שנת 2021 מסתיימת עם יעד ברור להגדלת היצע הדירות בשנים הבאות. שרי הממשלה, הדרג המקצועי בהם ופעילי ענף הנדל"ן מבינים כולם, שעליית המחירים של 2021, שחוצה את ה־10%, אינה טובה לאיש. לצד הגדלת היצע על ידי שיווקי קרקע של המדינה, לכולם כבר ברור שההתחדשות העירונית היא אחד מהמנועים המשמעותיים לכך במקביל. בעוד רשות מקרקעי ישראל, מינהל התכנון במשרד הפנים ומשרד הבינוי והשיכון עומלים על תכנון ושיווק קרקע לבנייה חדשה, זו בסופו של דבר מוגבלת. היתרון הגדול של ההתחדשות העירונית הוא שהקרקע לא משחקת תפקיד, וההיצע שנמצא במרכזי הערים כמעט בלתי מוגבל. זו הסיבה שכדי לקדם את התחום עברו השנה כמה החלטות חסרות תקדים (ראו מסגרת), אם באמצעות חוק ההסדרים או באמצעות חקיקה משלימה. במקביל – קריסת הבניין בחולון לפני מספר חודשים, ופינוי של לא מעט בניינים ישנים בערים אחרות מאז, מדגישים את הצורך לחיזוק המבנים, ללא קשר להגדלת ההיצע. גם במישור זה דרוש שינוי משמעותי, וכולם כבר מפנימים את העניין. אבל האם כל זה יעזור? האם הפקק סוף סוף ייפתח והסכר ייפרץ? "ידיעות הנדל"ן" בדק מה אישרה הממשלה, מה עשוי לעזור, מה חסר סיכוי, והאם אנחנו בפני פריצת דרך בתחום.
נתחיל עם קצת מספרים. אחרי קריסת הבניין בחולון, ועל מנת לבדוק את מצב הדירות הישנות בישראל, בחנה חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה כמה דירות צריך לחדש ולחזק ברחבי הארץ בפועל? על־פי הבדיקה, בישראל יש כ־400 אלף דירות שנבנו עד שנת 1960 והן מהוות כ־15% מכלל הדירות. עוד כ־330 אלף דירות הן בנות 50 עד 60 שנה ועוד כ־400 אלף דירות הן בנות 40 עד 50 שנה. כלומר, כך מסבירים בפז כלכלה – בתוך 20 שנה יהיו פה למעלה ממיליון דירות בבניינים בני 60 שנה ויותר. מדובר בדירות ישנות שיש לחזק, וככל שהזמן עובר, כך גם הסיכוי לכשל מבני שלהן הולך וגובר.
"בתוך 20 שנה יותר ממיליון דירות בישראל יהפכו למסוכנות. אורך החיים של בניין מגורים יכול להגיע לעשרות שנים, אך ללא תחזוקה הולמת חייו מתקצרים, וגם בניינים בני 50 שנה הופכים לפצצה מתקתקת", כך דניאלה פז ארז, בעלים ומנכ"לית החברה. "במסגרת מחקר שערכנו עבור משרד הבינוי והשיכון בשנת 2018, עלה כי קיים חוסר מודעות בקרב הציבור לחשיבות של תחזוקת מבנים וגם פערים בתחום הרגולציה, שדורשים טיפול. ועדי הבתים משקיעים את מרבית כספי הדיירים בניקיון המבנה ולא בתחזוקת המערכות, וככל שהבניינים ישנים יותר והאוכלוסייה שמתגוררת בהם חלשה יותר, התחזוקה לא מטופלת. הפוטנציאל להתחדשות עירונית דוחה אף הוא את תחזוקת המבנים, כי הדיירים ממתינים ליזמים ולחיזוק המבנה במשך שנים, שבהן המצב התחזוקתי הולך ומחמיר".
"בזכות הרפורמות נראה יותר פרויקטים"
אז הצורך ברור, וגם ההבנה שיש לטפל בהתחדשות העירונית טיפול שורש חילחלה אף היא. חוק ההסדרים כלל שורה של צעדים, ונשאלת השאלה האם מדובר במהלך שאכן יוכל לשנות את השוק. התשובות – מורכבות כמו תמיד.
