למרות התייקרות הדירות, אנליסטים בכל זאת צופים בלימה בקצב עליות מחירי הדיור בשנה הקרובה. מסקירה שפרסם אתמול (ראשון) אלכס זבז'ינסקי, כלכלן ראשי בבית ההשקעות מיטב, עולה כי מכירות הדירות ממשיכות להתמתן - והמחירים בדרך. על פי הסקירה, בחודשים מאי-יולי ירדו מכירות הדירות החדשות בכ-32% לעומת החודשים המקבילים אשתקד. במקביל, עלתה כמות הדירות הלא מכורות שהספיקה לכ-15 חודשי היצע לעומת היצע ל-10 חודשים בסוף שנת 2021.
לפיכך, אומר זבז'ינסקי, "קיים קשר עקבי בין הירידה במכירות הדירות החדשות לבין ירידה בקצב מחירי הדירות בפיגור של כ-10-8 חודשים. ניתן לצפות לעצירה בעליית המחירים בחודשים הקרובים ואולי אף לירידת המחירים, לפחות במונחים ריאליים". זבז'ינסקי מציין שלירידה במדד מחירי הדירות בבעלות יש תקדימים. בין 1999 ל-2007 הוא ירד בכ-8%. במונחים ריאליים, מעבר לאינפלציה, המדד ירד ב-25% בין 1996 ל-2007.
"מדובר בתהליך שקורה בהרבה מדינות בעולם - עליית מחירים ואז ירידת מחירים או לפחות ירידה בקצב עליית המחירים", הוא מסביר בשיחה עם ynet. לדבריו, "יש את אותם הכוחות - עליית ריבית מצד אחד, העלאת מס על המשקיעים, גידול בהיצע הדיור. אנחנו רואים שהתחלות הבנייה עלו מאוד והיתרי בנייה עלו מאוד, ואילו בשטח יש ירידה בפועל בכמות העסקאות ובנטילת המשכנתאות".
זבז'ינסקי מודה כי קשה לדעת אם אכן נראה ירידה של ממש במחירים, שכן לצורך כך "צריך לראות מוכרים שמוכנים למכור בלחץ, בין אם מדובר בקבלנים שיש להם בעיות אשראי או במשקי בית שנאלצים למכור בגלל עלייה באבטלה או שנתקעו עם דירות בין מכירה לקנייה". עם זאת, הוא מוסיף כי "אמנם אנחנו רחוקים מירידות, אבל סביר שהמחירים פשוט יעצרו ויפסיקו לעלות, שכן אם יש ירידה בקצב המכירות – אז בפער זמן של בין חצי שנה לשנה בדרך כלל יש גם ירידה בקצב עליית המחירים".
נזכיר כי ביום חמישי האחרון פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את מדד מחירי הדיור, לפיו הדירות התייקרו ב-1.3% בחודשים יוני-יולי - ובכך רשמו קפיצה בשיעור של כ-18% בשנה, שיא של יותר מעשור. גם בענף לא הציגו תמונה אופטימית במיוחד והעלו חשש מפני המשך עליית מחירים. עם זאת, נציין כי השבוע צפויה הלמ"ס לפרסם את נתוני התחלות הבנייה לחודשים יולי 2021-יוני 2022, שעל פי ההערכות יצביעו על עלייה משמעותית.
"קצב התחלות הבנייה גבוה מזה שלפני הקורונה"
ואולם, כאמור, אנליסטים מעריכים כי ככל שמכירות הדירות ימשיכו להתמתן, כך גם המחירים יתמתנו. בסקירה שפרסם ביום חמישי עפר קליין מקבוצת הראל ביטוח ופיננסים, הוא ציין כי "במבט קדימה, תהליך העלאת הריבית שמתגלגלת לריביות, למשכנתאות וההאטה בצמיחה ימתנו את הביקושים לנדל"ן. ניתן לראות זאת כבר גם בנתוני מכירות דירות חדשות שנמוכים ביולי ב-40% בהשוואה לרמתן בתחילת השנה. גם מספר המשכנתאות שנלקחו קטנו".
ואכן, על פי נתונים שפרסמה בשבוע שעבר הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, בחודש יולי האחרון נרשמה ירידה חדה של 28% במכירת דירות לעומת יולי 2021. בהשוואה לחודש יוני מדובר בירידה של כמעט 10%, וזהו החודש החמישי ברציפות שנרשמה בו ירידה לעומת החודש המקביל לו אשתקד.
נתונים דומים לגבי מכירת הדירות בחודש יולי פורסמו גם על ידי הלמ"ס, לפיהם נרשמה צניחה של 45% במספר הדירות החדשות שנמכרו ביולי 2022 בהשוואה ליולי אשתקד (2,784 דירות חדשות לעומת 5,098 דירות). אשר למספר הדירות החדשות שנמכרו ביולי השנה, נתון זה היה נמוך גם כן ועמד על 23% לעומת יוני.
גם סקירה שפרסמה אתמול החטיבה הפיננסית של בנק הפועלים הצביעה על התמתנות המכירות אל מול עליית קצב התחלות הבנייה. "ביולי נרשמה ירידה חדה במכירת הדירות החדשות לרמה של 2,925 דירות", נכתב. "קצב המכירות הנוכחי דומה לזה ששרר לפני הקורונה, אך יש לזכור שקצב התחלות הבנייה גבוה עתה באופן משמעותי מזה שלפני הקורונה, והוא צפוי להערכתנו להגיע לרמה של כ- 75 אלף יחידות השנה".
עוד נכתב בסקירה כי "היצע הדירות הלא מכורות מתחיל אט אט לעלות בחודשים האחרונים. עליות הריבית בעולם מחלחלות לשוקי הנדל"ן, ובמספר מדינות המחירים ירדו במידה ניכרת. בישראל, בדומה לארה"ב, בינתיים לא נמדדו ירידות מחירים, אך נרשמה ירידה בהיקף העסקאות. אנו מעריכים כי המשך עליית הריבית ימתן את עליית מחירי הדירות לקראת סוף השנה, עד להתייצבות במחירים בשנה הבאה".
