דיסוננס. זאת התופעה שמאפיינת בימים אלה את שוק הדיור, שמצד אחד לוהט בכל הקשור לשורה התחתונה שמעניינת את הציבור הישראלי – מחירי הדירות; ומצד שני מצטנן ומתקרר בכל הקשור למספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו בחודשים האחרונים וכן בהיקף המשכנתאות. האם ההאטה במכירת דירות והצניחה בסך המשכנתאות שנלקחו תיצור הלימה בין המצב בשטח לגובה המחירים ותוביל לעצירה בקצב העליות ואפילו לירידות? על השאלה הזאת מנסים בענף הנדל"ן להשיב, הדעות חלוקות, אבל יש גם תשובות אופטימיות.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
נתחיל במספרים, לטובת מי שלא עקב בשבועות האחרונים: כאשר צוללים לנתונים שמפרסמת המדינה רואים קצב עלייה מטאורי במחירי הדירות החדשות ומיד שנייה בשנה האחרונה, בשיעור שקרוב ל-20% - שיא של 12 שנים. למעשה, במהלך החודשים האחרונים חלה עליית מחירים שנתית חדה ביחס לעשור האחרון, לאחר התמתנות בקצב עליית המחירים שהחלה בשנת 2016, עד כדי ירידות מחירים בשלושת הרבעונים האחרונים של שנת 2018.
מה קרה למחירי הדירות?
על פי מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסם בשבוע שעבר, בחודשים יולי-אוגוסט 2022 התייקרו הדירות ב-1.9% לעומת החודשיים שקדמו להם (יוני-יולי 2022), ובכך השלימו עלייה שנתית של 19% לעומת התקופה המקבילה אשתקד (יולי-אוגוסט 2021). זאת לעומת קצב עלייה שנתי של 18.1% בחודשיים הקודמים.
מחירי הדירות החדשות לבדן טיפסו ב-4% בחודשים יולי-אוגוסט לעומת החודשיים שקדמו להם. בניכוי עסקאות בתמיכה ממשלתית (הכוונה לדירות חדשות שנמכרו במסגרת תוכניות מחיר למשתכן ומחיר מטרה) מדובר בעלייה של 1.7%. בחישוב שנתי, טיפסו מחירי הדירות החדשות בישראל בשיעור של 23.2%.
בדיקה לפי מחוזות בחודשים יולי-אוגוסט השנה לעומת החודשיים שקדמו להם מציגה עליות מחירים גורפות, כאשר ירושלים מובילה עם עלייה בשיעור של 2.8% במדד מחירי הדיור בתקופה זו, ואחריה המחוזות צפון (2.6%), חיפה (2%), מרכז (1.8%), תל אביב (1.9%) ודרום (1%). בהשוואה שנתית מחוז מרכז מוביל את עליות המחירים עם קפיצה של 21.2% במדד מחירי הדיור, ואחריו המחוזות צפון (20.3%), חיפה (20.1%), ירושלים (17.6%), תל אביב (17.1%) ודרום (16.2%).
מה קרה למחירי השכירות?
גם מחירי השכירות טיפסו בתקופה זו, לפי הלמ"ס, כאשר תת-הסעיף שבמדד המחירים לצרכן של שירותי דיור בבעלות הדיירים (שמשקף את מחירי שכר הדירה בחוזים חדשים ומתחדשים) עלה בחודש ספטמבר בשיעור של כ-0.6% לעומת אוגוסט. עלייה זו באה בהמשך לשיעורי העלייה הגבוהים שנרשמו בחודשים יוני-אוגוסט (שיעור שינוי חודשי ממוצע של כ-0.9%). לפיכך, קצב העלייה השנתי של תת-הסעיף עלה בחודש ספטמבר ל-5.3% לעומת 5.1% באוגוסט השנה ו-1.9% בספטמבר 2021. מדובר בקצב העלייה השנתי הגבוה ביותר מאז סוף שנת 2011.
