נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו היום (ה') לגבי התחלות בנייה של דירות חדשות ברבעון הראשון של 2024 היו מפתיעים. כשברקע מחסור חמור בעובדים באתרי הבנייה, הנתונים הצביעו על כך שדווקא חלה עלייה של כ-20% במספר הדירות שהחלה בנייתן לעומת הרבעון האחרון של 2023, ועלייה נוספת, מתונה יותר, לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
ואולם, נראה כי התמונה מורכבת יותר, ובענף מסבירים כי נתוני גמר הבנייה בשלושת החודשים הראשונים של השנה, המצביעים על ירידה בשיעור של כ-6%, הם אלה הנובעים ממצוקת העובדים. "מקור העלייה של התחלות הבנייה ברבעון הראשון הן התחלות בנייה של דירות שלא מומשו בשנה החולפת – ומתממשות כעת", אומר ל-ynet חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "בשוק הנדל"ן החלה מגמה שלילית כבר מאמצע שנת 2022 שהתגברה משמעותית ב-2023 - עליית הריבית החדה, הרפורמה המשפטית שקידמה הממשלה, חוסר הוודאות בשוק, ולבסוף הצטרפה מלחמת חרבות ברזל בסוף 2023".
לדבריו, "בתקופה זו ירד היקף המכירות מדי חודש, כאשר הרוכשים ישבו על הגדר, מה שהוביל גם את הקבלנים לשבת על הגדר. צריך להבין שכדי לקבל היתר בנייה ולהתחיל לבנות - הקבלנים נדרשים להשקעות הון והתחייבויות כבדות של אגרות והיטלים שונים, ובסנטימנט השלילי של השנה האחרונה רבים מהם העדיפו לחכות או אף עוכבו על ידי המערכת הבנקאית. ברבעון הראשון של 2024 אנו רואים כבר מגמה חיובית של גידול בהיקף מכירת הדירות וירידת הרוכשים מהגדר, מה שגרם לקבלנים להגיב ולרדת מהגדר ולהתחיל לממש את התחלות הבנייה שהושהו. אנו רואים זאת עכשיו בעלייה של כ-3% בהתחלות הבנייה ברבעון לעומת התקופה המקבילה".
סיבה נוספת לכך שלא נרשמה ירידה בהתחלות הבנייה ברבעון הראשון, כפי שרבים צפו, היא שהשלבים הראשונים של הקמת כל פרויקט בנייה אינם מתבססים בהכרח על עובדים זרים או עובדים פלסטינים, שהמחסור בהם גרם לציפיות לירידה. פייגלין מסביר כי "כל פרויקט מתחיל בשנה הראשונה בתת הקרקע - חפירה, ביסוס ודיפון, ועבודות אלה נשענות בעיקר על קבלנים ישראלים ועל עובדים ישראלים, ולכן התחלות הבנייה לא נפגעו מהמחסור בעובדים זרים ופלסטינים".
חיים פייגלין צילום: עוז מועלםהמחסור בעובדים כן גרם לירידה במספר הדירות שבנייתן הסתיימה - ירידה של כ-6% ברבעון. "הסיבה לכך היא שעבודות גמר בנייה של דירות חדשות כבר דורשות עבודות רטובות - שנשענות בעיקר על הפלסטינים או על העובדים הזרים, ובשל כך אני מעריך כי נתוני גמר הבנייה רק ילכו וירדו ברבעונים הבאים", הוא ממשיך. "באשר לתחזית התחלות הבנייה ברבעונים הבאים של השנה, אני צופה כי תישמר יציבות סביב הערכים שפורסמו היום, ככל שיימשך הסנטימנט החיובי במכירות".
הבעיה הגדולה היא הטווח הארוך, אומר פייגלין. "אם המדינה לא תמצא פתרון מהיר לכ-90 אלף העובדים שחסרים כיום בענף, משך הבנייה יתארך, עלויות הבנייה ימשיכו להתייקר והענף ימשיך לדמם. בסוף, אין מנוס שהגידול בעלויות ההקמה יתגלגלו אל הרוכשים במחירי הדירות הסופיים, ואנו רואים זאת בנתוני הלמ"ס בחודשים האחרונים. ירידת מחירי הדירות בעתיד הנראה לעין איננה רלבנטית בכלל במציאות הנוכחית".
צפו בדיון על המחסור בעובדים בענף הבנייה
(צילום: אסף חן)
"אם היה מענה לעובדים - קצב הבנייה היה גבוה יותר"
יותם רבינוביץ', סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרן נדל"ן, טוען כי "התמונה שעולה מנתוני הלמ"ס איננה טובה, והמצב בשטח גרוע בהרבה. כדי להראות נתון חיובי, הלמ"ס פרסמה את נתוני הרבעון הראשון עם השוואה לרבעון הראשון של 2023, והראתה עלייה של 2.7% בהתחלות הבנייה. בפועל, במציאות של אחרי ה-7 באוקטובר, השוואה לאשתקד לא רלוונטית ולא מייצגת את המצב האמיתי בשטח. הירידה השנתית של 1.5% כוללת בתוכה רבעון מצוין, שבו בנו 19 אלף יחידות דיור חדשות (הרבעון השלישי של 2023), ולמרות זאת נרשמה ירידה שנתית".
