"אנחנו עובדים יום ולילה להביא לפה פועלים זרים. מיינו למעלה מ-40 אלף עובדים, מתוכם 30 אלף עובדים מחכים להגיע ארצה. התהליכים הבירוקרטיים לא פשוטים, להביא אנשים זה לא להביא שישיית קולה". כך אמר היום (ד') מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, בכנס נדל"ן שנערך בירושלים. לדבריו, "בהחלטת הממשלה האחרונה התווספו למעלה מ-400 תקנים לרשות האוכלוסין וההגירה, אנחנו ממיינים אותם והמטרה היא להביא אותם לארץ".
את הדברים אמר מורגנשטרן בכנס "ערים מתחדשות" של מרכז הבניה הישראלי. מתן יגל, סגן ראש אגף התקציבים במשרד האוצר, התייחס גם הוא למשבר. "בהסתכלות מאקרו-כלכלית, אירוע העובדים הוא האירוע הכי מז'ורי שקרה ב-7 באוקטובר. בבת אחת נסגרו השערים לעובדים פלסטינים, שהיו החלק הארי בבנייה ובעבודות הרטובות. לצערי, עד היום הממשלה לא עשתה מספיק כדי לפתור את הדבר הזה, למרות שכן נעשים מאמצים. במקביל, אירוע העובדים יכול לייצר הזדמנויות לתיעוש בנייה והכנסת אוכלוסיות חדשות לענף הבנייה. אלה דברים שאנחנו כן מקווים להרוויח אותם כפוטנציאל מהאירוע הזה בקצה".
מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, התייחס אף הוא למצוקת העובדים: "הפועלים שמגיעים היום פחות או יותר לא רלוונטיים. זמן ההכשרה הוא לפחות של שנה עד שנרגיש אותם. מחסור באספקת חומרים בגלל החות'ים או ארדואן זה נושאים שגם התחלנו להרגיש אותם. אנחנו רואים התארכות של תהליכים, רשויות היו סגורות, דברים מצטברים, ובסך הכל מאוד קשה ופחות טוב". באותו הזמן ציין קליין כי יש התקדמות חיובית בתחומים אחרים: "התהליכים גם בחלקם נהיים יותר קלים. בהתחדשות עירונית אנשים פחות רבים על המ"ר ויותר רוצים את הממ"ד. רואים גם הרבה יותר עסקאות של דירות חדשות, פחות ביד שנייה".
"לא יכול להיות ששכר טרחה ייגזר מרווחי הפרויקט"
מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עו"ד אלעזר במברגר, התייחס לסוגיית ההתחדשות העירונית שצוברת תאוצה בשנים האחרונות בצורה משמעותית. "השוק הפך להיות שוק שעורכי הדין והמארגנים דומיננטיים בו. לא יכול להיות ששכר הטרחה ייגזר מהכנסות או מרווחי הפרויקט. אין בזה היגיון יש בזה ניגוד עניינים מובנה, בעיה של אתיקה", אמר במברגר.
הוא התייחס לתפקידם של עורכי הדין והמארגנים בתחום ההתחדשות העירונית ולחסמים המונעים מפרויקטים להתקדם. "השחקנים הללו מאוד חשובים והם צריכים להיות מתוגמלים ומקצועית אין מחלוקת על זה. אנחנו לא מדברים על תשלום עבור עבודה משפטית או עבודת ארגון כי לפעמים הם עושים את ההבדל בין פרויקט מצליח או כושל. אלא שבחלק מהמקרים הכוח הזה מנוצל לרעה ומתורגם לתשלום שלא משקף את העבודה – כמו מכירת העסקה ליזם תמורת סכום שהוא משקולת כבדה על הפרויקט".
