מדינת ישראל מציגה כבר שנים מציאות מבלבלת בכל הקשור לשוק הנדל"ן. מצד אחד, אי אפשר להתעלם מהמנופים שמקשטים (או ליתר דיוק מסתירים) את קו האופק לצורך הקמת מגדלים כדי להדביק את הביקושים למגורים. מצד שני, מצוקת היצע הדיור הולכת ומחמירה על רקע הגידול הדמוגרפי (ועוד לא התחלנו לדבר על המחירים המאמירים). נראה שלמרות יעדי הדיור שמציבים מוסדות התכנון, וחרף העובדה שחלה עלייה בהתחלות הבנייה השנה, עדיין קיים פער משמעותי בין שני הפרמטרים הללו.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
על פי נתוני המועצה הלאומית לכלכלה, עד שנת 2040 האוכלוסייה במדינה צפויה להגיע לכ-13.2 מיליון תושבים, גידול של כ-40% ביחס למצב הנתון כיום. כדי לתת מענה הולם בתחום הדיור, מנהל התכנון פרסם בשנת 2017 תוכנית אסטרטגית סדורה עד לשנת 2040 בנושא הדיור. בתוכנית נקבעו יעדים כוללים להיקף יחידות דיור מאושרות במרוצת השנים לעוד 20 שנה.
בדיקה שמאית שנערכה עבור ynet מגלה כי ב-4 השנים האחרונות נרשם פער ביצועי של 242 אלף דירות בין יעדי התכנון לכמות התחלות הבנייה – משנת 2017 ועד שנת 2021. שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, שערכה את הבדיקה, בחנה האם יעדי התכנון שמדינת ישראל הציבה לעצמה פוגשים את התחלות הבנייה והגידול הדמוגרפי הצפוי במדינה. במסגרת הבדיקה, נבחן האם היקף יחידות הדיור המאושרות בחלוקה למחוזות תואם את כמות התחלות הבנייה בפועל, זאת בהסתמך על נתוני מנהל התכנון והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס).
כאמור, מהממצאים עולה כי בין השנים 2017 ל-2020 נוצר גירעון ביצועי של למעלה מ-200 אלף דירות בין היעדים של מנהל התכנון להיקף יחידות דיור מאושרות לבין כמות התחלות הבנייה בפועל, מחסור של כ-66 אלף דירות בשנה, ואם זה לא מספיק (אבל גם לא מפתיע) – קיים פער ביצועי בין אזורי הביקוש לפריפריה. החדשות הטובות הן שבשנת 2021 הפער השנתי הצטמצם לכדי 43 אלף דירות, אך עדיין היעד רחוק מהשגה.
כפי שניתן לראות בטבלה, מוסדות התכנון הציבו בשנת 2021 יעד לאשר 104 אלף דירות, אולם מספר הדירות שהחלה בנייתן בפועל בשנה החולפת עמד על 60,735 יחידות – פער ביצועי של 43,265 יחידות דיור (41.6%). בחלוקה למחוזות ניתן לראות שהפער הביצועי הגדול ביותר נרשם במחוז צפון, אזור שגם כך מאופיין במעט בנייה יחסית, ואחריו במחוז ירושלים. במחוז תל אביב נרשם הפער הנמוך ביותר.
גם השנה תסתיים בגירעון ביצועי - אבל נמוך יותר
עוד עולה מהממצאים כי בין השנים 2017-2020 הציבו מוסדות התכנון יעד לאשר 416 אלף דירות, אולם בפועל החלה בנייתן של 216,655 דירות חדשות – פער ביצועי של 199,345 יחידות דיור (47.9%). גם כאן הפער הביצועי הגדול ביותר נרשם במחוזות צפון וירושלים (59.7% ו-61.5% בהתאמה), בעוד שבמחוז תל אביב הפער הנמוך ביותר (25.5%).
נתונים ראשוניים לשנת 2022, על סמך השוואה של שני הרבעונים הראשונים והתחזית שקצב התחלות הבנייה יישאר זהה בשאר הרבעונים, מראים כי גם את השנה הנוכחית נסיים, ככל הנראה, בגירעון של התחלות בנייה ביחס ליעדי התכנון. עם זאת, הגירעון צפוי להיות נמוך יותר מזה של 2021 ולעמוד על כ-31 אלף יחידות דיור (בניגוד ל-43 אלף בשנת 2021). "בתוכנית האסטרטגית של מנהל התכנון לשנת 2040 הוגדרו יעדים ברורים לכמות יחידות הדיור המאושרות מידי שנה עד לשנת 2040. אולם, חסר יעד אחד מובהק שבאמת יכול לשקף את העמידה במטרות והוא התחלות הבנייה/היתרי הבנייה ביחס ליחידות הדיור המאושרות", אומרת בוגין.
