מחירי הדירות הגבוהים הפכו את הדירות הקטנות לסחורה חמה, אבל נראה כי לא כל הרשויות המקומיות נערכות לכך בהתאם. לפי מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), בחודשים האחרונים שבו הדירות להתייקר, וזאת לאחר שב-3 השנים האחרונות טיפסו ביותר מ-25%. כתוצאה מכך, יותר קהלים מחפשים אחר אלטרנטיבות מגורים שפויות.
החיפוש אחר דירות קטנות התרחב בשנים האחרונות בעקבות מספר מגמות: ראשית, בניגוד לעבר אנשים לא מחפשים דירות שהן מעבר למה שהם צריכים כיום. למשל, זוג צעיר שבעבר חשב על הרחבת התא המשפחתי וקנה מראש דירת 4 חדרים, תוך נטילת משכנתא גדולה, רוכש כיום דירה שמתאימה לצרכיו הנוכחיים על רקע מחירי הדירות הגבוהים.
מגמה נוספת היא התפשרות על הגודל - אבל לא על המיקום. רוכשים רבים מעדיפים להישאר בסביבת המגורים שלהם, בין אם מתוך צורך להיות קרובים לעבודה ובין אם למשפחה - ואם מדובר באזורי הביקוש היקרים גם כך, הם מוכנים לקנות דירה קטנה יותר. לכך ניתן להוסיף את הגידול בצורך בדירות קטנות על ידי יחידים, משפחות חד הוריות, גרושים, קשישים וכו'. הדירות הקטנות מבוקשות גם על ידי משקיעים ומצמצמי דיור - למשל זוג שילדיו כבר יצאו מהבית, ואין לו צורך להתגורר בנכס גדול.
למרות הביקוש הטבעי לנכסים קטנים, דירות בנות 3 חדרים ומטה מהוות רק כרבע מסך התחלות הבנייה בישראל. אמנם מינהל התכנון הכניס הוראה חדשה החל מינואר 2023, לפיה בפרויקטים חדשים חייבים לבנות בין 25%-40% דירות קטנות בנות עד 3 חדרים, אך שיעור התחלות הבנייה של דירות קטנות עלה רק ב-2% בין השנים 2021-2023 לעומת 3 השנים הקודמות (2019-2021).
3,000 דירות קטנות בראשל"צ, רק 156 ביבנה
בדיקה שערך מרכז הנדל"ן עבור ynet מעלה כי ב-3 השנים האחרונות נבנו מעל 3,000 דירות קטנות בנות 3 חדרים או פחות בראשון לציון, אבל רק 156 יחידות דיור כאלה החלו להיבנות ביבנה. בתל אביב ובראשון לציון מעל 40% מהתחלות הבנייה הן של דירות קטנות, אך מצד שני בערים כמו חדרה, יבנה, נס ציונה ואפילו חולון החלה בנייתן של פחות מ-500 דירות קטנות.
הבדיקה, שניתחה את התחלות הבנייה של דירות חדשות בין 2021 לרבעון הראשון של 2024, מראה מחסור גדול של דירות קטנות ביישובים מרכזיים. כך למשל, בערים מרכזיות כמו באר שבע, נתניה, הרצליה וחיפה שיעור התחלות הבנייה של דירות קטנות מכלל התחלות הבנייה היה נמוך מאוד. מנגד, בערים דוגמת רמת גן וירושלים נבנתה כפולה מהממוצע הארצי, שעמד על 52,757 דירות קטנות שהחלה בנייתן – כ-25% מכלל התחלות הבנייה של דירות חדשות (210,690 יחידות דיור).
בתקופה שנבדקה החלה בנייתן של 232 דירות בנות 1-3 חדרים בחדרה; ביבנה החלה בנייתן של 156 דירות כאלה, כאמור; בנס ציונה רק 111 דירות קטנות; בחריש 108 דירות; וביהוד-נויה מונסון רק 60 דירות בנות 1-3 חדרים החלו להיבנות בין 2021-2024.