מדד מחירי השכירות, שפורסם בנפרד זה החודש החמישי ברציפות, עלה גם הוא בשיעור של 0.7% בממוצע בחודש ספטמבר, אך עבור דירות במדגם שבהן הייתה תחלופת שוכר (4% מהשוכרים) - המחיר זינק בלא פחות מ-8%. עבור 12% מהשוכרים אשר חידשו חוזה, נרשמה עלייה של 3.5%, ועבור מהשוכרים שנדגמו, שמצויים תחת חוזה קיים, לא חלה כלל התייקרות כמובן. עבור דירות שבהן הוחלף שוכר מדובר בהתייקרות גדולה משמעותית יותר מזו שנרשמה עד כה מאז שהלמ"ס החלה לפרסם את הנתונים. עם זאת, מדובר בהתייקרות נמוכה יותר בדירות שבהן חודש החוזה - שיעור זה עמד באוגוסט על 3.8%.
האם המחירים יירדו?
עד כאן עליות מחירים מסחררות, שכאמור נמשכות כבר 4 שנים. החדשות הטובות הן שבסקירה שפרסם השבוע אגף הכלכלה בחטיבת שוקי הון של לאומי, בראשות ד"ר גיל מיכאל בפמן, כותבים כלכלני לאומי כי הם מעריכים שקצב עליית מחירי הדירות צפוי להתמתן בחודשים הקרובים, ואף "ישנה אפשרות ממשית לירידות מחירים בשנת 2023". עם זאת, מודים הכלכלנים כי מגמת העלייה במחירי השכירות צפויה להימשך.
"היקף המכירות של דירות חדשות מצוי במגמת ירידה, ועמד באוגוסט השנה על רמה של כ-2,800 דירות, נתון הנמוך בכ-50% בהשוואה לאוגוסט 2021", נכתב בסקירה. "כמו כן, היקף ביצועי המשכנתאות המשיך לרדת גם באוגוסט – אך מחירי הדירות ממשיכים לעלות לעת עתה. במבט קדימה, ברקע המשך התהליך המואץ של העלאת ריבית בנק ישראל, אנו מעריכים כי קצב עליית מחירי הדירות צפוי להתמתן וישנה אפשרות ממשית לירידות".
איפה רואים את ההצטננות בשוק?
ואכן על פי נתוני הלמ"ס, באוגוסט נמכרו 2,782 דירות חדשות בלבד לציבור הרחב – ירידה של 48.8% לעומת אוגוסט אשתקד, אז נמכרו 5,437 דירות חדשות. מדובר בירידה גם ביחס לאוגוסט 2020, אז נמכרו 4,414 דירות חדשות. בסוף החודש נותרו למכירה על המדף כ-49,280 דירות, ומספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה אכן ימכרו) הוא 15.9 חודשים.
בחישוב שנתי מדובר בירידה של 6.9%, לאחר שב-12 החודשים האחרונים (ספטמבר 2021-אוגוסט 2022) נמכרו 50,090 דירות חדשות, לעומת 12 החודשים שקדמו להם (ספטמבר 2020-אוגוסט 2021), אז נמכרו 53,812 דירות חדשות. בחינת נתוני המגמה מראה כי מאוגוסט 2021 נרשמה ירידה בקצב המכירות בשיעור של 4% בחודש, לאחר שמאפריל 2020 עד יולי 2021 נצפתה עלייה בקצב המכירות בשיעור של 2.3% לחודש.
עוד איתות להצטננות שוק הדיור הגיע שלשום מכיוון האוצר, לאחר שאגף הכלכלנית הראשית באוצר פרסם את סקירת הנדל"ן לחודש אוגוסט, לפיה בחודש זה העמיקה הירידה במספר העסקאות בשוק. על פי הנתונים, באוגוסט האחרון נמכרו לציבור הרחב 8,300 דירות חדשות ומיד שנייה - צניחה של 41% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, זאת בהמשך לירידות מאז חודש מרץ האחרון. בניכוי המכירות של דירות חדשות בסבסוד ממשלתי, הסתכם מספר העסקאות ב-7,800 - ירידה של 38% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם.
