כל מי שעוסק בנדל"ן יודע: בלי שיתוף פעולה של הרשות המקומית, בלי דחיפה של ראש עיר ובלי הסכמה של חברי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה – לא יהיה פרויקט. בין שמדובר בהתחדשות עירונית או בפרויקט יזמי רגיל, הרשות המקומית היא שחקן משמעותי ביותר במגרש, וכל מי שפועל בתחום צריך לנסות ולהבין מה הדרך הנכונה להתחיל את התהליך ולפעול.
"המניעים של רשויות מקומיות בנוגע להסכמה או להתנגדות לקדם בנייה למגורים משתנים מאוד מרשות לרשות", מסביר נדב לחמן לזר, מנהל מחוז מרכז במשרד הבינוי והשיכון. "הם נעים בין ערכים ואידיאולוגיה או רצון לתת מענה לצורכי הגידול הטבעי של הרשות ולחץ תושבים לפתרונות של דיור מוזל מצד התומכים, אל מול חששות תקציביים וכלכליים של הרשות וחששות משינוי משמעותי בהרכב האוכלוסייה ברשויות המתנגדות. נראה, כי היכולת לרתום רשות מקומית להסכמה לקדם תכנון או שיווק של קרקעות מדינה טמונה בהבנה של הצרכים הספציפיים של אותה רשות. ישנם ראשי רשויות שמחפשים את התקציבים לפיתוח העיר שניתנים במסגרת הסכמי גג, יש כאלו המעוניינים בדירות המשוריינות לבני מקום במסגרת שיווקי תוכנית 'מחיר מטרה', ויש מי שמבקשים תמיכה בקידום תשתיות לאומיות סמוכות, כגון תחנות רכבת או מחלפים. המטרה שלנו במשרד היא להגיע להסכמות עם הרשות המקומית, באמצעות זיהוי הצרכים הספציפיים וניסיון לתת להם מענה במסגרת הכלים העומדים לרשותנו".
חיים ביבס, יו"ר מרכז השלטון המקומי, מסביר שלחלק מההתנגדויות לקידום פרויקטים יש סיבות טובות, אבל מדגיש שראשי הערים מעוניינים בפיתוח העיר: "עוד לא נתקלתי ברשות מקומית שלא רוצה לגדול ולצמוח. יש להבין שהאינטרס של הרשויות המקומיות הוא להתרחב ולהתפתח מבחינת קליטת תושבים חדשים בשכונות מגורים חדשות, מבחינת פתיחת עסקים חדשים והקמת אזורי תעשייה ותעסוקה ברחבי העיר. הסיבה לעיכובים בהתרחבות רשויות נובעת ברוב המקרים מטעמי יכולת ומחסור בתשתיות מתאימות ולא כי הן אינן רוצות. ישנם שני מרכיבים מרכזיים שמשפיעים על החלטת הרשות האם לקדם פרויקט או לא: האחד הוא המצב התכנוני והפיננסי הקיים. רשויות שאין להן תקציב מספק או תשתיות מותאמות לפיתוח, יימנעו מהרחבת הבנייה בעיר וביצוע התחדשות עירונית, שעלולה לסבך את הרשות באי יכולת לעמוד בתשלומים הנדרשים. השני הוא הכלים הניתנים לרשויות להקמת תשתיות נלוות ומבני ציבור. ראש הרשות נדרש לראות את התמונה הכוללת ואת ההשלכות התקציביות שנים קדימה. לכן כל פיתוח צריך להיעשות בשיתוף פעולה עם הרשות ולא לכפות עליה החלטות שניתנות ברמה המחוזית/הארצית. האחריות לאיכות חיי התושבים מוטלת על ראש הרשות ולא על יו"ר ועדה לתכנון ובנייה, שרואה לנגד עיניו אישור תוכניות על פני התושבים. לכן אני סבור ומאמין שהיחידה שחייבת לקבוע מדיניות בנייה בתחומה היא הרשות המקומית, מתוך ראייה רחבה, שרואה את מרב המשתנים והצרכים בשטח".
"נדרשת רפורמה כוללת"
חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "הרשות המקומית היא תמיד הגוף הקריטי שאותו חייבים לגייס לצורך קידום פרויקטים בישראל. לכן מוטל על הממשלה ועל הכנסת לקבוע מערכת חוקית, שתייצר מחד אינטרס מובנה לרשויות המקומיות לקדם פרויקטים, בדגש על מגורים, ומנגד ודאות לכל השחקנים המשתתפים - היזמים, הקבלנים, ציבור רוכשי הדירות, המערכת הפיננסית המממנת וגופי התשתית השונים. נדרשת רפורמה כוללת בתחום התכנון והבנייה ובכל מערך החוקים והמיסים המסובכים הקשורים אליו, במטרה לפשט, להקל ולעגן את האינטרסים של כל המשתתפים בתהליך בצורה שקופה ופשוטה, שלא תאפשר סחטנות של אף גורם".
