הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) דיווחה במדד המחירים לצרכן האחרון שפרסמה על עלייה של 7.2% במחירי השכירות לשוכרים חדשים בחודש מרץ, לצד עלייה של 4.2% עבור השוכרים אשר חידשו חוזה. אך נראה כי בשטח הדברים נראים מעט אחרת, לפחות על פי נתונים של אתר יד2, מהם עולה כי ברבעון השלישי של 2023 נרשמו בערים רבות בארץ ירידות במחירי השכירות.
מהנתונים עולה כי הירידות נרשמו בכל הקטגוריות של הדירות שנבדקו: דירות 3.3-5 חדרים, 4-4.5 חדרים ודירות גדולות יותר בנות 5-5.5 חדרים, שהגיעו עד לשיעור של כ-12%, זאת לעומת הרבעון הרביעי של 2022. עם זאת, נרשמו גם עליות במחירי השכירות בחלק מהערים, שהגיעו עד לשיעור של 16%.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
4 צפייה בגלריה
ירידות מחירים של 10% בממוצע בשכירות בדירות 5-5.5 חדרים. תל אביב
(צילום: shutterstock)
במסגרת הבדיקה של יד2 נבחרו הערים שבהן פורסם מספר המודעות הגבוה ביותר לדירות להשכרה. המחירים המוצגים בבדיקה מהווים שקלול של גובה שכר הדירה הממוצע בהתאם לקטגוריה שנבדקה (דירות 3-3.5 חדרים/דירות 4-4.5 חדרים/דירות 5-5.5 חדרים)
בקטגוריית הדירות הגדולות בנות 5-5.5 חדרים נרשמו ירידות מחירים של 10% בעיר תל אביב - לסכום חודשי של 9,295 שקל בממוצע ברבעון הראשון השנה לעומת 10,353 שקל בחודש ברבעון הרביעי אשתקד. במקום השני בטבלת בערים שבהן חלו ירידות במחירי השכירות בקרב הדירות הגדולות ניצבת אור עקיבא עם ירידה של 8% לסכום של 5,597 שקל בחודש; אחריה ראשון לציון עם ירידה של 7% לסכום של 6,963 שקל בחודש; רמת השרון עם ירידה של 6% לסכום של 9,849 שקל בחודש; והרצליה עם ירידה של 5% במחירי השכירות לסכום של 9,127 שקל בחודש עבור מגורים בדירת 5-5.5 חדרים.
מנגד, עליות במחירי השכירות בקטגוריית הדירות הגדולות נרשמו בהוד השרון, שם זינקו המחירים ב-16% לסכום של 8,608 שקל בחודש; בחיפה חלה עלייה של 8% לסכום של 6,077 שקל בחודש; בקריית מוצקין טיפס שכר הדירה ב-6% לסכום של 5,346 שקל בחודש; בקריית אתא חלה עלייה דומה לסכום של 5,086 שקל בחודש; ובחדרה נרשמה עלייה של 5% במחירי השכירות לסכום של 6,016 שקל בחודש. בסך הכול בממוצע בקטגוריה של דירות 5-5.5 חדרים נרשמו עליות של 1.1% בגובה שכר הדירה - מסכום של 6,630 שקל בחודש ברבעון הרביעי של 2022 לסכום של 6,700 שקל בחודש ברבעון הראשון של 2023.
בקטגוריית הדירות בנות 4-4.5 חדרים נרשמה ירידה כללית בשיעור של 0.5% בגובה שכר הדירה החודשי - מ-5,700 שקל ברבעון הרביעי של 2022 לסכום של 5,670 שקל ברבעון בראשון של שנת 2023. אילת מובילה את הירידות במחירי השכירות בקטגוריה זו עם צניחה של 12% - לסכום של 5,108 שקל בחודש ברבעון הראשון של 2023, לעומת סכום של 5,772 שקל ברבעון הרביעי של 2022. רמת השרון נמצאת גם כאן ברשימה עם ירידה של 9% לסכום של 8,185 שקל; מעלה אדומים עם ירידה של 8% לסכום של 4,983 שקל; שוב הרצליה עם ירידה של 5% לסכום של 7,740 שקל; ומודיעין עם ירידה של 5% לסכום של 6,156 שקל בחודש.