"אני מכנה את הדבר הזה כעלויות עודפות, עלויות שלא נדרשות באופן אמיתי כדי להביא למימוש הפרויקט", המשיך במברגר. "לדרוש 15 מיליון שקל רק כדי להיכנס לעסקה זו משקולת מיותרת בפרויקט. מי ששואל אותי מה אכפת לי שכל אחד ירוויח מה שיכול - זה מעניין אותי כי יש לזה מחיר ציבורי שהמדינה, העיר ואזרחי ישראל משלמים כי יהיה פחות פרויקטים של התחדשות עירונית. עלויות עודפות באות על חשבון חלוקת העושר בין הצדדים בעסקה וגורם לבזבוז ציפיות".
עוד אמר במברגר כי אין בכוונת הרשות להתייחס לנושא בחקיקה אלא לנסות ולקדם את הנושא "כמדיניות עירונית יחד עם המנהלות ומהנדסי הערים, כדי להטמיע את זה במדיניות העירונית וכדי שיהיה כאן חינוך של השוק. תוך כמה שנים אנחנו נראה התייצבות על שכר הוגן ונכבד ולא גזירת קופון מיותרת שמסכלת הרבה פרויקטים במדינה נכון להיום".
ראש עיריית ירושלים, משה ליאון, התייחס למצב ההתחדשות העירונית בעיר וציין כי "הבעיה העיקרית של ירושלים היא שהיא לא נבנתה ולא התפתחה. הגעתי מהמרכז לירושלים ואני יודע בדיוק מה קרה במרכז הערים ברמת גן, גבעתיים, תל אביב - בירושלים זה לא קרה, והיה צריך לבוא מישהו מבחוץ שיגיד - עד כאן. יש לירושלים פוטנציאל ענק של שטחים ועסקים. גם בתקופה כזו, אנחנו חייבים שהכלכלה תמשיך, לא רצינו את המלחמה הזאת אנחנו כמהים לשלום. אבל אפשר לעשות את המלחמה הזאת רק כי העורף של מדינת ישראל ממשיך לתפקד".
אופיר מורד, מנהל החטיבה העסקית בבנק מזרחי טפחות, אמר בכנס כי היקף ההתחדשות העירונית צפוי לגדול:״אנחנו מעריכים, כי כשליש מהתחלות הבנייה למגורים ב-2030 יהיו בתחום ההתחדשות העירונית. הסיבות לכך הן היעדר קרקעות זמינות לבנייה במרכז, החיסכון בהוצאות המימון בפרויקטים של התחדשות עירונית - במיוחד על רקע סביבת הריבית הגבוהה, היכולת ׳לדלג’ על שלב המימון של רכישת הקרקע, וכן הרצון של בעלי הדירות במיזמים האלה להתחמש במהירות בממ״ד".
"תקן שאינו מותאם למציאות בשטח"
פאנל נוסף שהתקיים במסגרת האירוע עסק בתקן 21 בהתחדשות עירונית שאמור לסייע לוועדות התכנון וליזמים לקבוע האם פרויקט הוא כלכלי או לא. יזמים וקבלנים שהשתתפו בפאנל תקפו את התקן הקיים וטענו שהוא אינו רלוונטי למציאות בשטח. איתי סמדר, מנכ"ל התחדשות עירונית בחברת רוטשטיין התייחס לנושא ואמר: ״אנחנו מוציאים הרבה כסף על אדריכל ויועצים ובסוף יש תקן שאינו מותאם למציאות בשטח, אם לא מצליחים להגיע להסכמות עם שמאי הועדה, אי אפשר לעשות תב"ע. הפער המרכזי הוא נושא תמחור עלויות בנייה כי יש עלייה משמעותית בעלויות הבנייה, אנו רואים זאת בפועלים שלא מגיעים, עלייה בשכר עבודה, במחירי חומרים, ואנו נתקלים בשוק קשה לתמחור".
