בשיתוף ידיעות הנדל"ן
עירוב שימושים בנדל"ן, שילוב של מגורים לצד מסחר ותעסוקה, או מגורים עם מבני ציבור למשל, זו כבר לא אופנה חולפת אלא מציאות קיימת. אחרי שנים ארוכות בהן נמנעו המתכננים והיזמים לשלב את השימושים השונים, בין היתר בשל התנגדות של דיירים ורוכשי דירות, בפרויקטים חדשים אפשר לראות את זה יותר ויותר. שלושה בכירים מענף הנדל"ן הגיעו לאולפן ידיעות הנדל"ן כדי להסביר על המגמות החדשות ועל היתרונות של עירוב השימושים. צחי סופרין, בעל השליטה וסגן יו"ר הדירקטוריון בקבוצת סופרין ; איל הנדלר, יו"ר ובעלי קבוצת כנען יזמות והתחדשות עירונית ורוני כהן מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן.
"עירוב שימושים נפוץ היום בעיקר במרכזי הערים הגדולות", פתח ואמר סופרין, "אם זה תל אביב, רמת גן, גבעתיים, בת ים, הרצליה, ירושלים ועוד. רואים שאזורי התעסוקה התחילו לכלול גם מגורים כדי לעורר את המקום גם בשעות שהוא לא פעיל. זה לא אותו הדבר בכל מקום, לרוב הפרויקט משתנה ולפעמים זה באותו בניין ולפעמים בבניינים נפרדים. זה קשור למשל לשטח הקרקע או לאופי הפרויקט. למשל, יש לפעמים שמרכיב המגורים בנוי על גבי המשרדים ויש פרויקטים שבהם בונים בניין אחד עבור תעסוקה, מסחר, משרדים ובניין נפרד למגורים. התכנון במקרה הזה הוא חשוב מאוד כדי לייצר פרויקט שמצד אחד יכול להכיל את כולם אבל מצד שני עדיין מסוגל לשמור על הפרטיות של כל אחד בנפרד".
הנדלר התייחס אף הוא לנושא ואמר: "היום רואים עירוב שימושים די הרבה. יש את הדוגמאות מהמבנים הישנים, מסחר רחוב מה שנקרא, אבל יש גם שנים שזה היה פחות נפוץ. עד לפני כמה שנים, בשנתונים מסוימים, זה כאילו יצא מסדר היום". הנדלר מסביר שלאחרונה המגמה חזרה והיא נוכחת גם בתחום ההתחדשות העירונית: "כאשר אתה עושה עירוב שימושים בהתחדשות עירונית אז ברור שגם הרשות מרוויחה מזה. ובאמת, בהתחלה גם אנחנו כיזמים וגם התושבים חששו מזה, אמרו מה יהיה? יהיה לכלוך? איך נתחשבן עם המסחר על התחזוקה? אבל עם הזמן אתה מגלה שאתה יכול לעשות כניסות נפרדות, לובי נפרד. אתה מנתק מערכות אז יש קצת נקודות השקה. היום חברות הניהול והמהנדסים מוצאים פתרונות ונוסחאות שפותרות את הבעיה. ויש לזה יתרון עצום. ראינו את זה במיוחד בתקופת הקורונה. אדריכלים קוראים לזה מסחר מלווה רחוב. אנחנו קוראים לזה מסחר מלווה מגורים. לא צריך לנסוע, אתה לא צריך להוציא את האוטו, לצאת רבע שעה מהחניה, עוד חצי שעה נסיעה לחנות וחוזר חלילה. אתה נשאר באזור שלך. הולך מאה מטר ברגל. ויש לך גם משרדים גם מסחר, אני חושב שזה יתרון עצום. אני ממליץ לממשלה ולכל מי שמקבל החלטות - מהנדסי ערים, ראשי ערים וועדות מחוזיות - לעודד עירוב שימושים גם בפרויקטים חדשים ולא רק בהתחדשות עירונית".