לדבריה, "מבלי לתת יעד ברור ליחס בין יחידות דיור מאושרות לכמות התחלות הבנייה מידי שנה, היעדים לא נותנים תמונה אמיתית לטיפול במשבר הדיור. חשוב לזכור שפרק הזמן שעובר בין אישור תוכנית לבין הוצאתה לפועל נמשך מספר שנים. לכן ברגע שאנו רואים כי המדינה לא עומדת ביעדי התכנון, ומנגד קיים פער במחסור התחלות הבנייה, מבינים כי משבר הדיור ילך ויחריף".
נחמה בוגין"כדי לתקן את העיוות הקיים, חייבים להציב לוועדות המקומיות, המחוזיות ולרשויות השונות יעדים ברורים עם יחס ישיר בין היקף יחידות הדיור המאושרות לבין התחלות הבנייה בפועל", היא מוסיפה. "אם נמשיך לחכות שהיעדים יתאזנו מעצמם וההיצע יפגוש את הביקוש, נגיע למחסור נוסף של מאות אלפי יחידות דיור. התוצאה בפועל תהיה המשך עליית מחירי הדירות בכל המחוזות".
"הפתרון העיקרי - התחדשות עירונית"
יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מחזק את הדברים. "ועדות התכנון המקומיות והמחוזיות לא עומדות בעומסים, ולכן אנו רואים פערים גדולים בין יעדי התכנון להתחלות הבנייה בפועל", הוא אומר ביחס לממצאי הבדיקה. לדבריו, "הסבך הבירוקרטי שהקבלנים והיזמים נתקלים בו הוא אינסופי. הוצאת היתר בנייה יכולה לקחת שנים רבות, אין לזה אח ורע במדינות העולם המערביות. זה נכון לגבי הוצאת היתרי בנייה בפרויקטים רגילים ונכון שבעתיים בפרויקטים גדולים ועוד יותר בפרויקטים של התחדשות עירונית".
רגע לפני הבחירות, כתב מפנה אצבע מאשימה למקבלי ההחלטות על רקע אי המשילות. "הבעיה המרכזית של משבר הדיור בישראל היא שאין גוף אחד הלוקח אחריות על התוצאות בשטח, בניגוד לעבר כפי שהיה עם מטה הדיור", הוא טוען. "כיום כולם מאשימים את כולם, ובאופן הזה אי אפשר לפתור את המשבר. הגיע הזמן לחזק את כוח האדם בוועדות התכנון באמצעות תוכניות פרקטיות שנותנות פתרון אמיתי לוועדות, וזאת בניגוד לתוכנית שמשרדי האוצר והפנים הציגו לאחרונה, המציעה מענקים חלקיים לקבוצה מצומצמת של עובדים בוועדות".
צביקה רובינשטייןצילום: נמרוד כהןגם היזמים בשטח סבורים שיש בעייתיות כאשר אין בעל בית אחד שמטפל בסוגיית הנדל"ן, בין היתר בסוגיית התכנון. לדברי צביקה רובינשטיין, משנה למנכ"ל וסמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת בית וגג יזמות ונדל"ן, "עברנו כמה וכמה ממשלות בשנים האחרונות, וכל אחת מהן הציגה תוכנית דיור שונה מרעותה, לפני שניסתה באמת להקשיב למה שהשוק צריך על מנת להתמודד עם משבר הדיור. כולן נכשלו כי לא התמקדו בתחומים המרכזיים שבהם היה צריך להתמקד על מנת להביא לשינוי, ולהצליח להדביק את הפערים בין התכנון והביצוע".
לדבריו, "יש לך מספר סיבות, בין היתר שיווק איטי של קרקעות רשות מקרקעי ישראל במחירים גבוהים שמחייבים מכירת דירות במחירים גבוהים בהתאמה; חוסר הצלחה בקיצור הסבך הבירוקרטי; והפערים בתפיסת העולם התכנונית בין השלטון המקומי לרשויות התכנון הממשלתיות". רובינשטיין מוסיף כי אחד הפתרונות הוא הכרה ממשלתית בהתחדשות עירונית: "הסדרת תחום ההתחדשות העירונית באופן שיאפשר לממש פרויקטים בטווח זמן קצר יחסית, יהווה את הפתרון העיקרי למצוקת הדיור משום שכך נוכל לייצר כמות משמעותית של יחידות דיור חדשות על גבי שכונות ומתחמים קיימים, ללא צורך בפיתוח שכונות חדשות מאין, כולל כל התשתיות הנדרשות לכך".
