ההתחדשות העירונית זוכה לעדנה בשנתיים האחרונות. נראה שהממשלות הפנימו כי מדובר בתחום שיש להשקיע בו לא רק דיבורים, אלא גם מעשים ותקציבים. את התוצאות בשטח אפשר לראות בנתונים האחרונים שפורסמו ומעידים על התחלות בנייה נאות ועלייה בהיקפי ההיתרים. כל זאת חרף אי הוודאות הקשוחה מאוד בענף. אבל נקודה בעייתית שטרם מצאו לה פתרון היא העובדה שהתחלות הבנייה מחוץ לאזורי הביקוש במרכז עדיין מועטות מאוד. נדגים בכמה מספרים: על־פי הנתונים העדכניים ביותר שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), הבוחנים את התחלות הבנייה בישראל כולה עם פילוח להתחדשות עירונית לבדה, בתקופה שבין אוקטובר 2021 לספטמבר 2022 החלה בנייתן של 11,592 דירות במסגרת הריסה ובנייה מחדש - עלייה לא מבוטלת לעומת השנה הקודמת, אז נתון זה עמד על 9,602 דירות בלבד. המחוז שבו החלו להיבנות הכי הרבה פרויקטים הוא תל אביב, שם מדובר ב־6,788 דירות, יותר ממחצית התחלות הבנייה במסלול הריסה ובנייה ברחבי ישראל באותה התקופה. במקום השני בסקירה הגיאוגרפית נמצא מחוז המרכז, שם החלו להיבנות 2,897 דירות. אבל כאמור, בשאר האזורים המספרים אחרים לחלוטין. במחוז חיפה 737 דירות, במחוז ירושלים 519 דירות, במחוז צפון 331 דירות ובמחוז דרום – 312 דירות. אז הפריפריה זקוקה לדחיפה, זה ברור. אבל מבט נוסף על הנתונים בערים השונות מעיד על דבר מעניין נוסף. אם מתייחסים לערים ולא למחוזות, אפשר לא פעם למצוא ערים סמוכות עם מאפיינים דומים, שבאחת ההתחדשות בפריחה ובאחרת אין כמעט פרויקטים. ההבדלים הללו נראים גם במרכז, אבל בעיקר מחוץ לגבולות הביקוש. אם נעבור רגע לנתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית המעידים על הוצאת היתרים בערים השונות - ההבדלים ניכרים. כך למשל בקריית מלאכי יצאו במהלך השנים היתרים ל־195 יחידות דיור בלבד בפינוי־בינוי, וזאת לעומת קריית גת השכנה, שם מדובר בקרוב ל־1,000 יחידות דיור שכבר קיבלו היתר. לעיתים אפשר לראות גם הבדלים משמעותיים בערים במרכז, כביכול באזורי הביקוש. כך למשל כפר סבא, שעל־פי נתוני הרשות ממשלתית להתחדשות עירונית דלה מאוד בהיתרים לפינוי־בינוי (כ־100 בלבד), לעומת כל שכנותיה ואפילו ערים מחוץ למרכז. מה גורם להבדלים הללו? מה עשוי להיות הפתרון, ומה חושבים על כך גורמי המקצוע בשטח? יצאנו לבדוק.
"התחדשות עירונית היא תהליך הכולל מספר רב של גורמים ונתון להשפעות השוק, ומשכך כל אחד מהגורמים האלו יכול לשנות את תמונת הפעילות בתחום זה בערים השונות", כך פותחת ואומרת עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. "ניתן לסמן שלושה מרכיבים עיקריים המשפיעים על האפשרות להצלחתם של פרויקטים: החלטת בעלי הדירות, תמיכת הרשות המקומית וערכי הקרקע באזור. עד לפני מספר שנים אחד הגורמים המעכבים הבולטים ביותר היה חוסר רצון או התלבטות של בעלי הדירות, כאשר בתקופה האחרונה אנו רואים שינוי מגמה בעניין זה. זאת נוכח גילם ומצבם המידרדר של מבנים רבים וההבנה הגוברת לפוטנציאל הטמון בהתחדשות עירונית. שינוי גישה זה משפיע באופן ישיר על הצלע הנוספת בקידום התחום והיא הירתמות הרשות המקומית. עם עליית הביקוש מטעם התושבים לביצוע התחדשות עירונית, רשויות מקומיות רבות נרתמו למהלך ופועלות לקדמו בקצב מוגבר. גם ביחס למרכיב של ערכי הקרקע חלו שינויים עם עליית מחירי הדיור, כאשר בחלק מהרשויות המקומיות הביאה עליית ערכי הקרקע ליצירת היתכנות כלכלית לביצוע פרויקטים שלא התאפשר לממש בעבר. עם זאת יש עדיין רשויות מקומיות שפרויקטים בהן לא מגיעים לרף המינימלי של כדאיות כלכלית, ועל כן לא קיימת בתחומן פעילות התחדשות משמעותית. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מייצרת כלים המתמודדים עם שלושת המרכיבים הללו, הנדרשים לקידום של מיזמי התחדשות. הרשות פעלה יחד עם משרד האוצר ומשרד המשפטים לקידום תיקון חקיקה, שאפשר הורדה של הרוב הדרוש לביצוע פרויקטים של פינוי־בינוי, וכיום פועלת להתאמת תנאים אלו גם ביחס לתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) וחלופותיה. כמו כן הרשות והמינהלות העירוניות שהיא מפעילה מלוות את התושבים לכל אורך הפרויקטים, מבצעות פעולות הסברה ומנגישות את כל ההליך עבורם". גנון מוסיפה, כי הרשות פועלת מזווית נוספת לשם שינוי המצב: "הרשות הממשלתית התקשרה עם הרשויות המקומיות בהסכמי מסגרת להתחדשות עירונית. ההסכמים נחתמו עם 12 רשויות למימון תשתיות נלוות להתחדשות עירונית בתקציב של כחצי מיליארד שקל, אשר יינתן כתמריץ כנגד הוצאת היתרי בנייה למיזמי פינוי־בינוי בעיר. לצד כל אלה מקדמת הרשות את המודל החדש של 'קרקע משלימה', ובמסגרתו רמ"י משווקת קרקע מדינה, והתקבולים ממכירתה עוברים לידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אשר משתמשת בהם לצורך מתן מענקים ליזמים המקדמים מתחמים שאין להם היתכנות כלכלית, בלי השלמה כספית מטעם המדינה".
אג'נדה עירונית תחילה
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית, מסבירה: "בהתחדשות עירונית הרבה תלוי במדיניות של הרשות המקומית. ברגע שראש רשות אוחז בגישה תומכת, היזם מקבל רוח גבית לביצוע התחדשות עירונית בשטח הרשות, והוא נהנה מוודאות תכנונית וביטחון לגבי הצפוי לו. באופן טבעי, שיתוף פעולה כזה מביא לקיצור משמעותי בהליכי הבנייה. עיריית ירושלים, שבגזרתה החברה מקדמת בימים אלו בנייה של אלפי יחידות דיור, היא דוגמה לרשות שמקדמת. נכונותה באה לידי ביטוי בצעדים ובמאמצים שנועדו לפתור עיכובים ומחלוקות הצצים לאורך התהליך. לשמחתנו, מתרבים הכלים העומדים לצד הרשויות כיום במטרה לעודד אותן להרחיב את ההתחדשות העירונית בשטחן, ויש שורה של רשויות נוספות המציבות תחום זה כנושא לקידום, בהן באר שבע, רמת גן, נתניה, חיפה, נוף הגליל ונהריה״.
גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באורון נדל"ן, מתייחס גם הוא לשונות בין ערים ואזורים ומסביר את מקור התופעה: "ערים שבהן ההתחדשות העירונית משגשגת אלו ערים שבראש ובראשונה מקבלי ההחלטות בהן רואים בקידומה חלק מהאג'נדה העירונית. רשות עירונית הרואה את צמיחתה של העיר על ידי פיתוחן של שכונות חדשות לצד השכונות הוותיקות, צמצום הפערים החברתיים בקרב התושבים, פיתוח וחידוש, תצליח לקדם התחדשות עירונית באופן משמעותי. עיר שיש בה מדיניות סדורה ומגובשת בכל הקשור לזכויות בנייה, שטחי ציבור, מכפילים וקריטריונים נוספים ברורים, מצליחה ליישם פרויקטים בצורה חלקה ובאופן שרואה את טובת הכלל – הן של הרשות והן של הדיירים". קסטל מעניק דוגמה: "בבאר שבע לאורך שנים פרויקטים של התחדשות עירונית היו תקועים, זאת על אף שיש בעיר מבנים ישנים ורעועים רבים שזקוקים לחידוש. לא הייתה בעיר אג'נדה בעניין התחדשות עירונית, והיא השקיעה בעיקר בפיתוח השכונות החדשות. לאחרונה המצב השתנה, הרשות שינתה מדיניות, שחררה חסמים, בדקה מה הצעדים הנדרשים לביצוע מול הדיירים ומול היזמים, ופרויקטים של התחדשות עירונית החלו לצאת לדרך. פרויקט שבו אנחנו שותפים עם חברת אביסרור ובניו במתחם סיאטל רינגלבלום, בשכונה ד' מזרח בעיר, ובו ייבנו כ־1,000 יחידות דיור לצד שטחי מסחר, תעסוקה ושטחים ציבוריים, יצא לדרך לאחר שהיה תקוע שבע שנים. ברגע שהעירייה הבינה את הצורך והחליטה לקדם התחדשות עירונית, היא גם הקצתה לצורך כך את המשאבים הדרושים".