"לאחר שנתיים של חוסר ודאות שלטונית, אפשר לומר שכעת, לאחר אישור חוק ההסדרים, התחום יקבל את התנופה שהוא זקוק לה", כך אומר מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית אסף סימון. "הפחתת הרוב הנדרש ל־66% במקום 80% לאישור פרויקט מצד הדיירים היא שינוי שיכול לייצר השפעה פסיכולוגית על דיירים שממאנים לחתום, כאשר הם יודעים שהם יכולים למצוא עצמם בהליך משפטי. אני רואה במהלך זה צעד פסיכולוגי, כי לא סביר בעיניי, שיזם יתבע שליש מבעלי הדירות בפרויקט. שנית נושא היטל ההשבחה, ששנים רבות ליווה כל יזם שמקדם פרויקט בתחום, וגרם לאי ודאות משמעותית, שלא נפתרה עד ליום הוצאת היתר הבנייה. זה יצר מצב שפרויקטים שהתקדמו במשך שנים, נתקלו במחסום בבואם למימוש. בחוק ההסדרים התייצב שיעור ההשבחה על 25% בלבד, דבר שיאפשר קידום פרויקטים רבים. מנקודת מבטי, השיח שילווה אותנו בשנה הבאה הוא הפער בין אישור התוכניות למימושן. אנחנו רואים את השיפור המשמעותי בלוחות הזמנים לאישור תוכניות. הקריסה בחולון וסדקים מהותיים בפרויקטים אחרים הבהירו, שאם לא עכשיו אי מתי. אנחנו בשעת כושר, מחירי המכירה מאפשרים התחדשות במכפילים סבירים, גם באזורים שהיו פעם מחוץ למפה. צריך לנצל את המומנטום, בעיקר במעגל השלישי ובפריפריה".
ניב רום, מנכ"ל כנען התחדשות עירונית מקבוצת כנען, מסביר היכן עומד הענף ומעריך מה יהיה בהמשך. "היינו עדים לשנה בה רוב המערכות עדיין לא תפקדו, לפחות לא בחלקה הראשון, ולמעשה עד לכינונה של הממשלה החדשה. רצף העבודה והמגבלות השונות שהוטלו קודם לכן, המשיכו למנוע ולעכב פרויקטים רבים בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית. מצד שני חלק מוועדות התכנון שינסו מותניים וקידמו בקשות ותהליכים יותר מהר מהשגרה, מתוך ההבנה בדבר החשיבות של עבודה רציפה, לצד ודאות והיצמדות ככל שניתן ללוחות זמנים. מספר אירועים קשים שחווינו, כדוגמת הירי אל ערי המרכז בעת מבצע "שומר החומות" וקריסת הבניין בחולון ופינויים של דיירים מבניינים מסוכנים ברחבי הארץ, הזכירו לכולנו את החשיבות של בנייה מחדש או חיזוק מבנים. אני מקווה שכל האתגרים הללו ביחד יעזרו להבשלה של פרויקטים שאת תוצאותיהם – מאות יח"ד חדשות שייבנו בלב אזורי הביקוש נראה בשנה הקרובה. אולם הדבר יוכל להתממש רק באמצעות חקיקה, שתקבע לוחות זמנים ומסגרת של ודאות, שכל הגורמים – יזמים, רשויות ו־ועדות, יתיישרו לפיהם, ושיתוף פעולה בין משרדי האוצר, הפנים והמשפטים. לצד זאת אני צופה, שבזכות הרפורמות השונות, שנועדו להקל על התארגנות דיירים, כפי שבא לידי ביטוי בחוק ההסדרים – למשל הורדת שיעור ההסכמה בפרויקט התחדשות עירונית, נראה יותר פרויקטים יוצאים לדרך בשנה הקרובה".
ניסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ, מתייחס לשינוי הרוב הדרוש בפינוי־בינוי ואומר: "השינוי יקצר את הזמן הדרוש להוצאה לפועל של פרויקט פינוי־בינוי. עד היום השקענו שנים רבות על מנת להגיע ל־80% דיירים חתומים, ורק לאחר מכן יכולנו להתחיל לתכנן ולהגיש לרשויות. במקביל לתכנון נאלצנו להתחיל להכין תביעות נגד הסרבנים, כאשר הליך הגשתן וניהול משפט ארך לעיתים למעלה משנתיים. בפרויקט שלנו בדרך השלום בתל אביב התעכבנו כשנתיים עד לחתימת כחמישה דיירים להשלמת ה־80%. עם השלמת החתימות לפני מספר חודשים הפרויקט בהיקף של כ־490 יח"ד מתקדם בקצב מהיר, בתקווה שתוך שנתיים נוכל לעלות על הקרקע ולהתחיל בבנייה. במקביל אני סבור, שהשינוי ברוב הדרוש יצמצם גם את יכולות המו״מ של הדיירים מול היזמים. תופעה נוספת שתושפע מהמהלך קשורה ל׳מגייסי החתימות׳. כשם שזה יקל על היזמים – זה יקל באותה מידה גם עליהם בהשלמת החתימות ל־66% ובמסחור הפרויקט עם פחות מ־66%. אבל המו״מ מול מגייסי החתימות יהיה קשה יותר, והתמורה שהם ידרשו מהיזם תהיה גבוהה יותר".