"פחות חסם יותר זרז"
בעבר היו חששות של דיירים ורוכשי דירות מפני מגורים מעל מסחר רחוב, שילוב של משרדים או מבני ציבור, לצד המגורים. כהן מסביר שההתנגדות הזו החלה להתפוגג: "אנחנו צריכים להודות על האמת. אנחנו כישראלים מאמצים מגמות באיחור. מה שקורה בעולם, בעיקר בעולם המערבי, צפון אמריקה, מערב אירופה, מגיע לפה בעיכוב. כולנו נוסעים לחו"ל, רואים איך הדברים האלו עובדים, אומרים איזה יופי אבל חוזרים לארץ ורוצים שלושה כיווני אוויר בלי שום חנות שתפריע לי בדרך או משרד. אבל התהליכים האלו קורים ולאט לאט אנשים מבינים שהמגורים בסמיכות למקום עבודה או למקומות בילוי ופנאי ותרבות זה יתרון. יש הרבה מאוד מקומות בעולם שהתפיסה היא שככל שיותר צפוף, במרכזי הערים, זה יותר ירוק. זאת אומרת שאתה לא צריך להזיז את האוטו ולעמוד בפקקים ולחפש חנייה ולהשחית זמן וגם לזהם, זה ירוק יותר. אז דווקא הירוק, במובן הזה, הוא לא ירוק של פארק. הוא ירוק במובן של אקולוגי". עוד הוסיף כהן כי גם רוכשי הדירות כבר מודעים ליתרונות ומחפשים את זה בפרויקטים חדשים: "במשרדי המכירות היום מתחילים לשאול, חוץ מהשאלות הרגילות שהן מה שטח הדירה, מתי האכלוס, מה המחיר? שואלים גם מה המרחק מתחנת הרכבת? כמה זמן עד שהקו יתחיל לפעול? יש מודעות ליתרונות של הדבר הזה. וזה כבר פחות חסם יותר זרז, יש עוד דרך לעבור דרך ארוכה לעבור, אבל בהחלט אנחנו בכיוון הנכון".
סופרין הוסיף לדבריו של כהן לגבי שינוי המגמה: "במשפט אחד אני אגיד שזה רדיוס ה-500 מטר. למדנו את זה בקורונה. כשם קוד למרחק הקורקינט או למשהו שקרוב אליי כדייר. אנחנו רואים נהירה של אנשים, אם זה למרכזי הערים או לאזורים שיש להם מלבד דירת המגורים, גם את בית הקפה, הספרייה, המסעדה או מקומות בילוי ופנאי, מרכזי ספורט. מחפשים את הדברים האלה במרחק הליכה. מעבר לזה, בגלל שלמדנו גם לעבוד מהבית, לעבוד מרחוק, אנחנו מצליחים להבין שלא כל עסק חייב למקם את עצמו בלב עיר מרכזית. לכן עירוב שימושים יכול לעבוד גם בערים שהם פחות מרכזיות. זה יכול לסייע לחסוך את תופעת היוממות שכולנו מכירים שהמשק מפסיד ממנה מיליארדים בכל שנה, רק על זמן שבו אנשים נוהגים אל העבודה וחזרה הביתה".
"העירייה צריכה לעודד את זה"
הנדלר התייחס בהמשך הדיון גם לזווית העירונית של עירוב השימושים: "בפרויקט גדול שאנחנו כרגע בונים בקרית אונו, פרויקט ענק. יש עירוב שימושים. באמת היו התנגדויות בהתחלה מצד הדיירים, אבל הם הבינו שאת החיסרון הפכנו ליתרון. הסדרנו את הנושא של ההתחייבות הכספית שהדאיגה אותם. העירייה צריכה לעודד את זה. לא רק בהתחדשות עירונית. זה תקף לכל פרויקט בארץ. גם בפריפריה. גם שם יש מחסור במשרדים וגם שם יש צורך במסחר ובטח מסחר שכונתי".
כהן התייחס אף הוא לשאלה האם עירוב שימושים יכול להיות רלוונטי גם במרכז וגם בפריפריה: "אני מאמין גדול בכל מה שקשור להתחדשות עירונית ועירוב שימושים. אבל אנחנו עשינו לפני מספר שנים בדיקה, וראינו שבאמת ככל שאתה מתרחק מהמרכז ומגיע למקומות כמו ראש העין, לוד, ואני לא מדבר כבר על פריפריה רחוקה ממש. זה פחות מתקבל טוב. עכשיו, המעגלים מצטמצמים. זאת אומרת, ככל שעובר הזמן זה יותר ויותר מתקבל, ביותר ויותר מקומות". עוד הוסיף כהן, שבמה שקשור לעירוב שימושים הכל מתחיל ונגמר בתכנון: "אתה צריך לשבת ולתכנן יחד עם האדריכלים שלך, בהתאם לדרישות של התב"ע והעירייה, את הפרויקט המעורב שלך ברמת הדיוק שלא רק מתייחסת לכניסה, יציאה, פריקה וטעינה וכל מה שקשור בזה. אלא גם תכנון שידאג לכך שהדיירים שלך ייהנו ממה שיש בסביבה. אני חושב שיש היום באמת חשיבה הוליסטית שעוטפת את עירוב השימושים שצריכה להיות מיושמת בכל פרויקט. אנחנו רואים שהציבור מקבל את זה ולשמחתנו הטראומות שהיו מהבניינים הראשונים בארץ, שהיו בעירוב שימושים, לאט לאט נדחקות הצדה".
בשיתוף ידיעות הנדל"ן