עו"ד עדי מסורי, סמנכ"ל התחדשות עירונית של חברת פרשקובסקי: "קידומם של פרויקטים מסוג של פינוי־בינוי דורשת הירתמות מצד הרשות העירונית וגורמי ההנדסה, וזאת למרות חסמים רבים העומדים בדרכו של הפרויקט. חסמים ברמת הרשות העירונית יכולים להתבטא במספר דרכים, כגון: חוסר תקצוב של המחלקות הייעודיות במינהל ההנדסה; דרישת היטלי השבחה מלאים בכל הפרויקטים באופן המעמיד את ההיתכנות הכלכלית בסיכון; היעדר תשתיות ראויות המסוגלות להכיל את תוספת הדירות; היעדר תכנון כלל־עירוני של שטחי הציבור הנדרשים לצורך השירותים הנדרשים לתושבים ביחידות החדשות; וחוסר הגמישות של הרשות העירונית לתוספת הגובה, ש'תוקע' בסופו של דבר את הפרויקטים. כמו כן חוסר גמישות באישור הצפיפות הנדרשת להיתכנות כלכלית של פרויקט או היעדר יכולת להקצות מגרשי השלמה כדי לפתור את עניין הצפיפות הנדרשת, מסכלים מיזמי התחדשות עירונית. ככל שהרשויות העירוניות משכילות להבין ששחרור חסמים אלו מוביל להאצת ההתחדשות העירונית, אנו רואים שהתחום בהן משגשג והפיתוח העירוני מוגבר. רשויות כמו למשל קריית אונו, ירושלים, תל אביב, חיפה, הרואות בהתחדשות עירונית מודל להתחדשות ומנוע צמיחה בהסתכלות ארוכת טווח, השכילו לוותר על היטלי השבחה או לגבות רק 25% במקום 50% מהיטלי ההשבחה במתחמי פינוי־בינוי, ובהתאם אנו רואים קפיצה משמעותית בהוצאת היתרי הבנייה בערים אלו".
מאיר טל, מנכ"ל ובעלים משותף קבוצת כנען, מסביר עד כמה מדיניות סדורה היא אמצעי יעיל: "מי שמחליט ומקדם את הפרויקטים הם ראשי הערים והוועדות המקומיות. לאור זאת, הסיכוי לקידום פרויקט תלוי מאוד בעירייה וברצונו של ראש העיר. לצערי, ברוב הערים יזמים נתקלים בהמון קשיים ובירוקרטיה בבואם לקדם התחדשות עירונית ולכן מומלץ תמיד לכל יזם לעבוד בשיתוף פעולה עם הרשות המקומית. פרויקט 'עלמא' שלנו בקריית אונו, במסלול פינוי־בינוי, הכולל פינוי של 232 דירות ישנות ובניית 760 דירות חדשות, לא היה יכול להתקדם ללא שיתוף פעולה של העירייה. זה קורה פעם אחת כשהדלת פתוחה ויש שיח ורצון לפתור דברים ביחד, ופעם שנייה כשישנה מדיניות סדורה. כל היזמים בעיר מקבלים את אותם פרמטרים, אותה צפיפות, אותו מכפיל. אין הפתעות. אם כל ראשי הערים ישכילו לפעול כך, או לחילופין המדינה תכפה עליהם בדרכים שלה באמצעות לוחות זמנים או תקציבים, זה יהיה טוב".
גם עמיר רחלבסקי, מנכ"ל ובעלי חברת גרופית, מסביר כי המדיניות העירונית היא לב העניין: "בערים רבות קיימות שכונות ישנות המצריכות התחדשות, וההבדל העיקרי הוא במדיניות העירונית. דוגמה לעיר שמקדמת את התחום היא יבנה. כשהתחלנו לפני שמונה שנים לקדם פרויקט ההתחדשות העירונית ביבנה צפון, בשכונת נאות שזר, זאת הייתה הסנונית הראשונה. כיום מקודמים בעיר קרוב ל־20 מתחמים במסגרת פינוי־בינוי וקרוב ל־30 פרויקטים של תמ"א בתהליכים שונים. כל זה לא היה קורה אלמלא מדיניות ברורה, בהובלת ראש העיר המנוח צבי גוב ארי, שחזונו היה לחדש את כל האזורים הוותיקים בעיר. המדיניות באה לידי ביטוי בתמיכת העירייה במהלכי התחדשות. בערים שאין תמיכה של העירייה והעומד בראשה, יותר קשה לקדם התחדשות, וגם דברים פעוטים יכולים לעצור תוכנית לזמן רב".