באותו נושא מוסיף עו"ד משה רז־כהן, ממשרד רז־כהן, פרשקר ושות' המתמחה בהליכי התחדשות עירונית: "הפחתת הרוב לשני שליש תסייע, אך עדיין לא תהווה 'גיים צ'יינג'ר'. ביכולתה של המדינה לקדם יותר פרויקטים, וזאת בשל שתי סיבות מרכזיות: הראשונה – צוואר הבקבוק המרכזי היה עד כה ועדות התכנון, וכעת, עם הפחתת הרוב הדרוש, צפוי הלחץ עליהן רק להתגבר. כאן מונח האתגר לפתחה של שרת הפנים שקד, להצליח לגבש פתרון, שיאפשר להליך התכנוני והרישוי להתקדם מהר יותר. החסם המשמעותי השני הם הדיירים הסרבנים. כדי שיתאפשר לאכוף עליהם את ההסכם, עדיין ייאלצו היזם ויתר הדיירים לקחת אותם להליך משפטי, שעשוי להימשך שלוש וארבע שנים עד להכרעה. לכן גם בהיבט הזה על הממשלה ומשרד המשפטים לגבש מסלול מקוצר, אם ברצונם להאיץ תהליכים".
"רישוי עצמי – צעד מבורך"
נוי דותן, סמנכ"לית פיתוח עסקי בחברת אלמוגים, סבורה כי ההחלטה שאושרה בנושא רישוי עצמי משמעותית לתחום: "אני מברכת על החלטת הכנסת לאפשר לאדריכלים מוסמכים לחתום על היתרי בנייה במקום הוועדה המקומית. הצעד יכול להוות פתח למהפך בעולם הבירוקרטיה וקיצור הליכי הרישוי, ביניהם הפצת רשימת יועצים מוסמכים בתחומים שונים שיוכלו לאשר שלבים תכנונים הדרושים לקבלת היתר בנייה, במקום נציגי הרשויות, כדוגמת יועץ בטיחות שיחתום על תקנות הבטיחות וכיבוי האש, אגרונום שיאשר את נושא הגינון ועקירת העצים ועוד. אחד מהפתרונות המיידיים והיעילים ביותר למשבר הדיור ועליית המחירים המתמשכת הוא האצת תהליכי ההתחדשות העירונית. זירוז קצב מתן האישורים והיתרי הבנייה בהתחדשות עירונית יוכל להגדיל את היצע הדירות בכל הארץ. לצד זאת צריך לוודא שיישמרו יציבות ורציפות התכנון העירוני לטווח הארוך, ולפשט את החוקים החלים על התחום (היטלי השבחה, מיסוי מקרקעין ועוד) כדי להביא לוודאות ופשטות של עסקאות".
7 צפייה בגלריה
פרויקט התחדשות עירונית של חברת גרופית בשכונת רמת חן ברמת גן - אחרי. הדמיה
(מפיק: עדי בואנו)
אמיר לוטן, מנהל תחום ההתחדשות העירונית בקבוצת לוינשטין, מוסיף: "ההתחדשות העירונית קיבלה השנה זריקת עידוד במסגרת חוק ההסדרים. סעיפים המצמצמים את הרוב הנדרש לקידום פרויקטים אושרו, וניתנו כלים להתמודדות יעילה מול דיירים סרבנים. במקרים שבהם הפרויקט תקוע, אושרו סעיפי רפורמה שאמורים להקל על תהליכי הרישוי, סעיפים המסייעים להוצאת יותר פרויקטים לפועל, ובקרוב צפויים להיות מאושרים גם סעיפים, שיעודדו רשויות מקומיות לקדם פרויקטי התחדשות בתחומן בתמורה לסיוע תקציבי לתשתיות ולמוסדות ציבור. אני סבור, שמכלול הפתרונות יהוו פריצת דרך לתחום כולו".