ביד2 בדקו, כאמור, את כלל המגמה של מחירי השכירות ומצאו כי בקרב דירות 4-4.5 חדרים נרשמו גם עליות. כך, בעיר נשר חלה עלייה של 11% בגובה השכירות החודשית ברבעון הראשון של 2023 לסכום של 4,385 שקל; בקריית מוצקין נרשמה עלייה של 9% לסכום של 4,424 שקל; בבני ברק טיפס שכר הדירה ב-9% לסכום של 5,465 שקל; חיפה עם עלייה דומה לסכום חודשי ממוצע של 4,690 שקל; ויהוד-מונוסון עם עלייה של 8% לסכום של 6,095 שקל בחודש עבור מגורים בשכירות בדירת 4-4.5 חדרים.
בקרב הדירות הקטנות יותר, בנות 3-3.5 חדרים, נרשמה ירידה במחירי השכירות בשיעור של 10% בטירת כרמל לסכום של 3,403 שקל בחודש; ירידה של 5% ביהוד-מונוסון ל-4,427 שקל; ירידה של 4% במבשרת ציון ל-4,818 שקל; ירידה של 4% במודיעין ל-5,334 שקל; וירידה של 4% בקריית ים ל-3,348 שקל.
מנגד, בקטגוריה זו נרשמו עליות חדות במחירי השכירות בחלק מהערים. כך למשל זינוק של 16% במחירי השכירות בעיר קריית אונו ל-6,090 שקל; עלייה דומה בהוד השרון ל-5,822 שקל וביבנה לסכום של 4,459 שקל; עלייה של 14% ברמלה ל-4,095 שקל; ועלייה של 11% ברמת השרון ל-6,533 שקל בחודש. בממוצע בקטגוריה זו נרשמה עלייה של 0.6% במחירי השכירות החודשית - מ-4,680 שקל ברבעון הרביעי של 2022 לסכום של 4,710 שקל ברבעון הראשון של 2023.
"הביקושים מופנים לשוק השכירות במקום לרכישה"
"את הירידות בשוק השכירות מובילה העיר תל אביב, עם ירידה של כ-10% בקרב דירות 5 חדרים", מסבירה איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של יד2. "מדובר בירידה של כ-1,000 שקל בדמי השכירות החודשיים. ירידה זו משפיעה גם על הערים הסמוכות, שרושמות ירידה של עד כ-5% בשכירות החודשית, כמו למשל העיר רמת השרון, אשר רושמת ירידה של 6%, והעיר הרצליה, שרושמת ירידה של 5% בקרב דירות 5 חדרים. בדירות 3 ו-4 חדרים ניתן לראות בתל אביב ירידה קלה של 2% במחירי השכירות".
יגאל יונה, זכיין אנגלו סכסון מודיעין, מתייחס לנתונים המצביעים על ירידה בגובה שכר הדירה בעיר ואומר ל-ynet כי "מחירי השכירות במודיעין באופן כללי עלו, כיוון שהדירות התייקרו הרבה מעבר לממוצע הארצי, ולכן רוכשים רבים פונים לפתרון של השכרה, כולל זוגות צעירים שלא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה ורוצים להישאר בעיר. יש השפעה גם לעליית הריבית והאינפלציה לצד חוסר ודאות בשוק, שהביאו רבים להשהות את החלטת הקנייה ולכן הביקושים מופנים לשוק השכירות במקום לרכישה. בצד ההיצע, אנו רואים יציאה של משקיעים מהשוק ולכן יש פחות דירות המוצעות להשכרה".
לדבריו, "ניתן לומר שמחירי השכירות היום גבוהים יותר מלפני שנה: דירות 3 חדרים בעיר לפני כשנה היו מושכרות בממוצע בכ-5,000 שקל לחודש והיום מושכרות בכ-5,500 שקל, דירות 4 חדרים מושכרות בממוצע בכ-6,500 שקל לחודש, עלייה של כ-10% ביחס לשנה שעברה ודירות 5 חדרים מושכרות היום בממוצע ב-7,500-8,000 שקל, עלייה של כ-10% לעומת אשתקד".