יהודה הרציג, בעלים ומנכ"ל קבוצת הרציג נדל"ן, מוסיף: "המפתח לשגשוג ההתחדשות העירונית הוא הירתמות מלאה של ראש העירייה ושל מחלקת ההנדסה. ערים שבהן גורמים אלה מעוניינים בהתחדשות עירונית, מפתחים מדיניות מוסדרת, מייעלים בירוקרטיה, ומקצרים את זמני מתן ההיתרים. פרויקטי ההתחדשות העירונית לרוב ארוכים מאוד, וכל סיוע ליזמים יביא אותם להוציא לפועל יותר פרויקטים - גם בפריפריה. דוגמה מצוינת לכך היא שיתוף הפעולה שחווינו מצד ראש עיריית קריית ים והצוות המקצועי, שהביא להוצאת היתר לפרויקט פינוי-בינוי הראשון בעיר בתוך פחות משנה".
עו"ד שבות רענן, שותפה מנהלת של סניף המרחב הצפוני בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, תולה את האשמה בעיקר במישור הכלכלי: "עד היום התחדשות עירונית יושמה בהצלחה בגוש דן, כי המודל מבוסס כדאיות כלכלית. הכדאיות הכלכלית במרחב הצפוני פחותה, ולכן אף שבצפון הכי דחוף לחדש את המבנים הישנים - אין פרויקטים בשטח. אבל אני לא מאמינה בתלונות, אלא במעשים. החלטנו אצלנו בחברה לא להמתין לפתרונות של המדינה להתחדשות בפריפריה, ואנו מקדמים תוכניות עבור תושבים שירצו בכך, בשיתוף הרשויות המקומיות. נייצר פתרונות מהשטח ונרתום את הסיוע של המדינה באופן נקודתי במקומות שבהם זה יהיה הכרחי למימוש".
ההתייקרות מסייעת להיתכנות
אמנון מחרז, מנכ"ל יזמות בקבוצת בראל, המקדמת היום את פרויקט NOGA בנוף הגליל, מציין כי מדובר במיזם פינוי־בינוי הגדול והראשון בעיר, שהתוכנית שלו הופקדה על ידי הוועדה המחוזית, ומסביר מה חלקה של העירייה בעניין: "את קידום הפרויקט ניתן לזקוף לשיתוף הפעולה יוצא דופן של כל הגורמים בעירייה - ראש העיר, סגנו, מנהלי מחלקת ההנדסה וכל צוות העובדים. רק בזכות זה הצלחנו בזמן קצר לתכנן ולהוציא לדרך פרויקט גדול ומורכב". במקביל מחרז מציין נקודה נוספת שמסייעת היום מחוץ למרכז - "לצד הסיוע מהעירייה, גורם נוסף מסייע כיום לקידום פרויקטים בפריפריה, והוא עליית המחירים, שבשנים האחרונות הפכה את ההתחדשות העירונית לכדאית".
גם על־פי איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים, השינוי כבר מתרחש בשטח: "כבר היום ברור לכולם שהתחדשות עירונית בפריפריה זה לא העתיד, אלא ההווה. היכולת של התחדשות לשגשג בפריפריה תלויה במידה רבה ברצון, בנכונות ובידע המקצועי של ראשי העיריות ומחלקות ההנדסה בקידומה. כך למשל, יש מקומות במרכז עם פוטנציאל גבוה מאוד, שאין בהם התחדשות עירונית, כי העירייה מעדיפה לשמור על צביון כפרי, ומצד שני במקומות מרוחקים, כמו אשקלון או טירת הכרמל, שם היקפי הפרויקטים רק מתרחבים בשל ההבנה והנכונות של ראשי הערים לקדמה". טישל מסביר, כי גם ההתנסות של העיריות מובילה ללמידה ולניסיון שמאפשרים פרויקטים רבים יותר בהמשך: "במקומות שבהם אין ניסיון בקידום פרויקטי התחדשות עירונית, יש קושי אמיתי ומקצועי לקדמם. זאת הפעם הראשונה שאותן עיריות מתמודדות עם מגוון אתגרים שצצים בתחום, ואז דרושים ניסיון וגם יצירתיות – היכולת להקצות מבני ציבור, לפתח תשתיות במקביל להקמת הפרויקט, הסדרות משפטיות לבעלות על השטח ועוד. למשל בעבר, היה לוקח שנתיים לסכם עם עיריית רמת גן על הקצאת מבנה ציבור בפרויקט. היום, לאחר שברמת גן, כמו עיריות נוספות, הכינו תוכנית מסודרת, זה כבר דבר שבשגרה, ולכן הדברים מתקדמים הרבה יותר מהר. לעומת זאת במקומות מרוחקים, שבהם עדיין לא נצבר ניסיון בקידום פרויקטי התחדשות המאופיינים לרוב בבנייה של עירוב שימושים, עיריות אלו נתקלות באתגרים שלא הכירו. זה דורש מהעירייה לתכנן לעומק, ולכן שם ההתקדמות התכנונית היא לרוב איטית יותר".
צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר דירקטוריון בקבוצת סופרין: "אחת הסיבות המרכזיות אם לא העיקרית להצלחה של תהליכי התחדשות עירונית בערים מסוימות לעומת אחרות הוא נושא הוודאות התכנונית. בחלק מהערים, בעיקר באזורי הביקוש, קיימת ודאות תכנונית גבוהה באזורים שבהם ישנם מתחמים המיועדים לפינוי־בינוי או תמ"א 38, וכך עוד בטרם בעלי הדירות והיזמים נכנסים לפרויקט, ידוע לכולם בדיוק מהי התמורה שניתנת למשל לדירות הוותיקות. הדבר מקל מאוד על חתימת ההסכמים עם הדיירים ומונע פתיחה של הסכמים באמצע התהליך, דבר העשוי לעכב מאוד פרויקט ובמקרים חריגים גם להפילו. אחד האמצעים לקדם ודאות שכזו הוא באמצעות אישור של מסמכי מדיניות עירוניים ליישוב או שכונה".
יוסי חסון, מנכ"ל קבוצת MyTown, מציין גורם נוסף שיכול לעשות את ההבדל לצד עמדת הרשות המקומית: "במרבית המקרים רשויות מקומיות שבאמת רוצות לקדם תוכניות להתחדשות עירונית ימצאו את הדרך הכדאית והנכונה לכלל השותפים: היזם, הרשות עצמה, הדיירים הקיימים ותושבי העיר. מאידך ולא פחות חשוב הוא הביקוש למגורים באותה עיר. ברגע ששני הפרמטרים מתקיימים, יהיה אפשר לראות הצלחה כבירה בתחום, גם בערים במעגל השני והשלישי של אזורי הביקוש, שטרם מימשו את הפוטנציאל הקיים בהתחדשות העירונית".
פער בבקיאות של בעלי הדירות
הבדל משמעותי נוסף בין המרכז לפריפריה, לדברי העוסקים בתחום, קשור דווקא לבעלי הדירות. ג'ני ארבוב, מייסדת Citywize, מסבירה: "יש פערים גדולים מאוד בין המרכז לפריפריה בבקיאות ובהבנה של בעלי הדירות את זכויותיהם. בעוד תושבי המרכז לרוב מנוסים יותר, מכירים תהליכים דומים שאירעו בסביבתם ויודעים כיצד לקדמם, תושבי הפריפריה פחות חוו זאת. הם אינם מבינים את התהליכים לאשורם, והדבר מתבטא בהחתמות שמתבצעות באופן לא מוסדר, כמו בעבר הרחוק. משום כך היקף ההחתמות הפוגעניות שם גדול מאוד בהשוואה למרכז. בנוסף בערים שבהן לא פותחה מדיניות ברורה, יזמים ואנשי מקצוע מתקשים לקדם פרויקטים ומדירים את רגליהם. לוואקום שנוצר נכנסים אנשי מקצוע פחות מנוסים, והתהליכים המתבססים במקומות הללו מתבררים פעמים רבות כמעכבי הפרויקט במקרה הטוב, ופוגעניים במקרה הגרוע".
דניאל עירון, מנהל חטיבת ההתחדשות העירונית של חברת אפי קפיטל, מתייחס לנקודה: "אנו נתקלים במקרים שבהם גורמים שונים, שנכנסו לשטח בשלבים מוקדמים ולא הצליחו ליישם פרויקט עם התמורות שהובטחו, תוקעים מתחם, שכן אי אפשר לעמוד בתמורות. יזמים לרוב יימנעו מלהיכנס למתחם כזה, כי הוא דורש השקעה של המון זמן ומשאבים. שנית וללא קשר לנקודה הראשונה, למינהלות יש המון רצון להיטיב ולשפר את התחום. הבעיה נוצרת כשיש פער בין תקצוב המתחמים ובין הרצון לקדם פרויקטים. נתקלנו כבר במקומות, שבהם היזם רצה לקדם פרויקט, אך הדבר נמנע ממנו לזמן לא מוגבל, עד שהמינהלת תקבל תקצוב ותוכל להעביר את הפרויקט למסלול רשויות. יהיו יזמים שכבר יעדיפו להוציא את הכספים מעצמם לקידום התב"ע, ולא להיתקע זמן לא מוגדר. הדברים הללו לרוב מתרחשים בערים שבהן ההתחדשות העירונית תקועה".