לדבריו, "בפועל אנחנו כיום במינוס של 5,000-8,000 התחלות בנייה רק כדי להגיע לנקודת איזון, שלא לדבר על עלייה. וכדי להגיע לאיזון יצטרכו להיות לפחות 19 אלף התחלות בנייה בכל רבעון ברבעונים הבאים, והמציאות ממש לא מבטיחה לנו את זה. בנוסף, יש נתון שכלל לא נמצא בהתחלות הבנייה, שהופך את התמונה לגרועה אף יותר - וזה כמה דירות יצאו מהשוק. כל הדירות בצפון ובדרום ובעוטף עזה שנשרפו, שהופצצו או שנהרסו, וגם אותן אנחנו נצטרך לבנות מחדש. כך, לא רק שלא בונים מספיק דירות חדשות, גם יצאו הרבה מאוד דירות מכלל הדירות בשוק הנדל"ן - וזה מצב לא חיובי בכלל".
"בפועל אנחנו כיום במינוס של 5,000-8,000 התחלות בנייה רק כדי להגיע לנקודת איזון, שלא לדבר על עלייה. וכדי להגיע לאיזון יצטרכו להיות לפחות 19 אלף התחלות בנייה בכל רבעון ברבעונים הבאים, והמציאות ממש לא מבטיחה לנו את זה"
דורון נמרוד, מנכ"ל קבוצת רם אדרת, אמר בשיחה עם ynet כי "העלייה בהתחלות הבנייה ברבעון האחרון נובעת משילוב של שתי מגמות. הראשונה, הצטברות של פרויקטים בחברות הבנייה, שדחו את התחלת בנייתן במהלך הרבעונים הקודמים בגלל הביקושים הנמוכים ובגלל המלחמה. השנייה, עלייה בביקושים לדירות חדשות, שעודדה יציאה לפרויקטים חדשים ומכירת דירות במסגרת מבצעי פריסייל, תוך שיתוף פעולה עם גופי המימון. מבצעי המימון נותנים היום מענה גם לרוכשים שיכולים לדחות את נטילת המשכנתה; וגם ליזמים שנהנים מתזרים מזומנים כתוצאה מהלוואות הבלון". לדבריו, "אם המדינה הייתה נותנת מענה בנושא המחסור החמור בעובדים מקצועיים, קצב התחלות הבנייה היה גבוה עוד יותר".
בהתייחס לערים המובילות בהתחלות הבנייה, ציין נמרוד את העיר לוד, שזינקה למקום הרביעי ברשימת הערים בהן החלו להיבנות הכי הרבה דירות ברבעון. "בלוד יש כיום ביקוש גבוה לדירות חדשות. היא ממוקמת במרכז הארץ, מחירי הדירות בה נוחים יחסית לאזור המרכז, ובעקבות המלחמה יש התכנסות של ביקושים לאזור זה. אנחנו בונים פרויקט חדש ברובע הבינלאומי בניר צבי, הנבנה בקרבת תחנת הרכבת גני אביב, ומתחילת השנה הנוכחית נמכרו כבר עשרות דירות בפרויקט".
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, הוסיף כי "למרות העלייה הקלה בהתחלות הבנייה, עליה אנו מברכים, יש לשים לב כי מחצית מכמות ההתחלות של דירות למכירה הן במסגרת מסלול של מחיר מטרה, על כן הנתון החיובי הזה אינו בהכרח מסמן את הבאות. מאידך, ניתן לראות בנתונים את הבעיה הגדולה של ענף הבנייה והתשתיות עליה אנו מתריעים כבר 8 חודשים והיא כמות סיומי הבנייה, שירדה לפחות מ-12 אלף דירות, ומצביעה על המחסור החמור שיש בכוח האדם בענף".
לדבריו, "מאז פרוץ המלחמה, אנחנו בענף הבנייה מזהירים כי ההתעלמות הממשלתית מבעיות הענף לא תאפשר לזוגות בישראל למצוא פתרונות דיור, ותעצור את בניית התשתיות החיונית כל כך לעתידנו. הממשלה חייבת לפתור בעיה זו בהקדם האפשרי, להחזיר עשרות אלפי עובדים לאתרי הבנייה, לפתור את המחסור בחומרי גלם זמינים וליישם תוכנית להאצת ענף הבנייה והתשתית, תוך הגדלה משמעותית של התחלות הבנייה".