מיכה קלייןצילום: כרמל שירןמיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, סבור שהכול תלוי במדיניות רחבה של הרשות בתחום, מה שיכול למשוך גם את היזמים: ״ככל שרשות מקומית תגבש לעצמה מדיניות של עידוד התחדשות עירונית על בסיס קשת המניעים הרחבה, כך היא תמשוך לשטחה את יזמי הנדל"ן, ובאופן טבעי היא תקצר משמעותית את הליך הבנייה. בין הרשויות הדוגלות בגישה זו בולטת עיריית ירושלים. נכונות הרשות באה לידי ביטוי בצעדים ובמאמצים, שנועדו להביא לפתירת עיכובים ומחלוקות הצצים לאורך התהליך, תוך מתן ביטחון וודאות ליזם. דוגמה לכך היא שולחן עגול, המתנהל במעמד מהנדס העיר, שמטרתו - יחד עם כלל אנשי המפתח המקצועיים בעירייה - לתת פתרון לבעיות המתעוררות בתהליך ולהאיץ את מימושם של הפרויקטים. ככלל, ולצורך מתן פתרון לבעיית ההיצע, על הרשויות המקומיות לקדם תוכנית מיתאר כוללת בשטחן, עם מדיניות ברורה על היטלי ההשבחה, תמורות וכדומה, בכל אזור בה. צעד זה יספק ודאות הן ליזם הפועל בעיר והן לדיירים, שירגישו בהירות לאורך ההליך. עם זאת יש להבין, כי רצונה הטוב של הרשות המקומית אינו מהווה תחליף לנקיטת צעדים רגולטוריים שיתמכו בה. מכאן שעל הממשלה לספק כלים ותמריצים לרשויות המקומיות לקדם התחדשות עירונית בשטחן, כדוגמת מתן קרקע משלימה לצורך כך".
איל הנדלרצילום: תומר חומפסאיל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען, מדגיש עד כמה משמעותי חלקה של הרשות המקומית: "תהליך התחדשות עירונית בכלל ופינוי־בינוי בפרט הם מהפרויקטים הכי מאתגרים לביצוע, בשל היקף חוסר הוודאות שיש ליזם וגם לבעלי הדירות בתחילת הדרך. אך ברגע שיש רשות מקומית שמצהירה ומוכיחה גם בשטח שהתהליך נמצא אצלה בסדר העדיפויות במקום הגבוה ביותר, זה מקל מאוד לבצע בשטחה פרויקטים, ואתה נכנס שם לפרויקט כזה בתחושה טובה שהוא לא ייקח עשור".
רשות מקומית יודעת מה טוב לה
גיא דוננפלד, מנכ"ל איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים ומהנדס העיר דימונה, סבור שהרשות המקומית יודעת מה טוב בשבילה ובמה היא יכולה לעמוד: "לראייתי, אם העירייה לא רוצה לבנות בשטחה, אל למדינה לכפות עליה. ישנם שיקולים תכנוניים רבים אשר מנחים את ראשי הרשויות המקומיות, בין שמדובר בחוסר בתשתיות לעיר או בשיקולי הכנסות. הארנונה שגובה הרשות מהתושבים עבור מבני המגורים, אינה כלכלית עבורה. ההשקעה בשירותים הניתנים על ידי הרשות לתושב, עולה על ההכנסה, ומכאן שהרשויות מפסידות כסף, ויש לזכור שעל תקציב העירייה השנתי להיות מאוזן".
זיו כספי, שותף מייסד במשרד עורכי הדין גינדי כספי ושות': "לתפיסתי, ראשי הערים צריכים להיות האדונים והאחראים בשטח המוניציפלי שבהנהגתם, והסמכות צריכה להיות בידיהם. למדינה הכלים לעזור לרשויות – להוביל ולתמרץ כל עיר ועיר להכין תוכנית אב להתחדשות עירונית, כמו שהיא עושה כעת כתנאי להארכת תמ"א 38. מהלך שכזה כבר מייצר וייצר גם בעתיד ודאות ליזמים, לדיירים ולעיר כולה. הוא מאפשר גם חשיבה ארוכת טווח ורחבת היקף, ניצול מיטבי של משאב הקרקע ובניית התשתיות הנלוות".