"מבורך, אבל לא מספיק"
חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, סבור שהצעדים מבורכים, אך לא מספקים. "אני מברך על קיצור התהליכים למימוש פרויקטי פינוי־בינוי, אבל היה צריך גם להגדיר בחוק פרמטרים תכנוניים שייתנו מענה לצורכי המשפחה המודרנית במסלול זה, לפי כמות יחידות הדיור שתהיה בכל פרויקט. הייתי שמח אם הממשלה הייתה מסדירה גם את התכנון הסביבתי. כלומר, אם מאושר פרויקט ובו 500 דירות, אז הממשלה צריכה לתקצב את הרשות המקומית בסכום שייקבע מראש לצורך בניית התשתיות הנלוות ומוסדות הציבור. אם יאושר פרויקט של 1,000 דירות, התקצוב יגדל לסכום מוגדר אחר, וכך הלאה. מהלך כזה יבטיח תנאי מגורים ומחיה הולמים לדיירים ויוודא שלא יהיה עומס יתר על התשתיות הקיימות, שלעיתים מהווה חסם למימוש הפרויקט".
עוד שינוי משמעותי הוא קידום תיקון לתקן 21, תקן שמאי שקובע האם פרויקט פינוי־בינוי יהיה פטור מהיטל השבחה או מה שיעור ההיטל שיהיה ניתן לגבות מהיזם, אם לא התקבל פטור. מדובר בנקודה חשובה בחיי כל פרויקט. יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים במחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מציין בהקשר זה, כי: "השמאי הממשלתי הבין את הצורך המהותי בעדכון התקן, שכן המציאות בשטח מחייבת זאת. בנוסח הישן מדובר בתמורה מינימלית של 25 מ"ר לדיירים, ואילו כיום רואים שמרבית הרשויות לא מאשרות תמורה כזאת. יחד עם זאת, צריך לזכור שאין מדובר בתקן מחייב, אלא רק המלצה ואמת מידה שאמורה לאזן בין הגורמים השונים בתחום. התנהלות הרשויות בתקופת הנוסח הישן הייתה לאמץ סעיפים שנוח להן ולהתעלם מהסעיפים שהיו יכולים להטיב עם גורמים אחרים. בשורה התחתונה, לדאבוני הרב, גם בעדכון הנוכחי לא ניתנת אפשרות הערעור בפני שמאי מכריע על השומות של השמאים של עירייה או של רשויות התכנון או של רמ"י, בניגוד למה שמקובל בנושא היטל השבחה".
עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה, סבור כי השינוי בתחום היטלי ההשבחה בהתחדשות עירונית יביא לכך שלא יהיו יותר פטורים. לדבריו, "נוסח החוק כיום קובע כי לשרי הבינוי והשיכון והפנים יש סמכות לתת פטור מהיטל השבחה, ולכל היותר ניתן לחייב ברבע מההשבחה. אך הדגש הוא שהשרים בתמונה ויש להם שיקול דעת. מנגד נוסח החוק החדש שאושר, מוציא את השרים מהתמונה, כך שאומנם נקבע כי היטל השבחה יעמוד ככלל על סך רבע מההשבחה – כלומר מחצית מההיטל הרגיל, אך כל שיקול הדעת יהיה נתון לוועדה המקומית. כך היא תוכל לקבוע גם שההיטל יהיה בגובה מחצית מההשבחה או גם פטור מלא. ברור לכול, שלוועדה המקומית אין אינטרס לתת פטור, כאשר הכספים נכנסים לקופתה, והיטל ההשבחה הוא שמניע את פעולת הרשויות ועל פיו יישק דבר. אני מעריך, ששינוי זה משמעותו מותו של הפטור".
"דיירים הרבה יותר מודעים ומבינים את התחום"
עוד שינוי שניכר בשטח, כך על פי שחקנים משמעותיים בתחום, קשור להתפכחות של ועדי הבתים ובעלי הדירות עצמם, שלמדו כמה דברים בשנים האחרונות. אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס, מסביר כי: "בתקופה האחרונה אנחנו רואים יותר התמקצעות של ועדי הבתים. לאחרונה זכינו בשני מכרזים – בקריית משה ברחובות ובנווה עופר בתל אביב, ופגשנו דיירים ונציגי ועדים הרבה יותר מודעים ומבינים את התחום. הם מעסיקים יועצים ואנשי מקצוע ברמה גבוהה, מנהלים מכרזים מאוד מפורטים וכבר לא מוכנים לחתום לכל אחד. יש העדפה ברורה מצידם לחתום על הסכם עם חברה שיש לה כבר הוכחות בשטח ושאכלסה פרויקטים. תופעה מקבילה נוספת היא היעלמות הדרגתית של החברות הקטנות, המתמקדות בעיקר בתמ"א 38. הביטול הצפוי של התוכנית וההעדפה המובהקת של ראשי הערים לקדם מתחמי פינוי־בינוי משאירה את התחום בידי החברות הגדולות".