מאיר ברון, ראש תחום ההתחדשות העירונית בחברת דמרי, סבור שמקור הפער בין הערים נובע מכך שהתהליך מתנהל בשיתוף של גורמים רבים, כשכל אחד מושך לכיוון שונה. "אנחנו פועלים באזורים רבים וניתן לומר כי לרוב, אם קיים רצון מצד ראש העיר לקדם התחדשות, זה יכול לקרות. יש רשויות שבהן הגישה של ראשי הרשות לאשר תב"ע נוקשה עד בלתי אפשרית. לעומתן יש ראשי רשויות נחושים, שמבינים את החשיבות בהענקת ודאות תכנונית ליזמים ודוחפים להגדיל משמעותית את היצע הדיור. למרות זאת חשוב לציין, כי רצון אינו הכול – גם לעיריות שמעודדות התחדשות עירונית יש בעיות בירוקרטיות שיש לשפר, אך ככל שקיים ניסיון בתחום, התהליך יהיה מהיר יותר".
חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מציע פתרון: "הסיבה המרכזית לעליות המחירים היא המחסור בהיצע הדירות והחמצה בתפיסת העירוניות הנכונה. התנאי הבסיסי ההכרחי לעירוניות טובה הוא צפיפות עירונית גבוהה. ההתחדשות העירונית היא קריטית להגדלת הצפיפות העירונית, להקטנת המחסור בדיור, אבל גם לדבר נוסף וחשוב לא פחות: חיי האזרחים. מצב שבו מעל מחצית מהאזרחים חיים ללא פתרון מיגון מפני רעידות אדמה או טילים הוא מצב שאסור למדינה להשלים עימו. המדינה חייבת לקבוע יעד של כמיליון יח"ד בהתחדשות עירונית ולבנות גם מחוץ לאזורי הביקוש. יתרה מכך יש להגדיר אזורי ביקוש חדשים ולעודד התחדשות עירונית גם בגליל ובנגב. על המדינה לעשות מספר צעדים לרבות תמריצים כספיים, הקצאת קרקעות משלימות וזיכוי במס (Tax Credit) ליזמים שיבנו בנגב ובגליל, כדי לקדם בנייה גם במקומות בהם התחדשות עירונית איננה מגיעה לסף הכלכליות. חסם נוסף שעל המדינה לטפל בו הוא הורדת הרוב הדרוש ל־67% גם בהתחדשות בניינית (תמ״א 38) כפי שנקבע בחוק בפינוי־בינוי, ול־50% בבניינים הנמצאים בסכנת קריסה".
חוק המארגנים? הוא לא עובד
לצד הבעיות המוכרות, נושא נוסף מעיב על ההתחדשות העירונית ברחבי הארץ: סוגיית המארגנים והמאעכרים והבעיה שהם יוצרים.
"זו אמורה להיות שעתה היפה של ההתחדשות העירונית", מסביר ישי רוט סמנכ"ל פיתוח עסקי של קבוצת שובל העוסקת ביזמות ובנייה. מצד אחד היזם לא צריך לקנות קרקע ומצד שני דיירים יכולים לשדרג משמעותית את חייהם. אלא שלצערנו, רק חלק מזערי מהבניינים בעלי פוטנציאל להתחדשות עירונית מקדמים אותה. אחד הכשלים העיקריים לכך הוא שרמת המחירים הגבוהה הביאה בעלי דירות למחשבה מוטעית שמגיע להם יותר, מה שגורם לחשדנות ביניהם ומול היזמים. ככל שמחירי הנכסים עלו, כך הדיירים חושבים שהם יכולים למקסם תמורות.