אשר לדירות חדשות, מכירות הקבלנים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-2,900 דירות – ירידה חדה של 44% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, זאת בהמשך לירידות שהולכות ומתעצמות מאז חודש פברואר האחרון. בניכוי המכירות במסגרת מחיר למשתכן, הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2,400 דירות - ירידה של 35% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. אמנם בהשוואה לחודש הקודם נותרו מכירות הקבלנים, הן בשוק החופשי והן בהכללת מחיר למשתכן, ללא שינוי מהותי, אולם רמת מכירות הקבלנים בחודשים יולי-אוגוסט האחרונים הייתה הנמוכה ביותר מאז מאי 2020, אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה. סך העסקאות בדירות יד שנייה בחודש אוגוסט עמד על 5,400 - ירידה חדה של 39% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 17% בהשוואה לחודש הקודם.
מה יעשו הקבלנים?
התקררות נרשמה גם במשכנתאות, לאחר שסך המשכנתאות שנלקחו בחודש ספטמבר 2022 עמד על 7.697 מיליארד שקל – צניחה של למעלה מ-20% לעומת החודש הקודם ושל 36% לעומת השיא שנרשם בחודש מאי האחרון ועמד על 11.978 מיליארד שקל. על פי נתוני בנק ישראל שפורסמו השבוע, מדובר בחודש עם סך המשכנתאות הנמוך ביותר מזה שנה.
נתון מעודד אחד מגיע ממדד מחירי תשומות הבנייה למגורים של הלמ"ס, שנותר ללא שינוי בחודש ספטמבר 2022. מתחילת השנה עלה מדד זה ב-4.9%, כאשר ב-12 החודשים האחרונים (ספטמבר 2022 לעומת ספטמבר 2021) עלה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ב-6%.
בסקירה שפרסם בתחילת השבוע הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב, אלכס זבז'ינסקי, הוא הבהיר כי ירידה בכמות הדירות הנמכרות צפויה להוביל לבלימת עליית מחירים ואולי אף לירידה. "בחודש יולי הממשלה הפחיתה הצמדה למדד תשומות הבנייה ברכישת דירות חדשות ב-50%. הקבלנים כנראה העלו מחירים בחדות כדי לפצות את עצמם על השינוי בהצמדה. אולם, ספק שזה עזר להם. כנראה, שעליית מחירים דווקא פגעה בעסקים", כתב.
הוא הוסיף כי "באותו חודש, מכירות הדירות החדשות ירדו בשיעור חד של כ-38% לעומת חודש יולי 2021. ירידה חדה בכמות הדירות הנמכרות פגעה בהכנסות הקבלנים, למרות עליית מחירים". באותו החודש, תזרים המזומנים ממכירות הדירות על ידי הקבלנים זה ירד ריאלית ב-35% לעומת יולי אשתקד. "הירידה החדה בתזרים התרחשה למרות שמכירות הדירות המוזלות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ירדו בכ-61% לעומת אשתקד", הסביר.
לפיכך, טען כי "העלייה האחרונה במדד מחירי הדירות בבעלות מתבססת על כמות קטנה של עסקאות, תוך ירידה חדה בשיעור העסקאות המוזלות. ירידה חדה בפדיון בזמן שעלויות מימון של הקבלנים דווקא עולות בגלל עליית ריבית, עלולה להגביר קשיים פיננסיים של החברות. במצב זה, הקבלנים צפויים דווקא להוריד מחירי הדירות בחודשים הקרובים כדי לפתות קונים. גם התמתנות בקצב עליית מדד תשומות הבנייה (הקצב ירד מ-7% ל-6%) יתמכו בהוזלת מחירי הדירות החדשות".
