שוק הנדל"ן בישראל עבר בשנים האחרונות טלטלות משמעותיות. כך למשל, מגפת הקורונה ומלחמת חרבות ברזל הציבו אתגרים חדשים בפני משכירים ושוכרים. בסיוע עו"ד עדי כהן ממשרד זיו גרומן ושות', המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית, עו"ד אסף ורשה, המתמחה בדיני ביטוח ונזיקין, ועו"ד פארס כבהה, המתמחה בדיני נדל"ן, ריכזנו נקודות חשובות שכדאי לדעת כדי להקל על ביצוע עיסקאות מכירה ושכירות ולהפוך אותן בטוחות יותר משפטית.
אילו סעיפים חשובים בהסכם שכירות?
יש להגדיר בבירור את תאריכי ההתחלה והסיום של חוזה השכירות ולכלול אפשרויות לחידוש או לסיום מוקדם, כמו סעיף שמקנה אופציה לשוכר להאריך את השכירות בשנה נוספת (או תקופה ארוכה יותר). חשוב להגדיר את התנאים של סעיף האופציה כמו האם יש עלייה בשכר הדירה לאחר שנה ומה תקופת האופציה. לגבי פרטי תשלום השכירות, יש להקפיד לפרט את סכום השכירות החודשי, תאריך התשלום ואופן התשלום - בהעברה בנקאית, המחאה או שיטה אחרת. בנוסף, לכלול פיצוי או סנקציה אחרת על איחורים בתשלום.
באשר לתחזוקה ותיקונים, "בדרך כלל, תיקונים קטנים עשויים לחול על השוכר, בעוד שהוצאות גדולות הן באחריות המשכיר", מציינת עו"ד כהן. "רצוי להסדיר את אופן הטיפול בבעיות על מנת שהתיקון יבוצע במהירות. כמו כן, יש להבהיר בדיוק אילו חשבונות כלולים בשכר הדירה ואילו חשבונות באחריות השוכר. למשל, תשלום כמו חשבון מים, חשמל, גז, ועד בית ואינטרנט".
בנוסף, מומלץ ששני הצדדים יתעדו את מצב הדירה בתחילת תקופת השכירות ובסופה. כמו כן, על משכירים לכלול תנאים המאפשרים להם להיכנס לנכס לצורך בדיקות, תיקונים או מקרי חירום, תוך שמירה על זכותו של השוכר לפרטיות.
בעקבות הקורונה ומלחמת חרבות ברזל – מה עוד חשוב לכלול בחוזה השכירות?
סעיף כוח עליון - נועד להעניק הגנה במקרה של אירועים בלתי צפויים כמו מגפות, מלחמות או אסונות טבע. הוספת סעיף כזה מאפשרת להגדיר מראש מה יקרה במקרה של כוח עליון: האם השוכר או המשכיר יוכלו להפסיק את החוזה ללא קנסות, האם יינתנו תקופות הארכה, או האם יופחתו תשלומים לתקופה מסוימת. הסעיף צריך לפרט את הזכויות והאחריות של שני הצדדים במקרה שאירועים כאלה מונעים את קיום ההתחייבויות בחוזה.
עו"ד עדי כהן צילום: רמי זרנגר עו"ד כהן מציינת כי עבור שוכרים, חשוב לכלול סעיף המאפשר יציאה מוקדמת מהחוזה במקרה של סגר, מלחמה או מצב חירום לאומי. הגדרה רחבה של "כוח עליון" יכולה לספק גמישות חיונית בתשלומים במצבי משבר. הסעיף מספק רמת הגנה מסוימת לשני הצדדים מפני אירועים שאינם בשליטתם. לדוגמה, במהלך מלחמת חרבות ברזל, שוכר המתגורר באזור עימות או שוכר שפונה מהדירה ולא יוכל להמשיך לגור בנכס בשל הנסיבות. סעיף זה מעניק ודאות ומשאיר פחות מקום לפרשנויות במקרה של אירועים בלתי צפויים.
