מחנה רבין (הקריה) בתל אביב ומחנה המכללות בגלילות ברמת השרון יפונו לטובת הקמת אלפי יחידות הדיור באזורי הביקוש - כך עולה מטיוטת התוכנית הכלכלית לשנת 2025 של משרד האוצר (חוק ההסדרים), שבין היתר מנסה גם להתמודד עם משבר הדיור המתמשך ועליית מחירי הדיור, אשר ממשיכים לטפס גם בצל מלחמת חרבות ברזל.
על פי לוחות הזמנים שמציגה הטיוטה, מחנה הקריה יועתק למיקום חדש עד סוף שנת 2030 ומחנה המכללות בגלילות יועתק למיקום חדש עד סוף שנת 2026. ואולם, גורמים בענף הנדל"ן מבהירים כי עלות העתקת מחנה רבין לבדו, שאמורה לכלול גם פינוי בתת הקרקע, כרוכה במיליארדי שקלים, לא כל שכן שאר מחנות צה"ל המתוכננים לפינוי, ולכן סביר שהיא לא תעמוד בלוח הזמנים על רקע זה ועל רקע המציאות הביטחונית המורכבת.
"אם מדובר בפינוי צריפים ישנים מעל הקרקע רק בחלק מסוים בקריה לטובת הקמת בנייני מגורים, טווח הזמן של שש שנים יכול להתקבל על הדעת. אבל אם מדובר בפינוי כל מחנה רבין, לרבות פינויים בתת הקרקע, זה כבר פרויקט בסדר גודל של קריית התקשוב שאורכו לפחות כ-15 שנה", אומרים הגורמים.
עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד עוה"ד שוב ושות' המתמחה בדיני מקרקעין ודיני תכנון ובנייה, אומר בשיחה עם ynet כי ההחלטה על פינוי המחנות ראויה, אך "נראה כי לוחות הזמנים שצוינו בטיוטת חוק ההסדרים לפינוי מחנות צה"ל באזורי הביקוש אינם סבירים - ויוצרים מצג שלפיו ייתכן כי הם יפונו לטובת בניית עשרות אלפי דירות בעשור הקרוב. העבר מוכיח שמתחמים פשוטים בהרבה לא מקודמים בזמן סביר עקב היעדר תיאום בין הרשויות. ניתן לבחון זאת על פי ההתקדמות של פינוי מחנות צה"ל בסבב הקודם", הוא אומר.
"נראה כי לוחות הזמנים שצוינו בטיוטת חוק ההסדרים לפינוי מחנות צה"ל באזורי הביקוש אינם סבירים - ויוצרים מצג שלפיו ייתכן כי הם יפונו לטובת בניית עשרות אלפי דירות בעשור הקרוב"
לדבריו, "התכנון, הפינוי, הרישוי, הפיתוח והבינוי דורשים תקופה של שנים רבות, בעיקר כאשר מדובר בקרקעות שנמצאות בתוך ערים גדולות. גם לרשות העירונית יש אמירה בנושא, יש את הצרכים שלה ואת האינטרסים שלה מבחינת פיתוח העיר. יש הרבה מקרים בהם התוכנית בשלבי אישור או מאושרת, אך בגלל חילוקי דעות בין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י המשווקת את הקרקעות - ה.צ) ולרשות המקומית, התכנון לא מתקדם או שלא ניתנים היתרי בנייה. יש מקרים שבהם יש אי הסכמה בין הרשות למדינה בנושאים שונים שמונעים את הקידום, ראינו את זה לפני פינוי שדה דב, שהחלטת הממשלה על פינויו התקבלה לפני עשרות שנים - ורק עכשיו יוצאה לפועל".
עו"ד שמואל שוב צילום: איתמר סיידאעו"ד שוב מוסיף כי "אנחנו עדים לכך בבסיס מטווח 24 בראשון לציון, שהוחלט כבר לפני עשרות שנים לפנותו, הוכרז על מספר הסכמים בין הרשות המקומית למדינה, אך בפועל זה מעוכב והתוכניות והבנייה לא יוצאות אל הפועל. בניהול נכון ומרוכז היה אפשר לקדם את המתחמים האלו מהר יותר - אבל בפועל זה לא קורה. ייטיבו משרדי הממשלה אם יבחנו קודם קידום של מתחמים שכבר בשלבי תכנון שונים, ויכולים להוסיף בנייה של יחידות דיור רבות באזורים שונים, כמו תוכנית 3700 בצפון מערב תל אביב, שכבר ב-2015 אושרה התוכנית המתארית עבורה וחלפו תשע שנים ואין התקדמות בתוכניות המפורטות ובטבלאות האיזון".
