תל אביב מובילה בהתחלות בנייה של דירות קטנות, וממשיכה לשמור על המקום הראשון גם במחצית שנת 2024. כך עולה מניתוח שערכה עבור ynet לשכת שמאי המקרקעין על בסיס נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו באחרונה לגבי התחלות הבנייה של דירות חדשות בחודשים אפריל-יוני השנה.
על פי הנתונים, בששת החודשים הראשונים של השנה החלה בנייתן של 1,627 יחידות דיור שכוללות עד 3 חדרים בעיר ללא הפסקה. במקום השני ברשימה נמצאת ירושלים עם 977 דירות קטנות שהחלה בנייתן; במקום השלישי אשקלון עם 545 דירות; במקום הרביעי לוד עם 489 דירות; ובמקום החמישי בת ים עם 240 דירות.
הקטגוריה המובילה בהתחלות הבנייה בחלוקה לפי חדרים ממשיכה להיות של דירות 4 חדרים עם כ-33.5% מסך התחלות הבנייה (לעומת כ-31% בשנת 2023 ובשנת 2022). אחריה דירות עד 3 חדרים עם כ-26.3% מהתחלות הבנייה, נתון כמעט זהה לשנה החולפת; דירות עד 5 חדרים עם כ-26% מסך התחלות הבנייה, ירידה של כ-1.5% מ-2023; ודירות בנות 6 חדרים ויותר אחרונות בקטגוריה עם כ-14% מסך כלל התחלות הבנייה.
העיר שמובילה בהתחלות הבנייה של דירות 4 חדרים היא ירושלים, ששומרת על המקום הראשון עם 1,211 דירות במחצית הראשונה של השנה. במקום השני נמצאת תל אביב שגם שומרת על מקומה עם 1,084 דירות 4 חדרים. במקום השלישי נמצאת לוד עם 580 דירות. במקום הרביעי והחמישי נמצאות אשקלון ובת ים עם 548 דירות ו-358 דירות בהתאמה.
ישראל שטרייכרצילום: מיכל קושרובלדברי ישראל שטרייכר, מנהל אגף שיווק בקבוצת בית ירושלמי הבונה כ-7,000 דירות בבירה, "הנתונים, המצביעים על מספר גדול של התחלות הבנייה של דירות 3 ו-4 חדרים בחצי השנה האחרונה בירושלים, נעוצים בביקוש של משפחות צעירות מקומיות. גודל הדירה, לצד מחיר שעדיין עומד ביכולת התשלומים, הופכים נכסים אלה לאטרקטיביים. אך לגבי דירות גדולות בנות 5-6 חדרים אנו מזהים דווקא מחסור אל מול עלייה בביקוש".
שטרייכר מוסיף כי "העלייה בדרישה לדירות הגדולות מגיעה, בין היתר, בעקבות כניסה של קהל רוכשים ממעמד סוציו-אקונומי גבוה יותר, רובו מורכב מתושבי חוץ שמעוניינים בדירות גדולות וברמת מגורים בסטנדרט גבוה. אנו עדים למגמה זו גם בפרויקטים של הקבוצה באזורים דוגמת שכונת הקטמונים, קריית מנחם, ארמון הנציב ועוד, שם חלק גדול מהרוכשים הם תושבי חוץ שמחפשים לשדרג את הנכס ברמת המפרטים והגימור הסופי".
לגבי דירות 5 חדרים, נמצא כי ישנה ירידה בכמות התחלות הבנייה בקטגוריה ביחס לשנתיים החולפות עם כ-26% לעומת כ-27.5% בשנת 2023 ו-29% בשנת 2022. העיר המובילה בקטגוריה היא לוד עם 465 דירות (אשתקד הייתה במקום ה-8). במקום השני תל אביב עם 435 דירות; אחריה ירושלים עם 417 דירות; אשקלון עם 398 דירות; ונתניה עם 277 דירות.