הגנה על הזכויות בתקופת חירום: עו"ד כהן מוסיפה כי יש להוסיף סעיף בחוזה המבהיר את ההסדרים מבחינת התשלומים במצבים של חירום. "סעיף זה צריך להבטיח שגם אם השוכר נאלץ להפסיק את תשלומי השכירות עקב מצב חירום (כגון מגפה או מלחמה), החוזה יישאר בתוקף, אך יותאם למצב. סעיף זה יכול לכלול מנגנונים המאפשרים לשוכר להפסיק את התשלומים ללא קנסות או לעכב אותם בתקופת החירום, בעוד המשכיר שומר על הזכות לקבל את הסכומים המגיעים לו לאחר סיום תקופת החירום. כמו כן, ניתן לכלול תנאים המאפשרים לשוכר להאריך את תקופת השכירות או לקבל פיצוי במקרה שהנכס אינו ניתן לשימוש במהלך התקופה. הסעיף מספק גמישות והגנה לשני הצדדים, ומבטיח שהחוזה יתנהל בצורה הוגנת גם במצבים בלתי צפויים".
ביטוח: יש לדאוג שהנכס מבוטח מפני נזקים הנגרמים כתוצאה ממלחמה או אסונות טבע, על מנת למזער את ההפסדים האפשריים במקרה של נזק. חשוב לציין מי אחראי לביטוח הנכס ותכולתו. רצוי שהדירה תהיה מבוטחת בביטוח מבנה נגד נזקים שונים (שריפות, נזקי מים, פגיעות על ידי צדדים שלישיים וכו') ובכך להקל על תיקון הנזקים במידת הצורך.
עו"ד אסף ורשהצילום: שחר כלבאני שוכר ובסוף החוזה המשכיר טען שגרמתי נזקים לנכס. מה הדין?
השוכר אחראי לתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם בדירה המושכרת, שנגרם עקב שימוש בלתי סביר או רגיל בדירה. עו"ד ורשה מציין כי "בית המשפט הבהיר לא פעם כי במהלך שכירות, נגרם בלאי למושכר והשוכרים לא אמורים להחזיר את הגלגל אחורה, כאילו הנכס לא הושכר. עוד נקבע כי האפשרות שייגרמו נזקים טבעיים שהם תוצאה של בלאי, אמורה להיות מגולמת בדמי השכירות החודשיים המשולמים על ידי השוכר למשכיר. כך למשל, בית משפט קבע כי קילוף ציפוי של ארון ישן, כמו גם נזק לצירים שלו, יכולים להיגרם גם בשימוש סביר, כך שאין מקום לחייב את השוכרים בעלות התיקון.
"ככלל, הנטל להוכיח את קיום הנזקים וכן כי נגרמו על ידי השוכרים ואת עלות תיקונם, מוטל לפתחו של התובע בבחינת 'המוציא מחברו עליו הראיה'. מנגד, ישנם לא מעט מקרים בהם התנהלות השוכר מהווה שימוש לא סביר. כך למשל, סתימה בצנרת בשל זריקת מגבונים לחים ותחבושות היגייניות מהוות שימוש לא סביר. כך גם במקרה בו פרקט הדירה נשרט בעקבות גרירת רהיט או שימוש בחומר ניקוי חריף שפגע בגימור הבלטות".
מה באשר לביטחונות וערבויות בחוזה השכירות?
בעלי דירות מעוניינים להבטיח את קיום ההסכם ולוודא שהדירה תישמר כראוי. לפיכך, השוכרים נדרשים להעמיד ביטחונות. כמו כל תנאי מתנאי החוזה, גם נושא הביטחונות נתון למשא ומתן.
עו"ד כהן מסבירה כי "ערובה נועדה להבטיח את חיובי השוכר על פי חוזה השכירות, והמשכיר יכול לבקש מהשוכר מספר ערובות. חוק השכירות והשאילה קובע את המקרים שבהם משכיר דירה רשאי לממש ערובה שנתן לו השוכר, ואת הסכומים שהוא שיכול לממש בכל אחד מהמקרים, מומלץ לציין זאת במפורש בחוזה השכירות. כמו כן, אם המשכיר מתכוון לממש את הערובה, עליו להודיע על כך לשוכר זמן סביר מראש, ולאפשר לו לתקן את הדרוש תיקון - בתוך זמן סביר".