יוסי חזן, מנהל תחום התחדשות עירונית בחברת קרדן נדל"ן, מוסיף, כי: "שוק ההתחדשות העירונית השתכלל מאוד. יש המון ידע, בעלי הדירות מיוצגים על ידי אנשי מקצוע מהשורה הראשונה, יש הרבה ניסיון מעשי, ובעלי הדירות מרגישים בטוחים יותר. בצד הרשויות המקומיות אנחנו רואים רוח חדשה בשנתיים האחרונות. יחידות תכנון ומינהלות של התחדשות עירונית שהוקמו, הפכו לשחקן חשוב המקשר בין הדיירים, היזם, הרשות המקומית והוועדה המחוזית. צריך לחזק את המינהלות, להגדיל את תקצובן במימון ממשלתי, להעסיק עובדים סוציאליים, מתכננים, אדריכלים ועורכי דין. ככל שזה יקרה, נראה יותר תוכניות של התחדשות עירונית מבשילות. מגמה נוספת שתגבר בשנים הקרובות היא התרחבות של ההתחדשות העירונית גם למעגל השני והשלישי מחוץ למרכז. לדוגמה, אנחנו מקדמים בימים אלה שני פרויקטים בחדרה, בין היתר, מהסיבה שמחירי הקרקעות עלו, והפכו את הפרויקטים לכלכליים, וגם מתוך נכונות של הרשויות לקדם תוכניות מהסוג הזה".
"עדים בשטח להתעוררות מאז מקרה הקריסה בחולון"
לצד המהלכים שננקטו והרפורמות שעברו, יזמים וגורמים שונים מהתחום מצביעים על בעיות נוספות וצרכים שעולים מהשטח. במקביל, יש מי שגם מציע רעיונות ופתרונות לקידום התחום.
יובל רוזיו, בעלים ומנכ"ל קבוצת רוזיו, סבור שקריסת הבניין בחולון היא קו פרשת מים, ומציע שורה של מהלכים: "הקריסה בחולון היא תמרור אזהרה לממשלה ולכלל העוסקים בדבר עד כמה חשוב לקדם מיזמי התחדשות עירונית בלב הערים. הממשלה חייבת לנקוט שורה של צעדים כדי לייעל ולפשט את תהליכים שיסייעו בהגדלת היצע דירות ופתרונות דיור. צעד ראשון והכרחי הוא זירוז הוצאת היתרי בנייה ופישוט ההליך. צריך לאפשר לאדריכלים להנפיק היתרים במקום להמתין בסבך הבירוקרטיה של הרשות המקומית. צריך בשוק הנדל"ן גם בעל בית. יש להקים מטה שיורכב מנציגים ממשרדי האוצר, השיכון, מנהל התכנון, משרד התחבורה, רשות המים, רמ"י וגופים נוספים שיעסקו בחסמים, יפתחו פתרונות דיור ויאפשרו זירוז הליכים. אנו עדים בשטח להתעוררות מאז המקרה בחולון, דיירים ומתחמים שבחרו לחכות ולהתמהמה, נחושים כעת לקדם יותר את הנושא. אני ממליץ לבעלי דירות במתחמים להתאגד ולקדם הליכי התחדשות בכל המתחם ולא רק ברמת בניין בודד. זה מאפשר מתיחת פנים לשכונה שלמה שזקוקה לכך. גם רשויות התכנון והרשויות המקומיות מבינות את זה. אומנם ביצוע פרויקט של בניין בודד פותר בעיה נקודתית של הבניין ודייריו, אבל לא לוקח בחשבון משמעויות והשלכות רוחביות על השכונות, הכוללות עומס בתשתיות, תחבורה, שירותים קהילתיים ועירוניים".