"מאחר שתחום ההתחדשות העירונית הוא כיום הפעיל ביותר בתחום היזמות, נכנסו לתחום מאות יזמים קטנים. כך דיירים מוצאים עצמם חותמים לכמה חברות במקביל, שחלק מהן בכלל קבלני חתימות (מעאכרים) שמבטיחים הבטחות בלי לבדוק היתכנות כלכלית ותכנונית ולעיתים אף ממהרים לרשום הערות אזהרה על הדירות שהוחתמו. המארגנים הרבים הפעילים בשוק גורמים לדייריהם להאמין שהם יכולים לקבל הרבה יותר ממה שיזם מציע להם. בשנת 2017 נחקק חוק המארגנים בהתחדשות עירונית, המסדיר את פעילות המארגנים הללו ומטרתו להגן על הדיירים. חמש שנים עברו מאז, והתופעה עדיין קיימת. לכאורה, על־פי החוק לא אמורה להיות בעיה עם מעאכרים, כי ההסכמים מוגבלים בזמן. אבל בשטח המציאות אחרת. על־פי החוק שעבר ב־2021, רוב בעלי הדירות בבניין, גם אם לא חתמו, רשאים לבטל עסקת פינוי־בינוי, אם בתוך חמש שנים מיום חתימת הדייר הראשון היזם לא התקשר עם שני שלישים מבעלי הדירות בבניין. כשמדובר בתמ"א 38 - אם בתוך שלוש שנים מיום חתימת הדייר הראשון היזם לא התקשר עם שני שלישים (חיזוק) או 80% (הריסה) מבעלי הדירות בבניין.
"למרות הכללים הברורים אנחנו עדיין נתקלים כמעט בכל מתחם בקבלני חתימות שממשיכים לפעול ומתעלמים מחוק המארגנים. מומלץ לדיירים לפעול לפי מספר כללי אצבע: קחו רק חברות מוכרות בתחום ההתחדשות העירונית, שיכולות להראות פרויקטים מוצלחים. בחרו עו"ד שייצג את הדיירים מול היזמים ומול המחתימים, ובחרו אנשי מקצוע מתאימים. יש לקיים כנס שאליו יוזמנו כל הדיירים, לשמור על שקיפות בין כלל הדיירים, לבחור נציגות כחוק שתבחר עו"ד שייצג את הדיירים ויעמוד מול היזם, ולא לחתום לאף אחד בצורה עצמאית".
זה שמעודד וזה שתוקע
קבלנים ויזמים מדגימים את הקושי ברשויות מסוימות לעומת תמיכה של אחרות וההשפעה על קידום פרויקטים של התחדשות עירונית.
"קידום התחדשות עירונית תלוי במידה רבה במדיניות העירונית", אומר צחי דידי, מנכ"ל קבוצת יוסי אברהמי, ומעניק דוגמה למצב שבו פרויקט מתעכב. "לפני מעל שלוש שנים התחלנו לקדם שני פרויקטים גדולים של פינוי־בינוי בחיפה עם כ־2,000 דירות חדשות, בשכונות נווה דוד ושער העלייה. בשני המקרים השגנו הסכמה של 80% מבעלי הדירות בתוך פחות משנתיים, אך העירייה עצרה את התוכניות ודרשה שנמתין לאישור תוכנית אב לשכונות. לאחר שנתיים וחצי היא הציגה את התוכנית, שכללה שינויים מהותיים שפגעו קשות בכלכליות הפרויקטים. העירייה גם הקפיאה את מימוש זכויות הבנייה שלנו לפי סעיפים 78-77, בטענה שאמור לעבור מול שכונת נווה דוד קו רכבת. בינתיים הבניינים מטים ליפול ומסכנים את חיי יושביהם".
במקביל מעניק דידי דוגמה הפוכה: "אנו מקדמים שני פרויקטים של פינוי־בינוי בתל אביב־יפו – אחד במתחם יפת ובו 273 יחידות דיור חדשות והשני בשכונת נווה אליעזר הכולל 315 יחידות דיור חדשות – ושניהם זכו לתמיכת העירייה, תוך קביעת תוכניות מדיניות ברורות ואישור תוכניות מכוחן. חרף ההגבלות הרבות על אופי הבינוי בהתחדשות עירונית בתל אביב, המדיניות התכנונית העירונית היא פרו־התחדשות, היא ברורה ומקנה ודאות – וזה מבדיל אותה מרשויות אחרות".
אמיר לוטן, מנהל תחום התחדשות עירונית בחברת לוינשטיין, מתייחס להבדלים: "ישנן ערים, כמו לוד ואשקלון, שמעודדות מאוד התחדשות עירונית בתחומן. הרשויות בערים אלה נותנות ליזמים מכפילים גבוהים, כך שהפרויקטים משתלמים, והן מצידן נהנות מהיטלי השבחה גבוהים וממטלות ציבוריות שמביאות לפיתוח העיר. לעומתן יש ערים שקשה מאוד לקדם בהן פרויקטים, למשל ברמת גן ובגבעתיים קשה עד בלתי אפשרי לקדם כיום תמ"א 38, משום שהמכפילים לא קבועים, ואז ישנם פרויקטים שאינם כדאיים והוועדות מערימות קשיים. לערים אלה אין אינטרס לקדם התחדשות של בניינים בודדים, משום שזה מייצר עומס על התשתיות ומקשה על התושבים, אבל קל יותר לקדם בהן מתחמי פינוי־בינוי".
גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך התחדשות עירונית, מוסיף: "הפערים בין הרשויות בקידום תוכניות נובעים מרצון הרשות והעומד בראשה והכלים שהוא מעמיד לשם כך. בשנים האחרונות אנו עדים לתנופה של התחדשות עירונית בירושלים, על רקע התמיכה הרבה מצד העירייה והוועדות המקומיות.
ירושלים היא דוגמה להשקעת מאמצים רבים כדי לקרב בין יזמים, דיירים והרשות המקומית. היא הראשונה שהקימה את מינהלת ההתחדשות העירונית והיא מספקת פתרון ייעודי לשכונות הוותיקות, תוך שהיא מייצרת את שכונות המגורים ההוליסטיות של המחר. יתרה מזו, היא הראשונה שהוציאה מפה של אזורים עם היטל השבחה מופחת יחד עם קביעות לחמש שנים קדימה, מה שמספק ודאות ויציבות".
גם רקפת להב, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת אלמוג, מדגימה מדיניות עירונית תומכת: "אנו בונים כיום שני מגדלים בשלב ב' בפרויקט ALMOG YAVNE ביבנה, והיא דוגמה מצוינת לעיר שניתן להרגיש בה את הרוח הגבית והתמיכה בהתחדשות עירונית. העירייה עושה את מרב המאמצים לקדם את הפרויקט, לסייע בפתרון בעיות ובלת"מים, ויש תחושה שהיא שותפה אמיתית לדרך. זה מתבטא בקיצור זמנים, שיתוף פעולה, רצון לסייע וגמישות".
על הממשלה לקדם הפוטנציאל שבהתחדשות העירונית / אפי כץ, בעלים ומנכ"ל ענב נדל"ן
בין הצעדים שמועלים בימים אלו בממשלה ובמשרד הבינוי והשיכון לפתרון בעיית הדיור, ראוי להתעכב על אלה המתחייבים בתחום ההתחדשות העירונית. על רקע הקושי בשחרור קרקעות חדשות לבנייה באזור המרכז, זו יכולה להיות פריצת דרך בתחום. כל תוכניות הממשלה שנועדו להגדיל את היצע הדיור בשנים האחרונות התמקדו בהרחבת השטחים המוניציפליים לצורך הפשרת קרקעות למגורים. מפה, כבר הבנו, לא תצא בשורה לפתרון בעיית הדיור ולשיקום מרכזי הערים. במקביל מעט מדי נעשה לקידום מיזמי התחדשות עירונית, אשר הינה חיונית בעיקר לפיתוחם ולתחייתם של מרכזי הערים, שדעכו ושקעו עם השנים. הדבר הראשון שצריכה הממשלה לעשות הוא לתת מענקים לרשויות שיקדמו התחדשות עירונית. במקביל יש ליצור מסלול נוסף המאפשר קידום הליכי תכנון ורישוי תחת גופים פרטיים, המפוקחים על ידי מינהל התכנון. תוספת זו תדחוף את הרשויות המקומיות לדרבן יזמים לקדם מיזמי פינוי־בינוי, ותוביל לחידוש מרכזי הערים הן בהקמת בבניינים חדשים והן בתשתיות חדשות בשכונות ותיקות.
עוד יש לחשב מסלול מחדש בכל הקשור לקידום התחדשות עירונית בפריפריה. לקידום פרויקטים אלה יש חשיבות קריטית, מאחר שבמרבית המקרים אין כדאיות כלכלית מחוץ למרכז. חובה על הממשלה להפעיל תוכנית מקיפה ומעמיקה, שמעמידה בראש סדר העדיפויות את רווחת התושבים בפריפריה ולא את העלות הכלכלית למדינה. לצורך כך, בין היתר, יש לחזור לכוונה הראשונית בהחלטת מועצת המינהל, ולהקצות קרקע משלימה ולא כסף השלמה, ובמקרים חריגים - שילוב של שניהם, על מנת ליצור רווחיות עבור היזמים בפרויקטים אלו.
כדי לקדם החלטות שיסייעו בקידום פרויקטים של בנייה למגורים, הממשלה יכולה לאמץ מדיניות של יצירת אזורי התחדשות עירונית מיוחדים עם רגולציה יעילה, תמריצי מס ליזמים ושותפויות ציבוריות־פרטיות. בהתחדשות עירונית טמון פוטנציאל כלכלי, חברתי ואורבני עצום לשינוי המגמה בשוק הדיור. דרושה התערבות ממשלתית מעמיקה כדי לטפל בקשיים הקיימים ולהבטיח שהתועלת הציבורית תילקח בחשבון.