ואילו ערים עוקפות את הממוצע הארצי? המובילה היא תל אביב עם 7,660 דירות חדשות בנות 1-3 חדרים שהחלה בנייתן; אחריה ראשון לציון (3,028), רמת גן (1,725), ירושלים (5,767), בת ים (2,424), אשדוד (1,578), אשקלון (2,463) ופתח תקווה (1,265).
דן קצ'נובסקיצילום: דרור סיתהכל לדברי דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן שערך את הבדיקה, "הביקוש לדירות קטנות נמצא במגמת עלייה מזה תקופה ארוכה ממספר סיבות. עליית תוחלת החיים, שמגדילה משמעותית את הביקוש לדירות קטנות מצד בני הגיל השלישי; עלייה בשיעור הרווקים לאורך העשורים האחרונים; וכן עלייה במספר מקרי הגירושים. עם זאת, נראה כי רק חלק ממוסדות התכנון ומהרשויות המקומיות הפנימו את השינויים הללו ואילו חלק ניכר עדיין לא השכיל לספק מענה תכנוני הולם לכלל קבוצות האוכלוסייה".
קצ'נובסקי מוסיף כי "מפתיע לראות ערים בולטות כמו חדרה, רעננה או נתניה, שנמצאות בתנופת בנייה של דירות חדשות, אולם בשנה האחרונה שיעור התחלות הבנייה של דירות קטנות מהווה אצלן פחות מ-20% מכלל התחלות הבנייה. גם עיר כמו הרצליה, בה יש אוניברסיטה וסטודנטים המחפשים מקומות לגור בקרבת הקמפוס, שמהווים קהל יעד מרכזי של דירות קטנות, נמצאת מתחת לממוצע הארצי". עם זאת, הוא מדגיש כי בהרצליה בפרט יש לא מעט דירות קטנות בשוק יד שנייה.
נדב בריחצילום: קרן מזורנדב בריח, משווק בחברת צרפתי צבי ובניו המקימה את פרויקט המגורים סלקטד ברובע החדש במערב הוותיק בראשון לציון, מתייחס למקרה של ראשון לציון. "מאז ומתמיד דירות 3 חדרים היו מוצר מבוקש ביותר בשוק, מאחר שהן מתאימות למגוון רחב של קהלים, הן למטרת מגורים או להשקעה. ראשון לציון, העיר הרביעית בגודלה בישראל, מהווה מוקד לביקוש לדירות קטנות, בין היתר משום שממוקמות בה המכללה למינהל והאוניברסיטה הפתוחה המרכזות ביקושים על ידי סטודנטים וגם על ידי זוגות צעירים. בנוסף, עיריית ראשון לציון דורשת בחלק מהתב"עות (תוכניות בניין עיר) ליצור תמהיל דירות שמותאם לקריטריונים של דירות 3 חדרים כדי לעודד צעירים להמשיך להתגורר בעיר ולא לעבור לערים הסמוכות".
איתי הוזצילום: נימקואיתי הוז, סמנכ"ל רגולציה ומייסד חברת בית וגג, המקדמת עשרות מיזמי התחדשות עירונית בלב אזורי הביקוש במרכז הארץ, מתייחס למקרה של תל אביב. "מספר התחלות הבנייה של דירות קטנות בתל אביב מסמל את הלך הרוח של קהל היעד הפוטנציאלי. ברמת המחיר למ"ר, דירות 3-4 חדרים בתל אביב יקרות ולא תמיד נגישות למגוון קהלים. מנגד, מחיר דירות 2 חדרים נגיש בהרבה ופתוח בפני קהלים שונים, דוגמת משקיעים שגם יכולים ליהנות מתשואה גבוהה יותר, זוגות צעירים, הורים יחידניים, רווקים ועוד. המוצר הזה מאפשר להם להמשיך ולגור בעיר בקרבת מקומות העבודה ומרכזי התעסוקה, לצד חיים אורבניים במחיר אפשרי יחסית".