ניר ברוש, מייסד ובעלים קבוצת ברוש, סבור שאחד הדברים שחיוני לקדם היום הוא מסע הסברה רחב ומקיף: "בעקבות המקרה בחולון יש לקדם מאמצי הסברה על מנת לייצר מודעות לתחזוקה שוטפת מצד הדיירים. כיום אין מספיק מודעות לחשיבות נושא תחזוקת המבנים. למשל, אי תחזוקה של מערכות המים או אי איסוף מי גשם, עלול לגרום לקורוזיה ולפיצוץ הבטון, בוודאי במבנים בני 50 שנה ומעלה". עוד סבור ברוש, כי יש לקדם חוק עזר עירוני המחייב את בעלי הדירות לתחזוקה נאותה: "הרשויות המקומיות צריכות לייצר נוהל תחזוקת מבנים מחייב, שיופנה לבניינים מעל גיל מסוים, ובנוסף יש לקיים בדיקה הנדסית של המבנה פעם בשנה. במקביל בבניינים שבהם מתגלים ליקויים במבנה, כדאי שהרשות המקומית תעניק להם יתרון בקידום מהלך של התחדשות עירונית וכדאי אף שהרשות תערוך מיפוי של המבנים הישנים ותקבע דירוג של רמת הסיכון לקריסה על מנת ליצור מסלול לקידום זריז של היתרים".
סמי מצלאוי, יו"ר חברת מצלאוי ובעלי החברה, מתייחס להתחדשות בהיבט של דיור בר השגה. סבור ש"דיור כזה במרכז הארץ כאלטרנטיבה ממשית לתוכנית 'מחיר למשתכן', הוא הכרח. ההתחדשות העירונית היא הדרך לעשות זאת, ואני מקדם את הרעיון הזה כבר כמה שנים. לשיטתי, ניתן לשלב דיור בר השגה בפרויקטים של התחדשות עירונית במרכז בתמורה לתוספת זכויות בנייה. כך עשינו בפרויקט בקריית אונו שאוכלס לאחרונה, כשהצענו בשיתוף עם העירייה לעשרות תושבי העיר זכות לרכוש דירה בתנאים אטרקטיביים, ללא התלות בתוכניות ממשלתיות וללא ההמתנה. הדירות לזכאים שווקו במחירים הנמוכים בכ־40% ממחיר השוק. הענקת תוספת בנייה, אפילו בשיעור של בין 20%-10% זכויות, תיתן מענה למחוסרי דיור רבים ותביא להגדלת ההיצע, מבלי להכביד על התשתיות הקיימות. אני מקווה שהמודל יאומץ בהמשך על ידי יזמים ועיריות נוספות".
"נותן ביטחון לדיירים, אבל הבירוקרטיה דורשת טיפול"
איתי סמדר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת רוטשטיין, סבור שהשינויים שאושרו משמעותיים, אך יש לקדם שינויים גם בתחומים נוספים: "הרפורמה בחוק ההסדרים היא בשורה גדולה בתחום. אומנם חוק ההסדרים לא מטפל בצד הרגולציה ובתהליכי התכנון, אבל הוא נותן ביטחון ליזמים, שלפחות בצד של הדיירים יש ודאות מסוימת, ולכן אפשר לעבוד על תכנון מול הרשויות במקביל להתקדמות בהסכמות מול הדיירים וזה בהחלט מקצר את התהליך. השלב הבא בחקיקה וברגולציה יצטרך להתייחס לבירוקרטיה. צריך לעבור את כל השלבים ולתכנן בצורה אחראית ואיכותית, אבל לוחות הזמנים חייבים להתקצר. הבירוקרטיה היא צוואר הבקבוק הכי משמעותי בתהליך, והנכונות או אי הנכונות של הרשות המקומית היא המפתח להצלחה בהתחדשות עירונית. ירושלים היא דוגמה מצוינת לעיר שהחליטה לקדם התחדשות עירונית ולקצר את לוחות הזמנים ובשנים הקרובות נראה לא מעט פרויקטים מבשילים למימוש. אני גם מעריך, שעקבות המקרים האחרונים של קריסת מבנים ולחץ מצד התושבים, ראשי הערים יחשבו לקדם התחדשות בצורה הרבה יותר משמעותית וחיובית וזאת בסיוע המדינה".