שלום שטרית, מנכ"ל ובעלי קבוצת שתית סבור, שזו השעה לשיתוף פעולה יותר מאי פעם: "דווקא היום, כששוק הדיור הפך להיות מ'סוסים דוהרים' ל'סוסים ההולכים לאיטם בעצלתיים', צריכה להיות זו שעתם היפה של ראשי הערים והרשויות המקומיות בסיוע לנו, הקבלנים והיזמים, בקידום פרויקטים ובקיצור הליכים בירוקרטיים. אם לפני שנה שוק הדיור התנהל בקצב מסחרר, דירות נמכרו כמו לחמניות בכל הפרויקטים ובכל הערים והרשויות, הרי שכיום המצב הפוך לחלוטין, ובפועל אנו עדים לתחרות עזה בין הרשויות עלינו, אנשי הנדל"ן. לשמחתי, קיימות לא מעט דוגמאות לראשי ערים שהבינו את גודל השעה ופועלים בהתאם. כך לדוגמה כינס ראש עיריית נוף הגליל את כל צוות משרדו הבכיר ואמר להם ובהמשך גם לנו: 'אנו עובדים עבורכם, זאת במקום שאתם תעבדו עבורנו', מה שאכן יצר עבורנו מסלול ירוק מהיר ויעיל של אישורים ללא צורך בבירוקרטיה מיותרת. כך גם בקריית ביאליק, קריית מוצקין, נשר ורשויות נוספות בצפון".
"כשעירייה דוחפת, גלגלים נעים"
יש גם לא מעט רעיונות או דרכים לפתרון וליוזמות שיכולים לעודד את הרשות המקומית לקדם ולשתף פעולה. איתי הוז, סמנכ”ל רגולציה ופיתוח עסקי בחברת בית וגג, אומר כי: "עמדתן של הרשויות המקומיות חזקה מאוד, ובעצם לא ניתן לקדם פרויקט אם הרשות המקומית לא חפצה בו. ריבוי הרשויות וההבדלים ביניהן מהווים בעיה עקרונית בכל הקשור לתכנון ולקידום התחדשות עירונית, ולכן לדעתי, יש לאגד מספר רשויות תחת ישות תכנונית אחת, כדי לתכנן אזור שלם בצורה אסטרטגית ויעילה, ובמקביל להעביר יותר אחריות מהרשויות ליזמים. למשל להסתכל על כל מחוז גוש דן ולא רק על תל אביב או רמת גן, כל אחת בנפרד. שינוי נחוץ נוסף הוא סגירת הפער בין מגורים למשרדים, כך שגם שינוי ייעוד יהיה נגיש וקל יותר, ותכנון העיר ייעשה באופן מיטבי ויתמקד בצורכי המגורים וסביבת החיים העתידית שלנו".
יונה גרין, מנכ"ל חברת טרא נדל"ן, מציע אף הוא פתרון: "הצגת התועלות והיתרונות של התחדשות עירונית בפני ראשי הרשויות עשויה לשנות את המצב. אם חברת יזמות מוכרת זוכה לאוזן קשבת בקרב מקבלי ההחלטות, זה בהחלט יכול לשנות את התמונה. היא תסביר לראשי הרשויות על הפיתוח בעיר, הכנסת אוכלוסיות צעירות, שיקום שכונות עוני, יצירת ממ"דים שמחזקים את תחושת הביטחון והחוסן של התושבים, שיפור איכות החיים והיבטים נוספים שעשויים לשנות את דעתם והסתכלותם על פרויקטים של התחדשות עירונית. במקביל נדרשת גם עבודה נחושה מול הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, היכרות מעמיקה עם המערכות הרלוונטיות ושיח מתמיד עימן".
אלי גבאי, מנכ"ל קבוצת גבאי, מציע: "כשעירייה דוחפת, הגלגלים נעים מאינרציה טבעית ורצון כל הצדדים. הוועדות מתדיינות, המהנדסים מתכננים ולבסוף פרויקטים יוצאים לדרך בלוח זמנים ריאלי. אך כשעובדים עם עירייה שאין לה אינטרס לקדם פרויקטי נדל"ן, מסיבה כזו או אחרת, גם קביעת פגישה עם מהנדס העיר יכולה להיגרר חודשים, וחבל. אחד הפתרונות לעידוד ולקידום פרויקטים הוא קביעת לוח זמנים ואבני דרך לשני הצדדים המעורבים – העירייה והיזם. ברגע שייקבע מנגנון יעיל, מדד הרצון ישתפר בהתאם. בסופו של דבר אי אפשר לעצור את קטר הנדל"ן וחייבים לשחרר חסמים".
אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז, מציין: "מניסיון של שנים מול מאות יזמים וקבלנים, הדרך הנכונה והמהירה ביותר לקדם פרויקט היא הגעה מוקדמת להסכמות והידברות מול אותה רשות. ראשי הערים בישראל לא מוכנים לקבל תכתיבים מגופים חיצוניים, שיכולים לפגוע בנראות העיר או בסיכויי ההיבחרות העתידיים שלהם, גם אם מדובר בגופי ממשל. ראש עיר מחויב לתושבים שבחרו בו, ולכן מבחינתו, עליו לשרת אותם ולעמוד בלחצים שונים המופנים כנגדו. לעיתים יזם או קבלן שמלכתחילה מתגמש ובוחר לפעול במסלולים המקובלים מול אותה רשות, לרבות עמידה בדרישות הנוספות שהוא נדרש אליהן, מצליח לקדם פרויקט בצורה מהירה יותר מאשר לפנות לכל מיני מסלולים עוקפים שקיימים כיום".
"חלק מהאג'נדה העירונית"
גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באורון נדל"ן, סבור כי סוד הצלחתה של רשות מקומית בתחום ההתחדשות העירונית טמון בראש ובראשונה בכך שמקבלי ההחלטות בה רואים בכך חלק מהאג'נדה העירונית: "רשות עירונית הרואה את צמיחתה של העיר על ידי פיתוחן של שכונות חדשות לצד פיתוח השכונות הוותיקות, צמצום הפערים החברתיים בקרב תושבי העיר, פיתוח וחידוש העיר – היא רשות שתצליח לקדם פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית באופן משמעותי. כדי שההתחדשות העירונית תיושם בהצלחה, יש ליצר מדיניות סדורה ומגובשת בכל הקשור לזכויות בנייה, שטחי ציבור, מכפילים וקריטריונים נוספים ברורים. עיר עם מדיניות סדורה יודעת לכוון את היזמים והדיירים לנהל ולקדם את הפרויקטים באופן שרואה את טובת הכלל – הן של הרשות והן של הדיירים כאחד".
עו"ד שיר טורם הספריצילום: יח"צעו"ד שיר טורם־הספרי, ממתגת ערים ונדל"ן, מתייחסת אף היא לתרומת העיריות לקידום פרויקטים: "ניסיוני כממתגת ערים מלמד, כי ככל שמדובר בעיר קומפקטית יותר, קל וחומר בפריפריה, אזי התפקיד של הרשות המקומית בהתנעת פרויקטים נדל"ניים הוא משמעותי יותר. בערים אלו, דוגמת עכו, נוף הגליל, חצור הגלילית וכו', ראש הרשות הוא במקרים רבים ה'אבא' וה'אימא' לא רק של התושבים הוותיקים, אלא גם של כל מי שרוצה להשקיע בעיר, בין שמדובר בקיצור משמעותי של תהליכים בירוקרטיים או אפילו בטיפים ליזמים היכן בדיוק כדאי להם לבנות, לאיזה קהל יעד יכוון בפרויקט, וכן טיפול אישי בכל מה שקשור לסביבת הפרויקט, גינון, מדרכות, שטחים ציבוריים מרכז מסחרי וכו'. אדגיש, כי יש לכך בסופו של דבר השפעה חיובית לא רק על החלטת היזמים להשקיע באותה עיר, אלא בדיעבד גם על איכות האוכלוסייה שמחליטה לרכוש בה דירה. זאת כאשר במקביל לסיוע ליזמים, מקבלים הרוכשים הפוטנציאליים מידע מהרשות העירונית לגבי אפשרויות חינוך, בריאות, תעסוקה ויתר התחומים הרלוונטיים".
חיזוק חיובי מהרשות
לצד המקומות שבהם הרשות המקומית אינה ששה לקדם פרויקטים, יש מי שמזהה את הפוטנציאל ופועל לקדם תוכניות. משה צרפתי, מנכ"ל משותף בחברת צרפתי צבי ובניו, מעניק דוגמה ליישוב שבו הרשות המקומית מאפשרת להתקדם: "אזור הוא יישוב שנמצא מתחת לרדאר עד כה, למרות איכויותיו הבולטות ומיקומו במרכז הארץ. בשנים האחרונות דוחפת המועצה המקומית את ההתחדשות העירונית כדרך לחדש את היישוב ולספק דיור לדור הצעיר, שמעוניין להמשיך להתגורר במקום, וכן לתושבים חדשים. ללא תמיכה של הרשות המקומית, כמעט אין סיכוי שמיזמים גדולים יהפכו למציאות. במקרה של אזור, אין לי ספק שבשנים הקרובות המקום יעבור מהפכה, בגיבוי ותמיכה של המועצה המקומית ובאמצעות מענה של יזמים שונים, שזיהו את הפוטנציאל".