אריאל רחמים, שמאי מקרקעין, סמנכ"ל כספים בחברת יהודה רחמים, אמר בהקשר זה כי "אנחנו מוצאים עצמנו דוחים פרויקטים כי אין כדאיות כלכלית. אנו מכירים את השוק הירושלמי ולא יכולים לעשות שקר בנפשנו, פרויקטים בעיר ירושלים לוקחים 6-7 שנים. אנו מוצאים את עצמנו במצב בו ועדות המחוזיות לא שומעות אותנו. אטומים לזעקה. הורסים בניינים ולא מנצלים את הקרקע באופן מיטבי, גוזרים עלינו לא להרוויח".
גידי מוזס, סמנכ"ל התחדשות עירונית היוצא של חברת אקרו נדל"ן, הוסיף כי "חוששים שהייזם ירוויח יעשה אחוז או שנים יותר והורגים פרויקטים. הכיוון לא ברור לנו כי ההתעסקות היא בזוטות ללא התחשבות בהיבטים חברתיים. אנחנו צריכים לבנות ל-120 שנה קדימה, ומתעסקים איתנו על חצי קומה. הפכו את המינימום למקסימום".
דני מור, מנכ"ל חברת בסט ייזום לשעבר אמר בפאנל: "יש פה משולש זהב, יזמים, רשות תכנונית, בעלי קרקעות ודירות. אנחנו צריכים להגיע למצב של איזון אינטרסים עד כמה שניתן. התקן לא משקף את המציאות הדינאמית. למשל עירוב שימושים, בלתי אפשרי לתכנן את הפרויקט ולהחליט איך יראה".
גד גרשון, סמנכ"ל התחדשות עירונית שפיר, סיכם את הדברים: ״המצב הפך לגרוע יותר ויותר עם השנים. אין לנו עם מי לדבר, ואין לנו עם מי לבנות. אנחנו עובדים 8-10 שנים על פרויקט, מקבלים תב״ע ואז הדרישה לא מתכתבת עם התקן. המטרה הפכה להוריד תמורה לדיירים ורווחיות ליזמים".
"אנשים מבינים שהדבר הבא זה תחבורה ציבורית"
נושא נוסף שעלה במסגרת הכנס הוא המטרו העתידי. ארז בן אליעזר, מתכנן מחוז תל אביב הדגיש את חשיבות המיזם: ״בלי המטרו אפשר להעביר את כל המטרופולין לעבוד באונליין. כל מי שגר ליד הקו האדום - כבר לא נשען על רכב פרטי. זה לא מדע בדיוני, הכל בתהליכי ביצוע. הקו הסגול בביצוע והירוק בחפירות מתקדמות. אבן גבירול מתפקד 24/7 גם כשבונים מתחתיו. אנשים מבינים שהדבר הבא זה תחבורה ציבורית".
אמיר לוטן, סמנכ״ל התחדשות עירונית בחברת לוינשטין התייחס למטרו ולהשפעתו על המחירים: ״תחנות מטרו לא יעלו את מחירי הנדל"ן, בנקודת הזמן הזו מבחינת היזמים, התחדשות עירונית מדובר באיום. פרויקט שצמוד למטרו יש בו כל כך חוסר וודאות. כשהציעו לי פרויקט צמוד למטרו, לא הבנתי מה אני יכול לבנות. אולי בעתיד, בעוד 15 שנה, כשהכל יהיה גמור ומושלם, זה יהיה אחר. כרגע אנחנו סובלים".
נתי גלבוע, סמנכ״ל התחדשות עירונית בחברת שיכון ובינוי: ״להרים תשתית בישראל זה אתגר מטורף. אנחנו בתל״ג כמעט של 8 מיליון ומבחינת תשתיות ותחבורה אנחנו במדינת עולם שלישי. הגודש בלתי סביר. יש לנקוט בצעדים של בעל הבית השתגע, מי שירצה לעלות על הכביש ישלם. מי שלא, יסדרו לו שאטל בנתיב המהיר. צריך לקחת רעיונות קיימים וליישם אותם מחר בבוקר".