אלי בלומנטל, מנהל התחדשות עירונית אבני דרך: "התחדשות עירונית היא הדבר הגדול הבא בנדל"ן. כולם כבר מבינים שזה כורח המציאות. אבל בהיבט של התחלות בנייה, חלקה של ההתחדשות העירונית באמצעות פינוי־בינוי הסתכמה בשנה שעברה ב־5% בלבד מההיקף הארצי. התחדשות עירונית במהותה היא מהלך הנדל"ן המורכב ביותר שקיים, מבחינה חוקית, תכנונית, תשתיתית, מוניציפלית וכמובן, קניינית. כל תזוזה ושכנוע של אחד מהצדדים נמשכים שנים. אני מקווה שהממשלה החדשה תמשיך לפעול לצמצום הבירוקרטיה ופישוט הליכי התכנון למינימום הנדרש, וכך נראה בשנים הקרובות היצע יחידות דיור גדול משמעותית באזורי הביקוש".
נקודה למחשבה / הצעדים לקיצור לוח הזמנים בפינוי־בינוי / סיוון היללי
חוק ההסדרים נקט בשנה האחרונה מספר צעדים משמעותיים שמטפלים בפן הקנייני. ההתייחסות לדיירים היא חשובה ומבורכת, אך נדרש מענה לציר התכנוני ופתרון חסמים רבים בתכנון. חסמים אלו הם גורם שמעכב משמעותית פרויקטים של התחדשות עירונית, ובשנים הקרובות תידרש חקיקה שתפתור אותם.
ראשית יש להתייחס לרשויות המקומיות, שללא ברכתן, שום פרויקט התחדשות עירונית לא יכול לצאת לפועל. בשנים האחרונות הוקמו בכל עירייה צוותי התחדשות עירונית (מנהלות), והן הפכו לשחקן חשוב מאוד, המקשר בין הדיירים, היזם, הרשות המקומית והוועדה המחוזית. צריך להמשיך ולתקצב את המנהלות ולדאוג לחזק את הקשר בינן ובין גופי ההנדסה והתכנון בעיר, כך שמנהלת ההתחדשות בכל עיר תהיה השופר המקצועי של אנשי התכנון של אותה העיר. בדרך זו ייחסך זמן רב, שלעיתים מתבזבז ב"פינג פונג" שבין היזם, המנהלת וגופי התכנון בעירייה.
עוד ברשות המקומית יש לתמוך ביצירת תוכניות אב ומיתאר רבות ככל הניתן בכל עיר ולקדמן במשנה מהירות. תוכניות אלה מעניקות ביטחון ליזמים בתחום. שנית הוועדות המחוזיות – בשנים האחרונות אנו עדים לתנופה חסרת תקדים של תוכניות המקודמות בוועדות תכנון מחוזיות עם רוח גבית חזקה מצידן ותמיכה שלהן בכל הנוגע להתחדשות העירונית. לוועדות המחוזיות ראייה מקצועית ורחבה בכל הנוגע לצורך של המדינה בבניית יחידות דיור. נכון יהיה להעניק להן סמכויות רחבות יותר, ולשלב אותן באופן אקטיבי כבר בשלבי הפרה-רולינג הראשוניים, שיזמים עורכים בכל רשות מקומית. בדרך זו ייחסך זמן רב בתקשורת ובהעברת המידע על הפרויקט בין הרשות המקומית למחוזית, והיזמים יוכלו להבין כיצד הוועדה המחוזית רואה את הפרויקט בעיני רוחה.
שלישית הותמ"ל – זהו גוף שמוכיח את עצמו מבחינת היכולת לקדם תוכניות עם היקפי בנייה גדולים מאוד. יש לתקצב ולחזק את הוועדה הזו ואת מעמדה. יתרון הותמ"ל הוא ביכולתה לרכז סביב שולחן אחד את כל המעורבים בתוכנית הנדונה: הרשות המקומית, הוועדה המחוזית, היועצים, היזם ואחרים. היא מקצרת את זמני התכנון ומגשרת על פערים גדולים בתכנון פרויקטי התחדשות עירונית.
סיוון היללי, סמנכ"ל שיווק ומכירות של חברת קרדן נדל"ן
מהרוב החדש ועד המיסוי השינויים המרכזיים בהתחדשות עירונית בחוק ההסדרים / עו"ד ישי איציקוביץ'
• הפחתת הרוב הנדרש להסכמה בפרויקטים של פינוי־בינוי מ־80% ל־67%: יידרש רוב של 67% מכלל בעלי הדירות, שמסכימים לעסקת פינוי־בינוי וחתמו על חוזה מכר, כדי לנקוט הליכים כנגד מיעוט המתנגדים לעסקה. ההסדר החדש חל אך ורק במסלול פינוי־בינוי, כשבמסלול תמ"א 38 הרוב נותר על 80%.