משה צרפתיצילום: אילן בשורגם רקפת להב, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת אלמוג, מעניקה דוגמה חיובית מהעיר יבנה: "המקום של הרשות המקומית בהתחדשות העירונית הוא קריטי. כשהרשות תומכת בהליכי התחדשות, פרויקטים יתקדמו וייצאו לדרך, מנגד, אם אין תמיכה והמדיניות של הרשות היא אנטי התחדשות, התוצאה תהיה גזר דין גורלי, שיביא לעצירה כמעט מוחלטת וחוסר רצון של יזמים ליטול חלק בזה. יבנה היא דוגמה מצוינת לעיר שניתן להרגיש בה את הרוח הגבית והתמיכה בהתחדשות עירונית. העירייה עושה את מרב המאמצים על מנת לקדם את הפרויקט ולסייע בפתרון בעיות ובלת"מים. יש תחושה שהעירייה היא שותפה אמיתית לדרך. מדובר במדיניות עירונית, והיא באה לידי ביטוי בקיצור זמנים, בשיתוף פעולה, ברצון לסייע ובגמישות. העבודה מול העירייה הרבה פחות בירוקרטית ומסורבלת מאשר במקומות אחרים, וממש מורגש שמחלקת ההנדסה קשובה וזמינה לעזרתנו".
תמריץ לרשויות המקומיות: חידוש אזורי תעסוקה ותעשייה
"בתחום ההתחדשות העירונית קיים כיום מוצר תכנוני מתפתח - חידוש אזורי תעשייה ותעסוקה והפיכתם למתחמים מעורבי שימושים", כך מסבירה ורד צרפתי, מנכ"לית משותפת בחברת צרפתי שמעון. לדבריה, מדובר במסלול שעשוי להוות תמריץ לרשויות המקומיות: "במקרים רבים רשויות מקומיות מתקשות לקדם התחדשות עירונית קלאסית בתחומן. בערים רבות ישנם מתחמי תעשייה מסורתית ישנים במרכזי הערים, שנזנחו במרוצת השנים והותירו אזור של מפגעי סביבה ונוף, בניגוד לפיתוח שעברה העיר עצמה סביב אזורים אלה. מתחמים שכאלה מאופיינים בצפיפות נמוכה, אשר לא ממצה את זכויות הבנייה האפשריות – מבני תעשייה מיושנים בני קומה אחת או שתיים בלבד. המשימה של ועדות התכנון היא העתקת שטחי התעשייה לפאתי העיר ופיתוח האזורים האלה לפרויקטים המשלבים מגורים, מסחר, בילוי ופנאי וגם תעסוקה. המתחמים שייווצרו יהיו שוקקים במשך כל שעות היום וישפרו משמעותית את הנראות הכללית של העיר, וכמובן ייתנו מענה לצורך העירוני ביחידות דיור. הרשות המקומית תרוויח מהכנסות גבוהות בארנונה מהמתחמים החדשים, וניתן גם לטפל בהם באופן קל ומהיר יחסית, היות שהזמינות שלהם גבוהה ואין בהם מאות ואלפי דיירים הדורשים טיפול. הליך שכזה ייצר קרקעות לבנייה יש מאין, ויחזק אזורים ותיקים וחלשים של העיר באוכלוסייה צעירה ואיכותית". צרפתי מעניקה דוגמה מהשטח: "אנחנו מקדמים כעת פרויקט כזה במתחם האורגים בבת ים, באמצעות רכישת קרקעות ועסקת קומבינציה לתוכנית התחדשות גדולה, שצפויה לשנות את פני האזור. ממתחם מיושן שכולל תעשייה מסורתית, כמו מוסכים, נגריות ומפעלים קטנים, לאזור שימושים מעורבים שוקק חיים. הפרויקט ממוקם בסמיכות לשכונת פארק הים, ויכלול כ־225 יח"ד בשני מגדלים בגובה של 30 קומות ושטחי משרדים ומסחר של כ־20 אלף מ"ר בבניין נוסף".