אחמד עמלהצילום: דרור סיתכהולהיזם אחמד עמלה, מנכ"ל חברת ניצני מבשרת הבונה מאות דירות בשכונת נופי בן שמן ובשכונת הרובע הבינלאומי בלוד, מציין כי "יש ביקוש רב לדירות גדולות של 5 ו-6 חדרים, וזה מגיע בהלימה כמעט מוחלטת להובלה של העיר בכמות התחלות הבנייה בקטגוריות הללו. כמעט 80% מהרוכשים בבן שמן מגיעים ממודיעין ושוהם, שם מחירי הדיור הרקיעו שחקים, וברובע הבינלאומי קהלי היעד מגיעים מבאר יעקב וראשון לציון, שם המחירים גבוהים בכ-30%".
לדבריו, "בשנים האחרונות לוד מציגה תמורות רבות בתחום הנדל"ן והתשתיות. במקביל, יש שינוי מגמה חיובי בתפיסת הקהל וההבנה שמדובר באחת הערים המרכזיות בישראל, שמחירי הנדל"ן בה עדיין ריאליים עבור תושבים שרוצים לגור בלב אזורי הביקוש או בקרבה לתל אביב ולמוקדי תעסוקה מרכזים. כיום נבנות בעיר שתי שכונות דגל עם אלפי יחידות דיור, שמהוות יעד פוטנציאלי לקהל הרוכשים. מרבית הפניות מגיעות ממשפחות שמחפשות לשדרג את איכות החיים שלהן וליהנות מדירות גדולות יותר".
בניתוח דירות בנות 6 חדרים ויותר, נמצא שגם בקטגוריה זו חלה ירידה בכמות היחסית של התחלות הבנייה ביחס להתפלגות החדרים הכללית. בשנת 2022 דירות 6 חדרים ויותר היוו כ-15.7% מסך התחלות הבנייה; בשנת 2023 הייתה ירידה ל-14.5%; ואילו במחצית הראשונה של השנה הנוכחית הנתון עומד על 14% בלבד מסך התחלות הבנייה. בדומה לקטגוריית הדירות הכוללות 5 חדרים, לוד מובילה עם 271 דירות, אופקים במקום השני עם 226 דירות, אשקלון במקום השלישי עם 139 דירות, וירושלים ופתח תקווה סוגרות את החמישייה הראשונה עם 125 דירות ו-124 דירות בנות 5 חדרים שהחלה בנייתן במחצית הראשונה של 2024 (בהתאמה).
נחמה בוגיןצילום: ניר שהרבנייו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, מסכמת: "הממצאים החדשים למחצית הראשונה של 2024 מגלמים את הלך הרוח של הרוכשים. הדירות הקטנות (עד 3 חדרים), שמציגות מחיר אבסולוטי נמוך, שומרות על מעמדן ואני מניחה שככל שתהיה עלייה במחירי הדיור, כך נראה גם את גופי התכנון והיזמים נותנים משקל רב יותר לדירות הללו. מנגד, רואים כיצד דווקא כמות הדירות הגדולות הולכת ומצטמצמת, אומנם בקצב איטי, אבל זוהי מגמה שנמצאת איתנו בשנתיים האחרונות וצפויה להימשך גם בשנים הבאות".
לדבריה, "הביקוש העיקרי של הדירות הללו ימשיך להיות דווקא בפריפריה, שם המחיר עדיין אפשרי לחלק ניכר מהאוכלוסייה ומשפחות מוכנות לוותר כיום על הרצון לגור בלב אזורי הביקוש בדירה קטנה, ולעבור למקום מרוחק יותר עם מרחבים גדולים. עם זאת, צריך גם להסתכל על התמונה הכוללת ולהבין ששוק הנדל"ן נמצא כיום באחת התקופות המאתגרות ביותר שלו. התחלות הבנייה נמצאות בשפל, דווקא כשיש גידול בקצב העלייה לישראל וברכישת דירות על ידי תושבי חוץ. הביקושים הולכים וגדלים, ולעומת זאת ההיצע יורד. אני חוששת מאוד ממצב שבו מחירי הדירות יאמירו עוד ומשבר הדיור יחריף".