• התייחסות לבעלי דירות שפלשו לשטחים משותפים ופיצלו דירותיהם שלא כחוק: לאותם בעלי הדירות אין כל אינטרס כלכלי להצטרף לפרויקט פינוי־בינוי, אבל הם כן היוו חסם מהותי בפנייה לערכאות. החוק מציע שבעלי דירות שעשו עבירות בנייה בשטחים המשותפים, לא ייכללו במניין הדיירים במצב הנדרש לצורך רוב.
• הפחתת שיעור היטל ההשבחה בפינוי־בינוי מ־50% ל־25%: בשונה ממה שלא מעטים סבורים, היטל ההשבחה בפרויקטים של פינוי־בינוי עומד על 50%. זו ברירת המחדל. המצב החדש קובע, כי ברירת המחדל תהיה שיעור של 25%, כאשר לרשות המקומית סמכות לשנות את היטל ההשבחה (שיעור מלא או פטור מלא) באזורים מסוימים (ששטחם לפחות 30 דונם), וזאת בכל חמש שנים.
• הסדרי מיסוי חדשים: בעלי מספר דירות בפרויקטים במסגרת פינוי־בינוי: אושר מתן פטור ממס שבח גם למי שמחזיק יותר מדירה אחת בבניין שמיועד לפינוי־בינוי. עד כה היה פטור כזה רק בגין דירה אחת. לא אחת היו אנשים שהחזיקו ביותר מדירה אחת במתחם פינוי־בינוי, והדבר היווה חסם, משום שבחלק מהמקרים בעלי הדירות ביקשו להיצמד לעקרון הכללי, שלפיו "העסקה לא עולה להם דבר", ולא היו מוכנים לשאת בתשלום המיסים בגין דירה נוספת. במצב דברים זה הם הוגדרו או כסרבנים או שהיזם נדרש לספוג את המס. המצב החדש מסיר מגבלה זו, ומעניק פטור לבעל הדירות ללא קשר למספר הדירות שהוא מחזיק בהן.
• אפשרות לביטול הסכם פינוי־בינוי ותמ"א 38 שנחתמו, אבל לא קודמו בלוחות זמנים סבירים: המחוקק אישר הסדרים המתערבים בחופש החוזים וקובעים לוחות זמנים לקיום הוראות הסכמי פינוי־בינוי. הסדרים אלו מקנים לרוב בעלי הדירות בבית משותף לבטל את ההסכם, ככל שהיזם לא השיג את היעד במועדים שנקבעו בחקיקה. כך למשל, נקבע שבפרויקטים של פינוי־בינוי ככל שלא נחתמו הסכמים עם 50% מבעלי הדירות בתוך שנתיים מחתימת הדייר הראשון על ההסכם, הבעלים יהיו רשאים לבטל את ההתקשרות עם היזם. חשוב לציין, כי ההסדר יחול גם על הסכמים שנחתמו לפני אישור החוק. המטרה לשחרר הסכמים שנחתמו ולא קודמו כראוי ומונעים מיזמים אחרים לקחת את חסותם עליהם.
• הפחתת גיל הקשישים הזכאים לפתרונות ייחודיים: כחלק מהאיזונים בחוק, הופחת גיל הקשישים הזכאים לפתרונות. כך זכאים לפתרונות מי שהם בני 70 במועד חתימת בעל הדירה הראשון בבניין. כמו כן בני 75 (במקום 80) זכאים, בין היתר, לרכוש דירה חלופית בסכום התמורה של הדירה החדשה.
• התחדשות עירונית בפריפריה: כמעט לא הייתה התייחסות לפריפריה, למעט ההחלטה להקצות סכום של 70 מיליון מתקציב הקרן הממשלתית להתחדשות עירונית לפיתוח ערי הנגב והגליל, זאת לצורך הנעת תכנון ופרויקטים ראשונים של מתחמי פינוי־בינוי.
• ביטול הסכמים שנחתמו באופן לא ראוי ופוגעני: במסגרת איזונים שנעשו בחוק, הוגדרו נסיבות שבהן נעשו הסכמים באופן פוגעני. בעבר נרשמו לא מעט מצבים שבהם מנצלים את מצבם של הדיירים כדי להחתימם על הסכמים לא ראויים. הרפורמה החדשה מאפשרת לבטל הסכמים אלו.
עו"ד ישי איציקוביץ', שותף, מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות'