עוד עולה מהתוכנית כי גם מחנות מש"א (מרכז שיקום ואחזקה של כלים צבאיים) בצריפין, תל השומר וחיפה יועתקו למיקומים חדשים שיקבעו על ידי רמ"י, משרד הביטחון ואגף התקציבים באוצר, לטובת הקמת דירות, וזאת עד סוף שנות 2030. ההסכמים לפינוי הבסיסים בגלילות ובסיסי מש"א ייחתמו תוך 90 יום מאישור התוכנית, וההסכם לפינוי בסיס הקריה ייחתם תוך 120 יום.
באוצר אומרים כי המחנות מחזיקים כיום בחטיבות קרקע נרחבות של אלפי דונמים באזורים בעלי פוטנציאל פיתוח של עשרות אלפי יחידות דיור, לצד שימושים אזרחיים נוספים, ובסמוך למערכות הסעת המונים קיימות ועתידיות. מדובר במהלך רחב שממשיך את המדיניות הממשלתית של העתקת מחנות צה"ל לנגב.
המבקר כבר קבע: התוכנית לפינוי מחנות צה"ל לא עמדה ביעדים
גלגולה של התוכנית לפינוי מחנות צה"ל ממרכז הארץ החל עוד בשנת 2011, אז התקבלה, כאמור, החלטת ממשלה שעניינה העתקת הבסיסים לנגב, ולאחריה ב-2015 נחתם הסכם "שוה"ם 3" (שיווק והעתקת מחנות צה"ל) בהיקף של עשרות מיליוני שקלים, שמטרתו הייתה להסדיר את פינוי בסיסי צה"ל ממרכז הארץ ולהקים כ-70 אלף דירות על השטחים שיפונו. מדובר בבסיסי ענק מרכזיים, בין היתר שדה דב, גלילות, צריפין, סירקין, תל השומר, גבעתיים, שלישות ראשית רמת גן, טירה ועוד.
מטרת התוכנית לפינוי בסיסים אלה היא "לייעל את השימוש במקרקעי ישראל בלב אזורי הביקוש, במטרה להגדיל את היקף הקרקעות הפנויות לצרכי מגורים, תעסוקה ותעשייה, באופן שיסייע לממשלה במאמציה לבלימת מחירי הדירות", לשון התוכנית הכלכלית. מדובר במתחמים הסמוכים למערכות הסעת המונים קיימות ומתוכננות שמאפשרות צפיפות גבוהה של בנייה למגורים.
כבר לפני כמעט עשור נתנו באוצר דחיפות לחתימה על ההסכם על רקע משבר הדיור. ואולם, ההיסטוריה מלמדת שעד שתוכניות אלה ייצאו לפועל, יחלפו עוד שנים ארוכות. על פי דוח מבקר המדינה שבחן את הסכם שוה"ם 3 ופורסם אשתקד, התוכנית לפינוי מחנות צה"ל באזורי הביקוש לא הצליחה לעמוד ביעדיה, שכן על פי סיכום שוה"ם 3 משנת 2015, לוח הזמנים להשלמת התוכנית היה ינואר 2023. נכון למועד סיום הביקורת של מבקר המדינה בסוף 2022, מועד זה נדחה לנובמבר 2028. בביקורת עלה שפונו כ-65% מסך הקרקעות שאמורות היו להתפנות במסגרת התוכנית.
בשורה התחתונה, 3 בסיסים פונו באופן מלא (שדה דב בתל אביב, סירקין בפתח תקווה וטירה); יתר השטחים טרם פונו - מחנות תל השומר וצריפין פונו באופן חלקי ובמחנה גנים (השלישות) ברמת גן לא החל הפינוי. כך שמתוך כמעט 70 אלף דירות שמתוכננות להיבנות על קרקעות המחנות המתפנים - שווקו 11,404 דירות בלבד (כ-16.5%) והחל הליך בנייתן של 6,855 דירות (כ-10% מתוך כלל יחידות הדיור בתוכנית; וכ-60% מתוך היחידות ששווקו).
תוכניות נוספות לפינוי מתחמי ענק לטובת הקמת אלפי דירות כוללות את העתקת הקריה החקלאית בבית דגן שליד ראשון לציון (מכון וולקני). על פי טיוטת חוק ההסדרים, מרגע אישור התוכנית הכלכלית, על משרדי החקלאות והאוצר ורמ"י יהיה לגבש תוכנית פינוי תוך 120 יום. באוצר אומרים כי המהלך יביא לשחרור חטיבת קרקע בת אלפי דונמים, השוכנת בסמוך לתחנות עתידיות של מערכות להסעת המונים, ביניהן רכבות קלות ומטרו. לצד זאת, המהלך יביא לחיזוק האזור בו ימצא המתחם החדש של הקריה החקלאית.