אז היכן נרשמו ירידות? יונה מציין כי מדובר בשכונת מורשת החדשה בעיר: "מדובר בשכונה חדשה, הכוללת כ-4,000 יחידות דיור שנמסרו בחודשים האחרונים, כולל דירות רבות במסגרת מחיר למשתכן. לכן קיים בשכונה היצע גדול של דירות להשכרה, וזוהי גם שכונה שנמצאת בעיצומו של תהליך בנייה, כולל כניסת משאיות רבות, רעש ואבק, ולכן אין כרגע ביקוש גבוה לשכירות. לדעתי, בעוד כשנה, כשהשכונה תתאכלס ברובה, המחירים ישוו קו עם מחירי העיר ויעלו".
"בטווח הארוך אין סבירות לירידה נוספת בשכר הדירה"
עו"ד אלירן דדון, סמנכ"ל גוהרי השקעות, חברה יזמית שפועלת בתחומי המגורים, המסחר והתעסוקה, מתייחס למצב בתל אביב ומסביר שלמרות שהנתונים מצביעים גם שם על ירידות, האופטימיות של השוכרים צריכה להיות זהירה, אם בכלל. "בכל הנוגע למחירי השכירות בתל אביב, מחירי השכירות בעיר ללא הפסקה עלו באופן משמעותי בשנים האחרונות בשל ביקוש יוצא דופן, ולמעשה מגורים בשכירות בעיר הפכו למותרות. המשבר בהייטק והחשש התעסוקתי גרמו לשוכרים לחשוש מהתחייבות לשכירות שהם לא יעמדו בה, והם כבר לא מוכנים לשלם כל סכום", הוא מבהיר.
עם זאת, הוא מוסיף כי "כאשר מסתכלים לטווח הארוך, אין סבירות לירידה נוספת בשכר הדירה, בעיקר בחוזי השכירות המתחדשים. הסיבות לכך נעוצות בהאטה בשוק הדירות למכירה ועליית הריבית, שדוחפות דווקא לעלייה. רוכשי הדירות הפוטנציאליים, שלא יכולים עכשיו לרכוש דירה או ממתינים לירידת מחירים, נשארים בינתיים בשוק השכירות, כך שהביקושים לדירות שכורות עולים וההיצע יורד".
לדבריו, "בשוק השכירות כיום השוכרים פוגשים בעלי דירות לחוצים. מרבית בעלי הדירות רכשו את הדירה להשקעה, ועלויות המימון שלהם זינקו בממוצע ב-800 עד 1,000 שקל בחודש, כאשר בפועל שכר הדירה כבר לא מכסה את המשכנתא לרוב. הפתרון שעומד לרשותם הוא 'ספיגה' של החלק העודף או העלאת מחירי השכירות ברגע שהחוזה מתחדש. ואכן, ניתן לראות מנתוני מדד המחירים לצרכן כי בחודש מרץ מחירי השכירות בחוזים שחודשו עלו בכ-7%, סכום לא מבוטל בעליל שמשקף תוספת של כמה מאות שקלים לדמי השכירות".
השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מחזק את הדברים ומתייחס לירידות במחירי השכירות בערים הנחשבות חזקות כמו תל אביב, רמת השרון והרצליה. "בהתאם למדד המחירים לצרכן האחרון, בו נמדד גם סעיף שירותי דיור המשקף את שוק השכירות ומהווה כ-24% מהמדד הכללי, נרשמה התייקרות בחוזי השכירות החדשים", הוא אומר. "עם זאת, נוכח המצב הכלכלי, המאופיין בחוסר ודאות וצמצום הפעילות בהייטק, סביר שבמקומות היקרים ביותר בישראל תהיה עצירה מסוימת בגובה השכירות, שהרי נכסים באזורים אלה משרתים בעיקר אוכלוסיות בעלות ממון ותזרים מזומנים גבוה".
לדבריו, "בשנה האחרונה הבשילו לא מעט פרויקטים של התחדשות עירונית בערים אלה, ולחצי הביקוש לטובת שוק השכירות כתוצאה מכך כבר הספיקו להירגע. זהו עוד הסבר לכך שבניגוד למגמה הרווחת בשוק, דווקא בשוק היוקרה קיימת התמתנות מסוימת במחירי השכירות. עם זאת, ברור שמדובר בעצירה לצורך עלייה מחודשת בהמשך, שהרי ההיצע מוגבל יחסית והביקוש אמנם נרגע אבל בהחלט קיים".