ישנן מספר דוגמאות נפוצות לערבויות בחוזה שכירות:
צ'ק ביטחון/פיקדון - צ'ק "רגיל" שרושמים בחלקו העליון "לביטחון". בפועל, מדובר בהמחאה המיועדת לפקודת המשכיר אשר ניתנת למימוש בבנק.
ערבות בנקאית - מסמך שווה ערך לכסף מזומן המונפק על ידי הבנק. למעשה, אם השוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו הבנק ישלם את הסכום הנקוב בערבות לבעל הדירה מבלי שהאחרון יצטרך להוכיח שנגרם לו נזק. עם זאת, בחוק קיימות הגבלות על גובה הערבות במסגרת חוזה לשכירות דירה.
שטר חוב - שטר חוב הוא מסמך משפטי מחייב המגיע בצורות שונות, עם ערבים או ללא ערבים. השטר מהווה התחייבות מצד השוכר, שבמקרה שבו יפר את חוזה השכירות יצטרך השוכר לשלם למשכיר את הסכום המצוין בשטר.
ערבות צד שלישי - התחייבות של אדם נוסף, שאינו המשכיר או השוכר, לשלם למשכיר אם השוכר לא יעמוד בתשלומים או בהתחייבויותיו האחרות על פי חוזה השכירות. לרוב מדובר באדם קרוב לשוכר שמסכים לקחת על עצמו את האחריות במקרה של הפרת חוזה מצד השוכר.
עו"ד כבהה מוסיף כי מומלץ למשכיר להחתים על הסכם השכירות גם שני ערבים בעלי יכולת פירעון ולבקש מהשוכר 5 צ'קים פתוחים וחתומים, ללא תאריך, לפקודת הרשות המקומית והספקים השונים כדוגמת חברת חשמל.
אני שוכר דירה וטס לחו"ל לחודש. האם מותר לי לסאבלט את הדירה?
עו"ד ורשה מסביר כי ככל שקיים בחוזה סעיף שאוסר על השכרת הנכס בשכירות משנה - הדבר אסור. אם אין בחוזה סעיף רלוונטי - סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה קובע כי כאשר מדובר בנכס מקרקעין, ובעל הנכס מסרב לשוכר הראשי להשכירו בשכירות משנה מטעמים בלתי סבירים, או מתנה את הסכמתו בטעמים בלתי סבירים - לשוכר הראשי מותר להשכיר את הנכס בשכירות משנה אף בלי הסכמתו של בעל הנכס. טעם סביר עשוי להיות לדוגמה - השכרת משנה של הנכס לקבוצה של אנשים שישהו בו, למרות שהחוזה המקורי נחתם מול זוג. בעל הדירה יכול לטעון כי הבלאי שייגרם על ידי שוכרי המשנה מואץ יותר בהשוואה לשוכרים המקוריים. "בכל מקרה שבו הדירה מושכרת לסאבלט, יש לדאוג לרכוש ביטוח ולברר שהפוליסה מעניקה כיסוי למקרה של שכירות משנה. כמובן שבמקביל רצוי להחתים את שוכר המשנה על חוזה שמסדיר את חובותיו וזכויותיו".
מה ניתן לעשות כאשר שוכר מסרב להתפנות מהדירה?
עו"ד כבהה: "במקרה כזה, אין אפשרות חוקית אחרת, אלא להגיש תביעה לפינוי לבית המשפט. אומנם הסכמי שכירות לא מעטים כוללים סעיף על פיו, במקרה של אי תשלום דמי השכירות, רשאי המשכיר להיכנס למושכר, לנתק את החשמל ולפנות את המטלטלין של השוכר, אך מדובר בעבירה פלילית של התפרצות או גניבה בגינה מעת לעת מוגשים כתבי אישום. אי לכך, לאחר שבית המשפט יפסוק כי על השוכר לפנות את הנכס, אך הוא לא עשה כן, בשלב הבא - עליו לפתוח תיק בהוצאה לפועל, למסור לשוכר הודעת פינוי ולאחר מכן, להביא קבלן הוצאה לפועל למימוש פסק הדין ופינוי השוכר ומטלטליו מהנכס".
פורסם לראשונה: 00:07, 30.08.24