כבר ב-2015 קודמה תוכנית להעתקת מכון המחקר החקלאי, המשתרע על פני שטח של כ-3,000 דונם, לגליל לטובת הקמה של כ-15 אלף יחידות דיור על ידי שר החקלאות דאז, אורי אריאל, שהגדיר אותה "כמו תוכנית העברת בסיסי צה"ל לנגב - רק לצפון". אולם לתוכנית התנגדו עובדי המכון וכן ראש עיריית ראשון לציון דאז.
שטח שמתוכנן לפינוי על פי טיוטת חוק ההסדרים הוא מתחם בית הספר החקלאי מקווה ישראל, הממוקם בסמוך לצומת חולון, פארק אריאל שרון וכביש מספר 1 וחולש על שטח של כ-3,000 דונם. בטיוטת חוק ההסדרים הוצע להנחות את רמ"י והאוצר לפעול לגיבוש הסכם מפורט מול חברת מקווה ישראל (חברה ממשלתית בבעלות משותפת של אגודת כל ישראל חברים ומדינת ישראל) לקידום, תכנון ופיתוח יחידות דיור על שטח כפר הנוער, המהווה כיום בית ספר תיכון כולל פנימייה, וזאת על ידי צמצום השטח תוך 90 יום מאישור ההחלטה.
עוד בחוק ההסדרים: הסכמי גג וסבסוד התחדשות עירונית
מהלך נוסף שמקודם בתוכנית הכלכלית מבקש למקד מאמץ בשוק הנדל"ן באמצעות הסכמי גג עם רשויות מקומיות לטובת הסרת חסמי שיווק ופיתוח, במסגרתה יוקמו אלפי יחידות דיור באותן רשויות. בתוכנית צוין כי "מטרת התוכנית להאיץ שיווק יחידות דיור בהיקפים נרחבים, שיביא להגדלת היצע הדיור ברשויות המקומיות כמענה לצרכי המשק ועל מנת לבלום את עליית מחירי הדיור, וזאת באמצעות גיבוש מגה הסכמי גג וייעול הליכי הרישוי".
בשורה התחתונה נקבע כי הסכמי הגג ייחתמו בשנת 2025 מול רשויות מקומיות, אשר בתחומן קיימות תוכניות מפורטות בהיקף שלא יפחת מ-15 אלף יחידות דיור, אשר ניתן להוציא מכוחן היתרי בנייה, או תוכניות שצפויות להיות מאושרות על ידי מוסדות התכנון תוך לא יותר מ-18 חודשים ממועד חתימת ההסכם. עוד נקבע כי הרשות המקומית תתחייב לאפשר שיווק קרקע בתחומה בקצב שלא יפחת מ-5,000 יחידות דיור לשנה, ואילו רשות הרישוי המקומית תתחייב להיות ערוכה מקצועית לאשר בקשות להיתרי בנייה בתוך 90 יום ממועד הגשת בקשה.
התוכנית הכלכלית מתייחסת גם לתחום ההתחדשות העירונית, מתוך מטרה לאפשר לממשלה להגדיל באופן משמעותי את הסיוע הממשלתי במיזמי פינוי בינוי נעדרי כדאיות כלכלית, וכן לפעול לצורך חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ומיגונם, בפרויקטים בהם ישנו חוסר כדאיות כלכלית. באוצר מסבירים כי מדינת ישראל מעניקה סיוע בשנים האחרונות בסכומי כסף משמעותיים הן במיגון באזורים בהם קיים סיכון ביטחוני, הן בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בדגש על אזורים בהם קיים סיכון ססמי והן בפרויקטים של התחדשות עירונית נעדרי כדאיות כלכלית.
כך קודמה החלטת ממשלה מ-2021 בעניין "קידום התחדשות עירונית בפריפריה", שהקצתה סכום של 110 מיליון שקל לצורך מתן מענקים לפרויקטים של התחדשות עירונית נעדרי כדאיות כלכלית; וב-2023 אושרה החלטת ממשלה נוספת הנוגעת לחיזוק העיר אשקלון. ב-2024 אושר להקצות כ-100 מיליון שקל לטובת מימון קולות קוראים להתחדשות עירונית בניינית בצפון.
באוצר מסבירים כי הסיוע הממשלתי הקיים כיום הוא משמעותי, אולם העלות התקציבית המשמעותית שלו מצמצמת את יכולת הממשלה לסייע בפרויקטים נוספים. בחוק ההסדרים מוצע לייצר מסגרת אשר תקל על מתן סיוע מטעם הממשלה בקשר לנכסים פרטיים, וזאת באמצעות השבת סכום הסיוע בעת מכירת הדירה. התשלום בעת מכירת הדירה מאפשר סיוע ממשלתי משמעותי, ומנגד לא מהווה חסם לקידום הפרויקט שכן בעל הנכס המוטב לא צריך להוציא מכיסו ביום קידום הפרויקט אלא רק בעת מכירת הדירה.
