהילתיים. הם עוברים הכשרה מיוחדת שמתקיימת באמצעות מכון יוספטל, ועם סיום ההכשרה הם מקדמים יוזמות ופעילויות בשיתוף עם העירייה לטובת כלל השכונה".
עדי ראובני, סמנכ"ל ייזום ושיווק אזורים Living, מעניקה דוגמה: "אנו מתכננים את כל הפרויקטים של אזורים Living כך שיהוו תשתית לחיי קהילה. למשל בבית בפארק באור יהודה יש שמונה בניינים, כאשר בכל אחד מהם יש חלל שמשרת את כלל דיירי המתחם: ג'ימבורי לילדים, חלל עבודה, חדר חוגים, חלל המיועד לפגישות ייעוץ וחדר דיירים לימי הולדת ומסיבות, אשר תוכנן ומוקם באופן שלא יפריע לדיירים. בנוסף הקמנו חדר כושר גדול המיועד לכל המתחם, והגישה בו כמובן מתאפשרת רק לדיירים. מעבר לכך אנו יוזמים אירועים שיוצרים את הקשרים בין הדיירים, מהדרכות הורים ועד לציוני החגים השונים. השאיפה שלנו היא ליצור קהילות משגשגות ואטראקטיביות, ואנו משקיעים בכך הן בתשתיות המתאימות והן באופן שוטף".
דוגמה נוספת אפשר למצוא בשוהם. רקפת להב, סמנכ"לית השיווק והמכירות של קבוצת אלמוג, מספרת על מעורבות החברה בשכונת הדרים ביישוב: "השכונה החדשה תוכננה ככפרית וקהילתית, בהשראת מודלים סקנדינביים, ומאופיינת בצפיפות מגורים נמוכה, הבאה לידי ביטוי במרווחים גדולים בין בניין לבניין וכן בהגבלת גובה הבנייה. במסגרת תכנון השכונה, הושמו הדגשים על מרחבים ירוקים, שבילי גישה ונגישות מרבית, לכן השכונה מרושתת בשבילים ייעודים ובמערכות גשרים להולכי רגל. האוכלוסייה בשוהם מאופיינת במשפחות צעירות במצב סוציו־אקונומי גבוה עם ממוצע של חמש נפשות למשפחה. המועצה לקחה זאת בחשבון וניגשה לתכנון השכונה כאל מתחם מגורים אוטונומי, עם מענה קרוב לכל צורכי התושבים. כשאיכלסנו בשכונה פרויקט, שבתכנונו האדריכלים התייחסו לאופי השכונה עם בינוי נמוך". עוד מספרת להב, כי: "המשימה שלנו בתכנון הפרויקט הייתה לייצר קהילתיות ולהעצים את החיבור בין התושבים, לשם כך נדרשת סינרגיה בין האדריכלות לפרקטיקה ולמוצר, שיספק אופי מגורים ייחודי".
"תפיסה שיווקית ותכנונית נכונה לא מסתיימת בטופס 4"
נדב בריח, משווק צרפתי צבי ובניו, מסביר שתפקיד היזם בכל הקשור לקהילתיות לא מסתיים באכלוס הדירות: "עד לפני פרוץ מגפת הקורונה יצירת ממשקים אנושיים בשכונת מגורים הייתה מתרחשת בטבעיות ובאגביות במפגשי מעלית, במרכז המסחרי השכונתי, מחוץ לגני הילדים ובתי הספר, וזאת מבלי שהקדשנו להם מחשבה מיוחדת. הקורונה ואורח החיים המודרני הפכו את הקהילה בסביבת המגורים עצמה לנושא משמעותי עבור רוכשי הדירות.
נדב בריחצילום: קרן מזורהתחזקות הקהילה בסביבת המגורים הביאה לכך, שתפיסה תכנונית ושיווקית נכונה לא מסתיימת בקבלת טופס 4 ומסירת המפתחות לרוכש, אלא דורשת השקעת משאבים רבים, שיכולים גם להגיע למיליוני שקלים, בשכלול חוויית מגורים הוליסטית וביצירת קהילתיות ושיתופיות, שיתרחשו ביום שאחרי מסירת הדירה. בתפיסה של חוויית המגורים ההוליסטית, הדייר לא מבקש רק ארבעה קירות ומיקום, אלא גם תוכן, קהילתיות ועידוד אורח חיים בריא. לכן על היזמים להבין את רצונות ותפיסות הדיירים ולספק להם שירותים, מתקנים ופתרונות טכנולוגיים פיזיים ואנושיים, שיאפשרו להם חוויית מגורים רחבה והוליסטית".
עו"ד שיר טורם, ממתגת ערים ונדל"ן, מוסיפה: "אחת הטעויות הגדולות בהקמת שכונות היא בכך שלעיתים קרובות הן מוקמות במהירות ללא ההתעמקות הנדרשת. חשוב לתכנן מראש לא רק בניינים נאים ודירות מרווחות, אלא גם ובעיקר מוסדות ציבור שיתאימו לכלל האוכלוסייה הצפויה להגיע לשכונה ועל־פי צביונה. מערכת חינוך לכל הגילאים, מתנ"ס שכונתי עם אולם מרווח למופעי מוזיקה ותרבות, מרכז מסחרי שיכלול בתי קפה ומקומות בילוי, קופת חולים, מתקני ספורט, שבילי אופניים, פארקים, שצ"פים ומדרכות רחבות, וחשוב לא פחות - מקומות עבודה הולמים במרחק נסיעה נגיש".
עו"ד שיר טורםצילום: בועז רבינוביץ'ג'ני ארבוב, מייסדת ומנכ"לית CityWize המתמחה בליווי ובייעוץ חברתי בפרויקטי התחדשות עירונית, מתייחסת לחשיבות הקהילה בהתחדשות עירונית: "קיים קשר ישיר בין השכונה למתחם הבודד שמתחדש בתוכה, ואנו פועלים מתוך העיקרון הבסיסי הזה בבואנו לעבוד עם האוכלוסיות במתחם. אנחנו מייצרים את החיבור בכך שמצד אחד אנו מעניקים ליזמים ולרשויות מידע מקיף על השכונה, לרבות מידע על אופי האוכלוסייה, המרחבים הציבוריים הקיימים בה, היקף יחידות הדיור שבתכנון ועוד, ומצד שני מאתרים את גורמי המפתח המשמעותיים שפועלים בשכונה ורותמים אותם לתהליך".
אדריכלית שותפה טלי דראל מ־5V אדריכלים מתייחסת גם היא להתחדשות עירונית וקהילה: "בכל פרויקט פינוי־בינוי אנו נדרשים להפקעות לצורכי ציבור, בתיאום עם העירייה. בפרויקטים האחרונים, וככל ששטח המתחם גדול יותר, אנו מתכננים מרחב קהילתי עירוני מתוך מחשבה לתת מענה לצורכי הקהילה במתחם. איכות החיים אינה רק הממ"ד, הסלון והחניה, אלא גם מרחב המחיה שבקומת הקרקע - החל בפיתוח פארק ציבורי ועד תכנון חדר כושר, ג'ימבורי ובריכה, הכול במתחם ובמרחק הליכה. כמובן, בפרויקטים אלו אנו עובדים בשיתוף עם העירייה, כך שאותו מרחב קהילתי משמש גם לפונקציות ציבוריות כמתנ"ס, טיפת חלב או מועדון לגיל הזהב. לתפיסתנו, התחדשות עירונית אינה רק אמצעי לשיפור הדירה והבניין, אלא גם אמצעי ליצירת חיי קהילה ומרחב שכונתי מזמין ושוקק".
