אחת הסיבות המרכזיות למשבר הנדל"ן בישראל, שבשנה שעברה הגיע לשיא עם זינוק של מעל 20% במחירי הדירות, הוא מחסור חמור בהיצע. זאת בעיקר על רקע קצב הילודה שרק הולך וגדל אל מול התחלות הבנייה של דירות חדשות, שלאחרונה הציגו מגמה של בלימה. כעת, מחקר חדש שערכה יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, והגיע לידי ynet, מעלה כי מעל 90% מערי ישראל רושמות קצב ילודה גבוה מקצב התחלות הבנייה, כאשר הפער חמור במיוחד בערים החרדיות והערביות.
במסגרת הבדיקה נבחנו כ-30 הערים הגדולות, הכוללות מעל 40 אלף תושבים, ובהן נבחנו נתוני התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) בין אוקטובר 2021 לספטמבר 2022 אל מול נתוני הילודה המבוססים על פרסומי הלמ"ס ללידות ופריון לשנת 2022. מהנתונים עולה כי רק שתי ערים באזורי הביקוש – קריית אונו ובת ים – מציגות קצב התחלות בנייה גבוה יותר מקצב הילודה, כאשר על כל לידה בערים הללו בונים כ-2 דירות.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
הפער, כאמור, חמור בעיקר בערים החרדיות והערביות. כך, מהנתונים עולה כי בראש הטבלה ניצבת העיר בית"ר עלית עם דירה אחת לכל 16 לידות. הערים טייבה, רהט ואום אל פאחם אחריה ברשימה, עם דירה אחת לכל 9 לידות. בני ברק עם דירה לכל 8.5 לידות. מודיעין עלית עם דירה לכל 8 לידות. ירושלים עם דירה אחת לכל 6.5 לידות. וטבריה עם דירה אחת לכל 6 לידות.
"ברוב הערים בהן יש רוב לאוכלוסייה חרדית, או שהן נחשבות מעורבות, נמצא מחסור חמור של התחלות בנייה אל מול קצב הילודה. כך למשל, בירושלים קצב הילודה ל-1,000 איש הוא כמעט פי 7 מקצב הבנייה", מסבירה בוגין את הנתונים. לדבריה, "בערים הערביות בהן קצב הילודה נמוך מהקצב בערים החרדיות, אך גבוה מבערים החילוניות, נמצא גם כן פער משמעותי בין קצב התחלות הבנייה לקצב הילודה, בעיקר בגלל כמות התחלות בנייה מזערית".
לעומת זאת, הערים הבולטות בהן קצב התחלות הבנייה עובר או כמעט זהה לקצב הילודה הן, כאמור, בת ים וקריית אונו עם כ-2 דירות ללידה, ואחריהן רמת השרון, אשקלון, נוף הגליל, הוד השרון, רמת גן וקריית ביאליק - כולן משקפות יחס של כדירה אחת ללידה. "מדובר במצב מאוזן שמציג התחלות בנייה ל-1,000 איש מול קצב ילודה של 1,000 איש", מסבירה בוגין.
במקרה של נוף הגליל, לעומת זאת, היא מדגישה כי "לאחרונה פורסם שהותמ"ל אישרה בהליך מזורז תוכנית לבניית כ-3,500 דירות בשכונת מגורים חדשה בנוף הגליל, המיועדת לחברה החרדית. אך ביחס למחסור הנוכחי והעתידי מדובר בטיפה בים". לגבי ירושלים היא מוסיפה כי "זוהי עיר עם הגירה שלילית מחד ולא מספיק אפשרויות תעסוקה מגוונות מאידך, ומצב זה מתבטא גם בניתוח של התחלות הבנייה מול הילודה".
"קריית אונו הפכה בשנים האחרונות לאחת הערים המתחדשות בישראל, גם הרשות המקומית הבינה שמדובר בעיר המושכת אליה קהלים חזקים ממרכז הארץ של זוגות צעירים, משפחות ומשפרי דיור, כאשר במקביל גם בני המקום שואפים להישאר בה ולהקים בה משפחה", מסביר ניב רום, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת כנען את הימצאותה של קריית אונו בראש הטבלה. לדבריו, "בסופו של דבר, זה אחד ההבדלים העיקריים בינה לבין ערים בעלות נתוני פתיחה דומים. בזכות האג'נדה העירונית, היא מייצרת כמות יחדות דיור גדולה יותר מערים אחרות".
לדברי בוגין, הפער בין קצב הילודה לקצב התחלות הבנייה ל-1,000 איש בתל אביב-יפו איננו גבוה ונמצא במצב "סביר" (על כל דירה שנבנית יש 1.5 לידות). "ככל שיתקדמו תהליכי ההתחדשות העירונית בעיר, עם אישור של תוכניות רובעים בעתיד הקרוב, נתחיל לראות יותר התחלות בנייה ביחס לילודה", היא אומרת.
"הממשלה אמנם הכריזה על יעד של 1.5 מיליון יחידות דיור חדשות עד 2040, אך הבעיה העיקרית היא שאין תכנון וסנכרון נכון בין פיזור האוכלוסייה להתחלות הבנייה", מוסיף אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים מחוז תל אביב והמרכז. "איך אפשר לדבר על אפשרות לירידות במחירי הדירות כשיש ערים עם קצב ילודה גבוהה וקצב התחלות בנייה מהנמוכים בישראל? אי אפשר לפתור את משבר הדיור מבלי לפתור את בעיות ההיצע בהתמקדות עירונית, גם אם רואים האטה בעסקאות בגלל הריבית ואי הוודאות שיש כיום בשוק הדיור".
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעיןצילום: ניר שהרבני
ניב רום, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת כנעןצילום: תומר חומפסגם בוגין מפנה אצבע לממשלה וטוענת כי "החשיבה האסטרטגית של מינהל התכנון, שאמורה לקחת בחשבון את קצב גידול האוכלוסייה עם הריבוי הטבעי, הגירה בין ערים ועוד, אינה יורדת לרזולוציות עירוניות, אלא נשארת ברמת המאקרו, ברמת המחוז. כבר כיום קיים פער ביצועי של כ-250 אלף דירות ביחס לתוכנית הגג ישראל 2040, וככל שעובר הזמן הפערים מעמיקים. כדי לנסות ולפתור את משבר הדיור, צריך גם לחשוב על רמת העיר, לבחון באיזה ערים קצב הילודה גבוה יותר באופן יחסי - ועל סמך זה להציע תכנון מקיף לאותן הערים שבאמת זקוקות לכך".
לדבריה, "הבדיקה הנוכחית רק מציגה עד כמה התמונה עגומה באותן הערים, והמצב רק ילך ויחריף אם מקבלי ההחלטות לא יתעשתו ויכינו תוכנית עבודה ממוקדת לכל עיר, בשיתוף עם הרשויות המקומיות והצרכים השונים של הערים. בערים החרדיות הדרישות שונות ביחס לערים המעורבות וביחס לערים החילוניות, ולכן צריך לחשוב על פתרונות יצירתיים שייקחו בחשבון את נושא הבנייה לגובה, ציפוף עירוני והליכי התחדשות עירונית".
